Kinh doanh bất động sản là lĩnh vực có ảnh hưởng sâu rộng đến sự phát triển kinh tế – xã hội và trực tiếp tác động đến quyền, lợi ích của nhiều chủ thể trong xã hội. Do tính chất đặc thù của bất động sản với giá trị lớn, thời gian khai thác lâu dài và liên quan mật thiết đến đất đai, nhà ở, pháp luật đã đặt ra những quy định chặt chẽ nhằm bảo đảm thị trường vận hành minh bạch, lành mạnh. Trong đó, việc xác định rõ các hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản theo quy định mới nhất có ý nghĩa quan trọng, vừa phòng ngừa vi phạm, vừa nâng cao ý thức tuân thủ pháp luật của các tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động kinh doanh.
1. Kinh doanh bất động sản là gì?
Theo khoản 1 điều 3 Luật kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định như sau:
1. Kinh doanh bất động sản là hoạt động nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận thông qua việc bỏ vốn để tạo lập nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; chuyển nhượng dự án bất động sản; kinh doanh dịch vụ bất động sản.
Theo đó, Kinh doanh bất động sản là một lĩnh vực kinh tế đặc thù, gắn liền với đất đai, tài nguyên có giá trị lớn và chịu sự điều chỉnh chặt chẽ của pháp luật. Về bản chất, đây là hoạt động nhằm mục đích sinh lợi, được thực hiện thông qua việc tổ chức, cá nhân bỏ vốn đầu tư để tạo lập nhà ở, công trình xây dựng hoặc quyền sử dụng đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong các dự án bất động sản. Các sản phẩm bất động sản sau khi hình thành được đưa vào giao dịch dưới nhiều hình thức khác nhau như bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại hoặc cho thuê mua, qua đó tạo ra lợi nhuận cho chủ thể kinh doanh và đáp ứng nhu cầu đa dạng của thị trường.
Bên cạnh hoạt động đầu tư và giao dịch trực tiếp đối với bất động sản, kinh doanh bất động sản còn bao gồm việc cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cũng như chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, lĩnh vực này còn mở rộng sang các hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản như môi giới, tư vấn, quản lý bất động sản, góp phần hỗ trợ quá trình giao dịch và khai thác bất động sản một cách chuyên nghiệp, hiệu quả. Thông qua đó, kinh doanh bất động sản không chỉ đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội mà còn tác động trực tiếp đến thị trường nhà ở, quy hoạch đô thị và đời sống của người dân.
2. Các hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản theo quy định mới nhất
Trong hoạt động kinh doanh bất động sản, việc tuân thủ các chuẩn mực pháp lý không chỉ là nghĩa vụ mà còn là yếu tố sống còn để đảm bảo sự minh bạch và bền vững của thị trường. Các hành vi bị nghiêm cấm được quy định tại Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 bảo vệ quyền lợi hợp pháp của khách hàng, đồng thời ngăn chặn các hành vi trục lợi, gian lận gây bất ổn kinh tế - xã hội. Việc nhận diện rõ ràng và phân tích sâu sắc từng hành vi này là yêu cầu tiên quyết để các chủ thể tham gia thị trường - từ chủ đầu tư, sàn giao dịch đến cá nhân môi giới - vận hành đúng quỹ đạo pháp luật, tránh những rủi ro pháp lý và chế tài nghiêm khắc từ cơ quan quản lý Nhà nước.
- Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định
Nguyên tắc cốt lõi của thị trường là sản phẩm phải "sạch" về pháp lý trước khi giao dịch. Một bất động sản (nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất) chỉ được phép đưa vào kinh doanh khi hội tụ đủ các yếu tố: có giấy chứng nhận quyền sở hữu/quyền sử dụng, không có tranh chấp, không bị kê biên và đảm bảo về hạ tầng kỹ thuật. Nếu chủ đầu tư hoặc cá nhân cố tình thực hiện giao dịch khi thiếu một trong các điều kiện này, hợp đồng sẽ bị tuyên vô hiệu và gây rủi ro cực lớn cho người mua.
- Giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch thông tin
Hành vi này xâm phạm đến quyền được tiếp cận thông tin trung thực của khách hàng. Việc giả mạo các văn bản pháp lý như Giấy phép xây dựng, quy hoạch chi tiết 1/500, hoặc cố tình thổi phồng các tiện ích không có thật nhằm tăng giá trị bất động sản là hành vi vi phạm đạo đức kinh doanh và pháp luật. Đây là căn cứ để xác định yếu tố lỗi trong các vụ án dân sự hoặc hình sự khi có thiệt hại xảy ra.
- Không công khai thông tin về bất động sản
Tính minh bạch là "xương sống" của Luật Kinh doanh bất động sản mới. Pháp luật bắt buộc chủ đầu tư phải công khai thông tin trên hệ thống thông tin nhà ở và trang web của dự án. Việc giữ kín thông tin về tình trạng thế chấp ngân hàng, các hạn chế quyền sở hữu hoặc tiến độ thực hiện dự án khiến người mua rơi vào thế bị động, không thể đánh giá chính xác mức độ rủi ro của khoản đầu tư.
- Gian lận, lừa dối, lừa đảo trong kinh doanh
Đây là nhóm hành vi có tính chất nguy hiểm cao nhất cho xã hội. Gian lận có thể thể hiện qua việc "vẽ" ra các dự án ma không có thật trên thực địa, hoặc sử dụng các thủ đoạn tinh vi để chiếm đoạt tài sản của khách hàng. Hành vi này không chỉ dừng lại ở xử lý hành chính mà thường bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản nếu đủ yếu tố cấu thành.
- Thu tiền và sử dụng tiền trái quy định đối với bất động sản hình thành trong tương lai
Pháp luật quy định rất chặt chẽ về việc huy động vốn để bảo vệ dòng tiền của người dân. Cấm thu tiền khi chưa hoàn thành phần móng (đối với chung cư) hoặc chưa có hạ tầng (đối với đất nền). Đặc biệt, luật mới quy định đặt cọc không quá 5% giá trị. Việc sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động (ví dụ: dùng tiền dự án này để đi mua đất dự án khác) là hành vi bị nghiêm cấm để tránh tình trạng dự án "đắp chiếu" do thiếu vốn cục bộ.
- Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính
Nghĩa vụ tài chính bao gồm tiền sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, lệ phí trước bạ và các khoản phí khác. Khi chủ đầu tư nợ tiền sử dụng đất, Nhà nước sẽ không cấp Giấy chứng nhận (Sổ hồng) cho người mua. Hành vi này trực tiếp xâm phạm đến ngân sách nhà nước và gián tiếp tước đoạt quyền lợi hợp pháp về sở hữu tài sản của khách hàng.
- Sai phạm trong cấp và sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới
Môi giới là cầu nối thông tin, đòi hỏi sự am hiểu pháp luật và đạo đức hành nghề. Việc cấp khống chứng chỉ cho người không đi thi, hoặc cá nhân sử dụng chứng chỉ giả, mượn chứng chỉ để hành nghề làm lũng đoạn thị trường. Điều này dẫn đến tình trạng tư vấn sai lệch, gây sốt ảo và làm mất uy tín của thị trường bất động sản chính quy.
- Thu, quản lý và sử dụng các khoản phí trái pháp luật
Trong quá trình giao dịch và quản lý vận hành, các đơn vị kinh doanh chỉ được phép thu các khoản phí theo thỏa thuận hợp đồng và đúng khung quy định của pháp luật. Hành vi tự ý đặt ra các loại phí dịch vụ quá cao, thu phí bảo trì sai quy định hoặc chiếm dụng quỹ bảo trì của cư dân là những hành vi trục lợi trái phép, gây xung đột lợi ích gay gắt trong cộng đồng.
Như vậy, Việc phân định rõ 8 hành vi này giúp thiết lập một hành lang pháp lý an toàn. Bất kỳ sự vi phạm nào cũng có thể dẫn đến hậu quả pháp lý nặng nề, từ đình chỉ hoạt động đến thu hồi dự án.
3. Doanh nghiệp khi kinh doanh bất động sản phải đáp ứng những điều kiện gì?
Khoản 2 điều 9 Luật kinh doanh bất động sản 2023 quy định về điều kiện đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhằm bảo đảm chỉ những doanh nghiệp có đủ tư cách pháp lý, năng lực tài chính và khả năng thực hiện dự án mới được tham gia thị trường. Các điều kiện này không chỉ góp phần sàng lọc chủ thể kinh doanh mà còn hạn chế rủi ro cho khách hàng và bảo đảm sự ổn định của thị trường bất động sản. Cụ thể:
Thứ nhất, điều kiện về tình trạng pháp lý của doanh nghiệp
Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không được đang trong thời gian bị cấm hoạt động, bị tạm ngừng hoặc bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định đã có hiệu lực của Tòa án hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Quy định này nhằm bảo đảm rằng doanh nghiệp tham gia kinh doanh có tư cách pháp lý hợp pháp, đang hoạt động bình thường và không vi phạm nghiêm trọng pháp luật. Đây là điều kiện tiên quyết để Nhà nước kiểm soát trật tự kinh doanh và bảo vệ quyền lợi của các chủ thể tham gia giao dịch.
Thứ hai, điều kiện về an toàn tài chính thông qua kiểm soát dư nợ.
Doanh nghiệp phải bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng và dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu theo quy định của pháp luật. Điều kiện này nhằm hạn chế tình trạng doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức, dẫn đến mất cân đối tài chính và tiềm ẩn nguy cơ đổ vỡ dự án. Thông qua việc kiểm soát tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu, pháp luật hướng tới việc nâng cao tính lành mạnh của doanh nghiệp và giảm thiểu rủi ro cho thị trường bất động sản cũng như hệ thống tài chính – ngân hàng.
Thứ ba, điều kiện về vốn chủ sở hữu đối với doanh nghiệp thực hiện dự án bất động sản.
Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án phải có mức vốn chủ sở hữu tối thiểu theo quy mô sử dụng đất của dự án, cụ thể là không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha và không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Bên cạnh đó, doanh nghiệp còn phải chứng minh khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư. Quy định này nhằm bảo đảm doanh nghiệp có năng lực tài chính thực sự, tránh tình trạng đầu tư dàn trải, phụ thuộc quá lớn vào vốn vay hoặc vốn huy động từ khách hàng.
Ngoài ra, trong trường hợp doanh nghiệp đồng thời triển khai nhiều dự án bất động sản, pháp luật yêu cầu doanh nghiệp phải có vốn chủ sở hữu đủ để phân bổ, bảo đảm đáp ứng tỷ lệ vốn tối thiểu đối với từng dự án. Quy định này giúp ngăn ngừa việc doanh nghiệp sử dụng chung một nguồn vốn cho nhiều dự án vượt quá khả năng tài chính, từ đó hạn chế nguy cơ dự án bị đình trệ, kéo dài hoặc không hoàn thành, ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng và trật tự thị trường bất động sản.
Kết luận
Quy định về các hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản là công cụ pháp lý cần thiết để bảo vệ trật tự quản lý nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của người dân và doanh nghiệp. Việc nhận thức đầy đủ và tuân thủ nghiêm túc các quy định này không chỉ giúp các chủ thể kinh doanh hạn chế rủi ro pháp lý, tránh tranh chấp mà còn góp phần xây dựng môi trường kinh doanh minh bạch, công bằng và bền vững. Qua đó, thị trường bất động sản được định hướng phát triển ổn định, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội trong giai đoạn mới.
Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp.
