1. Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất

Việc cho thuê quyền sử dụng đất sử dụng vào sản xuất nông nghiệp ở các vùng nông thôn diễn ra chưa phố biến nhưng phần nào có tác dụng cho việc sử dụng và cải tạo đất được thường xuyên, tạo điều kiện cho những người lao động thiếu đất có đất để canh tác đồng thời khắc phục tình trạng khó khăn cho những gia đình thiểu vốn, thiếu lao động... không đủ điều kiện sử dụng đất có hiệu quả.

Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó, bên cho thuê chuyển giao đất cho thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và ttả lại đất khi hết thời hạn thuê theo quy định ở Bộ luật này và pháp luật về đất đai.

2. Điều kiện cho thuê quyền sử dụng đất

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Đất không có ttanh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất (khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013).

3. Chủ thể cho thuê quyền sử dụng đất

Các bên tham gia hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất là bên cho thuê và bên thuê.

>> Xem thêm:  Hợp đồng thuê nhà ở là gì ? Khái niệm về hợp đồng thuê nhà ở

Bên cho thuê quyền sử dụng đất phải là người được Nhà nước giao đất hoặc được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai và Bộ luật dân sự năm 2015.

4. Hình thức và nội dung của hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất

4.1 Hình thức của hợp đồng

Cũng như các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất khác, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản nhưng không bắt buộc phải có công chứng, chứng thực. Việc công chứng, chứng thực được thực hiện theo yêu cầu của các bên (Điều 167 Luật đất đai năm 2013).

Bên cho thuê quyền sử dụng đất phải nộp hồ sơ cho bên thuê quyền sử dụng đất tại văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất hoặc tại ủy ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất nếu hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu.

Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và đăng kí tại văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất. Sau khi đăng kí hợp đồng mới được coi là có hiệu lực.

4.2 Nội dung cho thuê quyền sử dụng đất

Nội dung của hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất là toàn bộ những điều khoản mà hai bên giao kết hợp đồng đã thoả thuận, biểu hiện ý chí chung của các bên phù hợp với ý chí của Nhà nước thể hiện bằng các quy định pháp luật về đất đai và Bộ luật dân sự năm 2015.

Cũng như các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất khác, việc cho thuê quyền sử dụng đất được quy định tương đối chặt chẽ và rất cụ thể thông qua các nội dung sau:

1. Tên, địa chỉ của các bên;

2. Quyền, nghĩa vụ của các bên;

>> Xem thêm:  Khái niệm về động sản và bất động sản theo quy định của pháp luật

3. Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;

4. Thời hạn thuê;

5. Giá thuê;

6. Phương thức, thời hạn thanh toán;

7. Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển thuê;

8. Trách nhiệm của mỗi bên khi vi phạm hợp đồng;

9. Giải quyết hậu quả khi hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hết hạn.

Những điều khoản đó xác định nội dung chủ yếu của hợp đồng như giá cho thuê, quyền và nghĩa vụ dân sự cụ thể trong hợp đồng, phương thức và thời hạn thanh toán, trách nhiệm do vi phạm hợp đồng... và các nội dụng khác. Đây là những điều khoản không thể thiếu được đối với hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất. Nếu không thoả thuận được những điều khoản đó thì giữa các bên không có quan hệ hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất (chẳng hạn nếu không biết hạng đất và diện tích đất thì bên thuê không có căn cứ để trả tiền thuê đất trên cơ sở khung giá đất Nhà nước quy định).

4.3 Đối tượng của hợp đồng

Trong hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất, người cho thuê không chấm dứt quyền và nghĩa vụ của mình ttong việc sử dụng đất mà họ chỉ chuyển quyền và nghĩa vụ cho người thuê trong một thời gian nhất định (trong thời hạn cho thuê).

>> Xem thêm:  Phân tích những rủi ro pháp lý của việc mua đất dịch vụ, đất phân lô ? Thủ tục mua bán đất đai

Người thuê tuy được quyền sử dụng đất nhưng không được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê lại, để lại thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Còn người cho thuê tuy đã đem quyền sử dụng đất cho thuê nhưng vẫn có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp, để lại thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.

Như vậy, đối tượng cho thuê quyền sử dụng đất chính là quyền sử dụng đất, nó được dịch chuyển từ người sử dụng sang cho người khác ttong một thời hạn nhất định.

Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất chấm dứt trong trường hợp được quy định như hợp đồng cho thuê tài sản thông thường: khi hợp đồng được chấm dứt bên thuê phải trả lại đất cho bên cho thuê.

5. Quyền và nghĩa vụ của các bên

5.1 Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê quyền sử dụng đất

* Bên cho thuê quyền sử dụng đất có quyền:

- Yêu cầu bên thuê quyền sử dụng đất phải trả đủ tiền thuê;

- Yêu cầu bên thuê quyền sử dụng đất chấm dứt ngay việc sử dụng đất không đúng mục đích, hủy hoại đất hoặc làm giảm sút giá trị sử dụng đất; nếu bên thuê không chấm dứt ngay hành vi vi phạm thì bên cho thuê có quyền đon phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, yêu cầu bên thuê trả lại đất đang thuê và bồi thường thiệt hại;

- Yêu cầu bên thuê trả lại đất khi thời hạn cho thuê hết;

- Khi bên thuê chậm trả tiền thuê quyền sử dụng đất theo thoả thuận thì bên cho thuê có thể gia hạn; nếu hết thời hạn đó mà bên thuê không thực hiện nghĩa vụ thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, yêu cầu bên thuê trả lại đất. Bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả đủ tiền trong thời gian đã thuê kể cả lãi đối với khoản tiền chậm trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước quy định tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán.

- Khi thời hạn cho thuê quyền sử dụng đất đang còn, bên cho thuê vẫn có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác nếu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép nhưng phải báo cho bên thuê biết để bên thuê thực hiện nghĩa vụ với bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bên thuê vẫn được tiếp tục thuê cho đến hết thời hạn thuê quyền sử dụng đất theo hợp đồng.

>> Xem thêm:  Quy định mới năm 2021 của pháp luật về xây dựng nhà ở ?

* Bên cho thuê quyền sử dụng có nghĩa vụ:

- Đăng kí việc cho thuê quyền sử dụng đất;

- Chuyển giao đất cho bên thuê đủ diện tích, đúng vị trí, số hiệu, hạng đất, loại đất và tình trạng như đã thoả thuận;

- Cho thuê quyền sử dụng đất ttong thời hạn được giao, được thuê;

- Kiểm tra, nhắc nhở bên thuê bảo vệ, giữ gìn đất và sử dụng đất đúng mục đích;

- Nộp thuế sử dụng đất, trừ trường hợp có thoả thuận khác;

- Báo cho bên thuê về quyền của người thứ ba đối với đất thuê.

- Khi bên cho thuê hoặc bên thuê cố ý vi phạm nghĩa vụ của người sử dụng đất dẫn đến việc Nhà nước thu hồi đất thì bên vi phạm phải bồi thường thiệt hại cho bên kia.

- Trong trường hợp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất đang có hiệu lực nhưng do nhu càu về quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế mà Nhà nước thu hồi đất thì hợp đồng thuê quyền sử dụng đất chấm dứt trước thời hạn.

Trong trường hợp bên thuê đã trả tiền trước thì bên cho thuê phải trả lại cho bên thuê khoản tiền còn lại tương ứng với thời gian chưa sử dung đất; nếu bên thuê chưa trả tiền thì chỉ phải ttả tiền tương ứng với thời gian đã sử dụng đất.

>> Xem thêm:  Những lưu ý khi xác lập hợp đồng thuê nhà ?

Bên cho thuê được Nhà nước bồi thường thiệt hại do thu hồi đất theo quy định của pháp luật, còn bên thuê được Nhà nước bồi thường thiệt hại về hoa lợi có trên đất.

5.2 Quyền và nghĩa vụ của bên thuê quyền sử dụng đất

* Bên thuê quyền sử dụng đất có quyền:

- Yêu cầu bên cho thuê chuyển giao đất đủ diện tích, đúng vị trí, số hiệu, hạng đất, loại đất và tình trạng đất như đã thoả thuận;

- Được sử dụng đất thuê ổn định theo thời hạn như đã thoả thuận;

- Được hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất;

- Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định tại Điều 428 của Bộ luật này;

- Yêu cầu bên cho thuê giảm, miễn tiền thuê trong trường hợp do bất khả kháng mà hoa lợi, lợi tức bị mất hoặc bị giảm sút;

- Trong trường hợp bên cho thuê quyền sử dụng đất là cá nhân chết thì bên thuê vẫn được tiếp tục thuê quyền sử dụng đất cho đến hết thời hạn thuê;

- Trong trường hợp bên thuê quyền sử dụng đất là cá nhân chết thì thành viên trong hộ gia đình của người đó được tiếp tục thuê quyền sử dụng đất cho đến hết thời hạn thuê nhưng phải báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

>> Xem thêm:  Mẫu thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà mới nhất 2021

- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới, đúng thời hạn cho thuê;

- Không được hủy hoại, làm giảm sút giá ttị sử dụng của đất và phải thực hiện các yêu cầu khác như đã thoả thuận trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất;

- Trả đủ tiền thuê quyền sử dụng đất đúng thời hạn, đúng địa điểm và theo phương thức đã thoả thuận; nếu việc sử dụng đất không sinh lợi thì bên thuê vẫn phải trả đủ tiền thuê, trừ trường hợp có thoả thuận khác;

- Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường; không được làm tổn hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất xung quanh;

- Trả lại đất đúng tình trạng như khi nhận sau khi hết thời hạn thuê, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

5.3 Chấm dứt hợp đồng cho thuê

Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất chấm dứt ttong các trường hợp giống như hợp đồng thuê tài sản thông thường sau đây:

- Hết thời hạn thuê mà không được gia hạn thuê;

- Theo thoả thuận của các bên;

- Nhà nước thu hồi đất;

>> Xem thêm:  Mẫu hợp đồng thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước mới nhất năm 2021

- Một trong các bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng hoặc hủy bỏ hợp đồng theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật;

- Bên thuê quyền sử dụng đất là cá nhân chết mà trong hộ gia đình của người đó không còn thành viên nào hoặc có nhưng không có nhu cầu tiếp tục thuê;

- Diện tích đất thuê không còn do thiên tai;

- Các trường hợp khác do pháp luật quy định.

Khi hợp đồng thuê quyền sử dụng đất chấm dứt, bên thuê phải trả lại đất cho bên cho thuê.

Trong trường hợp pháp luật không có quy định khác thì quy định trên cũng được áp dụng đối với hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất.

6. Phân biệt cho thuê và cho thuê lại

Đối với cho thuê, người cho thuê là chủ sở hữu hoặc người được chủ sở hữu ủy quyền và đối tượng cho thuê là tài sản hoặc quyền sử dụng đất. Nôi dung cho thuê: có quyền sử dụng đất hợp pháp, cho chủ thể bên kia khai thác sử dụng tài sản, bên kia trả tiền. Về bản chất pháp lý: cho thuê không chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng và bên thuê chỉ có quyền khai thác sử dụng.

Đối với cho thuê lại, người đi thuê cho người khác thuê lại và được sự đồng ý của người cho thuê. Riêng đối với đất đai thì chủ thể được cho thuê lại nếu thuê đất của nhà nước trả tiền một lần (trừ một số trường hợp nhất định).

>> Xem thêm:  Tư vấn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà hợp pháp mới 2021 ?

Luật Minh KHuê (tổng hợp & phân tích)

>> Xem thêm:  Xử lý vi phạm pháp luật trong quan hệ chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh Bất động sản ?

Các câu hỏi thường gặp

Câu hỏi: Cho thuê mua là gì? Khái niệm cho thuê mua

Trả lời:

Cho thuê mua (áp dụng đối với nhà ở) là người cho thuê mua cho người thuê mua thuê nhà ở trong một khoảng thời gian nhất định, sau đó người thuê mua sẽ thực hiện mua nhà ở đó

Câu hỏi: Bản chất của cho thuê mua nhà ở là gì?

Trả lời:

Cho thuê mua nhà ở mang bản chất của mua bán và cho thuê

Câu hỏi: Ý nghĩa khi pháp luật quy định về cho thuê mua nhà ở?

Trả lời:

- Tạo ra cơ hội cho hoạt động kinh doanh bất động sản

- Đảm bảo cho cả bên cho thuê mua và thuê mua