1. Áp dụng các phương pháp định giá đất ra sao ?

Thưa luật sư, xin hỏi: Việc áp dụng các phương pháp định giá đất được quy định như thế nào ? Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải tuân thủ theo những nguyên tắc nào ?
Cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai về đấu giá quyền sử dụng đất, gọi:1900.6162

Luật sư tư vấn:

Thứ nhất, việc áp dụng các phương pháp định giá đất được quy định trong pháp luật đất đai như sau:

Về việc áp dụng các phương pháp định giá đất, Điều 5 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định như sau:

1. Yêu cầu về thông tin trong áp dụng phương pháp định giá đất:

a) Các thông tin về giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất trong cơ sở dữ liệu về đất đai, giá đất trên sàn giao dịch bất động sản, giá đất được xác định từ chi phí, thu nhập của thửa đất (sau đây gọi là giá đất thị trường) phải bảo đảm khách quan, trung thực. Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin thì có thể thu thập thông tin tại khu vực lân cận với khu vực có thửa đất cần định giá;

b) Khi áp dụng các phương pháp định giá đất phải ưu tiên lựa chọn các thông tin về giá đất nêu trên tại khu vực định giá đất và tại thời điểm gần nhất với thời điểm định giá đất.

2. Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất:

a) Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

b) Phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

c) Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất;

d) Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính;

đ) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất cho các trường hợp sau:

- Các trường hợp:

(i) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;

(ii) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;

(iii) Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;

(iv) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;

(v) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và phải xác định lại giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển sang thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định của Luật đất đai năm 2013;

(vi) Người mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo giá đất cụ thể, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án; mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại; đối với trường hợp thuê đất thu tiền hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo; giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm;

- Trường hợp tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau.

Thứ hai, việc đấu giá quyền sử dụng đất phải tuân thủ theo những nguyên tắc dưới đây:

Điều 117 Luật đất đai năm 2013 quy định việc đấu giá quyền sử dụng đất phải tuân thủ theo những nguyên tắc sau:

- Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia.

- Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản.

+ Xem thêm một số văn bản liên quan: Nghị định số 46/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Nghị định 45/2014/NĐ-CP Quy định về tiền sử dụng đất; Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

>> Xem thêm:  Quy trình chỉ định thầu thông thường và chỉ định thầu rút gọn ? Cách thức lựa chọn nhà thầu ?

2. Có thể yêu cầu tòa bán bán đấu giá nhà để thanh toán nghĩa vụ ?

Kính chào Luật Minh Khuê. Tôi có câu hỏi mong được giải đáp như sau: Ngày 21/4/2013 bà M và vợ chồng bà S, ông H lập giấy thỏa thuận nợ với nội dung vợ chồng bà S mượn vợ chồng bà M, ông T 250 triệu hẹn, đúng 1 tháng sau trả (từ 25/6/2013 - 25/7/2013)150 triệu, 100 triệu còn lại và lãi sẽ trả cuối năm 2013.

Vợ chồng ông H, bà S đã cầm cố sổ đỏ (của vợ chồng H,S) để đảm bảo trả nợ. Đến hạn, bà S, ông H không thực hiện đúng cam kết nên bà M khởi kiện yêu cầu vợ chồng bà S, ông H phải trả 150 triệu và tòa án đã thụ lý 10/10/2013 Trong giai đoạn chuẩn bị xét xử, tại các bản tự khai ngày 18/10/2013 và 27/11/2013, phía bị đơn đã thừa nhận số nợ 250 triệu. Nhưng do việc kinh doanh thua lỗ nên không trả nợ đúng cam kết và do hoàn cảnh hiện đang khó khăn nên xin bị đơn cho trả nợ dần, nếu bán được nhà thì trả hết nợ. Quá trình giải quyết, tòa án triệu tập hợp lệ phía bị đơn đến tham gia hòa giải nhưng họ đều vắng mặt.Ngày 08/01/2014, nguyên đơn nộp đơn khởi kiện bổ sung với yêu cầu bị đơn phải trả tiếp 100 triệu.Tòa án đã tống đạt hợp lệ thông báo thụ lý yêu cầu khởi kiện bổ sung và giấy triệu tập cho ông H, bà S không có mặt, ông H có đến viết bản tự khai vào ngày 22/01/2014 với nội dung thừa nhận vợ chồng ông vẫn còn nợ phía bà M 100 triệu, tổng cộng 2 khoản nợ là 250 triệu nhưng vì hoàn cảnh khó khăn nên xin trả nợ dần.Quá trình giải quyết tại cấp sơ thẩm, phía bị đơn đều không có mặt nên Tòa án nhân dân huyện Phong Điền đã tiến hành xác minh tại nơi ở cngx như chính quyền địa phương thì được biết hiện hà của ông H, bà S đã cho vợ chồng ông Đ, bà K thuê để ở. Bà S, ông H và các con hiện đã vào Nam sinh sống từ đầu năm 2014, còn làm gì, ở đâu thì gia đình không được biết. Phía công an huyện Phong Điền cũng cho biết tuy vợ chồng bà S, ông H chưa chuyển hộ khẩu khỏi địa phương nhưng qua xác minh thì vợ chồng đã chuyển vào Nam sinh sống từ đầu năm 2014, không rõ địa chỉ. Mặc dù phía bị đơn đã biết tòa án đang thụ lý, giải quyết vụ án nhưng đã cố tình giấu địa chỉ nên tòa án vẫn đưa vụ án ra xét xử theo quy định.Tại phiên tòa sơ thẩm, phía nguyên đơn vẫn yêu cầu Tòa án buộc phía vợ chồng bà S, ông H phải trả cho nguyên đơn số tiền 250 triệu và tiếp tục giữ nguyên quyết định phong tỏa tài sản để đảm bảo thi hành án.Phía người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan, Ông Đ, bà K có ý kiến: vợ chồng ông bà thừa nhận ký hợp đồng thuê nhà ngay tình, thời hạn thuê 5 năm, đã thanh toán đủ tiền.Bản án sơ thẩm đã tuyên:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà M, buộc vợ chồng ông H và bà S phải trả cho bà M và ông T 250 triệu

2. Tiếp tục duy trì quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 34/2014/QĐ-BPKCTT ngày 13/01/2014 của TAND huyện PĐ về việc phong tỏa tài sản là quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, lệ phí bảo đảm, quyền kháng cáo, quyền yêu cầu thi hành án và nghĩa vụ chậm thi hành án cho các bên đương sự theo quy định pháp luật. Ngày 10/07/2014, bà M kháng cáo đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm cho bán đấu giá ngôi nhà của bà S, ông H để buộc trừ nợ cho vợ chồng ông bà.Cho em hỏi, yêu cầu kháng cáo của bà M có được Tòa phúc thẩm chấp nhận không ạ? Tại sao?

Em cảm ơn nhiều!

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Người gửi: Y.T

Áp dụng các phương pháp định giá đất ra sao ? Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện như thế nào ?

Luật sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến : 1900.6162.

Trả lời:

Chúng tôi xác nhận lại yêu cầu khởi kiện vụ án sơ thẩm của bà M như sau :

- yêu cầu vợ chồng H,S trả số nợ 250 triệu

- Yêu cầu phong tỏa tài sản để đảm bảo thi hành án

Và tòa án đã ra quyết định như sau :

- Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà M, buộc vợ chồng ông H và bà S phải trả cho bà M và ông T 250 triệu

- Tiếp tục duy trì quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 34/2014/QĐ-BPKCTT ngày 13/01/2014 của TAND huyện PĐ về việc phong tỏa tài sản là quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án.

Như vậy tòa án đã giải quyết theo yêu cầu của bà M, việc bà M yêu cầu kháng cáo bản án là không có căn cứ bởi đương sự chỉ có thể kháng cáo trong phạm vi yêu cầu mà thôi. Trong trường hợp này Bà M cần gửi đơn yêu cầu thi hành án đến cơ quan thi hành án dân sự thi hành bản án sơ thẩm.

Căn cứ Điều 66, Điều 67, Điều 95 Luật Thi hành án dân sự 2008 (Luật thi hành án dân sự sửa đổi, bổ sung 2014 ), cơ quan thi hành án sẽ quyết định việc kê kiên, bán đấu giá nhà.

Điều 66. Biện pháp bảo đảm thi hành án

1. Chấp hành viên có quyền tự mình hoặc theo yêu cầu bằng văn bản của đương sự áp dụng ngay biện pháp bảo đảm thi hành án nhằm ngăn chặn việc tẩu tán, huỷ hoại tài sản, trốn tránh việc thi hành án. Khi áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án, Chấp hành viên không phải thông báo trước cho đương sự.

2. Người yêu cầu Chấp hành viên áp dụng biện pháp bảo đảm phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về yêu cầu của mình. Trường hợp yêu cầu áp dụng biện pháp bảo đảm không đúng mà gây thiệt hại cho người bị áp dụng biện pháp bảo đảm hoặc cho người thứ ba thì phải bồi thường.

3. Các biện pháp bảo đảm thi hành án bao gồm:

a) Phong toả tài khoản;

b) Tạm giữ tài sản, giấy tờ;

c) Tạm dừng việc đăng ký, chuyển dịch, thay đổi hiện trạng về tài sản.

"Điều 67. Phong tỏa tài khoản, tài sản ở nơi gửi giữ

1. Việc phong tỏa tài khoản, tài sản ở nơi gửi giữ được thực hiện trong trường hợp người phải thi hành án có tài khoản, tài sản gửi giữ.

2. Quyết định phong tỏa tài khoản, tài sản ở nơi gửi giữ phải xác định rõ số tiền, tài sản bị phong tỏa. Chấp hành viên phải giao quyết định phong tỏa cho cơ quan, tổ chức, cá nhân đang quản lý tài khoản, tài sản của người phải thi hành án.

Trường hợp cần phong tỏa ngay tài khoản, tài sản của người phải thi hành án ở nơi gửi giữ mà chưa ban hành quyết định phong tỏa thì Chấp hành viên lập biên bản yêu cầu cơ quan, tổ chức, cá nhân đang quản lý tài khoản, tài sản của người phải thi hành án phong tỏa tài khoản, tài sản đó. Trong thời hạn 24 giờ kể từ khi lập biên bản, Chấp hành viên phải ra quyết định phong tỏa tài khoản, tài sản.

Cơ quan, tổ chức, cá nhân đang quản lý tài khoản, tài sản phải thực hiện ngay yêu cầu của Chấp hành viên về phong tỏa tài khoản, tài sản. Biên bản, quyết định phong tỏa tài khoản, tài sản trong trường hợp này phải được gửi ngay cho Viện kiểm sát nhân dân cùng cấp.

3. Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày ra quyết định phong tỏa tài khoản, tài sản ở nơi gửi giữ, Chấp hành viên phải áp dụng biện pháp cưỡng chế hoặc ra quyết định chấm dứt việc phong tỏa theo quy định của Luật này.”

Điều 95. Kê biên nhà ở

1. Việc kê biên nhà ở là nơi ở duy nhất của người phải thi hành án và gia đình chỉ được thực hiện sau khi xác định người đó không có các tài sản khác hoặc có nhưng không đủ để thi hành án, trừ trường hợp người phải thi hành án đồng ý kê biên nhà ở để thi hành án.

2. Khi kê biên nhà ở phải kê biên cả quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở. Trường hợp nhà ở gắn liền với đất thuộc quyền sử dụng của người khác thì Chấp hành viên chỉ kê biên nhà ở và quyền sử dụng đất để thi hành án nếu người có quyền sử dụng đất đồng ý. Trường hợp người có quyền sử dụng đất không đồng ý thì chỉ kê biên nhà ở của người phải thi hành án, nếu việc tách rời nhà ở và đất không làm giảm đáng kể giá trị căn nhà.

3. Khi kê biên nhà ở của người phải thi hành án đang cho thuê, cho ở nhờ thì Chấp hành viên phải thông báo ngay cho người đang thuê, đang ở nhờ biết.

Trường hợp tài sản kê biên là nhà ở, cửa hàng đang cho thuê được bán đấu giá mà thời hạn thuê hoặc thời hạn lưu cư vẫn còn thì người thuê có quyền tiếp tục được thuê hoặc lưu cư theo quy định của Bộ luật dân sự.

4. Việc kê biên nhà ở bị khoá được thực hiện theo quy định tại Điều 93 của Luật này.

Như vậy, sau thời hạn quy định phong tỏa tài sản, cơ quan thi hành án sẽ quyết định việc kê biên tài sản nếu đảm bảo điều kiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 95 Luật thi hành án dân sự. Trường hợp Của ông Đ, bà K áp dụng Khoản 3 Điều 95 Thì nếu chưa hết thời hạn hợp đồng thuê thì vẫn có quyền tiếp tục thuê nhà.

>> Xem thêm:  So sánh các quy định của Bộ luật dân sự 2015 và Bộ luật dân sự 2005

3. Tư vấn về ký hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất không trọn gói ?

Thưa Luật sư! Trường hợp ký hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất không trọn gói với trung tâm đấu giá tài sản tỉnh mà chỉ hợp đồng đấu giá viên để điều hành cuộc đấu giá có đúng với quy định pháp luật không? nếu được thì quy định ở điều mấy của luật nào?
Xin chân thành cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời

Điều 33 Luật đấu giá tài sản 2016 quy định:

Điều 33. Hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản

1. Người có tài sản đấu giá ký kết hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản với tổ chức đấu giá tài sản để thực hiện việc đấu giá tài sản. Hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản phải được lập thành văn bản, được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và quy định của Luật này.

2. Khi ký kết hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, người có tài sản đấu giá có trách nhiệm cung cấp cho tổ chức đấu giá tài sản bằng chứng chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc quyền được bán tài sản theo quy định của pháp luật và chịu trách nhiệm trước pháp luật về bằng chứng đó.

3. Tổ chức đấu giá tài sản có trách nhiệm kiểm tra thông tin về quyền được bán tài sản do người có tài sản đấu giá cung cấp. Tổ chức đấu giá tài sản không chịu trách nhiệm về giá trị, chất lượng của tài sản đấu giá, trừ trường hợp tổ chức đấu giá tài sản không thông báo đầy đủ, chính xác cho người tham gia đấu giá những thông tin cần thiết có liên quan đến giá trị, chất lượng của tài sản đấu giá theo hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản.

4. Quyền, nghĩa vụ của tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá được thực hiện theo hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, quy định của Luật này, quy định của pháp luật về dân sự và quy định khác của pháp luật có liên quan.

5. Người có tài sản đấu giá hoặc tổ chức đấu giá tài sản có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản theo quy định của pháp luật về dân sự trước khi tổ chức đấu giá tài sản nhận hồ sơ tham gia đấu giá của người tham gia đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác.

6. Người có tài sản đấu giá có quyền hủy bỏ hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản khi có một trong các căn cứ sau đây:

a) Tổ chức không có chức năng hoạt động đấu giá tài sản mà tiến hành cuộc đấu giá hoặc cá nhân không phải là đấu giá viên mà điều hành cuộc đấu giá, trừ trường hợp cuộc đấu giá do Hội đồng đấu giá tài sản thực hiện;

b) Tổ chức đấu giá tài sản cố tình cho phép người không đủ điều kiện tham gia đấu giá theo quy định của pháp luật tham gia đấu giá và trúng đấu giá;

c) Tổ chức đấu giá tài sản có một trong các hành vi: không thực hiện việc niêm yết đấu giá tài sản; không thông báo công khai việc đấu giá tài sản; thực hiện không đúng quy định về bán hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá, tổ chức đăng ký tham gia đấu giá; cản trở, hạn chế người tham gia đấu giá đăng ký tham gia đấu giá;

d) Tổ chức đấu giá tài sản thông đồng, móc nối với người tham gia đấu giá trong quá trình tổ chức đấu giá dẫn đến làm sai lệch thông tin tài sản đấu giá hoặc hồ sơ tham gia đấu giá hoặc kết quả đấu giá tài sản;

đ) Tổ chức đấu giá tài sản tổ chức cuộc đấu giá không đúng quy định về hình thức đấu giá, phương thức đấu giá theo Quy chế cuộc đấu giá dẫn đến làm sai lệch kết quả đấu giá tài sản.

Theo đó, pháp luật không quy định bắt buộc người có tài sản bán đấu giá phải ký hợp đồng trọn gói với tổ chức đấu giá, do đó, việc người có tài sản đấu giá có thể chỉ ký hợp đồng với đấu giá viên hay không còn phụ thuộc vào quy định, quy chế của tổ chức đấu giá đó.

>> Xem thêm:  Những điểm khác biệt, đổi mới của Luật Đất đai năm 2013 so với Luật đất đai 2003 ?

4. Bất cập trong quy định thông báo bán đấu giá quyền sử dụng đất ?

Trong hệ thống các quy phạm về thi hành án dân sự, quy định về thông báo làm một nội dung hết sức quan trọng và đều được quy định rõ trong các văn bản pháp luật về thi hành án. Luật Thi hành án dân sự năm 2008 cũng đã dành 5 điều để quy định về thông báo là:

Điều 39. Thông báo về thi hành án

Điều 40. Thủ tục thông báo trực tiếp cho cá nhân

Điều 41. Thủ tục thông báo trực tiếp cho cơ quan, tổ chức

Điều 42. Niêm yết công khai

Điều 43. Thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng

Còn các thông báo khác liên quan tới thủ tục thi hành án dân sự được quy định ở các văn bản dưới luật, trong đó có thông báo về bán đấu giá tài sản để thi hành án.

Bất cập trong quy định thông báo bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án khi áp dụng thi hành án dân sự năm 2008

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Tại khoản 6 Điều 101 quy định về Bán tài sản đã kê biên của Luật Thi hành án dân sự 2008 quy định:

“Thủ tục bán đấu giá được thực hiện theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản.” ( K6 Điều 101).

Như vậy, Luật Thi hành án dân sự năm 2008 đã cho phép áp dụng các quy định về thông báo bán đấu giá tài sản nói chung cho việc bán đấu giá tài sản đã kê biên để thi hành án (bao gồm cả quyền sử dụng đất).

Từ những phân tích nêu trên, ta có thể đi đến kết luận:

Sau ngày 01/7/2009, khi Luật thi hành án dân sự năm 2008 có hiệu lực thi hành thì không có quy định về thông báo và niêm yết về bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất để thi hành án

Hiện nay, văn bản quy định về thông báo bán đấu giá tài sản có hiệu lực thi hành là Luật Đấu giá tài sản 2016 đã có quy định về thông báo, niêm yết về bán đấu giá, thay thế cho quy định cũ trước đây không có không quy định về thông báo, niêm yết về bán đấu giá đối với tài sản là quyền sử dụng đất để thi hành án.

Vì quyền sử dụng đất thường có giá trị rất lớn, nên việc bán đấu giá quyền sử dụng đất đòi hỏi phải có quy định về thủ tục thật chặt chẽ. Cũng như để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của đương sự, hoạt động thực tiễn của cơ quan Thi hành án dân sự và các tổ chức bán đấu giá tài sản được đúng luật, thì trong khi đợi Nghị định về bán đấu giá tài sản mới được ban hành và có hiệu lực, Bộ Tư pháp cần sớm có văn bản hướng để giải quyết vướng mắc trên.

(MINH KHUE LAW FIRM: Biên tập.)

>> Xem thêm:  Yêu cầu giao tài sản bán đấu giá thành

5. Đấu giá tài sản còn nhiều vướng mắc ?

Sau khi có Nghị định 05 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản, UBND thành phố Đà Nẵng đã ban hành các văn bản, nhằm thực hiện tốt công tác quản lý nhà nước, bảo đảm cho hoạt động bán đấu giá tài sản thực hiện đúng pháp luật. Tuy nhiên, hoạt động này còn rất nhiều vướng mắc.

Từ khi Nghị định 05 có hiệu lực, hoạt động bán đấu giá tài sản trên địa bàn TP Đà Nẵng ổn định và đạt hiệu quả cao hơn. Tuy nhiên, vẫn có những bất cập gây khó khăn cho hoạt động của các doanh nghiệp, trung tâm bán đấu giá tài sản và các cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực này. Theo quy định tại Mục 9 Thông tư 03/2005/TT-BTP hướng dẫn thi hành Nghị định 05, Sở Tư pháp là cơ quan chuyên môn tham mưu giúp UBND thành phố thực hiện chức năng quản lý nhà nước về công tác bán đấu giá tài sản tại địa phương, nhưng các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bán đấu giá tài sản lại do Sở Kế hoạch và Đầu tư cấp giấy phép đăng ký kinh doanh. Vì vậy, việc thanh, kiểm tra về tổ chức, hoạt động của các doanh nghiệp bán đấu giá trên địa bàn gặp nhiều khó khăn. Trong khi đó, các văn bản hướng dẫn về bán đấu giá hiện nay không quy định cụ thể cơ chế phối hợp giữa Ngành Tư pháp và Kế hoạch – Đầu tư trong việc kiểm tra hoạt động của doanh nghiệp cũng như cung cấp thông tin về doanh nghiệp bán đấu giá tài sản tại địa phương. Chính vì vậy, cơ quan chuyên môn của UBND thành phố tiến hành thanh tra, kiểm tra về tổ chức và hoạt động của Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản mà chưa kiểm tra được hoạt động của doanh nghiệp bán đấu giá tài sản. Ngoài ra, theo quy định tại Điều 38 Nghị định 05 “ Định kỳ hàng năm, trung tâm và doanh nghiệp bán đấu giá tài sản báo cáo UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (nơi Trung tâm, doanh nghiệp đặt trụ sở chính) và Bộ Tư pháp về tổ chức và hoạt động của mình”. Song, thực tế chỉ có Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản thực hiện nghiêm túc quy định này; các doanh nghiệp bán đấu giá, khi đăng ký kinh doanh dịch vụ bán đấu giá không nghiên cứu văn bản pháp luật liên quan, không tuân thủ các quy định về báo cáo và cũng không được cơ quan cấp Giấy đăng ký kinh doanh hướng dẫn nên không thực hiện quy định về báo cáo tổ chức và hoạt động.

Đấu giá tài sản còn nhiều vướng mắc

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trở ngại lớn nhất trong việc bán đấu giá tài sản thi hành án hiện nay là việc bàn giao tài sản bán đấu giá thành cho người mua tài sản. Nhiều trường hợp đã được bán đấu giá thành hơn 5 năm, nhưng cơ quan thi hành án vẫn chưa thực hiện được việc cưỡng chế để giao cho người trúng đấu giá. Điều này đã làm giảm lòng tin của người mua tài sản, ảnh hưởng đến uy tín của Trung tâm dịch vụ bán đấu giá. Trên địa bàn thành phố, hiện vẫn còn một số đơn vị tự tổ chức bán tài sản thanh lý của cơ quan hành chính, đơn vị sự nghiệp theo quyết định của UBND cấp huyện và của UBND thành phố, không thông qua tổ chức bán đấu giá. Việc tự tổ chức bán đấu giá tài sản của các đơn vị này chưa phù hợp với quy định của pháp luật, làm cho công tác quản lý gặp nhiều khó khăn, dễ phát sinh tiêu cực. Tuy nhiên, không thể bảo đảm các đơn vị này có tuân thủ đúng pháp luật về bán đấu giá không; cơ chế xử lý vi phạm của các công ty này thế nào; cơ quan nào có thẩm quyền xử phạt… cũng chưa được quy định trong Nghị định 05 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Hiện tượng thông đồng dìm giá trong mua bán, đấu giá tài sản diễn biến phức tạp. Đã có nhiều trường hợp người tham gia đấu giá bị mua chuộc, khống chế, không cho đấu giá với mức giá thực mua tài sản, hoặc muốn mua được tài sản thì phải trả một khoản tiền để thông đồng, cưỡng ép người khác trả giá mua sát với giá khởi điểm tài sản. Kết quả là tài sản bán đấu giá vượt giá khởi điểm không cao, không đúng với giá trị thực. Việc quản lý các doanh nghiệp có đăng ký kinh doanh dịch vụ đấu giá tài sản hiện nay cũng rất khó khăn. Công tác thông tin, tuyên truyền về lĩnh vực đấu giá tài sản chưa được các doanh nghiệp, các ngành, địa phương quan tâm đúng mức, dẫn đến chấp hành pháp luật chưa nghiêm…Nghị định 05 quy định: “Hội đồng bán đấu giá tài sản do Thủ trưởng cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền quyết định thành lập để tổ chức bán đấu giá tài sản của Nhà nước có giá trị dưới 10 triệu đồng”. Theo quy định này, những lô hàng giá trị không lớn mà phải lập Hội đồng để bán đấu giá tài sản là chưa phù hợp. Mặt khác, các Hội đồng bán đấu giá tài sản được thành lập khi bán đấu giá từng lô hàng và tự giải thể khi đã hoàn thành nhiệm vụ, do vậy không thể kiểm soát và thu thập thông tin về cách thức tổ chức và tình hình hoạt động, do Hội đồng không phải là chủ thể chịu trách nhiệm trước pháp luật.

Để giải quyết những vướng mắc, hạn chế trong tổ chức và hoạt động bán đấu giá trên địa bàn TP Đà Nẵng, cần sớm có mẫu Quy chế bán đấu giá áp dụng tại các tổ chức bán đấu giá, để tránh tình trạng thông đồng dìm giá; quy định chặt chẽ trình tự, thủ tục để bảo đảm hoạt động bán đấu giá tài sản được khách quan, minh bạch; có thông tư hướng dẫn về những tài sản phải bán đấu giá theo pháp luật, đồng thời quy định các cơ quan hành chính, đơn vị sự nghiệp công lập, doanh nghiệp nhà nước, các dự án sử dụng vốn NSNN khi thực hiện nhượng bán, thanh lý tài sản cố định phải ký hợp đồng ủy quyền bán đấu giá cho các đơn vị có chức năng bán đấu giá tài sản, có đấu giá viên, có khả năng thực hiện việc bán đấu giá theo quy định của pháp luật. Đối với đơn vị tự thực hiện bán đấu giá tài sản, cần bổ sung quy định báo cáo hàng năm cho UBND thành phố thông qua Sở Tư pháp và chấp hành yêu cầu kiểm tra hồ sơ bán đấu giá của cơ quan quản lý nhà nước.

Bộ Tư pháp cũng cần nghiên cứu, bổ sung quy định về cơ chế phối hợp giữa Ngành Tư pháp và Kế hoạch – Đầu tư trong việc cấp Giấy đăng ký kinh doanh cho các doanh nghiệp hoạt động bán đấu giá tài sản. Trước khi cấp Giấy đăng ký kinh doanh, phải thẩm tra kỹ điều kiện của doanh nghiệp. Định kỳ hàng quý, Sở Kế hoạch và Đầu tư có văn bản thông báo cho Sở Tư pháp về danh sách các doanh nghiệp đã được cấp Giấy đăng ký kinh doanh hoạt động bán đấu giá tài sản… Ngoài ra, cần sửa đổi, bổ sung kịp thời các quy định về bán đấu giá, nhất là các quy định mang tính phòng ngừa, hạn chế các hiện tượng thông đồng dìm giá trong mua bán, đấu giá tài sản.

(MKLAW FIRM: Biên tập.)

>> Xem thêm:  Căn cứ tính tiền thuê đất và thời điểm tính tiền thuê đất ? Việc định giá đất được thực hiện như thế nào ?