1. Khái niệm bảng giá đất:

Bảng tập hợp các mức giá đất cho mỗi loại đất - do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương công bố hàng năm vào ngày 1.1 trên cơ sở quy định của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Bảng giá đất được ban hành phù hợp với nguyên tắc đảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, được phép điều chỉnh với biên độ tăng hoặc giảm 20% so với giá đất do Chính phủ quy định, là cơ sở để xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và mức giá bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.

Cơ sở pháp lí để bảng giá đất được xây dựng tại các tynh và thành phố trực thuộc trung ương là Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16.11.2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

2. Phương pháp định giá đất theo pháp luật :

2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp :

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.

Nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp thực hiện theo quy định sau đây:

- Khảo sát, thu thập thông tin.

- Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá.

- Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá.

- Xác định giá đất của thửa đất cần định giá.

2.2 Phương pháp chiết trừ :

Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

Nội dung xác định giá đất theo phương pháp chiết trừ thực hiện theo quy định sau đây:

- Khảo sát, thu thập thông tin.

- Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh.

- Ước tính giá đất của bất động sản so sánh.

- Xác định giá đất của bất động sản cần định giá.

2.3 Phương pháp thu nhập :

Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.

Nội dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhập thực hiện theo quy định sau đây:

- Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá.

- Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập của thửa đất cần định giá.

- Xác định thu nhập ròng bình quân một năm theo công thức sau:

Thu nhập ròng bình quân một năm = Thu nhập bình quân một năm - Chi phí bình quân một năm.

- Xác định giá trị của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá trị của thửa đất cần định giá = Thu nhập ròng bình quân một năm / Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (r) trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng của ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất (xác định tại thời điểm định giá đất) trên địa bàn cấp tỉnh.

Riêng đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn thì lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm được điều chỉnh theo công thức sau:

Lãi suất điều chỉnh theo thời hạn = r x (1 + r)^n / (1+r)^n - 1

Trong đó: n là thời hạn sử dụng đất còn lại của thửa đất cần định giá (tính theo năm).

Đối với trường hợp thửa đất cần định giá đã được đầu tư, xây dựng các tài sản gắn liền với đất để đưa vào sản xuất, kinh doanh thì sau khi xác định giá trị của thửa đất và tài sản gắn liền với đất, thực hiện chiết trừ giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất để xác định giá trị của thửa đất cần định giá.

Việc xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 4 của Thông tư này.

- Xác định giá đất của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá trị của thửa đất cần định giá / Diện tích thửa đất cần định giá

2.4. Phương pháp thặng dư :

Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư thực hiện theo quy định sau đây:

- Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất cần định giá; các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, được phép chuyển mục đích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất và tốt nhất.

- Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

- Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm, nhiều giai đoạn thì ước tính các khoản doanh thu, chi phí thực hiện theo từng năm và phải chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất.

- Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Giá trị của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá trị của thửa đất cần định giá = Tổng doanh thu phát triển - Tổng chi phí phát triển

Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá trị của thửa đất cần định giá / Diện tích thửa đất cần định giá

2.5. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất :

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành.

Nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thực hiện theo quy định sau đây:

- Khảo sát, thu thập thông tin.

- Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất

- Xác định hệ số điều chỉnh giá đất: Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất.

- Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Giá trị của thửa đất cần định giá = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất.

3. Quy định về xây dựng, điều chỉnh khung giá đất:

3.1. Căn cứ xây dựng khung giá đất:

- Việc xây dựng khung giá đất phải căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

  • Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá.
  • Theo thời hạn sử dụng đất.
  • Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất.
  • Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.

3.2. Nội dung khung giá đất :

- Quy định mức giá tối thiểu, tối đa đối với các loại đất sau đây:

Nhóm đất nông nghiệp:

  • Khung giá đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác.
  • Khung giá đất trồng cây lâu năm.
  • Khung giá đất rừng sản xuất.
  • Khung giá đất nuôi trồng thủy sản.
  • Khung giá đất làm muối.

Nhóm đất phi nông nghiệp:

  • Khung giá đất ở tại nông thôn.
  • Khung giá đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn.
  • Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn.
  • Khung giá đất ở tại đô thị.
  • Khung giá đất thương mại, dịch vụ tại đô thị.
  • Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị.

Khung giá đất được quy định theo các vùng kinh tế, loại đô thị sau đây:

  • Vùng kinh tế gồm: vùng Trung du và Miền núi phía Bắc, vùng Đồng bằng sông Hồng, vùng Bắc Trung bộ, vùng Duyên hải Nam Trung bộ, vùng Tây Nguyên, vùng Đông Nam bộ, vùng Đồng bằng sông Cửu Long.
  • Việc quy định khung giá đất nông nghiệp; đất phi nông nghiệp tại nông thôn của mỗi vùng kinh tế được xác định theo 3 loại xã đồng bằng, trung du, miền núi.

Các loại đô thị gồm: Đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thị loại IV, đô thị loại V.

Việc quy định khung giá đất phi nông nghiệp tại đô thị được xác định theo vùng kinh tế và loại đô thị. Khung giá đất được sử dụng làm căn cứ để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định bảng giá đất tại địa phương.

- Quy định giá đất trong bảng giá đất:

  • Giá đất trong bảng giá đất quy định theo nguyên tắc đất thuộc loại đất nào thì áp dụng khung giá đất của loại đất đó theo quy định tại Điều 7 của Nghị định này và phải phù hợp với khung giá đất.
  • Đối với đất ở tại đô thị; đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị có khả năng sinh lợi cao, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh, thương mại và dịch vụ thì căn cứ vào thực tế tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn nhưng không quá 30% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất; trường hợp quy định mức giá đất cao hơn 30% thì phải báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường xem xét, quyết định.
  • Đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư, trong địa giới hành chính phường thì căn cứ vào thực tế tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn nhưng không quá 50% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất.
  • Đối với đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá đất rừng sản xuất tại khu vực lân cận đã quy định trong bảng giá đất và căn cứ phương pháp định giá đất để quy định mức giá đất.
  • Đối với các loại đất nông nghiệp khác, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá các loại đất nông nghiệp tại khu vực lân cận đã quy định trong bảng giá đất để quy định mức giá đất.
  • Đối với đất sử dụng vào các mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất xây dựng công trình sự nghiệp thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá đất sản xuất, kinh doanh đối với đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh hoặc giá đất ở đối với đất trụ sở cơ quan, đất xây dựng công trình sự nghiệp tại khu vực lân cận đã quy định trong bảng giá đất để quy định mức giá đất.
  • Đối với đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng sử dụng vào mục đích nuôi trồng thủy sản thì áp dụng khung giá đất nuôi trồng thủy sản; sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp hoặc sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp kết hợp với nuôi trồng thủy sản thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá đất phi nông nghiệp tại khu vực lân cận quy định, quyết định để quy định mức giá đất.
  • Đối với đất phi nông nghiệp do cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng sử dụng; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; đất phi nông nghiệp khác thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại khu vực lân cận đã quy định trong bảng giá đất để quy định mức giá đất.

- Đối với đất chưa sử dụng, khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất để đưa vào sử dụng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ phương pháp định giá đất và giá của loại đất cùng mục đích sử dụng đã được giao đất, cho thuê đất tại khu vực lân cận để quy định mức giá đất.

- Bảng giá đất được sử dụng làm căn cứ để áp dụng trong các trường hợp quy định tại khoản 2 điều 114 Luật đất đai năm 2013.

Trên đây là nội dung bài viết về bảng giá đất và quy định về phương pháp và nguyên tắc xác định giá đất của công ty Luật Minh Khuê. Trân trọng./