1. Quy định chung về bất động sản

Bất động sản bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định.

Điều 105. Tài sản
1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.
2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.
Điều 107. Bất động sản và động sản
1. Bất động sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.

Một trong những cách phân loại vật (tài sản) được xem là chính thống, quan trọng nhất cũng bắt nguồn từ cổ luật La Mã và cho đến nay vẫn được ghi nhận trong các Bộ luật dân sự của nhiều nước trên thế giới là tài sản được phân chia thành động sản và bất động sản. Tuy nhiên, tiêu chí để phân loại cũng như quan điểm phân loại trong các Bộ luật dân sự của các nước có những điểm khác nhau, dẫn đến những tài sản nào được coi là bất động sản, động sản cũng khác nhau. Việc phân loại tài sản thành động sản và bất động sản được hình thành trong quá trình lịch sử do giá trị đặc biệt của đất đai về kinh tế, xã hội cùng với vị trí tự nhiên của nó.

Xét về phương diện vật lí, chỉ đất đai mới là tài sản “không di, dời được". Tuy nhiên đất đai được quy định ở đây phải được hiểu là từng mảnh đất riêng biệt, gắn với nó là quyền sử dụng mảnh đất đó theo quy định của pháp luật Việt Nam, chúng được xác định trên bản đồ, cũng như trên thực địa. Đất đai (mảnh đất) với tư cách là bất động sản phải bao gồm mảnh đất cùng khoảng không trên mặt đất và khối chiều sâu dưới mặt đất.

Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai được coi là bất động sản phái sinh từ bất động sản ban đầu là đất đai, bởi trên đó tọa lạc nhà ở và các công trình xây dựng.

Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai được coi là bất động sản phái sinh từ bất động sản ban đầu là đất đai, bởi trên đó tọa lạc nhà ở và các công trình xây dựng.Các tài sản khác gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đều coi là bất động sản. Việc gắn một động sản vào nhà ở, công trình xây dựng phải có mục đích nhằm hoàn chỉnh các đối tượng đó. Việc gắn động sản vào nhà ở, công trình xây dựng phải do người có quyền đối với nhà ở, công trình xây dựng đó thực hiện.

Các tài sản khác gắn liền với đất đai là những tài sản do tự nhiên tạo ra (hầm, mỏ) hoặc do con người tạo lập nhưng sống nhờ vào đất (cây trồng). Những tài sản này chỉ được coi là bất động sản khi nó "gắn liền" với đất do vị trí tự nhiên, nếu tách ra khỏi đất đai (khai thác quặng hoặc cây đã bị đốn, mùa màng đã thu hoạch...) thì các tài sản này lại trở thành động sản.

Ngoài những tài sản được quy định trong Bộ luật dân sự được coi là bất động sản, các văn bản pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành có thể quy định tài sản này hay tài sản khác là bất động sản.

Bất động sản có thể là đối tượng thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự.

2. Cách phân loại, xác định bất động sản

Khái niệm bất động sản và động sàn tương đối phổ biến và được ghi nhận ttong hầu hết các bộ luật theo hệ thống pháp luật thành văn (dựa theo nguyên tắc cùa hệ thống pháp luật La Mã cổ đại). Chịu sự ảnh hưởng của dân luật các nước phương

Tây, trực tiếp là Bộ dân luật Pháp, các bộ luật dãn sự như: Bộ dân luật Bắc Kì năm 1931, Bộ Hoàng Việt Trung Kì hộ luật năm 1936, Bộ dân luật của chế độ Việt Nam Cộng hòa ban hành năm 1972 ghi nhận bất động sản có ba loại sau đây:

Loại thứ nhất gồm những vật dụng không thể chuyển dời do bản chất tự nhiên như: Điền địa; nhà cửa kiên cố; tường rào; hàng rào; ao, hồ, hào, rãnh, sông đào và lòng sông; đê, đập và các công trình xây đắp khác để chắn nước; rừng, núi và cây cối mọc liền ữên đất; mỏ và những khoáng sản chưa đào lấy lên; hoa lợi, mùa màng đã chín mà chưa gặt hái.

Loại thứ hai là bất động sản vì công dụng riêng, đó là những động sản được xem như là bất động sản nhằm mục đích làm tăng giá trị cho bất động sản như: Gia súc để cày bừa, tư liệu dùng để sàn xuất nông nghiệp, công nghiệp; hạt giống, phân tro dùng để canh tác nông nghiệp; cá trong ao, ong trong tổ, chim trong chuồng; những trang thiết bị gắn liền với nhà, xưởng và những đồ trang trí nội thất.

Loại thứ ba gồm các quyền đối với bất động sản, trong đó có các vật quyền bất động sản như: Quyền sở hữu; quyền dụng ích; quyền cư ngụ và hành dụng; quyền thuê trường kì; quyền địa dịch; quyền thế chấp; quyền để đương. Ngoài các quyền ttên cồn có các tố quyền nhằm truy sách một vật quyền trên bất động sản.

3. Phân biệt bất động sản và động sản theo quy định pháp luật

Về động sản các bộ dân luật trên cũng quy định: Động sản là tất cả những tài sản không phải là bất động sản bao gồm những quyền có được với động sản và những quyền truy sách trên một động sản; những cổ phần trong một doanh nghiệp; những trái quyền ttong một giao dịch dân sự, tiền các loại.

Trước ngày ban hành BLDS, trong hệ thống pháp luật của chúng ta rất ít khi sử dụng khái niệm bất động sản và động sản. Trong pháp luật kinh tế, chúng ta chỉ sử dụng khái niệm tài sản cố định để phân biệt với tài sản lưu động. Tài sản lưu động là những tài sản dùng ưong quá trình sản xuất được chuyển toàn bộ giá trị của nó vào thành phẩm trong một lần.

Theo thông lệ và tập quán quốc tế, BLDS đã chia tài sản thành bất động sản và động sản trên cơ sở của phương pháp loại trừ. Để phân biệt hai loại tài sản chủ yếu ttong luật dân sự, BLDS dựa vào thuộc tính tự nhiên của tài sản là có thể chuyển dịch bằng cơ học hay không trên cơ sở nguyên tắc này Điều 107 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định bất động sản và động sản như sau:

"1. Bất động sản bao gồm:

- Đất đai;

- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

- Tài sản khác gan liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

- Tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Động sản là những tài sản không phải là bất động sản"

Với cách phân loại trên đã đáp ứng được các yêu cầu của thực tiễn. Bất động sản chủ yếu là đất đai (không thể chuyển dịch cơ học được), nhà ở, công trình xây dựng, các tài sản gắn liền với đất đai. Theo quy định của BLDS thì đây là loại tài sản cần được đăng kí. Dựa vào thuộc tính tự nhiên của tài sản, luật quy định như vậy nhằm bảo đảm quyền kiểm tra, giám sát của những cơ quan nhà nước có thẩm quyền. BLDS còn có những quy chế pháp lí riêng đối với mỗi loại tài sản ttong một số trường hợp.

4. So sánh động sản và bất động sản?

Đặc điểm so sánh Bất động sản Động sản
Đối tượng

Đối tượng được xếp vào là bất động sản có phạm vi khá hẹp. Theo khoản 1, điều 107, BLDS 2015 đã liệt kê các loại tài sản được xếp vào nhóm bất động sản gồm có:

- Đất đai

- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai

- Tài sản khác gắn với đất đai, nhà, công trình xây dựng

- Tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Ngoài những tài sản kể trên, một số tài sản vô hình gắn liền với đất đai như quyền sử dụng đất, quyền thế chấp,… cũng được coi là bất động sản theo quy định trong pháp luật Kinh doanh Bất động sản.

Đối tượng được xếp vào là động sản có phạm vi khá rộng.

BLDS 2015 không liệt kê như trường hợp bất động sản mà quy định: “ Động sản là những tài sản không phải là bất động sản”.

Tính chất đặc thù

Là những tài sản không thể di dời được

Là những tài sản có thể di dời được

Đăng kí quyền tài sản Quyền sở hữu và quyền khác đối với tài sản là bất động sản được đăng kí theo quy định của BLDS 2015 và pháp luật về đăng kí tài sản. Quyền sở hữu và quyền khác đối với tài sản là động sản không phái đăng kí, trừ một số trường hợp pháp luật quy định.

5. Ý nghĩa của sự phân biệt động sản và bất động sản là gì?

Việc phân biệt tài sản thành động sản và bất động sản rất có ý nghĩa với thực tiễn. Đây là cách phân loại tài sản phổ biến và chủ yếu trên thế giới cách phân loại tài sản như vậy có ý nghĩa đối với việc xây dựng pháp luật cũng như áp dụng vào pháp luật thực tiễn, khi áp dụng vào thực tế cuộc sống có nhiều vấn đề dễ dàng nảy sinh những vấn đề này chính là lỗ hổng những vấn đề này luật pháp chưa đáp ứng được hết so với thực tế. Bộ luật dân sự năm 2015 không đưa ra khái niệm về bất động sản hay động sản mà chỉ liệt kê những tài sản là bất động sản rồi dùng phương pháp loại trừ. Trên cơ sở thực tế có những tài sản có thể chuyển sang bất động sản và ngược lại.
Việc phân biệt tài sản thành động sản và bất động sản có ý nghĩa về các phương diện sau:
Là căn cứ để xác định thời hiệu xác lập quyền sở hữu
Theo Điều 247 BLDS, các trường hợp “chiếm hữu, được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, công khai, liên tục trong thời hạn 10 năm đối với động sản và 30 năm đối với bất động sản thì người chiếm giữ tài sản đó sẽ trở thành chủ sở hữu của tài sản đó”, trừ trường hợp liên quan đến tài sản thuộc sở hữu toàn dân.
Là căn cứ để xác lập thẩm quyền của TAND trong việc giải quyết các tranh chấp về tài sản
Theo Bộ luật tố tụng dân sự: các tranh chấp về bất động sản sẽ do TAND nơi có bất động sản giải quyết; còn các tranh chấp về động sản sẽ do TAND nơi bị đơn cư trú hoặc làm việc giải quyết.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật dân sự - Công ty luật Minh Khuê