Ranh giới giữa các bất động sản liền kể có thể là: mốc giới do các bên thỏa thuận, theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc được xác định theo tập quán; theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm mà không có tranh chấp.

1. Quy định của pháp luật về ranh giới giữa các bất động sản.

Theo quy định tại Điều 175 Bộ luật dân sự 2015 thì

"1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.

Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.

2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.

Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."

2. Mốc giới ngăn cách các bất động sản.

- Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.

- Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thỏa thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của các chủ thể đó.

Trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn phải dỡ bỏ.

- Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.

Trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình.

Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu được từ cây được chia đều, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

4. Khải niệm quyền sử dụng bất động sản liền kề.

So với Bộ luật năm 2005 không quy định về khái niệm quyền đối với bất động sản liền kề thì Bộ luật dân sự năm 2015 đưa ra khái niệm về quyền đối với bất động sản liền kề.

BLDS năm 2005, các nhà làm luật không sử dụng thuật ngữ quyền đối với bất động sản liền kề mà sử dụng thuật ngữ quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề để nói về các quyền về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác tại Điều 273 với nội dung “Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để đảm bảo các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý nhưng phải đền bù nếu không có thỏa thuận khác”. So với BLDS năm 2005, BLDS năm 2015 đã bỏ cụm từ “sử dụng hạn chế”. Việc bỏ cụm từ này được lý giải như sau: (1) từ “sử dụng” cộng với từ “quyền” phía trước trở thành “quyền sử dụng” dễ dẫn đến hiểu nhầm với “quyền sử dụng” trong nội hàm quyền sở hữu nên việc bỏ từ “sử dụng” để không gây nhầm lẫn; (2) yếu tố “hạn chế” không cần thể hiện ở thuận ngữ “định danh” quyền mà nội hàm của nó nên để cho chính nội hàm các quyền được thể hiện. Điều 245 đưa ra khái niệm quyền đối với bất động sản liền kề là một quy định mới của BLDS năm 2015 và là sự tiến bộ của BLDS năm 2015 so với các bộ luật trước đây. Theo đó, quyền đối với bất động sản liền kề được định nghĩa như sau:Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền. Như vậy, về bản chất, quyền đối với bất động sản liền kề là một loại vật quyền, bởi nó cho người hưởng quyền có được những quyền năng nhất định trên “bất động sản chịu hưởng quyền” dựa trên mối liên hệ giữa hai bất động sản, theo đó, một bất động sản phải chịu gánh nặng nhằm phục vụ cho việc khai thác bất động sản còn lại thuộc quyền sở hữu của người khác.

3. Quy định về quyền đối với bất động sản liền kề:

Trong quá trình sử dụng tài sản, đặc biệt là bất động sàn, nhiều khi chủ sở hữu phải sử dụng bất động sản liền kề không thuộc sở hữu của mình thì mới có thể khai thác được công dụng của tài sản thuộc quyền sở hữu của mình. Điều 245 BLDS đã quy định: "Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền)".

Trong các Bộ dân luật cũ ở Việt Nam trước đây, quyền này được ghi nhận và được gọi là "quyền địa dịch" hay còn gọi là “dịch quyền”. Đó cũng là những quy định của pháp luật dân sự về quyền có lối đi qua bất động sản cùa chủ sở hữu khác, quyền được đặt đường ống cấp, thoát nước, quyền được sử dụng lối dẫn nước ttong canh tác để phục vụ tưới tiêu...

Ngày nay, BLDS không sử dụng thuật ngữ địa dịch (từ Hán Việt) mà sử dụng khái niệm quyền đối với bất động sản liền kề. về bản chất pháp lí, chúng có nội dung tương tự như nhau, nhưng khái niệm mới này có tính Việt hoá. Mục đích của những quy định này ttong BLDS cũng nhằm tạo cơ sở pháp lí về những điều kiện thuận lợi để các chủ sở hữu có thể khai thác một cách có hiệu quả nhất công dụng của tài sản. Quyền đối với bất động sản liên kề bao gồm:

- Quyền về lối đi qua: Chủ sở hữu bất động sản ở trong hoặc bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác có quyền yêu cầu một trong các chủ sở hữu bất động sản liền kề phải dành cho mình một lối đi thuận tiện và hợp lí ra đường công cộng, về nguyên tắc chung, người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sờ hữu bất động sản liền kề số tiền tương ứng vói giá trị tài sản được sử dụng, trừ khi các bên có thoả thuận khác. Việc mở lổi đi do các bên thoả thuận nhưng phải bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên. Nếu bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu khác nhau thì khi chia cũng phải dành lổi đi cần thiết cho người ở phía ttong. Phần này được coi là lối đi chung và không có đền bù.

- Quyền mắc đường dây tải điện, đường dây thông tin liên lạc: Trong điều kiện kinh tế-xã hội phát triển thì đây là một trong những quyền quan trọng và phổ biến nhằm từng bước nâng cao đời sống vật chất, tinh thần cho mỗi công dân. Tuy nhiên, khi mắc đường dây đi qua bất động sản liền kề phải hợp lí, bảo đảm an toàn và thuận tiện cho các chủ sở hữu đó.

- Quyền về cấp thoát nước: Đối với cuộc sống hàng ngày, nhu cầu về nước để dùng và lối để thoát nước thải là thiết yếu. Khi sử dụng quyền này, chủ sở hữu cũng phải thoả thuận với các chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối cấp, thoát nước thích hợp, bảo đảm cảnh quan và vệ sinh môi trường. Khi lắp đặt ống dẫn, cống hoặc khơi rãnh phải bảo đảm hạn chế mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản liền kề.

- Quyền về nước tưới, tiêu nước: Đây được coi là nhu cầu cấp thiết trong canh tác và trong sản xuất. Khi người sử dụng đất canh tác có nhu cầu về nước tưới, tiêu nước thì có quyền yêu cầu những người sử dụng đất xung quanh phải để cho mình một lối dẫn nước thích hợp, thuận tiện cho việc tưới, tiêu.

Ngoài quyền sử dụng hạn chế bất động sản, người chiếm hữu bất họp pháp ngay tình được pháp luật bảo vệ nếu giao dịch dân sự vô hiệu. Trong một số trường hợp, tài sản giao dịch đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch dân sự với người thứ ba vẫn có hiệu lực. Người thứ ba còn có quyền yêu càu người đã xác lập giao dịch với mình phải bồi thường thiệt hại nếu tài sản bị tịch thu sung quỹ nhà nước hoặc phải trả lại cho người có quyền nhận tài sản đó.

Chủ sở hữu còn có quyền sở hữu đối với mốc giới ngăn cách bất động sản. Quyền sở hữu này có thể là quyền sở hữu chung nếu được xây dựng hoặc tạo lập ttên đất thuộc quyền sử dụng chung. Nếu mốc giới được tạo dựng do công sức của chủ sở hữu và ttên đất thuộc quyền sử dụng của người đó thì không phải thuộc sở hữu chung. Trong trường hợp mốc giới là tường nhà chung thì những chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ khi các bên có thoả thuận và đồng ý.

Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề có thể bị chấm dứt khi các chủ sở hữu nhập làm một hoặc không còn nhu cầu sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.

Quyền sở hữu của các chủ sở hữu được Nhà nước bảo hộ, Nhà nước và xã hội tạo điều kiện cho chủ sở hữu thực hiện tốt quyền sử dụng tài sản của mình thì chủ sở hữu cũng phải có nghĩa vụ đối với với các chủ thể khác khi họ thực hiện quyền sở hữu tài sản của họ mà phải nhờ đến sự giúp đỡ của chủ sở hữu bất động sản liền kề hoặc vì mục đích chung phục vụ lợi ích cho Nhà nước cho xã hội, chủ sở hữu phải có nghĩa vụ đối với Nhà nước và xã hội.

Ngoài ra, ttong quá trình sinh sống, để không làm ảnh hưởng đến những chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh, chủ sở hữu nhà ở còn phải có nghĩa vụ trong việc thoát nước mưa, nước (Điều 250, 251 BLDS).

- Đối với nước mưa: Không được để nước từ mái nhà của mình chảy xuống bất động sản liền kề, trừ khi hai bên có thoả thuận.

- Đối với nước thải: Phải làm cổng ngầm hoặc rãnh thoát để đưa ra nơi quy định. Không được để nước thải chảy tràn sang bất động sản của người khác, ra nơi sinh hoạt công cộng làm ô nhiễm môi trường.

Trong xây dựng, chủ sở hữu nhà xây dựng sau còn bị hạn chế quyền ttổ cửa ra vào, cửa sổ theo quy định của pháp luật về xây dựng. Có nghĩa là trong những điều kiện nhất định, người xây dựng sau phải trổ cửa ra vào sao cho không nhìn thẳng vào của ra vào nhà đối diện, trừ trường hợp hai bên có thoả thuận.

5. Hiệu lực của quyền đối với bất động sản liền kề.

Hiệu lực của quyền đối với bất động sản liền kề là một quy định mới của BLDS năm 2015 (BLDS năm 2005 không có quy định) “Quyền đối với bất động sản liền kề có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân và được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác” (Điều 247). Như vậy, quyền đối với bất động sản liền kề tồn tại cho đến khi bất động sản liền kề còn tồn tại. Chỉ khi bất động sản liền kề không còn nữa, hoặc khi các bất động sản nhập làm một, hoặc khi nhu cầu sử dụng bất động sản liền kề không còn nữa thì quyền này mới mất đi. Do đó, trong đời sống, nếu bất động sản liền kề được chuyển giao thì quyền đối với bất động sản liền kề có hiệu lực đối với người được chuyển giao đó.

Mọi vướng mắc pháp lý về luật dân sự về quyền sở hữu, quyền đối với bất động sản liền kề cũng như các vấn đề khác liên quan. Hãy gọi ngay: 1900.6162 để được Luật sư tư vấn pháp luật dân sự, thừa kế trực tuyến.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật dân sự - Công ty luật Minh Khuê