1. Mẫu thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Công ty luật Minh Khuê cung cấp mẫu thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà để Quý khách hàng tham khảo và áp dụng trên thực tiễn. Thông tin pháp lý liên quan Quý khách hàng vui lòng liên hệ trực tiếp để được tư vấn, hỗ trợ:

Tổng đài luật sư trực tuyến gọi: 1900.6162.

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

---------------------------------------------

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc Lập – Tự Do – Hạnh Phúc

Hà Nội, ngày... tháng... năm 20….

THÔNG BÁO

Về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Hợp đồng thuê nhà ngày …./…./20…. giữa ông ……….. và ông ………… đã ký kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà này. Theo nguyên tắc thì trong quá trình thực hiện hợp đồng thì mọi vấn đề sẽ được giải quyết theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng. Tuy nhiên, qua quá trình thực hiện hợp đồng thì ông …………… đã không thực hiện theo đúng thỏa thuận đó.

Theo quy định tại Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014 thì bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà nhà khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:

- Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;

- Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

- Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

- Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

- Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

- Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

- Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật Nhà ở năm 2014.

Căn cứ vào quy định nêu trên thì việc thuê nhà ở của ông …………… đã có hành vi “cho người khác thuê lại toàn bộ nhà đang thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê”. Tôi nhận thấy rằng ông ………….. đã có hành vi cho thuê lại ngôi nhà của tôi cho những cá nhân khác, hiện nay vẫn đang hiện diện trong ngôi nhà của tôi. Ông ………. đã không có bất cứ trao đổi nào với tôi nên tôi không thể hiện được quan điểm của tôi về về vấn đề.

Vì vậy trong trường hợp này để bảo vệ quyền lợi cho mình, tôi muốn đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà mà không phải bồi thường mà không phải bồi thường thiệt hại cho bên thuê nhà khi thời hạn thuê vẫn còn.

Người làm thông báo

-------------------------------------------

THAM KHẢO DỊCH VỤ TƯ VẤN LUẬT LIÊN QUAN:

1. Tư vấn soạn thảo hợp đồng;

2. Dịch vụ trước bạ sang tên nhà đất;

3. Tư vấn thừa kế quyền sử dụng đất;

4. Dịch vụ công chứng sang tên sổ đỏ;

5. Dịch vụ công chứng uy tín, chuyên nghiệp;

6. Dịch vụ soạn thảo và công chứng hợp đồng;

2. Thay đổi hoặc chấm dứt hợp đồng thuê nhà dài hạn 5 năm thực hiện thế nào?

Thưa luật sư, tôi có thuê một căn nhà với thời hạn 05 năm (chưa công chứng) và đã ở được 01 năm (trả đủ tiền thuê nhà hàng tháng) trong hợp đồng có 3 người đại diện gồm có: tôi , A & B. Tiền cọc 50.000.000 VNĐ, phí sửa chữa nhà 50 triệu đồng, chi phí thuê nhà hằng tháng 8.500.000 đồng.

Mỗi năm tăng 10% trả cho bên A 5 triệu & B 3.500.000 triệu (do bên A từng có nợ một số tiền của bên B nhưng không ghi rõ trong hợp đồng) và hiện tại bên A và B đang xảy tranh chấp quyền sử dụng đất đai có liên quan đến nhà ở. Bên A hiện tại yêu cầu tôi phải đưa đủ 8.500.000 đồng tiền thuê do đã giải quyết xong nợ bên B, bên A có nói sẽ gây khó dễ ảnh hưởng đến việc sinh hoạt (từng cúp điện nhà cho tôi thuê) và buôn bán trong nhà tôi đang thuê của bên A & B, còn bên B thì vẫn lấy 3.500.000 đồng, do trong hợp đồng không ghi rõ vấn đề của 2 bên A & B. Nên hiện tại B vẫn yêu cầu lấy đủ số tiền 3.500.000 đồng ghi trong hợp đồng. Bên B có nói không đưa đủ tiền 3.500.000 đồng theo hợp đồng thì sẽ đóng cửa và đòi bồi thường).

Cho tôi hỏi vậy bên A và B ai sẽ là người được hưởng quyền lợi theo luật nhà ở. Và tôi có thể lấy lại đủ tiền cọc 50 triệu và phí sửa chữa nâng cấp nhà 50 triệu, khi đơn phương chấm dứt hợp đồng (bên A nhận tiền cọc). Và hiện tại hợp đồng vẫn chưa công chứng thì tôi có bị mất quền lợi gì không? Xin cảm ơn!

- Lê Thị Thúy -

3. Hợp đồng thuê nhà sẽ chấm dứt khi nào?

Hợp đồng thuê nhà là sự thỏa thuận giữa các bên (bên thuê nhà và bên cho thuê nhà), theo đó bên cho thuê giao tài sản là nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn do hai bên thỏa thuận và bên thuê phải trả tiền thuê. Thông thường hợp đồng thuê nhà sẽ chấm dứt khi hết hạn, tuy nhiên còn rất nhiều trường hợp mà hợp đồng thuê nhà sẽ bị chấm dứt theo quy định của Luật nhà ở.

Hợp đồng thuê nhà sẽ chấm dứt khi nào?

Theo quy định của Luật Nhà ở năm năm 2014 (tại Điều 131), hợp đồng thuê nhà sẽ chấm dứt khi thuộc một trong các trường hợp sau:

- Trường hợp thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà được thực hiện khi thu hồi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 84 Luật Nhà ở năm năm 2014:

+ Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định của Luật này;

+ Hết thời hạn thuê theo hợp đồng mà bên thuê không còn nhu cầu thuê tiếp hoặc khi hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở;

+ Bên thuê, bên thuê mua trả lại nhà ở đang thuê, thuê mua;

+ Bên thuê không còn đủ điều kiện được thuê nhà ở theo quy định của Luật này;

+ Bên thuê chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà không có ai đang cùng sinh sống; trường hợp thuê nhà ở công vụ thì khi người được thuê nhà ở công vụ chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án;

+ Bên thuê, thuê mua nhà ở không nộp tiền thuê nhà ở từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

+ Nhà ở cho thuê, cho thuê mua thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

+ Bên thuê, bên thuê mua sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà ở hoặc tự ý chuyển đổi, bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở hoặc tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê, thuê mua.

- Trường hợp thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây:

+ Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;

+ Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;

+ Nhà ở cho thuê không còn;

+ Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;

+ Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác.

Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;

Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở:

Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau:

- Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;

- Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

- Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

- Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

- Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

- Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

- Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.

Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

- Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

- Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;

- Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

Khi đơn phương chấm dứt hợp đồng bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

>> Tham khảo ngay: Chấm dứt hợp đồng thuê nhà thế nào cho đúng với quy định của pháp luật?

4. Hợp đồng thuê nhà có bị chấm dứt hiệu lực nếu chủ nhà bán nhà cho người khác?

Thưa luật sư, tôi có thuê căn hộ và thanh toán đến ngày 31/03/2019 với chủ nhà cũ. Hiện tại có một người chủ mới tới thông báo là trong vòng 03 ngày phải dọn đi (27/01/2019 dọn). Bây giờ, tôi phải giải quyết như thế nào nếu chủ cũ không trả lại tiền thuê và chủ mới không cho ở? Cảm ơn.

- Vân -

Trả lời:

Căn cứ khoản 2 Điều 133 Luật nhà ở năm 2014 quy định về quyền tiếp tục thuê nhà ở như sau:

"2. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác."

Vậy trong trường hợp của bạn, bạn có quyền được tiếp tục thuê căn nhà này cho tới khi hết hạn hợp đồng theo quy định nêu trên. Do hợp đồng thuê nhà của bạn hết hạn ngày 31/03/2019 và ngày 27/01/2019 người chủ nhà mới đã yêu cầu bạn dọn đi nên trong trường hợp này chúng tôi khuyên bạn nên lựa chọn theo phương pháp đàm phán, thương lượng để 3 bên cùng thực hiện đúng hợp đồng.

Trong trường hợp bạn không thể thương lượng được, thì bạn có quyền yêu cầu người chủ đã cho bạn thuê nhà trả lại tiền đặt cọc (nếu có) và tiền nhà đã thanh toán trước, đồng thời, bồi thường những thiệt hại do việc đơn phương chấm dứt hợp đòng trước thời hạn mà họ gây ra cho bạn.

>> Tham khảo ngay: Trách nhiệm khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn là gì?

5. Chấm dứt hợp đồng thuê nhà có thể lấy lại tiền đặt cọc không?

Chào luật sư, em đang thuê một căn nhà để kinh doanh buôn bán với thời hạn 02 năm, tiền thuê mỗi tháng 26 triệu, đặt cọc cho chủ nhà 2 tháng tiền nhà và sẽ được hoàn trả lại khi hợp đồng chấm dứt. Nhưng buôn bán thua lỗ nên em muốn chấm dứt hợp đồng trước thời hạn.

Trước ngày chấm dứt hợp đồng 30 ngày, em có gọi điện thoại cho chủ nhà để thông báo về việc chấm dứt hợp đồng, yêu cầu chủ nhà đến kiểm kê nhà và xin lấy lại tiền đặt cọc. Chủ nhà nói sẽ xem xét. Đến ngày kiểm kê để bàn giao nhà. Chủ nhà lấy lý do để quên hợp đồng ở nhà và mượn em hợp đồng sau đó giữ luôn không trả lại. Và hôm sau thông báo không đồng ý trả tiền cọc cho em vì em đơn phương chấm dứt hợp đồng. Vậy em có thể khởi kiện chủ nhà để đòi lại tiền cọc được? Rất mong luật sư tư vấn giúp em.

- Thuy Ngoc -

Chấm dứt hợp đồng thuê nhà có thể lấy lại tiền đặt cọc không ?

Trả lời:

Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về hợp đồng đặt cọc như sau:

"Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."

Với trường hợp của bạn, bạn cần bám sát vào nội dung của hợp đồng đặt cọc để xác định rõ việc đặt cọc đảm bảo cho việc giao kết hay đảm bảo bạn sẽ thực hiện đúng hợp đồng. Nếu để đảm bảo việc giao kết hợp đồng thì bạn hoàn toàn có quyền đòi lại do hai bên đã giao kết hợp đồng thuê nhà rồi, nếu để đảm bảo thực hiện đúng hợp đồng thì bạn xem lại hợp đồng xem có điều khoản nào cho phép bạn có quyền báo trước 30 ngày để chấm dứt hợp đồng khi không có nhu cầu thuê nữa hay không, nếu có thì đương nhiên, bạn có quyền đòi lại tiền cọc.

Ngược lại, nếu trong hợp đồng không có những nội dung nêu trên thì bạn chưa có căn cứ để yêu cầu người chủ nhà trả lại tiền đặt cọc cho bạn, tại thời điểm bạn gọi điện thoại để thông báo, người chủ nhà cũng chưa chấp thuận đề nghị của bạn thì việc chấm dứt hợp đồng giữa bạn và chủ nhà là chưa đúng với hợp đồng, thậm chí, trường hợp này, chủ nhà có quyền yêu cầu bạn bồi thường về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn.

>> Tham khảo ngay: Tư vấn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà hợp pháp?

6. Tranh chấp về hợp đồng thuê đất?

Luật sư cho em hỏi em có ký hợp đồng thuê đất 10 năm từ ngày 01/10/2015 với các diều khoản là đất không được kê biên thi hành án, đất không có tranh chấp, đất được phép cho thuê làm bãi đỗ xe và kinh doanh các dịch vụ. Nhưng đến khi em nộp tiền 06 tháng xong, đưa vào khai thác, sử dụng thì lại có tranh chấp và không được làm các công việc trên.

Vì vậy, em đã yêu cầu bên cho thuê trả lại tiền và em trả đất không thuê làm nữa, nhưng bên cho thuê nói em đứng ra giải quyết cho họ mọi tranh chấp cũng như chi phí san lấp, xây dựng và các chi phí khác rồi kê khai chi tiết để bên cho thuê xác nhận nợ đến khi ổn thoả bán được đất thì sẽ trả tiền lại cho bên em, và trong thời gian chờ bán đất bên em được kinh doanh trên đất mà không phải trả tiền, và bên em đã kinh doanh được từ đó đến nay. Bên cho thuê đòi đất không trả tiền cho bên em và nói bên em không trả tiền thuê đất 3 năm nay! Vậy luật sư cho em hỏi em phải làm như thế nào? Em xin cảm ơn!

Người gửi: quat

Tranh chấp về hợp đồng thuê nhà ?

Trả lời:

Căn cứ Điều 45 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định:

"Điều 45. Nghĩa vụ của bên thuê quyền sử dụng đất

1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới, đúng thời hạn cho thuê.

2. Không được hủy hoại đất.

3. Thanh toán đủ tiền thuê quyền sử dụng đất theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng.

4. Tuân theo quy định về bảo vệ môi trường; không được làm tổn hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất xung quanh.

5. Trả lại đất đúng thời hạn và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng.

6. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

7. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng."

Như vậy, một trong những nghĩa vụ của bên thuê quyền sử dụng đất là trả đủ tiền thuê đúng thời hạn, đúng địa điểm và theo phương thức đã thỏa thuận. Trong trường hợp bạn và bên cho thuê quyền sử dụng đất đã có thỏa thuận rằng trong thời gian chờ chuyển nhượng mảnh đất thuê bạn được kinh doanh trên đất mà không phải trả tiền thì đây được coi là sự thỏa thuận lại giữa hai bên về vấn đề trả tiền thuê. Bạn cần cungc ấp được bằng chứng để chứng minh về sự thỏa thuận này giữa các bên để chứng minh việc bạn không thanh toán tiền thuê 03 năm là đúng quy định.

Tuy nhiên, nếu hợp đồng thuê quyền sử dụng đất đã được công chứng thì việc sửa đổi hợp đồng cũng phải tuân theo hình thức đó, tức là cả hai bên phải tới văn phòng công chứng để sửa đổi, bổ sung hợp đồng nếu không thì việc sửa đổi này không được pháp luật công nhận theo quy định tại Điều 51 Luật Công chứng năm 2014. Lúc này, bên cho thuê có cơ sở để yêu cầu đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê với bạn do bạn vi phạm nghĩa vụ thanh toán, trừ trường hợp trong hợp đồng thuê hai bên có thỏa thuận khác.

Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà quý khách hàng đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu khách hàng cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc qua Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7: 1900.6162

Trân trọng!

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê