1. Mẫu thông báo về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng cho thuê nhà (sử dụng cho bên cho thuê).

Luật Minh Khuê cung cấp đến quý khách hàng một số mẫu văn bản thông dụng trong việc thuê nhà ở, bên cạnh hợp đồng cho thuê nhà đã ký kết thì Luật Minh Khuê còn cung cấp đến Qúy khách hàng một số mẫu văn bản thông dụng:

Mẫu thông báo về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng cho thuê nhà (sử dụng cho bên cho thuê) bản mới nhất năm 2018

Luật sư tư vấn soạn thảo hợp đồng thuê nhà ở, gọi: 1900.6162

- Mẫu đơn xin gia hạn hợp đồng thuê văn phòng: Mẫu văn bản này sử dụng trong trường hợp đã hết hạn hợp đồng cho thuê văn phòng đã ký kết trước đó, mà bên đi thuê có nhu cầu thuê thêm.

- Mẫu thông báo (về việc chấm dứt hợp đồng): Sử dụng trong trường hợp bên thuê vi phạm hợp đồng và bên cho thuê muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Dưới đây là một ví dụ về các trường hợp trong hợp đồng, một số nội dung của văn bản Qúy khách hàng có thể vận dụng linh động sao cho phù hợp với trường hợp của mình. Trân trọng cám ơn!

1. Mẫu đơn xin gia hạn hợp đồng thuê văn phòng:

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

———————-

ĐƠN XIN GIA HẠN HỢP ĐỒNG THUÊ VĂN PHÒNG

Kính gửi: Ông/Bà…………………………………………………………………………….

Ban Quản lý Tòa nhà ……………………

Tôi là: Công ty ……………………………………………………………………….

Mã số thuế: …………………………………………………………………………..

Đại diện theo pháp luật:……………………………………………

Số điện thoại liên hệ:……………………………………………

Website: …………………………………………… Fax: ……………………………………………

Hiện đang thuê và sử dụng phần diện tích: ……….. tại:……………………………………………..

Công ty chúng tôi đã ký với Ông/Bà Hợp đồng thuê văn phòng số:………. (1) ngày ….. tháng ….. năm …… (2). Thời hạn của hợp đồng này là ….. tháng (3). Hợp đồng thuê sẽ hết hạn vào ngày ….. tháng ….. năm ….. (4).

Do công ty chúng tôi đang trong quá trình hoạt động ổn định và phát triển nên có nguyện vọng được tiếp tục thuê văn phòng đã nêu trên, nay tôi làm đơn này kính đề nghị Ông/Bà, Ban quản lý tòa nhà cùng làm thủ tục gia hạn hợp đồng đối với Hợp đồng đã ký trên để tạo điều kiện thuận lợi cho công ty chúng tôi tiếp tục hoạt động kinh doanh.

Chúng tôi xin chân thành cảm ơn!

………….., ngày ….. tháng ….. năm …..

Người làm đơn

(ký và ghi rõ họ tên)

Chú giải:

(1) Số hiệu hợp đồng

(2) Ngày ký kết hợp đồng

(3) Thời hạn hợp đồng

(4) Ngày hết hạn hợp đồng

2. Mẫu thông báo về việc chấp dứt hợp đồng cho thuê nhà:

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

——-o0o——-

Hà Nội, ngày tháng năm 201…

THÔNG BÁO

(V/v: Chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà)

Kính gửi: Ông …………………………… giới tính: ……..

Dân tộc: …………….

Chứng minh nhân dân số:……………….do Công an thành phố………..cấp ngày …………………

Đăng ký hộ khẩu thường trú tại số …….. Quận Hai Bà Trưng, TP Hà Nội.

Tên tôi là : …………

Chứng minh thư nhân dân số:……………..do công an thành phố Hà Nội cấp ngày……………...

Hộ khẩu thường trú: …………………………..

Căn cứ vào Hợp đồng thuê nhà số……………………… ký ngày………………………ký giữa Ông ……….. và tôi tức ……………. đã ký kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà này. Theo nguyên tắc thì trong quá trình thực hiện hợp đồng thì mọi vấn đề sẽ được giải quyết theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng. Tuy nhiên, qua quá trình thực hiện hợp đồng thì ông ………. đã không thực hiện theo đúng thỏa thuận đó. Cụ thể, tính đến thời điểm này, Ông ………. đã không thực hiện việc thanh toán theo cam kết tại Điều 3, thể hiện như sau:

1.Nhiều lần tôi đã gọi điện liên lạc mà tôi không nhận được thông tin nào về tiến độ thanh toán, thời gian gia hạn thanh tóan để thực hiện tiếp bản hợp đồng này, Ông ………. tắt máy, không nghe điện thoại.

2.Trước đó, ngày…. tháng …. năm 2014. Tôi có gửi tới đích danh Ông ……………….thư thông báo yêu cầu thực hiện thanh toán. Trong thông báo tôi có để thời gian Ông ………. trao đổi với tôi về việc thanh tóan và thực hiện nghĩa vụ thanh tóan, nhưng Ông ………. không có thông tin nào phản hồi.

Bên cạnh đó, bên ……………………… đã sử dụng và làm hư hỏng của tôi một chiếc điều hòa nhãn hiệu DAIKIN và 3 chiếc quạt trần màu xanh được gắn cố định trên tường đã bị gãy hỏng và bẻ cong, bị hư hỏng hoàn toàn, gây thiệt hại lớn về tài sản cho tôi.

Vì vậy trong trường hợp này để bảo vệ quyền lợi cho mình căn cứ theo hợp đồng thuê nhà số ……………………… đã ký ngày ………………………bên trên, thì trong trường hợp nếu một trong hai bên vi phạm nghĩa vụ của hợp đồng thì bên còn lại có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, và báo trước cho bên còn lại trước 30 ngày. Vậy, hôm nay, ngày……………………… tôi viết thông báo về việc chấm dứt hợp đồng này đến………………………để………………………biết và thực hiện đúng nội dung trong hợp đồng số………………………đã ký ngày……………………….

Xin chân thành cám ơn.
Người lập văn bản

(ký và ghi rõ họ tên)

……………

>> Tham khảo thêm nội dung: Mẫu hợp đồng cho thuê nhà để ở hoặc làm văn phòng mới nhất

2. Không muốn thực hiện hợp đồng cho thuê nhà có hợp pháp không ?

Thưa luật sư, tôi muốn hỏi: Thứ nhất: Gia đình tôi đã lập 1 hợp đồng cho thuê nhà nhưng vì 1 số lý do trong gia đình nên không muốn thực hiện hợp đồng đó nữa. Vậy thì có hợp pháp không, vì sao, theo điều khoản nào? nếu muốn vậy thì chúng tôi phải làm thế nào?

Thứ hai: Cho tôi hỏi, khi 1 cơ quan nhà nước muốn thuê nhà của cá nhân thì có được ưu tiên gì không? tại sao?
Mong luật sư trả lời giúp tôi.

Tôi xin cảm ơn.

Người gửi: N.V

Không muốn thực hiện hợp đồng cho thuê nhà có hợp pháp không ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai, nhà ở trực tuyến: 1900.6162

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc của mình về cho chúng tôi, chúng tôi xin tư vấn cho bạn như sau:

Thứ nhất,căn cứ vào điều 426 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội quy định:

Điều 426. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng dân sự

1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.

2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán.

4. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị đơn phương chấm dứt phải bồi thường thiệt hại.

Như vậy, trong trường hợp của bạn nếu bạn muốn không thực hiện hợp đồng nữa thì bạn nên thỏa thuận với bên kia về việc chấm dứt hợp đồng. Nếu bên kia không đồng ý mà bạn tự ý châm dứt hợp đồng thì bạn phải chịu trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ dân sự( điều 302, bộ luật dân sự 2005).

Trân trọng./.

>> Tham khảo ngay: Công ty ký hợp đồng thuê nhà với cá nhân thì bên cho thuê nhà phải chịu thuế gì ?

3. Tư vấn về hợp đồng cho thuê nhà ?

Kính gửi luật sư: tôi hiện đang thuê 1 căn nhà ở quận T.B được 1 năm hợp đồng nhà tôi ký 7 năm. Nội dung hợp đồng là thuê nhà; khi mới vào tôi ký hợp đồng tay và sơ xuất Không ghi rõ thuê căn nhà bao gồm: tầng trệt, tầng lầu 1, tầng sân thượng Sau khi phát hiện phần thiếu trên em đã bổ sung ngay vào hợp đồng công chứng ký sau đó là thuê căn nhà bao gồm: tầng trệt, lầu 1, và sân thượng.

Giá thuê nhà là 25.000.000/ tháng Ghi chú: tổng diện tích cĂn nhà là 300m nhưng tôi thuê 200m vuông (gọi là nhà chính) bao gồm tầng trệt, lầu 1 và sân thượng, nhà phụ không có sân thượng, nhưng được Thông qua sân thượng bằng cánh cửa nhỏ, chủ nhà đang ép tôi không được dùng sân thượng. Vậy luật sư cho tôi hỏi hợp đồng ký tay trước kia không có công chứng có gí trị không nếu dùng luật pháp can thiệp!?

Cám ơn Luật Sư rất nhiều!

Người gửi: T.X.M

>> Luật sư tư vấn luật dân sự trực tuyến, gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi thắc mắc về cho chúng tôi, với vấn đề của bạn chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Theo Ðiều 492 Bộ luật dân sự 2005 quy định về hình thức hợp đồng thuê nhà ở: “Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.

Theo Ðiều 500 Bộ luật dân sự quy định về thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác :

“Trong trường hợp pháp luật không có quy định khác thì quy định tại các điều từ Ðiều 492 đến Ðiều 499 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với việc thuê nhà sử dụng vào mục đích khác không phải là thuê nhà ở”.

Vì vậy, việc ký kết hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích để ở hay mục đích khác thì theo quy định của Bộ luật dân sự đều phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên phải có chứng nhận của công chứng Nhà Nước hoặc chứng thực của ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền.

Tuy nhiên, để thực hiện mục tiêu đơn giản hóa thủ tục hành chính thuộc phạm vi chức năng quản lý của Bộ Tư pháp, ngày 10/12/2010, Chính phủ đã ra Nghị quyết 52/NQ-CP năm 2010 đơn giản hóa thủ tục hành chính thuộc phạm vi chức năng quản lý của Bộ Tư pháp do Chính phủ ban hành và nêu rõ tại ý a) điểm 28 Mục III (các thủ tục hành chính lĩnh vực bổ trợ tư pháp) trong Phụ lục đính kèm như sau: Bãi bỏ quy định bắt buộc công chứng một số hợp đồng, trong đó có hợp đồng thuê nhà ở.

Quy định này được khẳng định trong Thông báo 63/TB-VPCP kết luận của Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Tấn Dũng về lộ trình thực thi phương án đơn giản hóa bãi bỏ yêu cầu bắt buộc công chứng hợp đồng về nhà ở và quyền sử dụng đất do Văn phòng Chính phủ ban hành của Văn phòng Chính phủ về kết luận của Thủ tướng Chính phủ về lộ trình thực thi phương án đơn giản hóa bãi bỏ yêu cầu bắt buộc công chứng hợp đồng về nhà ở và quyền sử dụng đất. Tại Điều 1 của thông báo nêu rõ: tiếp tục thực thi phương án bãi bỏ yêu cầu bắt buộc công chứng đối với các hợp đồng… cho thuê nhà ở… theo Nghị quyết số 52/NQ-CP ngày 10/12/2010 của Chính phủ.

Như vậy, hiện nay, hợp đồng cho thuê nhà ở, không phụ thuộc vào thời hạn thuê là bao lâu đều không bắt buộc phải công chứng. Bạn có thể tự lập hợp đồng cho thuê nhà ở theo thỏa thuận với bên thuê mà không phải công chứng hợp đồng đó. Nhưng để đảm bảo tính chặt chẽ của hợp đồng cũng như đảm bảo tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thì bạn vẫn có thể tự nguyện yêu cầu công chứng hợp đồng này.

Căn cứ vào các quy định của pháp luật hiện hành thì có xảy ra tranh chấp hay mẫu thuẫn cần đưa ra pháp luật giải quyết thì bản hợp đồng ký tay trước đó giữa bạn và chủ nhà vẫn có giá trị pháp lý.

Nếu có bất kỳ thắc mắc nào khác bạn có thể trực tiếp đến văn phòng của công ty chúng tôi ở địa chỉ trụ sở Công ty luật Minh Khuê hoặc bạn có thể liên hệ với chúng tôi qua địa chỉ email Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email hoặc gọi điện để được tư vấn qua tổng đài 1900.6162. Trân trọng!

>> Tham khảo ngay: Tư vấn làm hợp đồng thuê nhà ? Thuê nhà thuộc quyền sở hữu chung cần lưu ý những gì ?

4. Tư vấn về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà ở ?

Kính chào các vị luật sư. Tôi xin nêu trường hợp của tôi để các vị luật sư được rõ: Nhà tôi hiện đang cho cá nhân thuê để làm cửa hàng. Vì lý do cần bán nên nhà tôi muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê và báo trước cho bên thuê 3 tháng, nhưng khi thỏa thuận thì bên thuê không đồng ý với mức hỗ trợ tôi đưa ra.
Tôi xin gửi các vị luật sư các điều về quyền lợi của 2 bên trong hợp đồng tôi đã làm với bên thuê để các vị có thể hiểu rõ hơn ?
Cảm ơn luật sư!

Trả lời :

Chào bạn, cảm ơn bạn đã đặt câu hỏi cho chúng tôi. Với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005, với hợp đồng thuê nhà của bạn với thời hạn một năm phải tiến hành công chứng hoặc chứng thực:

"Điều 492. Hình thức hợp đồng thuê nhà ở

Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. "

Tuy nhiên, theo như nội dung thư mà bạn trình bày, hợp đồng thuê nhà của bạn chưa được công chứng hoặc chứng thực. Trường hợp này, hợp đồng thuê nhà bị vô hiệu về mặt hình thức theo quy định pháp luật và sẽ được xử lý như sau:

"Điều 134. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu."

Do đó, với trường hợp của bạn sẽ có hai trường hợp xảy ra như sau:

Trường hợp 1: nếu quá thời hạn mà tòa án cho phép, bạn và bên cho thuê nhà không tiến hành hoàn tất thủ tục công chứng, chứng thực với hợp đồng thuê nhà thì hợp đồng này sẽ bị tòa án tuyên bố vô hiệu. Việc xử lý hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu được quy định như sau:

"Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường."

Theo đó, bạn sẽ phải hoàn trả cho bên cho thuê số tiền thuê nhà và các chi phí khác như điện, nước tương ứng với thời gian sử dụng của bạn. Ngoài ra, nếu bạn là bên cố ý không tham gia hoàn tất hình thức của hợp đồng thì bạn sẽ phải bồi thường theo mức mà tòa án quyết định.

Về khoản tiền phạt cọc, trong trường hợp này, hợp đồng đặt cọc vẫn có hiệu lực pháp luật.Theo nội dung thư, bạn muốn trả lại phòng vào ngày 5/8/2015, chủ nhà đã đồng ý và trả lại 1 triệu tiền phòng của tháng này. Do vậy, hợp đồng thuê nhà của bạn sẽ chấm dứt theo thỏa thuận của các bên và bạn không có hành vi vi phạm hợp đồng đặt cọc về việc thực hiện hợp đồng. Vì thế, trong trường hợp này, bạn sẽ không bị phạt cọc theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005.

Trường hợp 2: trong thời hạn mà tòa án cho phép, bạn và bên cho thuê đã tiến hành hoàn tất hình thức của hợp đồng thì trường hợp này, hợp đồng thuê nhà vẫn có hiệu lực pháp luật. Theo như nội dung thư yêu cầu, bạn muốn trả lại phòng vào ngày 5/8/2015, chủ nhà đã đồng ý và trả lại 1 triệu tiền phòng của tháng này. Do vậy, hợp đồng thuê nhà của bạn sẽ chấm dứt theo thỏa thuận của các bên và bạn không có hành vi vi phạm hợp đồng. Vì thế, trong trường hợp này, bạn cũng sẽ không bị phạt cọc theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005. Tuy nhiên, khi thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà, bạn vẫn phải thanh toán tiền thuê nhà cũng như các khoản chi phí tương ứng với thời gian bạn thuê nhà.

Nếu không thể thỏa thuận với chủ nhà, bạn có thể tiến hành khởi kiện tại tòa án nhân dân cấp huyện nơi cư trú của bên cho thuê theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2004. Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi với yêu cầu của bạn. Trân trọng./.

>> Tham khảo thêm nội dung: Trách nhiệm khi đơn phương hủy bỏ hợp đồng thuê nhà?

5. Tranh chấp liên quan đến hợp đồng cho thuê nhà ?

Chào Luật sư! Ngày 14/3/2006 ông M lập hợp đồng giấy tay cho ông K thuê căn nhà số 55 TBT , quận Bình Thạnh để kinh doanh cà phê .Thời hạn thuê là 4 năm kể từ lúc 8 giờ ngày 25/3/2006 đến 24/3/2010, giá cho thuê là 900 USD/tháng. Ông K đã đặt cọc cho ông M 06 tháng tiền thuê nhà là 5.400 USD.

Sau khi nhận nhà ông K đã sửa chữa nhà để làm quán cà phê, nhưng ông M ngăn cản vì cho rằng hợp đồng thuê có điều khoản ‘’...bên thuê không được tự ý sửa chữa làm thay đổi kết cấu căn nhà..’’ nên ngày 10/4/2006 ông M thông báo cho ông K để chấm dứt hợp đồng thuê nhà.Ông K đồng ý trả lại nhà nhưng yêu cầu ông M phải hoàn trả khoản tiền đặt cọc.Ông M không chịu trả tiền cọc cho ông K và đến đầu năm 2007 ông M khởi kiên ra tòa yêu cầu ông K phải: Trả tiền thuê nhà trong thời gian ông K chiếm giữ nhà mỗi tháng 900 USD từ ngày 10/4/2006 đến 30/12/2006; Tiền điện, tiền nước từ ngày bàn giao nhà cho đến ngày trả nhà là ngày 30/12/2006; Thanh toán tiền thuế phát sinh từ việc cho thuê nhà cho cơ quan thuế ,yêu cầu ông K phải xin lỗi công khai ông, gia đình ông và những người xung quanh. Tại tòa ông K thừa nhận có việc ký kết hợp đồng như ông M trình bày nhưng ông không chấp nhận với các yêu cầu của ông M vì khi xảy ra tranh chấp ông đồng ý trả nhà nhưng ông M không trả tiền cọc cho nên ông buộc phải giữ nhà để tránh mất cọc và ông cũng không kinh doanh gì trong thời gian đó.Ông cũng yêu cầu ông M phải trả khoản tiền 21 triệu mà ông đã bỏ ra để sửa chữa căn nhà nhằm kinh doanh ( có công chứng từ hợp pháp kèm theo).

Như vậy tòa án sẽ giải quyết yêu cầu của các đương sự như thế nào?Biết rằng kết quả giám định cho thấy việc sửa chữa nhà của ông K đã ảnh hưởng đến kết cấu ngôi nhà.

Xin cảm ơn Luật sư ạ!

Tranh chấp liên quan đến hợp đồng cho thuê nhà ?

Luật sư tư vấn pháp luật dân sự, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Điều 498. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng cho thuê nhà ở (Bộ luật dân sự năm 2005)

"1. Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:

a) Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

b) Sử dụng nhà không đúng mục đích thuê;

c) Cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng;

d) Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê;

đ) Làm mất trật tự công cộng nhiều lần và ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xung quanh;

e) Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường."

Như vậy, trong trường hợp trên, ông K trong quá trình thuê nhà đã sửa chữa nhà để làm quán cà phê mà không được sự đồng ý của ông M và hợp đồng thuê có điều khoản ‘’...bên thuê không được tự ý sửa chữa làm thay đổi kết cấu căn nhà..’’ và kết quả giám định cho thấy việc sửa chữa nhà của ông K đã ảnh hưởng đến kết câu ngôi nhà nên theo khoản 1 điều 498, ông M có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà ở.

Về vấn đề quyền và nghĩa vụ của các bên khi chấm dứt hợp đồng: Đây là một quan hệ dân sự, do đó, pháp luật tôn trọng sự thoả thuận của các bên. Trong trường hợp các bạn không thoả thuận được sẽ giải quyết theo quy định của pháp luật. Quyền của bên cho thuê nhà ở (điều 494), nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở (điều 495), quyền của bên cho thuê nhà( điều 496), nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ( điều 497).

Về yêu cầu của ông M( bên cho thuê nhà): Ông M yêu cầu ông K( bên thuê nhà) :Trả tiền thuê nhà trong thời gian ông K chiếm giữ nhà mỗi tháng 900 USD từ ngày 10/4/2006 đến 30/12/2006; Tiền điện, tiền nước từ ngày bàn giao nhà cho đến ngày trả nhà là ngày 30/12/2006; Thanh toán tiền thuế phát sinh từ việc nhà cơ quan thuế ,yêu cầu ông K phải xin lỗi công khai ông, gia đình ông và những người xung quanh là hợp pháp vì : Ông M đã đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà ở đúng pháp luật và thông báo cho ông K để chấm dứt hợp đồng thuê nhà.Ông K yêu cầu ông M phải hoàn trả khoản tiền đặt cọc là sai vì bên thuê nhà đã vi phạm hợp đồng , do đó việc ông K chiếm giữ nhà của ông M là vi phạm pháp luật. Do đó, yêu cầu của ông M là hợp pháp.

Về yêu cầu của ông K : Ông yêu cầu ông M phải trả khoản tiền 21 triệu mà ông đã bỏ ra để sửa chữa căn nhà nhằm kinh doanh: yêu cầu này không hợp pháp vì: chi phí này bên thuê nhà tự ý bỏ ra sửa chữa, đầu tư sau khi thuê nhà mà không có sự chấp thuận của bên cho thuê nhà thì bên cho thuê nhà không có nghĩa vụ phải trả lại chi phí này.

Về hoàn trả tiền đặt cọc: Việc hoàn trả tiền đặt cọc sẽ thực hiện theo thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng, nếu hợp đồng không có thỏa thuận thì bên vi phạm dẫn đến phải chấm dứt hợp đồng sẽ không được nhận lại khoản tiền đặt cọc.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm: Giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà ?

6. Tư vấn hợp đồng cho thuê nhà ở và những rủi ro thường gặp ?

Thưa luật sư, Tôi là Hạnh, 26 tuổi, người Việt Nam. mẹ tôi muốn thuê nhà lớn ở hồ chí minh để lại cho tôi kinh doanh loại "căn hộ dịch vụ" cho người nước ngoài ở HCM và mở lớp dạy học tiếng anh tại nhà. Tôi cũng sẽ sống ở căn nhà thuê này cũng như quản lý, trông nom nhà giúp gia đình. Tuy nhiên, do mẹ tôi lo lắng vì giấy tờ ko rõ ràng và đây là 1 hình thức kinh doanh mới mẻ, nên nay tôi xin hỏi:
1. Đây có phải là 1 dạng kinh doanh bất hợp pháp hoặc ko chính thống hoặc sẽ dễ nảy sinh rắc rối hay ko?
2. Tôi cần phải làm những giấy tờ, thủ tục nào với người cho thuê nhà, hợp đồng như thế nào, hợp đồng này là có form sẵn hay tôi và chủ nhà tự đàm phán với nhau để chắc chắn căn nhà mà tôi thuê sẽ thuộc mọi quyền hạn từ quản lý, sửa chữa đến thu lợi nhuận trong thời gian còn trong hợp đồng - vì tôi sẽ thuê hợp đồng 3 năm và ko muốn nửa chừng chủ nhà đòi lại nhà hoặc chủ nhà tăng giá cho thuê đột ngột.
3. Nếu tình huống chủ nhà đòi lại nhà trong khi hợp đồng vẫn còn, hoặc căn nhà tôi đang thuê dài hạn 3 năm bị giải toả, thì tôi sẽ đòi đền bù từ chủ nhà hay tôi phải chịu?
4. Tất cả những khách thuê nhà dài hạn (tháng) và ngắn hạn (ngày,đêm) là người nước ngoài hoặc người việt ở thuê nhà (thuê) của tôi, thì tôi có phải báo cáo, đăng ký với chính quyền phường xã quận thuộc địa phận căn nhà đó ko? hay tôi chỉ cho thuê thoải mái như bạn bè qua ở 1 2 đêm (ngắn hạn-ngày đêm). Và nếu phải đăng kí với chính quyền, thì những giấy tờ nào từ những khách này mà tôi phải có : ví dụ: passport bản gốc?
5. Những điều bắt buộc lưu ý khi kinh doanh dạng căn hộ dịch vụ như thế này là gì?
ví dụ: tôi bắt buộc phải công khai với chủ nhà rằng tôi sẽ mướn nhà của bạn và cho thuê lại (có sửa chửa và nâng cấp nhà của bạn) hay tôi ko cần công khai với chủ nhà về mục đích sử dụng nhà thuê của họ?
Xin chân thành cám ơn luật sư đã đọc và trả lời.

Tư vấn hợp đồng cho thuê nhà ở và những rủi ro thường gặp ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo Điều 14 Luật số 66/2014/QH13 của Quốc hội : LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN có quy định về phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cụ thể như sau:

"Điều 11. Phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

1. Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây:

a) Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

b) Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;

c) Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định của pháp luật về đất đai; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật đó;

d) Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;

đ) Đối với đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

e) Đối với đất nhận chuyển nhượng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

g) Đối với đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để cho thuê theo đúng mục đích sử dụng đất;

h) Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

i) Nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật đó.

2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây:

a) Các hình thức quy định tại các điểm b, d, g và h khoản 1 Điều này;

b) Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;

c) Đối với đất thuê, đất nhận chuyển nhượng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất."

Từ những thông tin bạn cung cấp, có thể xác định mẹ của bạn thuộc chủ thể của hoạt động này với tư cách người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư kinh doanh bất động sản trong nước. Theo đó, dịch vụ kinh doanh bất động sản của bạn trong trường hợp này là hoàn toàn hợp pháp vì đã được pháp luật cho phép với phạm vi mở hơn so với Luật kinh doanh bất động sản trước đó. Việc thuê lại bất động sản của cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp và người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải đáp ứng những điều kiện nhất định và trong quá trình giao kết hợp đồng với chủ thể cho thuê bất động sản có thể phát sinh một số vấn đề về cách thức giải quyết khi có tranh chấp, giá bất động sản,...

Về vấn đề hợp đồng cho thuê nhà và cho thuê lại nhà trong trường hợp của bạn cần phải có sự đồng ý bằng văn bản của chủ sở hữu của bất động sản tức là người cho bạn thuê bất động sản để kinh doanh (Điều 496 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội). Trường hợp này bạn giữa bạn và người cho thuê nhà sẽ phải làm một số thủ tục để hình thành hợp đồng cho thuê bất động sản dựa trên sự thỏa thuận từ hai bên. Hợp đồng này có thể thỏa thuận do một bên soạn thảo và được bên kia đọc, chấp thuận; có thể hai bên thỏa thuận các điều khoản của hợp đồng; nhờ tư vấn, soạn thỏa hợp đồng thông qua dịch vụ pháp lý cụ thể tại các tổ chức hành nghề luật và có thể có thêm thỏa thuận về việc công chức hợp đồng.

Trong trường hợp bạn đã ký hợp đồng thuê với thời hạn 03 năm mà chủ nhà đòi lại hoặc bị giải tỏa, pháp luật có quy định như sau về nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở được quy định tại Ðiều 493 Bộ luật dân sự là: “Bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định nhà trong thời hạn thuê”.

Hơn nữa, Điều 132, Luật nhà ở số 65/2014/QH13 của Quốc hội cũng quy định trong thời hạn thuê nhà, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê (trừ một số trường hợp). Do đó, nếu như giữa bạn và chủ nhà có thỏa thuận về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng và tiền bồi thường thì ưu tiên việc áp dụng theo thỏa thuận, nếu như không có thỏa thuận thì bên cho thuê nhà phải có trách nhiệm thông báo trước cho bạn và nói rõ lý do, nếu lý do đó không thuộc các trường hợp được quy định tại Điều 498 Bộ luật dân sự có quy định về bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:

a) Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

b) Sử dụng nhà không đúng mục đích thuê;

c) Cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng;

d) Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê;

đ) Làm mất trật tự công cộng nhiều lần và ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xung quanh;

e) Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường.

Vì vậy, bạn nên căn cứ vào lý do đơn phương chấm dứt của chủ nhà, thời gian thông báo để xem xét việc đơn phương chấm dứt hợp đồng là đúng hay không. Tiếp đến xem xét về những thỏa thuận trong hợp đồng có điều khoản nào liên quan đến việc một trong hai bên đơn phương chấm dứt hợp đồng và chủ thể, giá bồi thường khi sự việc xảy ra.

Trong tường hợp bạn thuê lại nhà là để kinh doanh thường xuyên thì bạn phải đăng ký doanh nghiệp và có một số vốn pháp định nhất định là 20 tỷ đồng, đối với các hoạt động kinh doanh nhỏ thì không cần thành lạp doanh nghiệp và yêu cầu vốn pháp định theo Điều 10 Luật kinh doanh bất động sản 2014:

Điều 10. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản

1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Trong trường hợp này bạn cần lưu ý về điều kiện bất động sản khi đưa vào kinh doanh như sau:

Điều 9. Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh

1. Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;

c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

2. Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất."

Về việc thông báo cho chủ nhà biết mục đích sử dụng khi bạn cho thuê lại là nghĩa vụ bắt buộc được quy định tại Điều 496 BLDS 2005 và sự đồng ý của bên cho thuê nhà có hình thức bắt buộc được thể hiện bằng văn bản.

>> Bài viết tham khảo thêm: Thủ tục kiện tụng dân sự trong tranh chấp hợp đồng thuê nhà?

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê