1. Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp ?

Thưa luật sư, Xin luật sư giải đáp cho tôi thắc mắc sau: Nhân dân xã tôi được nhà nước giao diện tích đất canh tác để trồng lúa. Tại địa phương, có một chủ đầu tư về đầu tư vào địa phương, UBND huyện đã tiến hành thu hồi diện tích đất này và giao cho chủ đầu tư đó triển khai dự án. Mỗi sào ruộng của người dân được nhà nước bồi thường 16 triệu đồng/01 sào ruộng (360m2).
Các hộ dân đã nhận tiền đền bù và không có khiếu nại/khiếu kiện gì. Sau 5 năm đầu tư, chủ đầu tư thực hiện dự án không hiệu quả nên đã bị chủ tịch UBND tỉnh thu hồi lại toàn bộ diện tích đất và giao cho người dân canh tác sử dụng. Gần đây tại địa phương có một công ty mới (nhà đầu tư) về đầu tư tại địa phương, UBND huyện lại tiến hành thu hồi đất canh tác của người dân để giao cho chủ đầu tư mới thực hiện dự án đầu tư, kinh doanh. Mức bồi thường mà chủ đầu tư mới đưa ra là 150 triệu đồng /01 sào (360m2). Người dân chấp thuận mức giá đền bù mới của chủ đầu tư đưa ra.

Hiện nay, UBND xã lại muốn thu lại số tiền đã được đền bù (16 triệu/1 sào) đã đền bù cho người dân để trả lại công ty/nhà đầu tư cũ.

Vậy xin hỏi luật sư: Việc thu hồi số tiền đã đền bù cho người dân trước đó trả cho chủ cũ có cơ sở/căn cứ pháp lý không? Chúng tôi có nghĩa vụ phải hoàn trả lại số tiền đã nhận đền bù của chủ đầu tư cũ không?

Mong luật sư trả lời sớm nhất để bà con được rõ! Trân trọng cảm ơn.

Người gửi: duoc do dinh

>> Luật sư tư vấn luật đất đai qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo quy định của Luật đất đai 2013 và Nghị định số Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư . Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.

Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ: Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng có đủ điều kiện quy định thì được bồi thường; trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường thì UBND cấp tỉnh xem xét để hỗ trợ.

Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm quyết định thu hồi đất; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc giao đất ở tái định cư hoặc nhà ở tái định cư, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thanh toán bằng tiền.

Như vậy, theo như bạn trình bày thì các hộ dân bị thu hồi đất nông nghiệp (đất trồng lúa) đã được bồi thường bằng tiền tính theo giá đất cùng mục đích sử dụng.

Về câu hỏi: Việc thu hồi số tiền đã đền bù cho người dân trước đó trả cho chủ cũ có cơ sở/căn cứ pháp lý không? Chúng tôi có nghĩa vụ phải hoàn trả lại số tiền đã nhận đền bù của chủ đầu tư cũ không? Tôi trả lời như sau:

Việc thu hồi số tiền đã đền bù cho người dân trước đó để trả cho chủ đầu tư cũ là không có căn cứ pháp lí. Các hộ dân không có nghĩa vụ phải hoàn trả số tiền đã nhận.

Ở đây, chủ đầu tư thứ nhất bị thu hồi đất do sử dụng đất không có hiệu quả thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai 2013 :

Điều 64. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai

1. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:

a) Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;

b) Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;

c) Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;

d) Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;

đ) Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;

e) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;

g) Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;

h) Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;

i) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.

Điều 35 Nghị đinh 43/2014/NĐ-CP quy định việc Xử lý tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tài sản đã đầu tư trên đất trong trường hợp thu hồi đất quy định tại các khoản 2, 3, 5, 8, 9, 11 và 12 Điều 38 của Luật Đất đai:

“1. UBND cấp có thẩm quyền thu hồi đất thành lập Hội đồng định giá để xác định phần giá trị còn lại của tiền SD đất, tiền thuê đất, tài sản đã đầu tư trên đất đối với trường hợp tiền SD đất, tiền thuê đất, tiền đầu tư trên đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; phần giá trị còn lại đó thuộc sở hữu của người bị thu hồi đất.

Trường hợp đất do Nhà nước giao không thu tiền SD đất, do Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm, do Nhà nước giao có thu tiền SD đất hoặc do Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc do Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà tiền SD đất, tiền thuê đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì chỉ có phần giá trị còn lại đã đầu tư trên đất mà không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thuộc sở hữu của người bị thu hồi đất”.

Khoản 2 Điều này quy định: Phần giá trị còn lại của tiền SD đất, tiền thuê đất, tài sản đã đầu tư trên đất thuộc sở hữu của người bị thu hồi đất được giải quyết theo quy định sau:

“b) T.hợp đất bị thu hồi thuộc khu vực nông thôn mà giao cho UBND xã, thị trấn để quản lý hoặc để bổ sung vào quỹ đất công ích thì UBND xã, thị trấn có trách nhiệm trả cho người bị thu hồi đất”;

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cũng đã có quy định cơ chế xử lý việc thu hồi đất của nhà đầu tư do vi phạm. Trường hợp bị thu hồi đất do vi phạm sẽ không được trả lại tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã nộp và không được thanh toán giá trị đã đầu tư vào đất còn lại.

Quý khách hàng có nhu cầu sử dụng dịch vụ vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua điện thoại yêu cầu dịch vụ luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

>> Xem thêm:  Mức bồi thường thỏa đáng đối với đất nông nghiệp khi bị nhà nước thu hồi ?

2. Trình tự, thủ tục thực hiện cưỡng chế thu hồi đất ?

Luật sư tư vấn:

Căn cứ theo quy định tại Điều 71 Luật đất đai 2013 thì cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất như sau:

- Thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế đất: Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp Huyện.

- Nguyên tắc cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất:

+ Việc cưỡng chế phải tiến hành công khai, dân chủ, khách quan, bảo đảm trật tự, an toàn, đúng quy định của pháp luật;

+ Thời điểm bắt đầu tiến hành cưỡng chế được thực hiện trong giờ hành chính.

- Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất được thực hiện khi có đủ các điều kiện sau đây:

+ Người có đất thu hồi không chấp hành quyết định thu hồi đất sau khi Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng đã vận động, thuyết phục;

+ Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã được niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi;

+ Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã có hiệu lực thi hành;

+ Người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành.

Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối không nhận quyết định cưỡng chế hoặc vắng mặt khi giao quyết định cưỡng chế thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản.

- Trình tự, thủ tục thực hiện cưỡng chế thu hồi đất:

+ Trước khi tiến hành cưỡng chế, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thành lập Ban thực hiện cưỡng chế;

+ Ban thực hiện cưỡng chế vận động, thuyết phục, đối thoại với người bị cưỡng chế; nếu người bị cưỡng chế chấp hành thì Ban thực hiện cưỡng chế lập biên bản ghi nhận sự chấp hành. Việc bàn giao đất được thực hiện chậm nhất sau 30 ngày kể từ ngày lập biên bản.

Trường hợp người bị cưỡng chế không chấp hành quyết định cưỡng chế thì Ban thực hiện cưỡng chế tổ chức thực hiện cưỡng chế;

+ Ban thực hiện cưỡng chế có quyền buộc người bị cưỡng chế và những người có liên quan phải ra khỏi khu đất cưỡng chế, tự chuyển tài sản ra khỏi khu đất cưỡng chế; nếu không thực hiện thì Ban thực hiện cưỡng chế có trách nhiệm di chuyển người bị cưỡng chế và người có liên quan cùng tài sản ra khỏi khu đất cưỡng chế.

Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối nhận tài sản thì Ban thực hiện cưỡng chế phải lập biên bản, tổ chức thực hiện bảo quản tài sản theo quy định của pháp luật và thông báo cho người có tài sản nhận lại tài sản.

- Trách nhiệm của tổ chức, cá nhân trong việc thực hiện quyết định cưỡng chế thu hồi đất:

+ Ủy ban nhân dân cấp huyện chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện việc cưỡng chế, giải quyết khiếu nại liên quan đến việc cưỡng chế theo quy định của pháp luật về khiếu nại; thực hiện phương án tái định cư trước khi thực hiện cưỡng chế; bảo đảm điều kiện, phương tiện cần thiết phục vụ cho việc cưỡng chế; bố trí kinh phí cưỡng chế thu hồi đất;

+ Ban thực hiện cưỡng chế có trách nhiệm chủ trì lập phương án cưỡng chế và dự toán kinh phí cho hoạt động cưỡng chế trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phê duyệt; thực hiện cưỡng chế theo phương án đã được phê duyệt; bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng;

Trường hợp trên đất thu hồi có tài sản thì Ban thực hiện cưỡng chế phải bảo quản tài sản; chi phí bảo quản tài sản đó do chủ sở hữu chịu trách nhiệm thanh toán;

+ Lực lượng Công an có trách nhiệm bảo vệ trật tự, an toàn trong quá trình tổ chức thi hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất;

+ Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi có trách nhiệm phối hợp với cơ quan, đơn vị có liên quan tổ chức thực hiện việc giao, niêm yết công khai quyết định cưỡng chế thu hồi đất; tham gia thực hiện cưỡng chế; phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng niêm phong, di chuyển tài sản của người bị cưỡng chế thu hồi đất;

+ Cơ quan, tổ chức, cá nhân khác có liên quan chịu trách nhiệm phối hợp với Ban thực hiện cưỡng chế thực hiện việc cưỡng chế thu hồi đất khi Ban thực hiện cưỡng chế có yêu cầu.

Trân trọng ./.

>> Xem thêm:  Đất bị thu hồi do hết hạn sử dụng có được Nhà nước bồi thường không ? Mức đền bù đất thu hồi

3. Tư vấn và giải đáp thắc mắc về quy định thu hồi đất ở ?

Luật Minh Khuê Tư vấn và giải đáp thắc mắc về quy định thu hồi đất ở cũng như các vấn đề về bồi thường, cơ chế giải quyết tranh chấp theo luật hiện hành:

Luật sư tư vấn:

Điều 74 Luật đất đai 2013 quy định:

"Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật".

Ngoài ra, người sử dụng đất có thể được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại. Việc tính toán chi phí đầu tư vào đất sẽ dựa trên quy định tại Điều 3 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất:

"Điều 3. Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Đối tượng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là các trường hợp quy định tại Điều 76 của Luật Đất đai.

2. Chi phí đầu tư vào đất còn lại là các chi phí mà người sử dụng đất đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất nhưng đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất còn chưa thu hồi hết. Chi phí đầu tư vào đất còn lại gồm toàn bộ hoặc một phần của các khoản chi phí sau:

a) Chi phí san lấp mặt bằng;

b) Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;

c) Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;

d) Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất.

3. Điều kiện xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại:

a) Có hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất. Trường hợp chi phí đầu tư vào đất còn lại không có hồ sơ, chứng từ chứng minh thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại;

b) Chi phí đầu tư vào đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.

4. Chi phí đầu tư vào đất còn lại được tính phải phù hợp với giá thị trường tại thời điểm có quyết định thu hồi đất và được xác định theo công thức sau:

P=((P1+P2+P3+P4)/T1)xT2

Trong đó:

P: Chi phí đầu tư vào đất còn lại;

P1: Chi phí san lấp mặt bằng;

P2: Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;

P3: Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;

P4: Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất;

T1: Thời hạn sử dụng đất;

T2: Thời hạn sử dụng đất còn lại.

Đối với trường hợp thời điểm đầu tư vào đất sau thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì thời hạn sử dụng đất (T1) được tính từ thời điểm đầu tư vào đất".

Chào luật sư! Trong sổ hộ khẩu của gia đình tôi gồm ông bà, bmẹ, a trai, tôi và em trai. Nay ông bà tôi mất đc hơn 10 năm nay rồi. Hiện tại có 1 thửa ruộng trc đây đc chia theo đất suất cho ông bà, nhưng từ ngày ông bà mất thì gđ t sản xuất, đóng thuế và chịu trách nhiệm về tài chính. Nay có dự án thu hồi đất, vậy thì miênga đất ấy thuộc về bmẹ t hay là tất cả con của ông bà t. T cảm ơn ạ!

=> Nếu gia đình bạn có đủ điều kiện để được bồi thường thì người sử dụng mảnh đất đó (người đứng tên trên sổ đỏ) sẽ được bồi thường. Nếu người sử dụng đất đã chết thì những người thừa kế của người đó sẽ được hưởng số tiền đền bù đó.

Thưa luật sư. Em có câu hỏi này rấ mong dc luật sư giúp đỡ ạ. Gia đinh em có khai hoang 1 thửa đất từ 1995 cho đến nay chỉ để sử dụng trồng cây chuối. Đến nay gia đình vẫn ko có bìa đat hay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bây giờ UBND Xã yêu cầu thu hồi đất để cho các hộ dân nào có nhu cầu thuê để sử dụng vậy thì UBND xã làm vậy có hợp lý k? Và trước đây đó là mảnh đat trũng bên đường nay dc gia đinh sap lấp đất nên mảnh đất khác đi nhiều. Nên nếu bị thu hồi thù gd em có dc bồi thường ko ạ? Rât mong nhận dc câu tl som tu luat su ah

=> Điều 53 Luật đất đai 2013 quy định:

"Điều 53. Giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác
Việc Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác chỉ được thực hiện sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất theo quy định của Luật này và phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật đối với trường hợp phải giải phóng mặt bằng".

Như vậy, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác. Tuy nhiên, chỉ có UBND cấp huyện và cấp tỉnh mới có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất, căn cứ vào Điều 66 Luật đất đai 2013.

"Điều 66. Thẩm quyền thu hồi đất
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;
b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;
b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất".

Dear Công ty luật Minh Khuê, Em có một câu hỏi như sau: Kể từ ngày nhà nước ký quyết định thu hồi đất nhà em đến nay đã được 2 năm. Nhưng chủ dự án vẫn chưa giải quyết đền bù. Khi họ đưa chính sách bồi thường thì chính sách đó trái với quy định của nhà nước, trong số những người không ký vào chính sách đó có cả nhà em? Vậy cho em hỏi kể từ khi có quyết định thu hồi đến khi bồi thường cho người dân là trong khoảng thời gian bao lâu? Vì sau khi đo đạc tính toán số lượng xong họ cấm không cho khai thác hoặc xây dựng thêm gì nữa.

=> Điều 93 Luật đất đai 2013 quy định:

"Điều 93. Chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
1. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực thi hành, cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi.
2. Trường hợp cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường chậm chi trả thì khi thanh toán tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi, ngoài tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì người có đất thu hồi còn được thanh toán thêm một khoản tiền bằng mức tiền chậm nộp theo quy định của Luật quản lý thuế tính trên số tiền chậm trả và thời gian chậm trả.
3. Trường hợp người có đất thu hồi không nhận tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì tiền bồi thường, hỗ trợ được gửi vào tài khoản tạm giữ của Kho bạc nhà nước.
4. Người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường để hoàn trả ngân sách nhà nước.
5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này".

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

4. Phân tích một vụ cưỡng chế thu hồi đất đai trên thực tiễn ?

Vụ cưỡng chế, thu hồi đất đai ở Tiên Lãng, Hải Phòng vừa qua làm chúng ta đau lòng. Các hành vi sai trái đều phải bị xử nghiêm theo pháp luật. Việc giải quyết phải đúng với tinh thần của một nhà nước pháp quyền. Nhưng những sai trái về thực thi pháp luật đất đai ở địa phương, cách phản ứng trái pháp luật của người dân ở địa phương đang làm đau đầu chúng ta. Làm gì để hoàn thiện pháp luật đất đai và thực thi nghiêm pháp luật trong thực tế là một việc lớn, nhất là vào thời điểm Quốc hội đang chuẩn.

Thời hạn 20 năm sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được quy định tại Luật Đất đai cũ năm 1993. Luật này cũng có quy định về việc được gia hạn khi sử dụng đất có hiệu quả. Khi Bộ Chính trị tổ chức tổng kết 10 năm thi hành chính sách, pháp luật đất đai vào năm 2001-2002, vấn đề thời hạn sử dụng đất nông nghiệp được đưa ra xem xét như một trọng điểm do tính phức tạp của vấn đề đất đai. Khi hết thời hạn mà quy định là sẽ được gia hạn nếu sử dụng đất “có hiệu quả” thì ai là người kết luận về hiệu quả. Như vậy, để được kết luận đất của mình sử dụng có hiệu quả thì người nông dân lại phải “cầu cạnh” tới chính quyền huyện và xã. Nguy cơ tham nhũng sẽ nảy sinh, làm cho người nông dân không yên tâm. Hầu hết ý kiến đều cho rằng pháp luật phải có quy định cụ thể là hết thời hạn thì làm gì.

Lúc đó có hai luồng ý kiến trái chiều nhau. Một luồng là khi hết thời hạn thì chia lại ruộng đất, tức là làm lại cải cách ruộng đất vì lý do có người mới sinh ra, có người đã chết đi, có người không làm nông nghiệp nữa, có người quyết định về quê làm ruộng. Luồng ý kiến thứ hai là kéo dài thời hạn, thậm chí là kéo tới vô hạn để thị trường điều tiết mọi việc tiếp theo. Luồng ý kiến nào cũng có mặt hợp lý và có mặt không hợp lý. Điều khó xử là tỷ lệ hai luồng ý kiến này ngang nhau 50/50. Vấn đề lớn này không quyết định được tại Hội nghị Ban Chấp hàng Trung ương lần thứ 7, Khóa IX khi thông qua Nghị quyết số 26-NQ/TƯ (2002) về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.

Trên thực tế, các phương tiện thông tin đại chúng đã đưa khá nhiều ý kiến về bất cập của thời hạn sử dụng đất nông nghiệp hiện nay. Người muốn đầu tư lớn cho nghề nông không dám bỏ tiền ra tích tụ đất đai, đầu tư hạ tầng. Làm lớn mà lâm vào cảnh như gia đình ông Vươn ở Tiên Lãng thì tan nát hết. Sự đau lòng ở Tiên Lãng đã chỉ ra rằng nếu không giải quyết thấu đáo về thời hạn sử dụng đất nông nghiệp thì không có động lực để giải quyết vấn đề Tam nông.

Tư vấn và giải đáp thắc mắc về quy định thu hồi đất ở ?

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Một điểm nhạy cảm tiếp theo là cách thức Nhà nước thu hồi đất, thực hiện cưỡng chế thu hồi đất đối với đất đai đang được người nông dân sử dụng hiệu quả. Người nông dân đã gắn mồ hôi, nước mắt, thậm chí cả máu của mình trên mảnh đất được giao. Rồi một ngày bị thu hồi đất trái pháp luật, coi như mọi thứ trở thành số “0”. Những gì đã xảy ra ở vùng đất những người nông dân đã khai phá, thuần dưỡng đất bãi bồi ven biển ở Tiên Lãng là đỉnh điểm của những bất cập về thực thi pháp luật về thu hồi đất đai hiện nay ở địa phương.

Nhiều cơ quan hành chính ở địa phương có quan niệm rất sai về cơ chế nhà nước thu hồi đất. Đã có rất nhiều ý kiến phản ảnh rằng các cán bộ thừa hành ở cấp huyện hay nói “Nhà nước có quyền muốn thu hồi đất của ai thì thu”. Đây là một cách nói vừa thể hiện kém hiểu biết pháp luật và cũng làm mất uy tín của Nhà nước ta. Cơ chế nhà nước thu hồi đất phải được thực hiện theo đúng pháp luật. Lý do phải đúng và trình tự, thủ tục phải rõ ràng. Không thể có quyền lực thu hồi đất nào lại “vô biên” như trong cách nói như vậy. Việc cưỡng chế thu hồi đất cũng vậy. Việc này hệ trọng lắm, không thể làm nhanh được. “Dục tốc” thường “bất đạt”. Thu hồi đất là chính quyền lấy đất của dân – nguyên tắc thuyết phục và đồng thuận cần được đặt lên hàng đầu.

Điểm nhạy cảm thứ ba là cơ chế giải quyết khiếu nại hành chính của dân sao cho hiệu quả. Chủ trương hiện nay đang tập trung đẩy mạnh việc nâng cao hiệu lực của nhà nước pháp quyền. Việc tập trung giao cho tòa án giải quyết mọi khiếu kiện về đất đai, không để các khiếu kiện này tràn lên trung ương là một chủ trương đúng nhưng cần có lộ trình phù hợp cho nông thôn. Trong vụ việc ở Tiên Lãng, người dân đã khởi kiện lên tòa án huyện nhưng thua kiện, khởi kiện tiếp lên tòa án tỉnh thì được khuyến khích thỏa thuận. Chưa làm theo đúng tinh thần thỏa thuận thì chính quyền đã cưỡng chế. Vậy người dân có thể tìm công lý ở đâu khi mọi cánh cửa đều đã đóng.

Cái sai về thực thi pháp luật đất đai ở Tiên Lãng rất dễ nhận ra, người dân cũng biết. UBND nói không sai, có thể hiểu được vì lý do cán bộ không dám tự phê bình. Điều quan trọng hơn cả là tại sao hai cấp tòa án cũng không nhận ra? Đây là một điều cần suy nghĩ để xác định lại giải pháp giải quyết khiếu kiện của dân. Trong một thời gian nhất định, các cơ quan chuyên môn ở trung ương phải vào cuộc để bảo đảm tính khách quan trong giải quyết, khắc phục sự bất cập về nhân lực của hệ thống tòa án, nhằm thực sự bảo vệ được quyền lợi của dân. Việc giải quyết khiếu nại hành chính của dân về đất đai cần thực hiện đúng như Luật Khiếu nại vừa được Quốc hội thông qua, không nên tách thành quy định riêng trong Luật Đất đai theo hướng không cho khiếu nại lên các cơ quan trung ương.

Một việc gây nên hậu quả rất nghiêm trọng ở Tiên Lãng, trải qua gần sáu năm, mà không thấy sự xuất hiện của công tác kiểm tra của cấp thành phố, cũng không thấy có tác động của HĐND huyện. Điều này cho thấy công tác kiểm tra, giám sát ở địa phương chưa thực hiện được bao nhiêu. Đặt ra nhiệm vụ hoàn thiện pháp luật rất nặng nề, cần tới một cách làm thực chất, cụ thể, minh bạch. Nhất là khi đã biết rõ sai phạm thì phải xử lý nghiêm minh. Một nhà nước của dân, do dân, vì dân thì phải xử lý nghiêm những cán bộ làm thiệt hại đến quyền lợi của dân.

Chính quyền giữ chữ “tín” với dân là cốt lõi của công việc quản lý đất nước. Lòng dân không bao giờ mua được, chỉ có thể đổi được bằng chữ “tín” của chính quyền. Ở Tiên Lãng đã xảy ra những việc làm của huyện mà người dân không tin.

Vấn đề đất đai cho nông dân không hề đơn giản. Hơn 70% dân ta vẫn đang sống ở nông thôn. Việc xây dựng một xã hội nông thôn tốt đẹp đóng vai trò rất lớn để bảo đảm bền vững trong quá trình phát triển, đó là bền vững xã hội. Những gì đã xảy ra ở Tiên Lãng vừa qua là đau lòng, những sự việc đó có tính phê phán rất lớn. Đó cũng là dấu hiệu để những người có trách nhiệm biết cụ thể hơn tầm quan trọng của chính sách đất đai nông nghiệp hiện nay. Việc hoàn thiện pháp luật đất đai đối với khu vực nông nghiệp còn rất nặng nề trước mắt.

Hai cái sai của chính quyền Tiên Lãng

Pháp luật về đất đai ở nước ta chưa bao giờ cho cấp huyện có thẩm quyền quy định về thời hạn và hạn điền, thế mà Tiên Lãng dám tự quy định. Theo Nghị định số 64-CP ngày 27-9-1993 về việc ban hành Bản quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp quy định thống nhất thời hạn sử dụng đất nuôi trồng thủy sản là 20 năm. Nếu đất được giao từ ngày 15-10-1993 trở về trước thì thời hạn được tính thống nhất từ ngày 15-10-1993, nếu đất được giao sau ngày 15-10-1993 thì tính từ ngày giao (quy định hồi tố về thời hạn sử dụng đất). Đây là chính sách rất lớn về đất đai của Đảng và Nhà nước ta.

Các quyết định thu hồi đất của Tiên Lãng có căn cứ vào hết thời hạn mà không được gia hạn. Trong khi đó, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 về thi hành Luật Đất đai (khoản 1 điều 34) quy định rằng khi hết thời hạn sử dụng đất, các hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất nông nghiệp do Nhà nước giao được tiếp tục sử dụng đất với thời hạn đã quy định (20 năm), trừ một số trường hợp Nhà nước có quyết định thu hồi đất nhưng không trừ trường hợp Nhà nước thu hồi vì hết thời hạn. Đó là cái sai cơ bản thứ hai của chính quyền Tiên Lãng so với pháp luật hiện hành. Tiên Lãng đã tự quyết định trước cả những quyết định lớn về “làm gì khi hết thời hạn sử dụng đất của nông dân” mà Quốc hội sẽ quyết định trước ngày 15-10-2013.

(MKLAW FIRM: Biên tập.)

>> Tham khảo dịch vụ: Tư vấn đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

>> Xem thêm:  Đơn giá bồi thường thiệt hại cây trồng, vật nuôi, tài sản khi nhà nước thu hồi đất là bao nhiêu tiền ?

5. Tư vấn về việc nhà nước thu hồi đất đã cho đấu thầu ?

Chào luật sư ,luật sư cho tôi hỏi:Năm 2009 gia đình tôi có nhận mua đấu thầu của thôn 40 sào bắc bộ với giá 6 triệu đông / 1sào thời gian sử dùng là 20 năm mục đích sử dụng là cấy lúa vậy nay nhà nước có quyết định thu hồi giải phóng đất vậy cho tôi hỏi là gia đình tôi được hưởng quyền lợi gì ?
Mong luật sư trả lời sớm giúp tôi.Tôi xin cảm ơn rất nhiều ạ.!

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai, gọi:1900.6162

Trả lời:

Bạn nói : "Năm 2009 gia đình tôi có nhận mua đấu thầu của thôn 40 sào bắc bộ với giá 6 triệu đông / 1sào thời gian sử dùng là 20 năm mục đích sử dụng là cấy lúa vậy nay nhà nước có quyết định thu hồi giải phóng đất vậy cho tôi hỏi là gia đình tôi được hưởng quyền lợi gì ?"

Xin trả lời là trong trường hợp này của bạn ,gia đình bạn sẽ được nhà nước bồi thường khi nhà nước thu hồi đất cho thuê của gia đình bạn cụ thể là theo quy định khoản 1c Điều 76 Luật đất đai năm 2013.

"Điều 76. Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

c) Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng".

Cụ thể thì mức bồi thường theo Điều 3 Nghị định 47/2014 quy định chi tiết về bồi thường và hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất:

Điều 3 Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh ,phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng

1. Đối tượng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là các trường hợp quy định tại Điều 76 của Luật đất đai

2. Chi phí đầu tư vào đất còn lại là các chi phí mà người sử dụng đất đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất nhưng đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất còn chưa thu hồi hết. Chi phí đầu tư vào đất còn lại gồm toàn bộ hoặc một phần của các khoản chi phí sau:

a) Chi phí san lấp mặt bằng;

b) Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;

c) Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;

d) Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất.

3. Điều kiện xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại:

a) Có hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất. Trường hợp chi phí đầu tư vào đất còn lại không có hồ sơ, chứng từ chứng minh thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại;

b) Chi phí đầu tư vào đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.

4 Chi phí đầu tư vào đát còn lại được tính phải phù hợp với giá trị thị trường tại thời điểm có quyết định thu hồi đát và được xác định theo công thức sau

Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp ? Thủ tục thực hiện cưỡng chế thu hồi đất ?

Trong đó:

P: Chi phí đầu tư vào đất còn lại;

P1: Chi phí san lấp mặt bằng;

P2: Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;

P3: Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;

P4: Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất;

T1: Thời hạn sử dụng đất;

T2: Thời hạn sử dụng đất còn lại.

Đối với trường hợp thời điểm đầu tư vào đất sau thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì thời hạn sử dụng đất (T1) được tính từ thời điểm đầu tư vào đất.

* Ngoài ra vì nhà bạn đấu thầu đất của thôn có trả tiền thuê đất để cấy lúa thì gia đình bạn còn được bồi thường đối với cây trồng theo điểm a và điểm c Khoản 1 Điều 90 Luật đất đai năm 2013

Điều 90. Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi

1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với cây trồng thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:

a) Đối với cây hàng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất;

c) Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại;

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Trình tự, thủ tục đền bù khi nhà nước thu hồi đất được quy định như thế nào ?

Các câu hỏi thường gặp

Câu hỏi: Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai như thế nào?

Trả lời:

Căn cứ theo trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai 2013 :

Điều 64. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai

1. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:

a) Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;

b) Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;

c) Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;

d) Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;

đ) Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;

e) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;

g) Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;

h) Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;

i) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.

Câu hỏi: Xử lý tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tài sản đã đầu tư trên đất như thế nào?

Trả lời:

Điều 35 Nghị đinh 43/2014/NĐ-CP quy định việc Xử lý tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tài sản đã đầu tư trên đất trong trường hợp thu hồi đất quy định tại các khoản 2, 3, 5, 8, 9, 11 và 12 Điều 38 của Luật Đất đai:

“1. UBND cấp có thẩm quyền thu hồi đất thành lập Hội đồng định giá để xác định phần giá trị còn lại của tiền SD đất, tiền thuê đất, tài sản đã đầu tư trên đất đối với trường hợp tiền SD đất, tiền thuê đất, tiền đầu tư trên đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; phần giá trị còn lại đó thuộc sở hữu của người bị thu hồi đất.

Trường hợp đất do Nhà nước giao không thu tiền SD đất, do Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm, do Nhà nước giao có thu tiền SD đất hoặc do Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc do Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà tiền SD đất, tiền thuê đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì chỉ có phần giá trị còn lại đã đầu tư trên đất mà không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thuộc sở hữu của người bị thu hồi đất”.

Câu hỏi: Thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế đất ?

Trả lời:

Căn cứ theo quy định tại Điều 71 Luật đất đai 2013 thì cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất như sau:

- Thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế đất: Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp Huyện.