Các quyền đối với bất động sản liền kề: Quyền về lối đi qua; Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác; Quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề

1. Quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề.

Một trong những nội dung của quyền đối với bất động sản liền kề là quyền về cấp, thoạt nước qua bất động sản liền kề. Theo Điều 252 Bộ luật dân sự 2015 có quy định như sau:

Điều 252. Quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề

Trường hợp do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua một bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy.

Người sử dụng lối cấp, thoát nước phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua khi lắp đặt đường dẫn nước; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường. Trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua thì người sử dụng lối cấp, thoát nước không phải bồi thường thiệt hại.

- Quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề là quyền địa dịch được xác lập theo địa thế, bất động sản hưởng quyền không nhất thiết phải là một bất động sản bị vây bọc. Quyền đối với bất động sản liền kề này không dựa trên cơ sở phải có một sự “yêu cầu” từ chủ sở hữu của bất động sản hưởng quyền.

Do vị trí tự nhiên của các bất động sản mà dòng chảy của nước sẽ phải đi qua một bất động sản khác, thì khi đó chủ sở hữu của bất động sản mà dòng nước chảy qua sẽ phải dành ra một lối cho việc cấp, thoát nước. Chủ sở hữu của bất động sản chịu hưởng quyền không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy qua đất của mình. Nếu việc cản trở hoặc ngăn chặn này làm trầm trọng tình trạng của chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền thì chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền có thể kiện yêu cầu chấm dứt hành vi cản trở và bồi thường thiệt hại (nếu có).

Đồng thời với trách nhiệm của chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền thì người sử dụng lối cấp, thoát nước cũng có trách nhiệm phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền. Bộ luật dân sự phân biệt hai trường hợp có thiệt hại xảy ra do lối cấp thoát nước sau đây:

+ Lối cấp, thoát nước được thiết lập theo đường dẫn nước do người sử dụng lối cấp thoát nước lắp đặt (lối cấp, thoát nhân tạo): Người sử dụng lối cấp thoát nước phải bồi thường nểu thiệt hại xảy ra cho chủ sở hữu của bất động sản chịu hưởng quyền.

+ Lối cấp, thoát nước hoàn toàn do địa thể cao thấp mà hình thành (lối cấp, thoát tự nhiên); Người sử dụng lối cấp thoát nước không phải bồi thường nếu thiệt hại xảy ra cho chủ sở hữu của bất động sản chịu hưởng quyền.

2. Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác.

Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác là một quyền đối với bất động sản liền kề gắn liền với hoạt động sản xuất nông nghiệp mà nước là một yếu tố đầu vào không thể thiếu. Theo Điều 253 Bộ luật dân sự 2015:

Điều 253. Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác

Người có quyền sử dụng đất canh tác khi có nhu cầu về tưới nước, tiêu nước, có quyền yêu cầu những người sử dụng đất xung quanh để cho mình một lối dẫn nước thích hợp, thuận tiện cho việc tưới, tiêu; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó; nếu người sử dụng lối dẫn nước gây thiệt hại cho người sử dụng đất xung quanh thì phải bồi thường.

Theo Điều luật trên thì cần lưu ý:

- Đất phải có mục đích sử dụng là đất nông nghiệp. Đất đai tại Việt Nam được chia thành 3 loại là: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng (Điều 10 Luật đất đai năm 2013). Hoạt động đăng ký đất đai - nền tảng pháp lý quan trọng cho việc sử dụng đất hợp pháp và được Nhà nước bảo vệ - yêu cầu các chủ thể phải đăng ký mục đích sử dụng đất của mình là gì, thông tin này cũng được ghi rõ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu người sử dụng đất muốn thay đổi mục đích sử dụng đất thì phải làm thủ tục đăng ký biến động với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (Điều 95 Luật đất đai 2013).

Tuy nhiên, đất nông nghiệp là một nhóm đất bao gồm các loại đất được sử dụng vào những mục đích khác nhau, có thể là nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản hoặc làm muối. Nói cách khác, đất được sử dụng vào các mục đích nông - lâm - ngư - diệm nghiệp trên đều được xếp chung vào nhóm đất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật đất đai năm 2013. “Đất canh tác” là thuật ngữ không được Luật đất đai sử dụng trong phân loại đất, vì vậy, chúng ta chỉ có thể hiểu thuật ngữ này qua cách hiểu tiếng Việt thông thường mà không có định nghĩa pháp lý chính xác. Vì vậy, đất trong trường hợp này phải thuộc một trong hai trường họp: đất đã được đăng ký với mục đích sử dụng là đất nông nghiệp hoặc đất chưa được xác định mục đích sử dụng nhưng thực tế đang được dùng vào mục đích nông nghiệp trồng cấy.

- Người có nhu cầu để xác lập quyền đối với bất động sản liền kề nói trên là “người có quyền sử dụng đất” chứ không phải “người sử dụng đất”. Nếu như người sử dụng đất chỉ được Luật đất đai xác định theo nghĩa hẹp là người có quyền đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì Người có quyền sử dụng đất còn có thể hiểu với phạm vi rộng hơn, bao gồm:

+ Người sử dụng đất (đã đăng ký/đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

+ Người chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 (có những giấy tờ khác) và Điều 101 (không có giấy tờ gì nhưng thỏa mãn các điều kiện luật định) của Luật đất đai năm 2013.

+ Người thuê đất của chủ sử dụng đất để sử dụng vào mục đích canh tác.

Quyền về tưới nước, tiêu nước cũng không tự nhiên được đặt ra mà phải dựa trên nhu cầu của người có quyền sử dụng đất canh tác. Việc thiết lập lối dẫn nước thế nào là thích hợp, thuận tiện pháp luật không có quy định rõ vì rất khó có thể xác định một quy chuẩn chung cho tất cả các trường hợp. Do đó, để thực hiện được quyền năng này thì trên thực tế các chủ thể có liên quan vẫn phải có những thỏa thuận cụ thể hơn về các vẩn đề như vị trí, chiều dài của lối dẫn, lượng nước đi qua lối dẫn, cách thức đặt lối dẫn, thời gian sử dụng (ví dụ, trường hợp lối dẫn nước tưới với lối dẫn nước tiêu là khác nhau thì sẽ không sử dụng vào cùng một thời điểm) v.v... đề thuận lợi cho chủ của bất động sản hưởng quyền, đồng thời không làm cản trở việc sử dụng đất một cách bình thường của chủ bẩt động sản chịu hưởng quyền, hoặc để sự cản trở này ở mức thấp nhất.

“Người được yêu cầu” - chủ sở hữu của của bất động sản chịu hưởng quyền có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu hợp lý của chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền, đồng thời cũng có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu người sử dụng lối dẫn nước gây thiệt hại cho họ.

3. Quyền về lối đi qua.

Trong số các quyền đối với bất động sản liền kề được Bộ luật dân sự quy định thì Quyền về lối đi qua là một quyền năng đặc biệt quan trọng, bởi lẽ một bất động sản phải luôn đi kèm với ít nhất là một chủ sử dụng, và ai cũng có nhu cầu về một lối để ra vào bất động sản của mình.

Theo Điều 254 Bộ luật dân sự 2015 thì:

Điều 254. Quyền về lối đi qua

1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.

Việc sử dụng lối đi ảnh hưởng rất lớn đến việc sử dụng đất của chủ sở hữu bất động sản liền kề do các vấn đề về tần suất xử dụng, diện tích sử dụng. Chính vì vậy, Bộ luật dân sự phải đặt ra yêu cầu: “Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi".

4. Phân biệt lối đi được xác lập trên cơ sở của quyền địa dịch và lối đi chung

Cần phân biệt việc một lối đi được xác lập trên cơ sở của quyền địa dịch và lối đi chung hay lối đi do chủ sở hữu bất động sản vây bọc mua lại.

- Quyền sử dụng đất trong trường hợp lối đi địa dịch: thuộc về chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền. Chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền hoàn toàn có thể cùng sử dụng.

- Quyền sử dụng đất trong trường hợp lối đi chung: có thể thuộc về nhiều chủ thể, ít nhất là có chủ sở hữu của bất động sản hưởng quyền và chủ sở hữu của bất động sản chịu hưởng quyền (sở hữu chung) hoặc không thuộc sở hữu của bất kỳ chủ sử dụng đất nào (lối đi công).

- Quyền sử dụng đất trong trường hợp lối đi được chủ sở hữu bất động sản vây bọc mua lại: thuộc về sở hữu của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc. Chủ sở hữu bất động sản liền kề đã “bán” lối đi không có quyền sử dụng lối đi này nếu không có sự cho phép của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc đã mua lại.

5. Mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản khác

Trong xã hội hiện đại, điện và thông tin liên lạc là những nhu cầu không thể thiếu đối với cuộc sống của con người và quá trình truyền dẫn nó được thực hiện theo một phương thức đặc biệt đó là cần các đường dây tải từ nơi phát trực tiếp đến từng hộ dân, từng cơ sở sản xuất, từng kho bãi... Nếu như lối đi của con người có thể bị vướng do các bất động sản vây bọc thì điều tương tự cũng xảy ra với “lối đi” của hệ thống điện và thông tin liên lạc. Chính vì vậy, pháp luật dân sự quy định về quyền năng này như một nhu cầu tất yếu phát sinh từ sự phát triển của đời sống xã hội.

Trên thực tế, người thực hiện hành vi “mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc” này trong đa phần trường hợp lại không phải là chủ sở hữu của bất động sản mà là người của bên cung cấp điện, thông tin liên lạc. Tuy vậy, quyền năng này hướng tới phục vụ lợi ích cho chủ sở hữu bất động sản và có thể coi chủ sở hữu bất động sản đã thể hiện nhu cầu về điện và thông tin liên lạc, trong đó bao gồm cả việc lắp đặt hệ thống truyền dẫn của mình thông qua hợp đồng ký với nhà cung cấp. Vì vậy, quyền năng này được xác định là một trong những quyền đối với bất động sản liền kề của chủ sở hữu bất động sản.

Tại Điều 255 Bộ luật dân sự 2015:

Điều 255. Mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản khác

Chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản của các chủ sở hữu khác một cách hợp lý, nhưng phải bảo đảm an toàn và thuận tiện cho các chủ sở hữu đó; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Như vậy, việc mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc này giống như các quyền đối với bất động sản liền kề khác là đều phải được thực hiện một cách hợp lý, thuận tiện cho các bên; bên cạnh đó, với tính chất của một nguồn nguy hiểm nên việc mắc các đường dây tải này còn đặt ra yêu cầu về an toàn cho bất động sản liền kề. Nếu như việc mắc đường dây đó gây ra thiệt hại thì chủ sở hữu của bất động sản liền kề sẽ được bồi thường.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua Email : Tư vấn pháp luật qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Trân trọng./.