Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến công ty Luật Minh Khuê, căn cứ vào thông tin bạn cung cấp xin tư vấn với bạn như sau:

Cơ sở pháp lý:

Luật đất đai 2013 

Nội dung tư vấn:

Thứ nhất về điều kiện chuyển đối mục đích sử dụng đất 

Theo quy định của pháp luật đất đai thì các trường hợp sau đây khi muốn chuyển mục đích sử dụng đất thì phải được sự cho phép của cơ có thẩm quyền:

 - Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

- Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

- Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn thủ tục, chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất miễn phí qua điện thoại

- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

- Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

- Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Tuy nhiên bên cạnh đó cũng có một số trường hợp người sử dụng đất không cần được sự cho phép mà chỉ cần thực hiện thủ đăng ký biến động đất đai theo quy định sau:

- Chuyển đất trồng cây hàng năm sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; 

- Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. 

Thứ hai về thẩm quyền giải quyết 

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng đối với tổ chức.

- Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng đối với hộ gia đình, cá nhân.

Thứ ba về hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT; 

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận). 

>> Xem thêm:  Tư vấn thủ tục, mức thuế và phí khi chuyển mục đích sử dụng đất lên đất thổ cư ở Bình Dương ?

Thứ tư về thu tiền chuyển mục đích sử dụng đất 

Trường hợp thứ nhất là: chuyển từ đất vườn ao trong cùng thửa đất có nhà ở sang làm đất ở thì phải nộp tiền sử dụng bằng 50% mức chênh lệch tiền sử dụng tính theo giá đất ở và tiền sử dụng tính theo giá đất nông nghiệp.

Trường hợp thứ hai là chuyển từ đất nông nghiệp được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì phải nộp tiền bằng mức chênh lệch tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp

Trường hợp thứ ba là chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở:

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thứ năm là về thời gian giải quyết 

" Điều 61. Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai

1. Thời gian thực hiện thủ tục giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

a) Giao đất, thuê đất là không quá 20 ngày không kể thời gian giải phóng mặt bằng;

b) Chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày."

Theo đó thời hạn để cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ giấy tờ của người sử dụng đất 

Thứ sáu đối với chuyển mục đích sử dụng từ đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp 

" Điều 134. Đất trồng lúa

1. Nhà nước có chính sách bảo vệ đất trồng lúa, hạn chế chuyển đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp. Trường hợp cần thiết phải chuyển một phần diện tích đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích khác thì Nhà nước có biện pháp bổ sung diện tích đất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa.

Nhà nước có chính sách hỗ trợ, đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, áp dụng khoa học và công nghệ hiện đại cho vùng quy hoạch trồng lúa có năng suất, chất lượng cao.

2. Người sử dụng đất trồng lúa có trách nhiệm cải tạo, làm tăng độ màu mỡ của đất; không được chuyển sang sử dụng vào mục đích trồng cây lâu năm, trồng rừng, nuôi trồng thủy sản, làm muối và vào mục đích phi nông nghiệp nếu không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

3. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp từ đất chuyên trồng lúa nước phải nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa theo quy định của Chính phủ."

Theo đó việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp thì có một sự hạn chế nhất định, do đó không phải mọi trường hợp đều được phép chuyển mục đích.

Xin chào luật sư. Gia đình tôi có 1 mảnh đất sổ đỏ nông nghiệp do ông bà ngày xưa để lại. Bố mẹ tôi đã xây nhà ở trên mảnh đất này và hiện nay còn xây thêm 1 can nhà nữa cho em trai tôi ở. Mảnh đất này gần đường chính Lê Duẩn, phường Ea Tam, tp Buôn Ma Thuột, cách đường chính Lê Duẩn khoảng 150 mét. Đường vào khu đất nhà tôi là đường tự mở. Hiện nay, gia đình tôi muốn tách sổ cho em trai tôi. Luật sư cho tôi hỏi: 1. Thủ tục tách sổ như thế nào? 2. Có cần phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay không? 3. Có phải đăng ký xác nhận quyền sử dụng tài sản trên đất hay không? Gia đình chúng tôi hiện còn khá khó khăn, nên có thể làm từng bước 1 được hay không? Xin cảm ơn luật sư.

 Trường hợp này nếu muốn tách thửa thì bạn phải xem xét mình có đủ điều kiện về diện tích tối thiểu để được tách thửa không, đối với trường hợp này mục đích sử dụng đất của gia đình bạn là đất nông nghiệp thì khi muốn xây dựng nhà thì bạn phải thực hiện thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất trước, tuy nhiên gia đình bạn chưa thực hiện thủ tục này mà đã tiến hành xây dựng rồi thì ở đây bên bạn sẽ bị xử lý vi phạm hành chính về hành vi này. Sau đó bạn phải thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích.

Kính thưa luật sư, Tôi có một công ty nhỏ,chuyên gia công hàng may mặc.Chúng tôi chỉ may chứ không cắt.Tôi có thuê một ô đất ( đất để ở) của bố tôi để xây dựng làm nơi sản xuất ,diện tích đất 90m2, tổng diện tích sử dụng là 180m2 (2 tầng). Vậy xin hỏi luật sư tôi làm như vậy có được nhà nước cho phép không ? vì hiện nay sở tài nguyên môi trường nói tôi sử dụng đất sai mục đích và yêu cầu tôi dừng sản xuất Kính mong nhận được trả lời sớm từ luật sư

 Hiện tại đất của bạn có mục đích sử dụng là đất ở thì nếu bạn muốn sử dụng sang mục đích sản xuất kinh doanh thì đây không phải là trường hợp cần được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, mà mình chỉ cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai thôi.

Thưa luật sư! Tôi có mua 01 mảnh đất nông nghiệp diện tích 700 m2 ở Phú Xuyên ,Hà Nội ( có giấy chứng nhận QSD đất Nông Nghiệp), nay tôi xin chuyển đổi mục đích sang đất phi nông nghiệp. Vây tôi phải nộp nghĩa vụ tài chính là bao nhiêu tiền. Cụ thể: -Đất Nông nghiệp áp dụng hiện hành là 135.000 đ/m2 - Đất ở là 540.000 đ/m2 - Đất dịch vụ,thương mại là: 420.000 đ/m2 - Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp là 350.000 đ/m2 Trân trọng cảm ơn!

 Đối với trường hợp mà cá nhân, hộ gia đình chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, nếu là đất ở thì bạn sẽ phải phí chuyển đối bằng mức chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp và giá đất ở, còn trường hợp chuyển sang đất phi nông nghiệp khác không phải đất ở thì bạn không phải chịu phí ở đây.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòngluatsu@luatminhkhue.vn  để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn luật Đất đai - Công ty Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư?