1. Cấp sổ đỏ mà không có chữ ký giáp ranh của hộ liền kề là đúng hay sai?

Thưa Luật sư, em có một thắc mắc như sau, gia đình nhà em và nhà hàng xóm có xảy ra tranh chấp đất đai, sau nhiều năm kiện tụng gia đình em thắng kiện, với bản án tối cao ở Hà Nội gia đình em xin chính quyền cấp sổ đỏ cho ngôi nhà, sau đó họ cấp sổ đỏ cho gia đình em mà không cần chữ ký giáp ranh của nhà hàng xóm.

Sau đó gia đình em xin giấy phép xây dựng để xây dựng, sửa chữa ngôi nhà đang xuống cấp của mình. Nhưng khi đã có đầy đủ giấy tờ trong tay, gia đình em khởi công sửa chữa nhà thì gia đình nhà hàng xóm can ngăn, đập phá đồ đạc không cho xây. Chính quyền địa phương nhiều lần xuống hiện trường nhưng không giải quyết cho gia đình em, do đó ngôi nhà của gia đình em tới nay vẫn chưa sửa chữa được. Gần đây, mấy người ở phường xuống nói với gia đình em là ký giáp ranh để làm sổ đỏ cho nhà hàng xóm, gia đình em nhất quyết không ký, mấy người ở phường bảo gia đình em không ký thì họ vẫn làm sổ đỏ cho nhà hàng xóm được. Vậy cho em hỏi như vậy có đúng pháp luật không ạ?

Mong luật sư giải đáp thắc mắc giúp gia đình em !

Xin cảm ơn luật sư rất nhiều ạ!

Luật sư trả lời:

Với những thông tin quý khách cung cấp thì nhà hàng xóm có nhu cầu muốn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cần nhà quý khách ký giáp ranh để xác nhận không có tranh chấp. Đây là thủ tục bắt buộc để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Điều này được quy định trong khoản 2 Điều 101 Luật đất đai năm 2013 như sau:

"Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Do đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nên muốn cấp giấy chứng nhận, Ủy ban nhân dân cấp xã phải kiểm tra ba yếu tố là: tính ổn định lâu dài, phù hợp với quy hoạch và không có tranh chấp để xem xét cấp giấy cho cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất không có giấy tờ trước ngày 01/7/2014. Yếu tố không có tranh chấp được thể hiện thông qua việc các hộ gia đình, cá nhân sinh sống xung quanh diện tích đất đó ký giáp ranh xác nhận không có tranh chấp và tính đến thời điểm làm hồ sơ xin cấp giấy không có đơn tranh chấp.

Nhưng nếu hộ gia đình kia có giấy tờ về quyền sử dụng dất theo quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật đất đai năm 2013 thì việc xin chữ ký giáp ranh từ gia đình quý khách là sự không cần thiết.

"Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ"

2. Quy định của luật đất đai về thủ tục và quy trình đăng ký cấp sổ đỏ?

Thủ tục cấp sổ đỏ là một trong những vẫn đề pháp lý phức tạp tồn tại trong nhiều năm qua và là một khâu chậm được giải quyết - Đứng đầu trong các vấn đề vướng mắc cần tháo gỡ trong lĩnh vực đất đai. Luật Minh Khuê giải đáp một số câu hỏi của Quý khách hàng về hoạt động đăng ký cấp sổ đỏ theo quy định pháp luật đất đai :

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của chúng tôi, chúng tôi xin trả lời câu hỏi của bạn như sau:

- Vấn đề 1: Thủ tục cấp sổ đỏ

Hiện nay để được cấp sổ đỏ, bạn cần chuẩn bị các giấy tờ chứng minh việc sử dụng đất ổn định của của gia đình theo Điều 21 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai về căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định như sau:

"Điều 21. Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định

1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).
2. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:
a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;
b) Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;
c) Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;
d) Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;
đ) Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;
e) Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;
g) Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;
h) Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;
i) Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;
k) Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.
3. Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất.
4. Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất."
Như vây, gia đình bạn có một trong các giấy tờ nêu trên, gia đình bạn sẽ làm bộ hồ sơ như sau:

Hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất bao gồm:

+ Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

+ Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà quy định tại Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

+ Bản sao chứng thực chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu

+ Tờ khai nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và Tờ khai nộp lệ phí trước bạ nhà đất.

Thẩm quyền: Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Phòng tài nguyên môi trường cấp quận/huyện , thị xã hoặc thành phố thuộc tỉnh.

Vấn đề 2: Thủ tục cấp sổ đỏ khi không có di chúc để lại

Đối với trường hợp người để lại di sản mất không có di chúc, bản thân người trong hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;. Và người không thuộc hàng thừa kế này muốn nhận phần di sản trong trường hợp hàng thừa kế thứ nhất từ chối nhận di sản.

Đối với trường hợp cậu ruột mất, cháu ruột sẽ thuộc hàng thừa kế thứ 3 nên muốn khai nhận di sản thì 2 hàng thừa thế đầu tiên phải từ chối nhận di sản. Sau đó, bạn sẽ làm văn bản xác nhận di sản thừa kế, văn bản này sẽ được xác thực tại xã phường nơi có di sản để lại. Kèm theo đó, thủ tục cấp sổ đỏ như sau:

Hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất bao gồm:

- Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Văn bản khai nhận di sản thừa kế (có công chứng nhà nước);

- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà của người để lại di sản (bà cô đã chết);

- Bản sao Giấy khai sinh của người thừa kế của người chết làm cơ sở miễn nộp nghĩa vụ tài chính (thuế thu nhập cá nhân).

- Giấy chứng tử;

- Tờ khai nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và Tờ khai nộp lệ phí trước bạ nhà đất.

Vấn đề 3: Đối với trường hợp cấp sổ đỏ, chỉ cần bạn đủ điều kiện cấp sổ đỏ theo quy định luật Luật đất đai năm 2013 và nghị định 43 về điều kiện cấp sổ, không quy định gần điện trung thể thì sẽ không được cấp sổ.

3. Đất được cấp sổ đỏ từ năm 1994 có tặng cho được không? Có phải đối sổ đỏ mới không?

Thưa luật sư, Sổ đỏ nhà tôi được cấp từ năm 1994 có giá trị pháp lý không và có phải đổi sang sổ đỏ mới không ? Trong trường hợp tặng cho tài sản thì phải đáp ứng điều kiện nào ?
Xin luật sư tư vấn. Cảm ơn

Luật sư tư vấn:

Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Cụ thể:

"Điều 97. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước.

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này."

Như vậy, đối chiếu quy định trên với trường hợp của gia đình thì giấy chứng nhận được cấp từ năm 1994 nên vẫn có giá trị pháp lý và không bắt buộc phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (chỉ thực hiện cấp đổi khi có nhu cầu).

- Thứ hai, điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất .

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất."

Như vậy, trong trường hợp của bạn thì do mẹ bạn đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích 137m2, không có tranh chấp và không bị kê biên để thi hành án nên khi mẹ có nhu cầu tặng đất cho con thì hoàn toàn có thể thực hiện được thông qua lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và hoàn tất thủ tục đăng ký sang tên tại Phòng đăng ký đất đai huyện (không bắt buộc phải cấp đổi giấy chứng nhận trước).

4. Biên bản trên có đủ căn cứ để để làm thủ tục cấp sổ đỏ cho các con không?

Thưa luật sư, tôi có câu hỏi: xã tôi đang có dự án cấp đổi, cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Bác gái tôi làm ruộng có 3 người con cũng làm ruộng, chồng đã mất. Đất của gia đình bác đã được cấp sổ đỏ.

Nay cán bộ làm sổ đỏ nói gia đình bác tôi phải đi làm văn bản phân chia di sản thừa kế, sau đó chuyển hết quyền sử dụng đất sang tên bác gái. Rồi từ đó bác gái tôi mới lại làm hợp đồng tặng cho lại cho 3 người con kia. Thủ tục hơi dài và tốn kém, nên gia đình bác tôi làm biên bản họp gia đình như sau: Thành phần: có bác gái tôi, 3 người con, bố mẹ đẻ của chồng bác gái ngoài ra còn có hàng xóm và trưởng thôn. Thành phần dự họp đều đủ tuổi và có đủ năng lực hành vi dân sự. Biên bản ghi rõ ai được sử dụng những thửa nào, diện tích bao nhiêu.

Sau khi họp xong tất cả các bên tham dự đã ký vào và đã xin chứng thực của ủy ban xã. Xin hỏi. Biên bản họp gia đình trên có hợp pháp không. Có đủ căn cứ để làm thủ tục xin cấp sổ đỏ cho 3 người con không ?

Cảm ơn!

Luật sư trả lời:

Điều 656, 657 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định như sau:

"Điều 656. Họp mặt những người thừa kế

1. Sau khi có thông báo về việc mở thừa kế hoặc di chúc được công bố, những người thừa kế có thể họp mặt để thỏa thuận những việc sau đây:

a) Cử người quản lý di sản, người phân chia di sản, xác định quyền, nghĩa vụ của những người này, nếu người để lại di sản không chỉ định trong di chúc;

b) Cách thức phân chia di sản.

2. Mọi thỏa thuận của những người thừa kế phải được lập thành văn bản.

Điều 657. Người phân chia di sản

1. Người phân chia di sản có thể đồng thời là người quản lý di sản được chỉ định trong di chúc hoặc được những người thừa kế thỏa thuận cử ra.

2. Người phân chia di sản phải chia di sản theo đúng di chúc hoặc đúng thỏa thuận của những người thừa kế theo pháp luật.

3. Người phân chia di sản được hưởng thù lao, nếu người để lại di sản cho phép trong di chúc hoặc những người thừa kế có thỏa thuận."

Như vậy, theo thông tin bạn cung cấp thì chúng tôi có thể xác định được rằng người để lại di sản thừa kế không để lại di chúc. Đối chiếu theo quy định pháp luật nêu trên thì để thực hiện việc sang tên cho những người con hay những người khác thì sau khi có thông báo về việc mở thừa kế hoặc di chúc được công bố thì các đồng thừa kế theo pháp luật phải thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế hoặc thỏa thuận phân chia di sản thừa kế. Ngoài ra, để hạn chế sau này việc phân chia di sản thừa kế xảy ra tranh chấp bạn và những đồng thừa kế nên tiến hành công chứng hoặc chứng thực văn bản đó theo quy định tại Điều 57, 58 Luật Công chứng năm 2014, cụ thể:

"Điều 57. Công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản

1. Những người thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc mà trong di chúc không xác định rõ phần di sản được hưởng của từng người thì có quyền yêu cầu công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản.

Trong văn bản thỏa thuận phân chia di sản, người được hưởng di sản có thể tặng cho toàn bộ hoặc một phần di sản mà mình được hưởng cho người thừa kế khác....

Điều 58. Công chứng văn bản khai nhận di sản

1. Người duy nhất được hưởng di sản theo pháp luật hoặc những người cùng được hưởng di sản theo pháp luật nhưng thỏa thuận không phân chia di sản đó có quyền yêu cầu công chứng văn bản khai nhận di sản...."

5. Điều kiện để cấp sổ đỏ khi mua đất mà không có đường đi ra ngoài?

Thưa luật sư, xin hỏi: Em có mua miếng đất trong khu vực gần mặt đường nhưng em mua miếng đất không có đường đi ra một miếng đất ngang 12 m dài 16 m nhưng em chỉ mua phân mở ngang 6 dài 16 và có nhờ người bán đất tách sổ và sang tên giùm. Khi anh đó đi qua bên tỉnh để tách sổ bên tỉnh nói rằng là mua phân nửa miếng đất đó cần phải có đường đi ngang 2 mét ra tới mặt đường thì mới tách được sổ và sang tên ? Mong luật sư tư vấn giúp em. Em xin cảm ơn !

Luật sư tư vấn:

Việc tách thửa đất phải phù hợp với quy định của pháp luật Việt Nam cũng như phải phù hợp với quy định của từng địa phương bởi quỹ đất cũng như dự án phát triển đất của mỗi địa phương là khác nhau. Do bạn không cung cấp cho chúng tôi biết rõ địa phương bạn ở đâu nên chúng tôi không thế tư vấn cụ thể, chi tiết cho bạn. Tuy nhiên việc tách thửa đất phải đảm bảo các điều kiện cơ bản như sau: Diện tích tối thiểu khi tách thửa? Chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng? Nếu đất chia tách hình thành đường đi chung thì phải có diện tích tối thiểu đối với ngõ đi chung đó? Khi tách thửa có đảm bảo quy hoạch đã phê duyệt không và kết nối hạ tầng hiện hữu tại khu vực đó hay không? Để biết thông tin này, bạn lên Ủy Ban Nhân Dân địa phương để được cung cấp thông tin đầy đủ.

Sau khi thửa đất của bạn đã đầy đủ điều kiện tách thửa thì bạn tiến hành thực hiện thủ tục tách thửa tại Văn phòng đăng kí đất đai.

Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất

Thủ tục tách thửa đất:

“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”

Hồ sơ xin tách thửa bao gồm:

- Đơn xin tách thửa (theo mẫu);

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính);

- Văn bản chia tách thửa đất, văn bản chia tách quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chung của hộ gia đình hoặc của nhóm người sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất;

Số lượng hồ sơ: 01 bộ

Thời hạn giải quyết không quá 20 ngày (điểm đ, khoản 2, Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Luật đất đai 2013)

6. Đất tự khai hoang có được cấp sổ đỏ không?

Thưa luật sư, Em muốn hỏi: Gia đình em có làm trang trại và tự khai hoang đất (không nằm trong khu vực tranh chấp) gia đình đã xây dựng nhà ở. Vậy giờ gia đình muốn làm bìa đỏ thì làm như thế nào ? Và có cần điều kiện gì không ? Xin cảm ơn.
Luật sư tư vấn

Căn cứ theo quy định tại Luật đất đai 2013 thì điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là người sử dụng phải cung cấp được những giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu của gia đình như: quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, giấy tờ hợp pháp về thừa kế, hợp đồng mua, bán đất... được ghi nhận tại điều 100 Luật đất đai 2013. Cụ thể:

"Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ."

Vì trường hợp của gia đình bạn không có những giấy tờ quy định tại điều 100 Luật đất đai vì đất gia đình tự khai hoang và sử dụng, do đó, để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì gia đình bạn phải liên hệ với Ủy ban nhân dân xã, phường nơi có đất để xin giấy xác nhận đất sử dụng ổn định, lâu dài và không có tranh chấp theo quy định tại điều 101 Luật đất đai. Để được xác nhận đất sử dụng lâu dài và không có tranh chấp thì cơ quan có thẩm quyền phải dựa trên những giấy tờ như: biên lai nộp thuế sử dụng đất hàng năm của gia đình bạn, văn bản xác nhận của hộ gia đình, cá nhân liền kề là đất không có tranh chấp...

"Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

Sau khi Ủy ban nhân dân xã, phường cấp giấy xác nhận cho gia đình bạn thì bạn có thể làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lên Văn phòng đăng ký đất ttai thuộc Phòng tài nguyên môi trường quận, huyện nơi có đất để được yêu cầu giải quyết. Đối với trường hợp thửa đất có nhà ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương nếu đã sử dụng đất ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở tại địa phương nếu đã sử dụng đất ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 ( quy định tại điểm a khoản 18 điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP).

Trên đây là tư vấn của công ty Luật Minh Khuê, nếu còn vấn đề vướng mắc, vui lòng gọi điện theo số điện thoại 1900.6162 để được hỗ trợ pháp lí trực tuyến.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê