CƠ SỞ PHÁP LÝ

Bộ luật dân sự năm 2015

NỘI DUNG TƯ VẤN

Đối tượng của quan hệ cho thuê là vật đặc định và không tiêu hao (Xem thêm: Hợp đồng thuê tài sản).

1. Khái niệm về hợp đồng thuê tài sản

Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Nếu hai bên là bên có tài sản và bên đi thuê tài sản thống nhất được với nhau tất cả các vấn đề bao gồm thời hạn thuê, giá thuê, tiền thuế ai phải nộp, quyền và nghĩa vụ của các bên, sửa chữa, cải tạo nhà nếu có, hậu quả của việc đơn phương chấm dứt hợp đồng, phạt vi phạm hợp đồng, bồi thường thiệt hại khi có thiệt hại thực tế phát sinh.... để cùng ký vào một hợp đồng ràng buộc trách nhiệm pháp lý giữa các bên trên cơ sở các điều khoản của hợp đồng. Thời điểm các bên đồng ý ký và ký vào hợp đồng là hoàn tât quá trình giao kết hợp đồng của các bên.

Ví dụ về hợp đồng thuế tài sản: Hợp đồng cho thuê nhà, hợp đồng cho thuê đất, hợp đồng cho thuê xe ô tô, hợp đồng cho thuê rạp, hợp đồng cho thuê phòng, hợp đồng cho thuê máy,......trên thực tế có rất nhiều loại hợp đồng thuê tài sản thực tế phát sinh do nhu cầu của cuộc sống thường ngày mà tạo ra sự đa dạng trong vấn đề hợp đồng thuê.

2. Đặc điểm của hợp đồng thuê tài sản:

Thứ nhất, chủ thể của hợp đồng thuê tài sản là tổ chức hoặc cá nhân thực hiện việc ký kết và tham gia thực hiện hợp đồng thuê tài sản.

Cá nhân tham gia hợp đồng thuê tài sản phải đảm bảo có năng lực hành vi dân sự đầy đủ để thực hiện việc ký kết hợp đồng thuê tài sản.

Nếu là tổ chức tham gia ký hợp hợp đồng thuê thì tổ chức có thể là doanh nghiệp, tổ chức, đơn vị được thành lập hợp pháp theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, tài sản thuê là tài sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp của bên cho thuê, bên cho thuê có thể cung cấp đầy đủ các giấy tờ để chứng minh quyền cho thuê của mình là hợp pháp đối với bên đi thuê. Trong quá trình thuê, bên cho thuê phải đảm bảo bên thuê được sử dụng ổn định tài sản thuê, không bị tranh chấp về quyền, bị ảnh hưởng các quyền về sử dụng ổn định, bất kỳ sự hư hỏng nào đối với tài sản thuê không phải do lỗi của bên thuê gây ra thì bên cho thuê sẽ phải chịu trách nhiệm sửa chữa nhà đảm bảo giá trị sử dụng ban đầu của tài sản thuê đó, trừ khi các bên có thoả thuận khác được nêu trong hợp đồng.

Thứ ba, khi nào chuyển giao tài sản?

Thời gian chuyển giao tài sản là khoảng thời gian mà hai bên có thoả thuận để bên cho thuê bàn giao tài sản cho bên thuê. Thời điểm chuyển giao tài sản có thể trùng khớp với thời điểm bắt đầu tính thời hạn thuê của hợp đồng, cũng có thể việc chuyển giao tài sản này để bên thuê sửa chữa, cải tạo lại nhà theo thoả thuận để phù hợp với đièu kiện kinh doanh buôn bán của họ thì thời hạn bàn giao không trùng với thời điểm bắt đầu tính thời hạn hợp đồng thuê mà được xác định sau đó.

Thứ tư, thời hạn thuê tài sản

Thời hạn thuê tài sản là một khoảng thời gian được xác định từ thời điểm này đến thời điểm khác mà bên thuê có thể sử dụng và khai thác giá trị của tài sản trong thời gian đó. Trong thời hạn này bên thuê cũng phải đảm bảo việc sử dụng tài sản đúng mục đích thuê, không được thực hiện hành vi huỷ hoại, hư hỏng tài sản..... nếu vi phạm thì có thể bị xử lý về những hành vi này.

3. Hình thức của hợp đồng thuê tài sản

Phụ thuộc vào đối tượng của hợp đồng là động sản, bất động sản mà hình thức của hợp đồng phải tuân theo quy định của pháp luật.

Nếu đối tượng của hợp đồng là tài sản mà Nhà nước không kiểm soát khi chuyển nhượng hoặc tài sản không phải đăng kí quyền sở hữu thì hợp đồng thuê tài sản phải được lập thành văn bản nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định. Văn bản do các bên viết tay hoặc đánh máy và có chữ kí của hai bên. Văn bản còn có thể là hoá đơn cho thuê (nếu thuê tại cửa hàng có đăng kí kinh doanh). Tuỳ thuộc vào mối quan hệ giữa bên cho thuê và bên thuê, vào thời gian dài hay ngắn mà các bên có thể thoả thuận bằng miệng hoặc bằng vân bản.

Neu đối tượng của hợp đồng là bất động sản hoặc tài sản phải đăng kí quyền sở hữu và pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, đăng kí hoặc phải xin phép thì các bên trong hợp đồng thuê tài sản phải tuân theo những quy định này.

Việc thuê quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Luật đất đai.

Tóm lại, hình thức của hợp đồng thuê tài sản bao gồm các hình thức sau:

+ Hợp đồng thuê tài sản có công chứng

+ Hợp đồng thuê tài sản có chứng thực

+ Hợp đồng thuê tài sản có người làm chứng

+ Hợp đồng thuê tài sản không có người làm chứng

Và tuỳ thuộc theo loại tài sản mà bạn đem cho thuê là loại tài sản gì để lựa chọn hình thức của hợp đồng thuê phù hợp với loại tài sản đem cho thuê.

 

4. Giá thuê và thời hạn thuê

4. 1 Giá thuê tài sản có gì đặc biệt?

Giá thuê tài sản phụ thuộc vào đối tượng thuê. Nếu tài sản có giá trị lớn, khi sử dụng đem lại nhiều lợi ích cho người thuê thì giá trị thuê tài sản sẽ cao. Thông thường, giá thuê do các bên thoả thuận hoặc theo giá thị trường hoặc giá thuê trong phạm vi khung giá nếu pháp luật có quy định.

4.2. Thời hạn cho thuê tai sản:

Thời hạn cho thuê là một khoảng thời gian xác định, hết khoảng thời gian đó, hợp đồng cho thuê chẩm dứt. Thời hạn thuê do các bên thoả thuận, thời hạn cho thuê cũng có thể được xác định dựa vào mục đích thuê. Bên thuê tài sản sử dụng tài sản vào một mục đích nhất định, sau khi đạt được mục đích thì hợp đồng thuê tài sản chấm dứt (Điều 474 Bộ luật dân sự năm 2015). Mục đích sử dụng tài sản của bên thuê phụ thuộc vào công việc mà bên thuê tiến hành. Khi tài sản được dùng vào một công việc, sau khi công việc đó hoàn thành đem lại kết quả cho bên thuê thì mục đích của bên thuê cũng đạt được. Do vậy, hợp đồng thuê tài sản sẽ chấm dứt.

5. Nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê tài sản:

- Nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê.

1. Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa.

2. Trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện một hoặc một số biện pháp sau đây:

a) Sửa chữa tài sản;

b) Giảm giá thuê;

c) Đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê không biết hoặc tài sản thuê không thể sửa chữa được mà do đó mục đích thuê không đạt được.

3. Trường hợp bên cho thuê đã được thông báo mà không sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời thì bên thuê có quyền tự sửa chữa tài sản thuê với chi phí hợp lý, nhưng phải báo cho bên cho thuê và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí sửa chữa.

- Nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê.

1. Bên thuê phải bảo quản tài sản thuê, phải bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ; nếu làm mất, hư hỏng thì phải bồi thường.

Bên thuê không chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên do sử dụng tài sản thuê.

2. Bên thuê có thể tu sửa và làm tăng giá trị tài sản thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí hợp lý.

- Nghĩa vụ bảo đảm quyền sử dung tài sản cho bên thuê

1. Bên cho thuê phải bảo đảm quyền sử dụng tài sản ổn định cho bên thuê.

2. Trường hợp có tranh chấp về quyền sở hữu đối với tài sản thuê mà bên thuê không được sử dụng tài sản ổn định thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

- Giao tài sản thuê.

1. Bên cho thuê phải giao tài sản cho bên thuê đúng số lượng, chất lượng, chủng loại, tình trạng, thời điểm, địa điểm đã thỏa thuận và cung cấp thông tin cần thiết về việc sử dụng tài sản đó.

2. Trường hợp bên cho thuê chậm giao tài sản thì bên thuê có thể gia hạn giao tài sản hoặc hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại; nếu tài sản thuê không đúng chất lượng như thỏa thuận thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa, giảm giá thuê hoặc hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

- Nghĩa vụ sử dụng tài sản thuê đúng công dụng, mục đích.

1. Bên thuê phải sử dụng tài sản thuê theo đúng công dụng của tài sản và đúng mục đích đã thỏa thuận.

2. Trường hợp bên thuê sử dụng tài sản không đúng mục đích, không đúng công dụng thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

- Trả tiền thuê tài sản

1. Bên thuê phải trả đủ tiền thuê đúng thời hạn đã thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận về thời hạn trả tiền thuê thì thời hạn trả tiền thuê được xác định theo tập quán nơi trả tiền; nếu không thể xác định được thời hạn theo tập quán thì bên thuê phải trả tiền khi trả lại tài sản thuê.

2. Trường hợp các bên thỏa thuận việc trả tiền thuê theo kỳ hạn thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, nếu bên thuê không trả tiền trong ba kỳ liên tiếp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

- Trả lại tài sản thuê.

1. Bên thuê phải trả lại tài sản thuê trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên hoặc theo đúng như tình trạng đã thỏa thuận; nếu giá trị của tài sản thuê bị giảm sút so với tình trạng khi nhận thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ hao mòn tự nhiên.

2. Trường hợp tài sản thuê là động sản thì địa điểm trả lại tài sản thuê là nơi cư trú hoặc trụ sở của bên cho thuê, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

3. Trường hợp tài sản thuê là gia súc thì bên thuê phải trả lại gia súc đã thuê và cả gia súc được sinh ra trong thời gian thuê, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Bên cho thuê phải thanh toán chi phí chăm sóc gia súc được sinh ra cho bên thuê.

4. Khi bên thuê chậm trả tài sản thuê thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả lại tài sản thuê, trả tiền thuê trong thời gian chậm trả và phải bồi thường thiệt hại; bên thuê phải trả tiền phạt vi phạm do chậm trả tài sản thuê, nếu có thỏa thuận.

5. Bên thuê phải chịu rủi ro xảy ra đối với tài sản thuê trong thời gian chậm trả.

Mọi vướng mắc pháp lý về luật dân sự, luật tố tụng dân sự, luật thương mại về hoạt động cho thuê tài sản cũng như các vấn đề khác liên quan. Hãy gọi ngay: 1900.6162 để được Luật sư tư vấn pháp luật dân sự, thừa kế trực tuyến.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật dân sự - Công ty luật Minh Khuê