1.Chưa có sổ đỏ có được sang tên?

Thưa luật sư, xin hỏi: Tôi đã đặt cọc mua căn hộ chung cư ở Hà Nội (mua lại của 1 người đã nhận bàn giao nhà), Mọi thủ tục làm sổ đỏ thì chủ nhà đã làm xong nhưng chưa lấy được sổ đỏ (BQL nói là khoảng 1-2 tháng nữa mới có). Tuy nhiên tôi muốn làm thủ tục mua bán luôn, liệu có phương án nào không? Xin được tư vấn cho tôi. Trân trọng cảm ơn!

=> Trường hợp của bạn có thể hiểu là mua nhà ở hình thành trong tương lai. Điều kiện để được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư được quy định trong Luật kinh doanh bất động sản 2014 như sau:

" Điều 59. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

1. Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.

2. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.

3. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

4. Việc chuyển nhượng hợp đồng quy định tại Điều này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.

5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

Theo đó bạn chỉ được phép chuyển nhượng khi chưa nộp cho cơ có thẩm quyền hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Do đó bạn không thể chuyển nhượng được, bạn phải chờ khi có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở rồi làm thủ tục chuyển nhượng sau.

2. Bị hàng xóm hát karaoke làm phiền, phải làm gì?

Thưa luật sư, xin hỏi: Chúng tôi đang ở chung cư tái định cư 38 ha phường Bình Khánh, quận 2 TP HCM thường xuyên bị tra tấn âm thanh karaoke, chúng tôi đã nhiều lần phản ảnh với ban quản lý nhưng họ cũng không ngăn cản được. Vậy chúng tôi phải làm gì ? Xin nhờ luật sư tư vấn dùm.

=> Điện kinh doanh karaoke được quy định như sau:

" Điều 30. Điều kiện kinh doanh karaoke

1. Phòng karaoke phải có diện tích sử dụng từ 20m2 trở lên, không kể công trình phụ, đảm bảo điều kiện về cách âm, phòng, chống cháy nổ;

2. Cửa phòng karaoke phải là cửa kính không màu, bên ngoài nhìn thấy toàn bộ phòng;

3. Không được đặt khóa, chốt cửa bên trong hoặc đặt thiết bị báo động để đối phó với hoạt động kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

4. Địa điểm hoạt động karaoke phải cách trường học, bệnh viện, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng, di tích lịch sử - văn hóa, cơ quan hành chính nhà nước từ 200m trở lên;

5. Phù hợp với quy hoạch về karaoke được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt."

Bên cạnh đó nghị định 179/2013/NĐ-CP quy định về xử phạt hành chính trong lĩnh vực bảo vệ môi trường như sau:

“Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với hành vi gây tiếng ồn vượt quy chuẩn kỹ thuật về tiếng ồn từ 05 dBA đến dưới 10 dBA” hoạt động kinh doanh dịch vụ karaoke phát nhạc gây tiếng ồn vượt quy chuẩn kỹ thuật về tiếng ồn từ 05 dBA đến dưới 10 dBA trong khoảng thời gian từ 21 giờ đến 6 giờ."

Theo đó nếu quan karaoke vi phạm các quy định trên thi bạn có thể báo cáo Bạn có thể gửi đơn đến UBND xã (phường,thị trấn) nơi bạn đang cư trú yêu cầu xử lí hành vi vi phạm này.Nếu UBND xã (phường, thị trấn) nơi bạn đang cư trú không giải quyết khiếu nại của bạn thì bạn có thể khiếu nại lên cơ quan cấp trên trực tiếp là UBND huyện nơi bạn đang cư trú về hành vi không giải quyết khiếu nại của UBND cấp xã (phường thị trấn) nơi bạn đang cư trú.

3. Điều kiện làm phụ lục hợp đồng mua bán nhà chung cư?

Thưa luật sư, xin hỏi: Giờ mình muốn làm 1 phụ lục hợp đồng liên quan tới việc người vợ được thừa hưởng lại việc mua bán căn hộ chung cư. Nhưng mình không bit mẫu và căn cứ theo bộ luật nào để làm. Bên bạn có thể tư vấn xem giúp mình về mẫu phụ lục hợp đồng để người vợ tiếp tục thực hiện quyền và nghĩa vụ trên hợp đồng mua bán mà người chồng đã ký với chủ đầu tư ? Xin tư vấn.

=> Trong trường hợp này mình không rõ là bạn giao kết hợp đồng là trước hay trong thời kì hôn nhân nếu là trong thời kỳ hôn nhân thì nó được xác định là tài sản chung của hai vợ chồng, bạn và vợ bạn chỉ cần viết một văn bản thỏa thuận với nội dung là để vợ bạn là người đại diện cho hai vợ chồng trong việc thực hiện các thủ tục pháp lý để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Trường hợp là trước thời kỳ hôn nhân thì bạn có thể thành lập hợp đồng ủy cho vợ anh thực hiện, hợp đồng ủy quyền phải bao gồm các nội dung sau:

>> Xem thêm:  Dịch vụ tư vấn xin cấp sổ đỏ (sổ hồng), sang tên nhà đất

- Bên ủy quyền

- Bên nhận ủy quyền

- Nội dung ủy quyền

- Thời hạn ủy quyền

- Quyền và nghĩa vụ của hai bên trong hợp đồng.

Bạn có thể tham khảo mẫu hợp đồng ủy quyền sau: Mẫu hợp đồng ủy quyền

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

4. Hướng dẫn xử lý trường hợp lấn chiếm đất đai ?

Kính chào luật sư Minh Khuê. Tôi mới mua 3 sào (khoảng hơn 1000m2) đất nông nghiệp trồng ngô, nay tôi muốn chuyển đổi thành đất trang trại nuôi bò, tôi muốn xây dựng 1 gian nhà cấp 4 diện tích khoảng 15m2 để sinh hoạt và trông nom, còn lại là chuồng bò và trồng cỏ nhưng tôi không xin phép ủy ban nhân dân xã thì tôi có phạm luật lấn chiếm đất đai không?

Kính mong luật sư trả lời giúp tôi. Tôi chân thành cảm ơn Luật Minh Khuê rất nhiều.

>> Xem thêm:  Đính chính lại thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như thế nào ?

>> Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Căn cứ Điều 3 Nghị định số 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai:

"1. Lấn đất là việc người đang sử dụng đất tự chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất.

2. Chiếm đất là việc sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc việc sử dụng đất do được Nhà nước giao, cho thuê nhưng hết thời hạn giao, cho thuê đất không được Nhà nước gia hạn sử dụng mà không trả lại đất hoặc sử dụng đất khi chưa thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai."

Như vậy, theo quy định trên thì bạn cần xem xét lại nguồn gốc của diện tích đất bạn mua có được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền khi sử dụng hay không. Nếu được cho phép sử dụng thì nếu diện tích đất đã hết hạn sử dụng hoặc không được sử dụng mà bạn không trả lại đất thì đó là hành vi chiếm đất. Còn nếu không thuộc trường hợp nêu trên thì với phần diện tích mà bạn xây dựng nhà cấp 4 diện tích 15m2 trên đất đó thì bạn cần thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013:

"d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;"

Bạn là người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ, gồm có:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận);

>> Xem thêm:  Thắc mắc liên quan đến quyền sử dụng đất khi trẻ mới 7 tuổi ?

- Chứng minh nhân dân/ Thẻ căn cước công dân của người sử dụng đất;

- Sổ hộ khẩu của người sử dụng đất.

Còn với phần diện tích đất bạn xây chuồng bò và trồng cỏ thì bạn thực hiện cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động:

Căn cứ Điều 11 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường : Quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:

“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:

a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;

c) Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;

d) Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;

đ) Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.”

Trong trường hợp này, bạn không phải đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất nhưng bạn phải thông báo cho Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất để Phòng Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra hồ sơ; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận vào Đơn đăng ký; xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có); trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã. Tham khảo bài viết liên quan: Hướng dẫn giải quyết tranh chấp về lối đi chung/đường đi nội bộ trong gia đình theo quy định pháp luật ?

5. Các trường chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép

Căn cứ Điều 11 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường : Quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:

“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:

a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;

c) Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;

d) Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;

đ) Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.”

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Bị vợ giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chồng có thể kiện đòi lại được không?