Hiện tại thì chúng tôi chưa đăng ký kết hôn nên tôi rất lăn tăn về việc mua ngôi nhà này vì sợ nếu sau này không kết hôn thì có thể mất trắng. Nhờ luật sư tư vấn giúp tôi về việc nếu chưa đăng ký kết hôn thì có được đứng tên đồng chủ sở hữu sổ đỏ mảnh đất đó không?

Tôi xin cảm ơn luật sư!

 

Luật sư tư vấn:

1. Các hình thức đứng tên trên sổ đỏ

- Sổ đỏ là tên thường gọi mà người dân muốn nói về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trên cả nước.

- Về độ tuổi được đứng tên trên sổ đỏ thì theo quy định của pháp luật hiện hành thì ở nước ta hiện nay chưa có một quy định cụ thể nào về độ tuổi được đứng tên trong sổ đỏ. Nhưng căn cứ theo quy định của pháp luật dân sự và luật đất đai thì để một chủ thể muốn đứng tên trên chứng thư pháp lý này thì điều kiện chính là năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự.

- Về hình thức đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

+ Đứng tên cá nhân: có thể là cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam hoặc cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật. Đây là trường hợp điển hình khi trên Giấy chứng nhận chỉ ghi nhận duy nhất một cá nhân có quyền sử dụng / sở hữu quyền sử dụng / tài sản gắn liền với đất. 

+ Đứng tên hộ gia đình: hộ gia đình sử dụng đất được hiểu là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất. Như vậy trong trường hợp này tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất mà các thành viên trong hộ gia đình sống chung và được công nhận có chung quyền sử dụng đất.

+ Đứng tên quyền sử dụng đất, tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của hai vợ chồng thì trên Giấy chứng nhận ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân, địa chỉ thường trú của cả vợ và chồng. Trường hợp này xảy ra khi hai bên nam và nữ đã phát sinh mối quan hệ hôn nhân và pháp luật ghi nhận quyền của cả hai người trên Giấy chứng nhận.

+ Hai trường hợp trên đều là các trường hợp đồng sở hữu những có mối quan hệ với nhau trên các giấy tờ cá nhân còn trường hợp còn lại là trên Giấy chứng nhận ghi nhận những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất. Theo quy định tại khoản 2 Điều 98 của Luật Đất đai năm 2013 thì thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 giấy chứng nhận, trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một giấy chứng nhận và giao cho người đại diện. Như vậy các cá nhân có tên trên Giấy chứng nhận sẽ có quyền sử dụng, định đoạt ngang nhau theo thỏa thuận.

+ Ngoài các hình thức trên thì trên giấy chứng nhận còn ghi nhận các trường hợp sở hữu chung cộng đồng, các cá nhân được hưởng di sản trên cùng một mảnh đất, ...

- Như vậy nếu mảnh đất có nhiều người sử dụng chung thì có hai hình thức cấp giấy chứng nhận:

+ Một là, cấp giấy chứng nhận cho từng cá nhân sau khi đã xác định được quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của từng người.

+ Hai là, cấp chung một giấy chứng nhận nếu những người sử dụng đất có thỏa thuận bằng văn bản về việc cấp một giấy chứng nhận cho người đại diện của nhóm người cùng sử dụng đất.

- Việc được ghi tên trên Sổ đỏ là căn cứ để xác định người đó là người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản và được hưởng các quyền cũng như nghĩa vụ theo quy định của pháp luật.

 

2. Có được đứng tên đồng sở hữu trên sổ đỏ khi chưa đăng ký kết hôn?

- Đồng sở hữu hay sở hữu chung là một hình thức sở hữu được quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015. Theo đó, sở hữu chung là việc một tài sản nhưng lại thuộc quyền sở hữu của hai hay nhiều người, nói cách khác đó là trường hợp hai hay nhiều người có chung một tài sản. Theo quy định của Điều 207 của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì sở hữu chung là sở hữu của nhiều chủ thể với tài sản gồm có sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất.

- Theo quy định của khoản 2 Điều 98 của Luật Đất đai năm 2013 thì nếu thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì sổ đỏ phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người một sổ đỏ. Trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một sổ đỏ và trao cho người đại diện.

Khoản 2 điều 98 Luật đất đai năm 2013 quy định:

2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

Theo căn cứ trên thì một thửa đất có thể có nhiều người chung quyền sử dụng đất và mỗi người sẽ được cấp 01 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu có yêu cầu thì hai người có thể chung một giấy chứng nhận và đều đứng tên cả 2 người mà không phụ thuộc vào việc hai bạn đã đăng ký kết hôn hay chưa.

* Quay trở lại câu hỏi của bạn thì hiện nay hai bạn đang sống chung với nhau như vợ chồng nên hoàn toàn có thể đứng tên chung trên sổ đỏ miễn là các bạn có thỏa thuận. Nhưng lưu ý theo quy định tại khoản 2 Điều 64 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì trong trường hợp sổ đỏ đồng sở hữu thì khi chuyển nhượng, tặng cho sổ đỏ đồng sở hữu phải có sở hữu của tất cả những người chung quyền sử dụng đất, tức là nếu sau mà bạn muốn bán mảnh đất này thì cần có sự đồng ý của người đứng chung sổ đỏ kia. Nếu trường hợp bên kia không đồng ý chuyển nhượng toàn bộ mảnh đất thì theo điểm b, khoản 2 Điều 167 của Luật Đất đai năm 2013 thì người có nhu cầu chuyển nhượng phải đề nghị tách thửa, tức là tách phần đất của mình tương ứng với phần quyền sử dụng đất của mình rồi sau đó mới thực hiện các thủ tục chuyển nhượng được.

Như vậy theo quy định của pháp luật hiện hành thì không cấm trường hợp chưa đăng ký kết hôn thì không được đứng tên đồng sở hữu trên sổ đỏ. Nếu chưa đăng ký kết hôn nhưng có cả hai đều nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực hiện thủ tục đăng ký sang tên theo quy định thì cả hai sẽ cùng được ghi tên trên Giấy chứng nhận và trở thành đồng sở hữu / đồng sử dụng đối với tài sản đó. Hai người cũng hoàn toàn có thể nhận chuyển nhượng, mua nhà đất và cùng đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu thuộc các điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở dưới đây.

 

3. Các trường hợp được cấp sổ đỏ.

- Các trường hợp được cấp sổ đỏ theo quy định của khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai năm 2013 thì Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho những trường hợp sau:

+ Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của luật.

+ Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày 01/07/2014.

+ Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ.

+ Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai, theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.

+ Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

+ Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

+ Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.

+ Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở, người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.

+ Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa, nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có.

+ Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.

- Ngoài ra theo quy định của Điều 22, 23 và 26 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì người sử dụng đất có vi phạm hoặc có vướng mắc được cấp Giấy chứng nhận nếu có đủ điều kiện, cụ thể:

+ Cấp Giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước 01/07/2014.

+ Cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước 01/07/2014.

+ Cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đã được giao đất không đúng thẩm quyền.

+ Cấp Giấy chứng nhận với diện tích đất tăng thêm so với giấy tờ về quyền sử dụng đất.

+ Cấp Giấy chứng nhận cho đất có nhiều mục đích sử dụng đất khác nhau.

+ Cấp Giấy chứng nhận với thửa đất đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa sang tên.

Như vậy bạn hãt cứ yên tâm về việc mua đất, nhưng trong quá trình làm sổ phải yêu cầu đứng tên cả hai người là quyền lợi của bạn sẽ được pháp luật bảo vệ.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài gọi số1900.6162 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.