1. Chưa đủ 18 tuổi có được tự mình mua đất hay không ?

Chào Cô/chú Luật sư. Cháu tên NHH, năm nay cháu 17 tuổi ạ. Từ trước cháu có dành dụm được ít tiền riêng và tiền làm thêm. Hiện tại cháu muốn mua một mảnh đất gần nhà, nhưng bố cháu không đồng ý, nói để số tiền đó sau này học hành. Nhưng cháu muốn mua mảnh đất này để sau này lấy chỗ mở quán nét.
Vậy cháu muốn hỏi cô chú một câu sau ạ: Nếu cháu mua đất mà bố cháu không đồng ý thì cháu có thế tự mình mua được không ạ? Nếu mua được thì phải lưu ý thế nào ạ ?
Cảm ơn!

Trả lời:

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Điều 21 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

Điều 21. Người chưa thành niên

1. Người chưa thành niên là người chưa đủ mười tám tuổi.

2. Giao dịch dân sự của người chưa đủ sáu tuổi do người đại diện theo pháp luật của người đó xác lập, thực hiện.

3. Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười lăm tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi.

4. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý.

Đồng thời, vấn đề định đoạt tài sản riêng của chưa thành niên cũng được quy định tại Điều 77 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 như sau:

Điều 77. Định đoạt tài sản riêng của con chưa thành niên, con đã thành niên mất năng lực hành vi dân sự

1. Trường hợp cha mẹ hoặc người giám hộ quản lý tài sản riêng của con dưới 15 tuổi thì có quyền định đoạt tài sản đó vì lợi ích của con, nếu con từ đủ 09 tuổi trở lên thì phải xem xét nguyện vọng của con.

2. Con từ đủ 15 tuổi đến dưới 18 tuổi có quyền định đoạt tài sản riêng, trừ trường hợp tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc dùng tài sản để kinh doanh thì phải có sự đồng ý bằng văn bản của cha mẹ hoặc người giám hộ.

3. Trong trường hợp con đã thành niên mất năng lực hành vi dân sự thì việc định đoạt tài sản riêng của con do người giám hộ thực hiện.

Từ hai quy định trên ta có thể thấy rằng: Bạn năm nay 17 tuổi nên thuộc đối tượng là người chưa thành niên. Do đó, khi thực hiện các giao dịch liên quan tới bất động sản thì phải có sự đồng ý bằng văn bản của cha và mẹ. Nếu bạn thật sự muốn thiết lập giao dịch này trong trường hợp bố không đồng ý thì bắt buộc phải đợi đến khi bạn đủ 18 tuổi mới có thể tự mình xác lập.

Khi đủ 18 tuổi bạn có thể thực hiện thủ tục nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khi mảnh đất này đáp ứng đủ các điều kiện tại khỏan 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 như sau:

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Khi mảnh đất đã đáp ứng đủ các điều kiện nêu trên, bạn có thể trực tiếp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bên bán. Để giao dịch này hợp pháp bắt buộc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có công chứng hoặc chứng thực. Sau đó, làm thủ tục đăng ký biến động tại văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại, gọi số: 1900.6162 để được giải đáp. Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Người sử dụng lao động có được giữ tiền đặt cọc của người lao động không ? Cách đòi lại tiền đặt cọc ?

2. Cách sang tên đất đai cho người nước ngoài mua đất Việt Nam ?

Chào luật sư! Tôi nhập quốc tịch Đài Loan được 11 năm rồi ở VIệt Nam tôi có mua đất ruộng, hiện nay mẹ tôi đứng tên, tôi muốn về Việt nam sang lại tên tôi, có được không thưa luật sư?
Tôi xin cảm ơn!
Người gửi: H.M

>> Luật sư tư vấn luật đất đai về mua bán đất đai, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Thứ nhất, Khoản 3, Khoản 4 Điều 3 Luật quốc tịch Việt Nam năm 2008 quy định như sau:

“Điều 3. Giải thích từ ngữ

3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.

4. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.

Như vậy, cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài bao gồm cả công dân Việt Nam (những người còn quốc tịch Việt Nam) và người gốc Việt Nam (người đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ).

Căn cứ theo quy định trên thì bạn là người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Luật đất đai năm 2013 có quy định về việc nhận quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài như sau:

Điều 169. Nhận quyền sử dụng đất

1. Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 179 của Luật này;

b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ;

c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 và điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này;

d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất;

đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở;

e) Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

h) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước cho thuê đất;

i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang được sử dụng ổn định;

k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia tách quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có quyền sử dụng đất chung;

l) Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành;

m) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập.

2. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 191 và Điều 192 của Luật này.”

Như vậy, bạn có thể căn cứ theo quy định trên để xem mình có đủ điều kiện được sang tên hay không.

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến 1900.6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp. Trân trọng!

>> Xem thêm:  Tư vấn thủ tục cấp sổ hồng và vấn đề xin cấp phép xây dựng ?

3. Tư vấn mua đất có quy hoạch mở rộng đường giao thông ?

Thưa luật sư, em xin được tư vấn một vấn đề như sau: Em muốn mua một miếng đất với diện tích như sau, 15 x 45 m và thổ cư 75m2 (diện tích đất góc là 29x45 m và đất thổ cư là 243m2) hiện tại miếng đất bây giờ là đang có dự án mở rộng đường nên không làm thủ tục tách thửa được. Nhưng em có nhu cầu muốn mua miếng đất này và bên bán người ta cũng muốn bán cho em với diện tích bán như trên. Nhưng qua tham khảo thì bện đăng ký quyền sử dụng đất người ta nói không thể tách thửa vì có dự án làm đường như em kể trên. Như vậy giờ nếu em vẫn quyết định mua miếng đất này để đảm bảo quyền lợi của mình trước pháp luật, em cần làm những thủ tục hay giấy tờ như thế nào cho hợp lệ để tránh rủi ro sau này.
Nếu sau này người ta làm khó mình về vấn đề tách thửa và thủ tục cấp sổ đỏ thì mình phải làm như thế nào? Bởi vì sau khi mua miếng đất này xong em chịu tất cả mọi chi phí làm thủ tục chuyển nhượng và làm sổ đỏ lô đất trên.
Em xin chân thành cảm ơn luật sư nhiều! Kính mong sự hồi âm của luật sư.

Trả lời:

Hiện nay theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì đối với đất đã có quy hoạch thì thực hiện như sau:

"Điều 49. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

1. Chính phủ tổ chức, chỉ đạo việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia.

Thủ tướng Chính phủ phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất cho các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an trên cơ sở các chỉ tiêu sử dụng đất cấp quốc gia đã được Quốc hội quyết định.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện có trách nhiệm thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.

Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn cấp xã.

Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh.

2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật."

Theo quy định kế trên, nếu đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người chủ mảnh đất không thể thực hiện được việc chuyển nhượng cho bạn, mảnh đất bạn muốn mua chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì người chủ đất vẫn có quyền thực hiện quyền của mình đối với đất trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bạn cần hỏi rõ cơ quan có thẩm quyền về kế hoạch quy hoạch của diện tích đất nêu trên để xem người chủ đất có quyền chuyển nhượng cho bạn hay không. Nếu đất thuộc diện không thể chuyển nhượng mà bạn và người chủ đất vẫn giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì giao dịch giữa bạn và chủ đất sẽ bị vô hiệu theo quy định tại điều 128 Bộ Luật dân sự năm 2005:

"Điều 128. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội

Giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.

Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.

Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng."

Hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu được giải quyết theo Điều 137 BLDS năm 2005, theo đó hợp đồng vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Trong trường hợp này, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường. Như vậy, nếu đất đã được quy hoạch, không thể chuyển nhượng mà bạn vẫn muốn mua thì khi xảy ra tranh chấp, giao dịch sẽ bị tuyên vô hiệu, không đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của bạn.

Trường hợp diện tích đất kể trên vẫn chưa có kế hoạch sử dụng hằng năm thì bạn và chủ đất vẫn có thể tiến hành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Để đảm bảo lợi ích hợp pháp của mình, giao dịch của bạn và người chủ đất phải được lập thành văn bản, có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền (công chứng hoặc chứng thực) theo đúng quy định của pháp luật.

Về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được tiến hành như sau:

Bên nhận chuyển nhượng nộp một bộ hồ sơ gồm có: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có). Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:

Trong thời hạn không quá bốn ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận.

Trong thời hạn không quá ba ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc UBND xã, thị trấn có trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Trong thời hạn không quá ba ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc UBND xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Về thủ tục tách thửa:

+ Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và môi trường;

+ Ngay trong ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ hoặc chậm nhất là ngày làm việc tiếp theo, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm gửi hồ sơ cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc để chuẩn bị hồ sơ địa chính

+ Đối với trường hợp tách thửa mà phải trích đo địa chính thì trong thời hạn không quá bảy (07) ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích đo địa chính thửa đất mới tách, làm trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và gửi đến cơ quan Tài nguyên và Môi trường cùng cấp;

+ Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc, kể từ ngày nhận được trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm trình Ủy ban nhân dân cấp huyện ký Giấy chứng nhận cho thửa đất mới;

+ Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc, kể từ ngày nhận được tờ trình, Ủy ban nhân dân cấp huyện xem xét, ký và gửi Giấy chứng nhận cho Phòng Tài nguyên và Môi trường;

+ Ngay trong ngày nhận được Giấy chứng nhận đã ký hoặc chậm nhất là ngày làm việc tiếp theo, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm trao bản chính Giấy chứng nhận đối với thửa đất mới cho người sử dụng đất.

Thành phần, số lượng hồ sơ:

Thành phần hồ sơ, bao gồm:

+ Đơn xin tách một thửa đất thành nhiều thửa đất hoặc hợp nhiều thửa đất thành một thửa đất

+ Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có) bao gồm:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

f) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ nêu trên (từ khoản a đến khoản e) mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp.

g) Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Vợ có nhà ở riêng thì chồng có được mua nhà ở xã hội không ? Mức thuế phải nộp khi mua nhà đất

4. Hỏi vấn đề về lấy lại cọc khi mua đất dự án

Vào tháng 11/2014 em có mua 1 miếng đất dự án và đặt cọc là 10.000.000đ(có hợp đồng đặt cọc) nhưng phía bên chủ đầu tư không ghi ngày tháng hoàn thiện dự án và chỉ hứa miệng là 2 tháng sẽ hoàn thành xong cơ sở vật chất , bên em cũng hối thúc bên chủ dự án nhiều lần nhưng bên ấy cứ hẹn, đến tháng 5/2015 thì bên chủ dự án có mời em vào để đặt cọc 30% số tiền.
Em có vào và gặp người phụ trách ở đấy là giám đốc sàn (nhưng giờ anh ấy đã nghĩ) nói vấn đề cơ sở vật chất chưa xong thì bên em chưa thanh toán và anh ấy mời em về và xin lỗi vì sự chậm trể tiến độ và hẹn em khi nào bắt đầu làm cơ sở vật chất thì sẽ mời em vào đóng số tiền 30% đó. Đến tháng 7 thì bên chủ đầu tư kêu em phải đóng 30% số tiền nếu không sẽ tăng giá và em có nhờ bên văn phòng chủ đầu tư mail cho em xem hợp đồng mẫu và số tiền bên em phải thanh toán. Nhưng bên đó có gửi lại cho em bảng hợp đồng góp vốn (lúc đầu là nói hợp đồng nguyên tắc), và diện tích mới đầu ghi trong hợp đồng đặt cọc là 5.1m*20m, nhưng nay lại còn 5.1m*18.75m và em không đồng ý như vậy và yêu cầu bên chủ dự án trả lại tiền bên em đã đặt cọc nhưng bên đó không giải quyết và em yêu cầu gặp giám đốc nhưng khi vào thì cho người khác là trưởng phòng, và phó giám đốc giải quyết là se thanh toán lại tiền cho em trong vòng 1 tháng và em kêu làm bảng cam kết thì bên đó nói là giám đốc không có đây nên không có mọc đóng và hẹn em 2 ngày sao tới để giải quyết và làm bảng cam kết cho bên e. Đến hẹn em có gọi điện thoại cho chị giám đốc sàn mới thì chị đó nói là giờ không giải quyết trả lại tiền cọc cho bên em và được quyền chuyển giao miếng đất đó cho người khác.
Cho em hỏi bên chủ đầu tư làm vậy có đúng không ? Em có lấy lại được tiền cọc không?
Xin chân thành cảm ơn Luật sư !
Người gửi: X

>> Tổng đài tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến (24/7) gọi: 1900.6162.

Trả lời:

Theo như bạn trình bày thì có thể phía bên chủ đầu tư có hành vi lừa dối theo Bộ luật Dân sự 2015

Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình.

Do đó bạn có thể làm khởi kiện tại Tòa án nơi có đất để yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu do bị lừa dối. Bởi vì bên bán đã không trung thực khi thông báo về diện tích đất dự án và thúc ép bạn đặt cọc nếu không sẽ thay đổi giá tiền mảnh đất. Tòa án sẽ tuyên bố hợp đồng đặt cọc đã giao kết là vô hiệu do bị bên bán lừa dối. Và khi ấy theo quy định tại Điều 131 BLDS 2015

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Ngoài ra, căn cứ Điều 328 Bộ luật dân sự 2015

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Theo đó, nếu bên chủ đầu tư bán nhà cho người khác, có nghĩa rằng từ chối giao kết với bạn, việc từ chói này thì bên chủ đầu tư phải trả cho bạn tài sản đã đặt cọc và 1 khoản tương đường giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trên đây là thư tư vấn của chúng tôi. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc qua Tổng đài tư vấn: 1900.6162

>> Xem thêm:  Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất ? Thủ tục mua bán, tách sổ của lô đất ?

5. Giải đáp thắc mắc về sổ hồng khi mua đất phân lô ?

Thưa luật sư tôi có 1 vấn đề cần được sự tư vấn của luật sư vấn đề như sau:tôi có mua 1 lô đất diện tích 51,2m2 đất thuộc đất dự án của quận 9 chủ đầu tư phân lô bán, tôi đã làm thủ tục công chứng sang tên sổ hồng, nhưng hiện tại sổ hồng vẫn mang tên chủ đầu tư và được cấp ngày 8/6/2016 bên bán chỉ cập nhật tên của tôi vào mục những thay đổi về quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất.
Như vậy tôi muốn hỏi luật sư là miếng đất đó có hoàn toàn thuộc quyền sở hữu của tôi chưa và bây giờ tôi muốn làm lại sổ hồng mang tên của tôi có được không ? Hoặc bây giờ tôi muốn bán lại thì có vấn đề gìvề pháp lý không ?
Rất mong luật sư giải đáp giúp tôi xin chân thành cảmơn luật sư.
- Tâm Nguyễn

Luật sư trả lời:

Luật đất đai 2013 quy định các trường hợp xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp khi đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất như sau:

1. Các trường hợp xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp để trao cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất bao gồm:

a) Nhận quyền sử dụng toàn bộ diện tích đất, quyền sở hữu toàn bộ tài sản gắn liền với đất đã cấp Giấy chứng nhận trong các trường hợp chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn; hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của pháp luật;

b) Chuyển quyền sử dụng một phần diện tích thửa đất, một phần tài sản gắn liền với đất đã cấp Giấy chứng nhận cho người khác trong các trường hợp quy định tại Điểm a Khoản này hoặc chuyển quyền sử dụng một hoặc một số thửa đất trong các thửa đất cấp chung một Giấy chứng nhận thì bên chuyển quyền được xác nhận vào Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

d) Đăng ký thế chấp, xóa đăng ký thế chấp, đăng ký thay đổi nội dung thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã hình thành hoặc hình thành trong tương lai;

đ) Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế, khu công nghệ cao thực hiện đăng ký cho thuê, thuê lại đất; xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại đất;

e) Hộ gia đình, cá nhân thành lập doanh nghiệp tư nhân hoặc ngược lại; chuyển đổi công ty; chia, tách, sáp nhập, hợp nhất doanh nghiệp không thuộc trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

g) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên, thay đổi thông tin về pháp nhân, nhân thân, địa chỉ;

h) Giảm diện tích thửa đất do sạt lở tự nhiên;

i) Thay đổi về hạn chế quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất;

k) Thay đổi về nghĩa vụ tài chính đã ghi trên Giấy chứng nhận;

l) Thay đổi về tài sản gắn liền với đất đã ghi trên Giấy chứng nhận; chứng nhận bổ sung tài sản gắn liền với đất vào Giấy chứng nhận đã cấp;

m) Thay đổi thông tin về số hiệu thửa; diện tích thửa do đo đạc; tên đơn vị hành chính nơi có thửa đất;

n) Chuyển mục đích sử dụng đất;

o) Thay đổi thời hạn sử dụng đất;

p) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

q) Xác lập hoặc thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;

r) Nhà nước thu hồi một phần diện tích của thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận;

s) Đính chính nội dung trên Giấy chứng nhận đã cấp do có sai sót trong quá trình viết hoặc in;

t) Giấy chứng nhận đã cấp chung cho nhiều thửa đất có thửa đất được tách ra để cấp riêng một Giấy chứng nhận.

(Điều 17 khoản 1 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất)

Hiện tại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cập nhật tên của bạn vào mục những thay đổi về quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất, như vậy bạn hoàn toàn được pháp luật bảo vệ. Bạn có thể giữ nguyên hoặc làm đơn cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

+ Về phí, lệ phí xin cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại Thông tư 02/2014/TT-BTC

+ Mức thu tối đa áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh, như sau:

* Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất:Mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không quá 20.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.

* Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai: Không quá 28.000 đồng/1 lần.* Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính: Không quá 15.000 đồng/1 lần.+ Mức thu áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các khu vực khác: Tối đa không quá 50% mức thu áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh.

Trường hợp cấp lại (kể cả cấp lại Giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào Giấy chứng nhận: Mức thu tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương và các phường nội thành thuộc thành phố, thị xã trực thuộc tỉnh (quy định tại khoản 1 Điều 2 Thông tư này) được cấp Giấy chứng nhận ở nông thôn thì không được miễn lệ phí cấp Giấy chứng nhận.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại: 1900.6162 để được giải đáp.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất ? Xử lý tranh chấp quyền sở hữu nhà ở ?