1. Giới thiệu Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006

Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản ở nước ta, đặc biệt là thị trường nhà đất đã có những bước phát triển đáng kể, góp phần vào việc thúc đẩy kinh tế - xã hội của đất nước, làm thay đổi bộ mặt đô thị và nông thôn, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá- hiện đại hoá.

Bên cạnh những mặt tích cực, thị trường bất động sản ở nước ta thời gian qua còn bộc lộ nhiều mặt hạn chế, phát sinh nhiều vấn đề gây bức xúc trong xã hội. Cụ thể như sau:

Bất động sản nói chung, đặc biệt là nhà đất chưa được khai thác, sử dụng có hiệu quả, còn lãng phí, thất thoát lớn. Hiện tượng tiêu cực, tham nhũng liên quan đến bất động sản đang gây bất bình trong xã hội, làm giảm lòng tin của nhân dân.

Thị trường bất động sản phát triển tự phát, thiếu lành mạnh, giao dịch ngầm vẫn chiếm tỷ lệ lớn. Cung cầu về bất động sản bị mất cân đối, đặc biệt là nhu cầu về nhà ở của nhân dân và cơ sở sản xuất của các doanh nghiệp chưa được đáp ứng đầy đủ. Một số tổ chức, cá nhân lợi dụng để làm giàu bất hợp pháp. Tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá bất động sản làm cho thị trường "nóng, lạnh" thất thường, tạo ra nhiều cơn sốt giá nhà đất. Thông tin về bất động sản không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận. Các thủ tục trong giao dịch bất động sản còn phức tạp, phải qua nhiều khâu trung gian, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch không được đảm bảo, còn có hiện tượng lừa đảo trong kinh doanh bất động sản và dịch vụ môi giới bất động sản...

Nhiều yếu tố quan trọng có tính quyết định cho việc hình thành và vận hành thị trường bất động sản như dịch vụ môi giới bất động sản, tư vấn, định giá bất động sản, dịch vụ quản lý bất động sản... chưa được pháp luật thừa nhận, ảnh hưởng xấu đến sự phát triển lành mạnh và vận hành bình thường của thị trường bất động sản. Sự tham gia của các tổ chức tài chính, tín dụng, ngân hàng vào các giao dịch và thị trường bất động sản còn nhiều hạn chế cả về số lượng và nghiệp vụ, chưa đóng vai trò hậu thuẫn về vốn cho thị trường bất động sản phát triển. 

Hệ thống pháp luật về bất động sản nói chung và kinh doanh bất động sản nói riêng tuy đã có nhưng chưa đầy đủ và không thống nhất, thiếu đồng bộ, chưa đáp ứng được yêu cầu của thực tế, làm giảm hiệu lực quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản. Đến nay, Nhà nước ta chưa có văn bản quy phạm pháp luật riêng, có giá trị pháp lý cao để điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản. Có một số quy định liên quan đến bất động sản nhưng còn phân tán ở nhiều văn bản pháp luật khác nhau như: Luật đất đai, Bộ luật dân sự, Luật xây dựng, Luật thương mại... Các văn bản này mới chỉ quy định về bất động sản nói chung mà chưa có quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản.

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số:  - 1900.6162

Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản còn nhiều hạn chế, kém hiệu quả, chưa đáp ứng được yêu cầu của thực tế. Theo các quy định của pháp luật hiện hành thì đất đai, nhà ở, công trình xây dựng được giao cho nhiều cơ quan khác nhau quản lý. Việc quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản chưa có cơ quan nhà nước được giao thống nhất quản lý.

Cơ chế, chính sách quản lý về hoạt động kinh doanh bất động sản chưa rõ ràng, chưa đồng bộ và đủ mạnh, do đó, chưa phát huy nội lực và thu hút đầu tư trong kinh doanh bất động sản. Việc cấp giấy chứng nhận sở hữu, sử dụng đối với các loại bất động sản còn bất cập, gây trở ngại cho các giao dịch bất động sản, chưa tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ và lành mạnh.

 Từ những vấn đề hạn chế, bất cập nêu trên và đòi hỏi bức thiết của thực tế xã hội, việc ban hành Luật kinh doanh bất động sản là hết sức cần thiết.

2. Mục tiêu xây dựng Luật kinh doanh bất động sản

- Luật kinh doanh bất động sản phải thể chế hoá đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng, Hiến pháp và pháp luật của Nhà nước, đáp ứng yêu cầu đổi mới toàn diện đất nước theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Luật kinh doanh bất động sản phải quán triệt các quan điểm của Đảng về phát triển thị trường bất động sản ở nước ta theo hướng: Chủ động phát triển vững chắc thị trường bất động sản bao gồm cả quyền sử dụng đất, có sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế; chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân, khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng và kinh doanh nhà theo hướng dẫn và quản lý của Nhà nước; từng bước mở thị trường bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư.

- Luật kinh doanh bất động sản phải đảm bảo tạo môi trường pháp lý đầy đủ và đồng bộ để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh; thống nhất với các luật có liên quan đến bất động sản, đồng thời phù hợp với thông lệ quốc tế và lộ trình hội nhập của nền kinh tế nước ta.

- Luật kinh doanh bất động sản phải tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế tham gia thị trường bất động sản; tăng khả năng cung cấp hàng hoá bất động sản, nhất là nhà ở và các cơ sở sản xuất, kinh doanh; đảm bảo bình ổn thị trường theo quy luật cung cầu, đồng thời góp phần thực hiện chính sách xã hội.

- Luật kinh doanh bất động sản phải bảo đảm nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước, quy định rõ trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của tổ chức và cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản; phân định quản lý nhà nước và quản lý kinh doanh đối với thị trường bất động sản; thực hiện cải cách hành chính và hội nhập kinh tế quốc tế.

3. Nội dung chính của Luật Kinh doanh bất động sản

3.1. Phạm vi điều chỉnh

Quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản; quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản và giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản.

Phạm vi điều chỉnh của NĐ 153:Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản về các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh; vốn pháp định đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản; mua bán nhà, công trình xây dựng theo hình thức ứng tiền trước; điều kiện năng lực tài chính của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản; chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp; đào tạo, bồi dưỡng kiến thức, cấp chứng chỉ môi giới, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản; quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản.

3.2. Đối tượng áp dụng

- Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.

- Tổ chức, cá nhân có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.

3.3. Khái niệm về hoạt động kinh doanh bất động sản

- Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản.

- Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.

- Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản.

3.4. Nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản

- Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua hợp đồng, không trái với quy định của pháp luật.

- Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và các quy định khác của pháp luật có liên quan.

- Hoạt động kinh doanh bất động sản phải công khai, minh bạch.

3.5. Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh

- Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

- Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật.

 Căn cứ vào tình hình phát triển kinh tế - xã hội, thị trường bất động sản và lộ trình hội nhập kinh tế quốc tế, Chính phủ quy định cụ thể danh mục các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh.

Các loại bất động sản sau  đõy khi có đủ các điều kiện quy định tại Điều 7 của Luật Kinh doanh bất động sản thì mới được đưa vào kinh doanh (Điều 2 NĐ 153):

- Nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng được đưa vào kinh doanh, bao gồm: công trình dân dụng, công trình công nghiệp, công trình giao thông, công trình thủy lợi, công trình hạ tầng kỹ thuật, trừ một số loại nhà, công trình xây dựng sau đây: nhà ở công vụ; trụ sở cơ quan nhà nước; công trình bí mật nhà nước; công trình an ninh, quốc phòng; công trình được công nhận là di tích lịch sử, văn hoá, danh lam thắng cảnh thuộc sở hữu nhà nước và các công trình khác mà pháp luật không cho phép kinh doanh.

- Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai.

Căn cứ tình hình thực tế phát triển kinh tế- xã hội và thị trường bất động sản, Thủ tướng Chính phủ điều chỉnh, bổ sung các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh và các bất động sản khác cho phù hợp với tình hình thực tế.

3.6. Điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh

-  Đối với nhà, công trình xây dựng :

+ Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;

+ Đối với nhà, công trình xây dựng mới phải bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà, công trình xây dựng đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng;

+ Không có tranh chấp về quyền sở hữu;

+ Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

+ Không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

+ Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đối với nhà, công trình xây dựng đã có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt đối với nhà, công trình đang xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng đối với nhà, công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng đã được phê duyệt đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

- Đối với quyền sử dụng đất:

+ Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;

+ Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

+ Không có tranh chấp;

+ Trong thời hạn sử dụng đất;

+ Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

+ Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt.

- Các bất động sản khác phải có đủ điều kiện theo quy định của Chính phủ.

3.7. Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản

- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.

- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật, trừ cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.

Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản.

- Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản.

3.8. Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước

- Kinh doanh bất động sản, gồm:

+ Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

+ Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

+Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;

+ Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng;

+ Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại.

- Kinh doanh dịch vụ bất động sản, gồm:

+ Dịch vụ môi giới bất động sản;

+ Dịch vụ định giá bất động sản;

+ Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản;

+ Dịch vụ tư vấn bất động sản;

+ Dịch vụ đấu giá bất động sản;

+ Dịch vụ quảng cáo bất động sản;

+ Dịch vụ quản lý bất động sản.

3.9. Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài

- Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

- Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng;

- Kinh doanh dịch vụ bất động sản như tổ chức, cá nhân trong nước.

- Căn cứ vào quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư và các văn bản pháp luật có liên quan, Chính phủ quy định các hoạt động khác về kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội từng thời kỳ và lộ trình hội nhập kinh tế quốc tế.

3.10. Công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh

- Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh.

- Thông tin về bất động sản được công khai tại sàn giao dịch bất động sản và trên các phương tiện thông tin đại chúng.

- Nội dung thông tin về bất động sản bao gồm: Loại bất động sản; Vị trí bất động sản; Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản; Quy mô, diện tích của bất động sản; Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; Thực trạng các công trình hạ tầng, các dịch vụ về kỹ thuật và xã hội có liên quan đến bất động sản; Tình trạng pháp lý của bất động sản bao gồm hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản và giấy tờ có liên quan đến việc tạo lập bất động sản; lịch sử về sở hữu, sử dụng bất động sản; Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); Giá bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản; Quyền và lợi ích của người thứ ba có liên quan; Các thông tin khác.

3.11. Chính sách đầu tư kinh doanh bất động sản

- Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh bất động sản phù hợp với các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong từng thời kỳ và từng địa bàn.

- Nhà nước khuyến khích và có chính sách hỗ trợ tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản đầu tư tạo lập quỹ nhà ở để bán trả chậm, trả dần, cho thuê, cho thuê mua đối với người có công, người nghèo, người có thu nhập thấp; đầu tư hạ tầng các khu công nghiệp để cho thuê mặt bằng phục vụ sản xuất.

- Nhà nước đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào của dự án; công trình hạ tầng xã hội và trụ sở cơ quan nhà nước nằm trong phạm vi dự án; hỗ trợ đầu tư xây dựng công trình kỹ thuật trong hàng rào đối với các dự án được ưu đãi đầu tư.

- Nhà nước đầu tư và khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư dự án dịch vụ công ích đô thị có liên quan đến dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.

- Uỷ ban nhân dân nơi có dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có trách nhiệm tạo điều kiện cho chủ đầu tư dự án thực hiện giải phóng mặt bằng.

- Nhà nước miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng công trình hạ tầng có chuyển giao cho Nhà nước, công trình hạ tầng không kinh doanh, nhà chung cư phục vụ cho các đối tượng chính sách.

- Tổ chức tín dụng nhà nước cho vay ưu đãi đầu tư đối với các dự án xây dựng nhà ở để cho thuê, cho thuê mua, bán cho người có công, người nghèo, người có thu nhập thấp, sinh viên, công nhân làm việc trong các khu công nghiệp, khu chế xuất.    

- Nhà nước có cơ chế, chính sách bình ổn thị trường bất động sản khi có biến động, bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư và khách hàng.

3.12. Trách nhiệm quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản

- Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản.

- Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản.

- Bộ, cơ quan ngang bộ trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm phối hợp với Bộ Xây dựng thực hiện quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản theo phân công của Chính phủ.

- Uỷ ban nhân dân các cấp có trách nhiệm thực hiện quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn theo phân cấp của Chính phủ.

· Trách nhiệm của các bộ, ngành (Điều 22 NĐ 153):

- Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản, bao gồm:

+ Soạn thảo trình cấp có thẩm quyền ban hành mới, sửa đổi, bổ sung hoặc ban hành theo thẩm quyền các văn bản quy phạm pháp luật về hoạt động kinh doanh bất động sản;

+ Xây dựng trình Thủ tướng Chính phủ ban hành chiến lược và chính sách phát triển thị trường bất động sản;

+ Chủ trì, phối hợp với các Bộ, cơ quan ngang Bộ, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trong việc quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản;

+ Quản lý việc tổ chức đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản;

+ Ban hành chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định giá bất động sản, quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản; ban hành mẫu chứng chỉ môi giới, chứng chỉ định giá bất động sản; hướng dẫn tổ chức đào tạo, bồi dưỡng kiến thức và quản lý hành nghề môi giới, định giá bất động sản, quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản.

+ Thành lập và quản lý vận hành hệ thống thông tin về thị trường bất động sản và hoạt động kinh doanh bất động sản;

+ Hợp tác quốc tế trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản;

+ Kiểm tra, thanh tra hoạt động kinh doanh bất động sản và quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm theo thẩm quyền hoặc trình cấp có thẩm quyền xử lý theo pháp luật;

+  Định kỳ hoặc đột xuất báo cáo Thủ tướng Chính phủ về tình hình hoạt động kinh doanh bất động sản trên phạm vi cả nước.

- Bộ Tài nguyên và Môi trường trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm hướng dẫn thực hiện các quy định về quản lý các loại đất tham gia thị trường bất động sản, ban hành quy định cụ thể về quyền sử dụng các loại đất được đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.

- Bộ Tài chính trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm hướng dẫn về chế độ thuế, phí, lệ phí, các nghĩa vụ tài chính khác áp dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản; hướng dẫn về bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp định giá bất động sản.

- Ngân hàng Nhà nước Việt Nam trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm nghiên cứu ban hành cơ chế hỗ trợ về tín dụng, hướng dẫn việc thanh toán trong giao dịch kinh doanh bất động sản thông qua ngân hàng, tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam nhằm tạo điều kiện thuận lợi, an toàn cho các bên tham gia giao dịch.

- Các Bộ, ngành liên quan trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm phối hợp với Bộ Xây dựng tổ chức, quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản.

Trách nhiệm của Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (Điều 23 NĐ 153)

- Thực hiện việc quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn do mình quản lý.

- Cho phép đầu tư, chuyển nhượng các dự án kinh doanh bất động sản theo thẩm quyền.

- Trực tiếp đầu tư, hỗ trợ đầu tư hoặc có chính sách khuyến khích đầu tư đối với các dự án khu đô thị mới, khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp tại địa phương theo quy định của pháp luật.

- Chỉ đạo và tổ chức việc cấp, thu hồi chứng chỉ môi giới bất động sản, chứng chỉ định giá bất động sản; quy định cơ quan cấp chứng chỉ môi giới, định giá bất động sản bảo đảm phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương, đơn giản thủ tục và không phiền hà cho người xin cấp chứng chỉ.

Quản lý hành nghề môi giới bất động sản, định giá bất động sản, quản lý hoạt động của sàn giao dịch bất động sản và các dịch vụ bất động sản khác trên địa bàn.

- Tuyên truyền, phổ biến pháp luật về hoạt động kinh doanh bất động sản, tổ chức hệ thống thông tin về thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh.

- Kiểm tra, thanh tra và xử lý các vi phạm về hoạt động kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.

- Định kỳ hàng năm hoặc đột xuất báo cáo Bộ Xây dựng về tình hình hoạt động và quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản tại địa phương.

3.13. Mua bán, chuyển nhượng bất động sản theo hình thức ứng tiền trước

Chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản và khách hàng được thỏa thuận trong hợp đồng về việc mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước và phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

- Việc ứng tiền trước được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung, tiến độ của dự án đã được phê duyệt, các lần huy động tiếp theo phù hợp với tiến độ thực hiện đầu tư tạo lập bất động sản;

Điều 4 NĐ 153:

Việc ứng tiền trước phải được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được huy động khi chủ đầu tư đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ và nội dung của dự án đã được phê duyệt. Các lần huy động tiền ứng trước tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhà, công trình đó;

Đối với dự án khu nhà ở thì ngoài việc phải thực hiện theo quy định nêu trên còn phải thực hiện theo các quy định của pháp luật về nhà ở;

- Chủ đầu tư phải sử dụng đúng mục đích tiền ứng trước của khách hàng để đầu tư tạo lập bất động sản;

- Khách hàng ứng tiền trước được hưởng giá mua, giá chuyển nhượng bất động sản tại thời điểm ký hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;

- Trường hợp chủ đầu tư giao bất động sản chậm tiến độ ghi trong hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm với khách hàng theo hợp đồng và phải trả cho khách hàng một khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại tại thời điểm giao bất động sản tương ứng với thời gian chậm tiến độ;

Trường hợp chủ đầu tư giao nhà, công trình xây dựng không đúng chất lượng, thời hạn và các cam kết trong hợp đồng thì chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm với khách hàng; khách hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư có biện pháp khắc phục kịp thời và bồi thường thiệt hại do lỗi của chủ đầu tư gây ra, nếu chủ đầu tư không thực hiện thì khách hàng có quyền đơn phương chấm dứt hoặc huỷ bỏ hợp đồng và chủ đầu tư phải hoàn trả toàn bộ số tiền khách hàng đã ứng trước và một khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước theo lãi suất vay ngân hàng thương mại;

- Trường hợp khách hàng không thực hiện đúng cam kết về việc ứng tiền trước trong hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm với chủ đầu tư theo hợp đồng và phải trả cho chủ đầu tư một khoản tiền lãi của số tiền chậm trả tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại tại thời điểm trả tiền tương ứng với thời gian chậm trả;

Chủ đầu tư có quyền yêu cầu khách hàng thực hiện đúng các cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của khách hàng gây ra, nếu khách hàng không thực hiện thì chủ đầu tư có quyền đơn phương chấm dứt hoặc huỷ bỏ hợp đồng, khách hàng chịu phạt theo hợp đồng và chịu trách nhiệm về thiệt hại do việc vi phạm hợp đồng gây ra;

Trường hợp chủ đầu tư giao bất động sản chậm tiến độ ghi trong hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm với khách hàng theo hợp đồng và phải trả cho khách hàng một khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại tại thời điểm giao bất động sản tương ứng với thời gian chậm tiến độ;

 Trường hợp khách hàng không thực hiện đúng cam kết về việc ứng tiền trước trong hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm với chủ đầu tư theo hợp đồng và phải trả cho chủ đầu tư một khoản tiền lãi của số tiền chậm trả tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại tại thời điểm trả tiền tương ứng với thời gian chậm trả. 6. Việc chọn lãi suất vay ngân hàng thương mại quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều này phải được thỏa thuận trong hợp đồng.

- Việc chọn lãi suất vay ngân hàng thương mại quy định tại điểm d và điểm đ của khoản này phải được thỏa thuận trong hợp đồng.

3.14. Mua bán, chuyển nhượng bất động sản theo hình thức trả chậm, trả dần

- Số tiền trả chậm, trả dần; thời gian trả chậm, trả dần phải được thỏa thuận trong hợp đồng.

- Bên bán, bên chuyển nhượng được bảo lưu quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản cho đến khi bên mua, bên nhận chuyển nhượng đã trả đủ tiền và thực hiện các nghĩa vụ khác trong hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

- Bên mua, bên nhận chuyển nhượng bất động sản được sử dụng bất động sản, có quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản sau khi đã trả hết tiền và thực hiện các nghĩa vụ khác trong hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

3.15. Hiệp hội bất động sản

- Hiệp hội bất động sản được thành lập trên cơ sở tự nguyện của các tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản. Hiệp hội bất động sản bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các hội viên, tham gia xây dựng, tuyên truyền, phổ biến pháp luật về kinh doanh bất động sản, góp phần phát triển thị trường bất động sản lành mạnh.

- Tổ chức và hoạt động của hiệp hội bất động sản được thực hiện theo quy định của pháp luật về hội.

3.16. Các hành vi bị cấm

- Hoạt động kinh doanh bất động sản không đăng ký kinh doanh; môi giới bất động sản, định giá bất động sản không có chứng chỉ theo quy định của Luật này.

- Cung cấp thông tin về bất động sản không trung thực.

- Gian lận, lừa dối trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

- Huy động hoặc chiếm dụng trái phép vốn của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hoặc bên góp vốn đầu tư kinh doanh bất động sản.

- Không thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

- Lợi dụng chính sách ưu đãi của Nhà nước để thực hiện kinh doanh bất động sản trái pháp luật.

- Cấp chứng chỉ môi giới bất động sản, chứng chỉ định giá bất động sản không đúng quy định của Luật này.

- Thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật.

- Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để vụ lợi hoặc can thiệp trái phép vào hoạt động kinh doanh bất động sản.

- Các hành vi bị cấm khác theo quy định của pháp luật.

3.17. Về xử lý vi phạm

- Tổ chức, cá nhân vi phạm quy định của Luật thì tuỳ theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

- Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản không có Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh thì bị đình chỉ hoạt động, xử phạt hành chính và truy thu thuế theo quy định của pháp luật.

- Cá nhân không có chứng chỉ môi giới bất động sản, chứng chỉ định giá bất động sản mà thực hiện môi giới bất động sản, định giá bất động sản thì bị đình chỉ hoạt động, xử phạt hành chính và không được cấp chứng chỉ trong thời hạn ba năm, kể từ ngày ra quyết định xử phạt.

- Cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản, chứng chỉ định giá bất động sản không thực hiện đúng nội dung chứng chỉ thì bị xử phạt hành chính bằng hình thức cảnh cáo hoặc phạt tiền; nếu tái phạm lần đầu thì còn bị đình chỉ hoạt động một năm, nếu tái phạm lần thứ hai thì còn bị thu hồi chứng chỉ và không được cấp lại trong thời hạn năm năm, kể từ ngày ra quyết định xử phạt.

- Chính phủ quy định cụ thể việc xử phạt hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

3.18. Kinh doanh nhà, công trình xây dựng

Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng theo các hình thức:

+ Đầu tư xây dựng mới nhà, công trình xây dựng;

+ Đầu tư cải tạo, sửa chữa nhà, công trình xây dựng có sẵn.

Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng khu đô thị mới, khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải có dự án đầu tư. Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về đấu thầu.

Chủ đầu tư dự án phải có năng lực tài chính để thực hiện dự án

(Điều 5 NĐ 153: Đối với dự án khu đô thị mới và dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt; Đối với dự án khu nhà ở thì không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên đã được phê duyệt)

- Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp:

- Chuyển nhượng dự án khu đô thị mới, khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp:

+ Việc chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền đồng ý bằng văn bản.

+ Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng phải là tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 8 của Luật này. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của chủ đầu tư đã chuyển nhượng.

+ Việc chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải được lập thành hợp đồng bằng văn bản.

Khái niệm chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp: Là việc chuyển nhượng toàn bộ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới thông qua hợp đồng bằng văn bản và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. (Điều 6 NĐ 153)

Điều 7 NĐ 153- Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp:

Dự án được chuyển nhượng toàn bộ khi có đủ các điều kiện sau đây:

1. Dự án không thuộc đối tượng bị xử lý theo quy định tại Điều 10;

2. Dự án đã được phê duyệt theo quy định của pháp luật;

3. Chủ đầu tư đã có quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng thuê đất hoặc quyết định giao đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

4. Phải hoàn thành công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của toàn bộ dự án hoặc theo giai đoạn và phải có các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng với nội dung, tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt;

5. Chủ đầu tư mới phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

a) Là tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 8 của Luật Kinh doanh bất động sản và Điều 3 của Nghị định này;

b) Đáp ứng điều kiện về tài chính đối với chủ đầu tư dự án theo quy định tại Điều 5 của Nghị định này;

c) Có văn bản cam kết thực hiện dự án theo đúng tiến độ được phê duyệt. 

Mua bán nhà, công trình xây dựng:

Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán;

Quyền và nghĩa vụ của bên bán

Quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà, công trình xây dựng.

Thuê nhà, công trình xây dựng:

Nguyên tắc thuê nhà, công trình xây dựng;

Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê

Quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà, công trình xây dựng

Thuê mua nhà, công trình xây dựng:

Nguyên tắc thuê mua nhà, công trình xây dựng;

Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê mua;

Quyền và nghĩa vụ của bên thuê mua nhà, công trình xây dựng

Kinh doanh quyền sử dụng đất:

Các hình thức đầu tư tạo lập quỹ đất có hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê;

Các hình thức chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất;

Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng

Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê, bên thuê quyền sử dụng đất

3.19. Kinh doanh dịch vụ bất động sản

Môi giới bất động sản:

* Các nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản (công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật; không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản).

* Nội dung môi giới:

* Thù lao môi giới, hoa hồng môi giới

* Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản;

* Chứng chỉ môi giới bất động sản.

Định giá bất động sản:

Các nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản;

 Chứng thư định giá bất động sản;

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân định giá bất động sản;

Chứng chỉ định giá bất động sản.

Sàn giao dịch bất động sản:

Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản;

Điều kiện thành lập sàn, nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản;

Kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản;

Quyền và nghĩa vụ của người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản;

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản.

Các dịch vụ bất động sản khác:

Tư vấn bất động sản;

Đấu giá bất động sản;

Quảng cáo bất động sản;

Quản lý bất động sản.

3.20. Hợp đồng kinh doanh bất động sản

Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

Hợp đồng thuê bất động sản;

Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng.

3.21. Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản

Hợp đồng môi giới bất động sản;

Hợp đồng định giá bất động sản;

Hợp đồng tư vấn bất động sản;

Hợp đồng đấu giá bất động sản;

Hợp đồng quảng cáo bất động sản;

Hợp đồng quản lý bất động sản.

3.22. Giá mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản và giá kinh doanh dịch vụ bất động sản

3.23. Thanh toán trong giao dịch bất động sản.

3.24. Điều khoản thi hành: Hiệu lực thi hành và hướng dẫn thi hành Luật.

4. Các văn bản hướng dẫn

- Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản;

- Quyết định 29/2007/QĐ-BXD ngày 31/12/2007 ban hành Chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản.

Theo: VIỆN NGHIÊN CỨU, ĐÀO TẠO KINH TẾ - TÀI CHÍNH

(MKLAW FIRM: Bài viết được đăng tải nhằm mục đích giáo dục, phổ biến, tuyên truyền pháp luật và chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước không nhằm mục đích thương mại. Thông tin nêu trên chỉ có giá trị tham khảo vì vậy Quý khách khi đọc thông tin này cần tham khảo ý kiến luật sư, chuyên gia tư vấn trước khi áp dụng vào thực tế.)

THAM KHẢO DỊCH VỤ TƯ VẤN LIÊN QUAN:

1. Tư vấn pháp luật lao động;

2.Tư vấn pháp luật lĩnh vực dân sự;

3. Tư vấn luật hành chính Việt Nam;

4. Luật sư riêng cho doanh nghiệp;

5.Dịch vụ luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp tại tòa án.

6. Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp hôn nhân gia đình;