Trả lời:

Chào bạn ! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về luật Minh Khuê. Với thắc mắc của bạn, chúng tôi xin trả lời như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Luật đất đai 2013

Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đất đai 

Nghị định 45/2014/NĐ-CP thu tiền sử dụng đất

2. Nội dung trả lời

Tôi có một mảnh đất, diện tích 1345m2 tại thanh hóa đã sử dụng ổn định từ năm 1978, không có tranh chấp đã được cấp sổ đỏ năm 1994. Trong sổ đỏ ghi là diện tích đất ở 250m2, đất vườn 1095m2. Nay tôi muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở trên cùng mảnh đất nói trên. Xin hỏi luật sư tôi có phải nộp tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ hay không, số tiền sử dụng đất và lê phí phải nộp cụ thể là bao nhiêu, thủ tục chuyển mục đích thực hiện như thế nào? Nếu tôi làm thủ tục cho tặng con trai tôi, đồng thời làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất ở ( 250 m2 ) và đất vườn ( 1095m2 ) nói trên thì tôi có phải nộp tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ hay không, mức nộp mỗi loại là bao nhiêu? Xin cảm ơn luật sư

Theo điểm e khoản 1 điều 57 Luật đất đai quy định về chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn thủ tục, chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất miễn phí qua điện thoại

Theo đó, bạn chuyển mục đích sử dụng đất vườn sang đất ở thì phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Khi chuyển mục đích sử dụng đất bạn cần làm thủ tục như sau:

Nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất

Nộp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Nộp cho cơ quan tài nguyên môi trường

Đối với tiền phải nộp khi bạn chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại điểm c khoản 2 điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP như sau:

c) Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết địnhchuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Đối với trường hợp bạn muốn cho tặng cho con trai thì bạn không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, không phải nộp lệ phí trước bạ.

Gia đình em có mua một mảnh đất như sau : Mảnh đất đấy trước đây là đất vườn của gia đình nhà bác em. Sau đấy bác em chia làm 3 mảnh: Hai mảnh kia có đợt cấp sổ đỏ và cấp là đất làm nhà ở và sử dụng lâu dài rồi. Còn mảnh nhà em đến nay chỉ có văn tự đất và lúc cấp sổ đỏ em không có nhà để làm sổ. Bây giờ có đợt làm sổ đỏ nhà em lên làm thì họ bắt nhà em phải nộp tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Cho em được biết giá chuyển đổi mục đích sử dụng đất là bao nhiêu? Đối với vị trí là đất ở xã Mỹ Xá thành phố Nam Định - tỉnh Nam Định. Giá họ nói với em là :1.800.000đ/1m2. Mà thực tế giá nhà nước qui định đối với mặt đường ở khu nhà em ở mới có 1.500.000đ/1m2 (giá đinh giá đất để thế chấp ngân hàng theo qui định của nhà nước ). Mà mảnh đất của nhà em trong ngõ mà mỗi giá chuyển đổi mục đích đất sử dụng thôi mà sao lại như giá đất bán. Rất mong nhận được sự giúp đỡ.

Theo điểm a khoản 2 điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP:

>> Xem thêm:  Có thể chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở (đất thổ cư) hay không ?

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Chuyển từ đất vườn, trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thànaoh các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Theo đó, bạn phải có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp:

Theo Quyết định số 32/2014/QĐ-UBND ngày 30/12/2014 của UBND tỉnh Nam Định về việc ban hành bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Nam Định giai đoạn 2015 – 2020 thì: “Đất nông nghiệp trong các khu dân cư nông thôn thuộc các xã của thành phố Nam Định, các xã, thị trấn các huyện: 75.000 đồng/m2”.

Quyền sử dụng đất tính theo giá đất ở:

Phụ Lục 02 ban hành theo Quyết định số 32/2014/QĐ-UBND ngày 30/12/2014 của UBND tỉnh Nam Định về việc ban hành bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Nam Định giai đoạn 2015 – 2020 có quy định về giá đất tại xã Mỹ Xá thành phố Nam Định như sau:
Đơn vị: ngàn đồng/m2
Số TT TÊN ĐƯỜNG - ĐOẠN ĐƯỜNG VỊ TRÍ
1 2 3 4
300 Xã Mỹ Xá        
  KV1: Các trục đường chính thôn Mai xá 2.200 1.300 700 400
  KV2: Trong khu dân cư Mai xá và xóm 4 Mỹ Trọng 1.200 800    
Trường hợp thứ nhất: Đất nhà bạn là đất ở thuộc KV1 xã Mỹ Xá
Nếu nằm ở vị trí 1 thì giá đất được xác định để tính tiền chuyển đổi quyền sử dụng đất = 50% x (2.200.000 – 75.000) = 1.062.500 (đồng/m2)

Nếu nằm ở vị trí 2 thì giá đất được xác định = 50% x (1.300.000 – 75.000) = 612.500 (đồng/m2)

Nếu nằm ở vị trí 3 thì giá đất được xác định = 50% x (700.000 – 75.000) = 312.500 (đồng/m2)

Nếu nằm ở vị trí 4 thì giá đất được xác định = 50% x (400000 – 75000) = 162.500 (đồng/m2)
Trường hợp thứ hai: Đất nhà bạn là đất ở trong ngõ thuộc KV2 xã Mỹ Xá.
Nếu nằm ở vị trí 1 thì giá đất được xác định = 150% x (1.200.000 – 75.000) = 562.500 (đồng/m2)
Nếu nằm ở vị trí 2 thì giá đất được xác định = 50% x (800.000 – 75.000) = 362.500 (đồng/m2)
Vì bạn không nói rõ đất ở nhà bạn nằm ở vị trí nào và khu vực nào do đó, căn cứ vào số liệu tôi đã trình bày ở trên bạn có thể xác định số tiền bạn phải nộp cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khi chuyển mục đích sử dụng đất. Trong đó:

Như vậy số tiền 1.800.000đ/1m2 mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền ở xã Mỹ Xá, thành phố Nam Định yêu cầu gia đình bạn phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất là không đúng theo quy định pháp luật.
Hiện nay gia đình tôi có 200m2 đất vườn. Gia đình tôi có nhu cầu chuyển đất vườn này sang diện tích đất ở. Vậy gia đình tôi cần làm các thủ tục gì? và cần gặp ai, với số tiền chuyển đổi là bao nhiêu? Tôi xin cảm ơn!
Chào Luật sư, tôi có mua một mảnh đất là loại đất thuộc đất kinh doanh nay muốn chuyển mục đích sử dụng sang đất thổ cư để xây nhà thì có được không? Thủ tục thế nào mong luật sư tư vấn, tôi xin cảm ơn!

Trong trường hợp của bạn, theo quy định điểm e Khoản 1 điều 57 Luật đất đai năm 2013, bạn muốn chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở phải được sự đồng ý của UBND cấp huyện nơi có đất.

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất

Nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất

Nộp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Nộp cho cơ quan tài nguyên môi trường

Đối với tiền phải nộp khi bạn chuyển mục đích sử dụng đất:

Theo điểm a khoản 2 điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP:

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Chuyển từ đất vườn, trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thànaoh các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Gia đình mình có mua 1 mảnh đất diện tích 38,6 m2 năm 2012 tại xã Đông Mỹ - Thanh Trì - Hà Nội. Khi làm giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất thì có sai xót về thửa và hướng trên bản đồ nhưng tới năm 2015 mới phát hiện. Giờ mình đi làm lại sổ thì có thể làm được không và cần những thủ tục gì? Cảm ơn.

Khoản 1 Điều 106 Luật đất đai năm 2013 quy định về việc đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sỡ hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình (gọi chung là Giấy chứng nhận) đã cấp như sau: “Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:

a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;

b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận”.

Thủ tục đính chính Giấy chứng nhận đã cấp: Khoản 1 Điều 86 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013: “Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót cho Văn phòng đăng ký đất đai để đính chính. Trường hợp sai sót do lỗi của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải có đơn đề nghị để được đính chính”.

Đồng thời, theo hướng dẫn tại khoản 3 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường, khi thực hiện thủ tục đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn phải chuẩn bị những hồ sơ sau:

- Đơn đề nghị đính chính đối với trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản phát hiện sai sót trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp;

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Như vậy, khi phát hiện sai sót về thửa và hướng trên bản đồ , bạn làm đơn đề nghị đính chính gửi tới Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp quận, huyện, kèm theo đơn là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy tờ khác chứng minh thông tin có sai lệch để đề nghị giải quyết. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra; lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót; lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền thực hiện đính chính vào Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đã cấp có sai sót; đồng thời chỉnh lý nội dung sai sót vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Xin hỏi về luật đất đai : Tôi ở Bắc Ninh có thửa ruộng 360m2 mua cách đây 50 năm. Hiện nay, tôi muốn chuyển thành đất ở. Tôi muốn hỏi, thủ tục chuyển đổi và giá chuyển đổi như thế nào? Ruộng nhà tôi nằm trên trục đường 18 Bắc ninh – Hạ long, tôi có đủ điều kiện chuyển đổi hay không?

 Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất ( Luật đất đai năm 2013)

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

>> Xem thêm:  Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất nhà ở?

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Theo quy định trên, bạn muốn chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở thì bạn phải làm thủ tục chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, chuyển từ đất phi nông nghiệp sang đất ở. Việc chuyển mục đích sử dụng đất của bạn phải được sự đồng ý của UBND cấp huyện nơi có đất. Khi chuyển mục đích sử dụng đất, bạn cần làm thủ tục như sau:

Nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất

Nộp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Nộp cho cơ quan tài nguyên môi trường

Khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất, bạn cần thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP:

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

>> Xem thêm:  Tư vấn thủ tục, mức thuế và phí khi chuyển mục đích sử dụng đất lên đất thổ cư ở Bình Dương ?

c) Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụngđất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết địnhchuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trân trọng!

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - của Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Các loại chi phí phải nộp khi tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất ?