Trả lời:

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Luật Đất đai 2013

Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai

Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất

Quyết định 38/2014/QĐ-UBND về diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn tỉnh Bình Dương

2. Nội dung tư vấn:

Luật Đất đai quy định về thời điểm được thực hiện quyền của người sử dụng đất như sau:

"Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

>> Xem thêm:  Mẫu đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới nhất năm 2020

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này."

Thêm vào đó, Điều 188 Luật này quy định:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

>> Xem thêm:  Không trúng thầu đấu giá quyền sử dụng đất có được trả lại tiền đặt cọc không ?

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Theo đó, nếu như miếng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì chưa thể thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giao dịch này không được pháp luật thừa nhận.

Tôi có mua 1 miếng đất ngang 3 và dài 35 với 1 khúc là ngang 4 và dài 11 dạng chữ L với tổng diện tích là: 149 mét vuông và toàn bộ đất là thổ cư 100%, thuộc xã Tân Uyên, Bình Dương. Xin tư vấn giúp là tôi có được tách sổ đỏ không, vì tôi đọc thông tin là tổng diện tích đất ở được tách sổ tối thiểu là 100 mét vuông.

Điều 3 Quyết định 38/2014/QĐ-UBND tỉnh Bình Dương quy định về diện tích tối thiểu đối với đất ở được phép tách thửa như sau:

"Điều 3. Diện tích tối thiểu đối với đất ở được phép tách thửa trên địa bàn tỉnh Bình Dương

1. Diện tích tối thiểu đối với đất ở được phép tách thửa theo đơn vị hành chính của các huyện, thị xã, thành phố được quy định như sau:

Đơn vị hành chính

Đất ở (m2)

Tại các phường

60

Tại các thị trấn

80

Tại các xã

100

2. Các thửa đất mới hình thành và còn lại sau khi tách thửa theo quy định tại Khoản 1 Điều này phải bảo đảm:

a) Đối với thửa đất ở sau khi được tách thửa phải tiếp giáp đường và có kích thước bề rộng và chiều sâu của thửa đất tối thiểu là 4m;

b) Thửa đất không thuộc khu vực phải thu hồi đất đã được công bố hoặc đã có Quyết định thu hồi đất."

Theo đó, mảnh đất của bạn chưa đủ điều kiện tách thửa.

>> Xem thêm:  Sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên ký hợp đồng mua bán chuyển nhượng hay tặng cho ?

Tôi mua 1/2 thửa đất tại quận Long Biên đã hoàn thành mua bán qua công chứng. Vậy xin hỏi hồ sơ chuyển tên như thế nào?

Để hoàn tất thủ tục sang tên, bạn chuẩn bị một bộ hồ sơ bao gồm:

- Đơn đăng ký biến động đất đai 04a/ĐK

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (đã công chứng)

- CMTND (bản có chứng thực của các bên)

- Sổ hộ khẩu (bản có chứng thực của các bên)

Nơi nộp: Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Phòng tài nguyên môi trường (nơi chưa có văn phòng đăng ký đất đai)

Thưa luật sư, tôi muốn nhờ luật sư tư vấn cho tôi vấn đề sau: Bố mẹ tôi có 1 mảnh đất dự định sẽ chia cho 3 người con. Tổng số diện tích đất trong sổ đỏ là khoảng 150m2 trong đó có khoảng 20m2 là đất trồng cây lâu năm ( khoảng vườn). Tôi muốn hỏi luật sư, liệu đất trồng cây lâu năm (đã ghi trong sổ đỏ) đó có được phép xây nhà không? và nếu không được thì thủ tục chuyển đổi thế nào và mức thuế đóng là bao nhiêu?

Theo quy định của pháp luật hiện hành, người sử dụng đất phải sử dụng đất theo đúng mục đích, vậy nên đất trồng cây lâu năm không được phép xây nhà. Nếu bạn muốn xây nhà trên đất này thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, để chuyển mục đích sử dụng đất thì bạn phải đáp ứng được các điều kiện luật định, trong đó bao gồm cả việc phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương. 

Về thủ tục bạn cần chuẩn bị một bộ hồ sơ bao gồm: 

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất

>> Xem thêm:  Thủ tục, hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật ?

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Nơi nộp hồ sơ: Văn phòng đăng ký đất đai

Về tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất, Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định:

"2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền."

Nếu đây là đất vườn trong cùng thửa đất có nhà ở thì tiền sử dụng đất mà bạn phải nộp bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tình theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tình theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích. Giá đất này sẽ do UBND tỉnh ban hành theo từng thời kỳ.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Đất quy hoạch đường giao thông được quy định như thế nào?

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Tư vấn quyền sử dụng đất ở khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?