mảnh đất tôi đang nhận chuyển nhượng do Ông B trước đây mua của công A, họ đã hoàn tất thủ tục và giấy tờ đã sang tên ông B cho nên tôi mới mua được. Tuy nhiên bây giờ ông A lại đòi lại đất và yêu cầu tôi phải sang tên lại cho ông ấy; với lý do ngày xưa ông ấy bị ông B ép buộc bán. Vậy tôi muốn hỏi, trường hợp này tôi có phải chuyển nhượng lại cho ông A không?

Nội dung tư vấn:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cho chúng tôi, với thắc mắc của bạn chúng tôi xin được giải đáp như sau:

Căn cứ văn bản pháp luật:

Bộ luật dân sự năm 2015

Luật đất đai năm 2013

1. Người nhận chuyển nhượng đất có thể tự mình làm thủ tục đăng ký sang tên sổ hồng không?

Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm các bước chính như sau:

  • Lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, theo đó hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và được công chứng hoặc chứng thực.
  • Kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ:

Việc hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ là điều kiện bắt buộc để được đăng ký biến động quyền sử dụng đất và xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp khi đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất.

Bên chuyển nhượng sẽ phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân, tương đương 2% giá trị chuyển nhượng. Bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm nộp lệ phí trước bạ với tỷ lệ 0,5% giá tính.

  • Đăng ký biến động quyền sử dụng đất theo quy định tại Điểm a, b Khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT:

2. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng gồm có:
a) Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng theo quy định.
b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp


Có thể thấy, pháp luật đất đai chỉ quy định về thủ tục đăng ký biến động đất đai khi chuyển nhượng mà không có quy định về trách nhiệm nộp. Vì thế, bên mua hoàn toàn có thể tự đăng ký biến động quyền sử dụng đất khi có đầy đủ hồ sơ và thực hiện đầy nghĩa vụ nêu trên.

>> Xem thêm:  Thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản năm 2020 ?

2. Đất đã chuyển nhượng rồi có đòi lại được không?

Như thông tin mà bạn cung cấp thì ông A đã chuyển nhượng tài sản cho ông B, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho người khác và người chuyển nhượng sau khi hoàn tất thủ tục sẽ không còn là chủ sử dụng đất nữa. Chính vì vậy ông A sẽ không đòi lại đất được.

Tuy nhiên, với lý do, bị ép chuyển nhượng đất thì để bảo vệ quyền lợi của mình ông A có thể yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền- Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự giữa A và B là vô hiệu theo quy định của Bộ luật dân sự:

Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình.

Mặc dù thế, giao dịch dân sự vô hiệu không có nghĩa là giao dịch với người thứ 3 cũng vô hiệu. Trong tình huống này, giao dịch của bạn vẫn được pháp luật thừa nhận và bạn không có nghĩa vụ phải chuyển nhượng lại tài sản cho ông A bởi lý do sau:

  • Nếu tài sản này giữa ông A và B là chuyển nhượng hợp pháp thì giao dịch giữa bạn và ông B cũng hợp pháp, từ đó suy ra đất đai thuộc quyền sử dụng của bạn; việc bán cho ai đó là quyền của bạn
  • Nếu tài sản mà ông A chuyển nhượng cho B do ép buộc, và giả sử A có chứng cứ chứng minh mình bị ép buộc thì trong hoàn cảnh này pháp luật vẫn bảo vệ quyền lợi của bạn- đây là quyền lợi của người thứ ba ngay tình, theo quy định của Bộ luật dân sự thì quyền lợi này được hiểu như sau:

Điều 133. Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu

2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.

Có thể thấy trường hợp này, bạn là người thứ ba không hề biết về giao dịch giữa A và B, bạn chỉ biết rằng tài sản này ông B đã đăng ký và đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bạn dựa vào việc B được nhà nước cấp giấy chứng nhận mà mua, cho nên không thể vì giao dịch giữa A và B vô hiệu (do bị cưỡng ép) mà yêu cầu bạn phải trả lại tài sản cho A; giao dịch của bạn và B vẫn có hiệu lực và đăng ký sang tên sổ hồng bình thường.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn, mọi vướng mắc mời bạn liên hệ đến tổng đài 1900.6162để được hỗ trợ/

Trân trọng cảm ơn!

Trần Nguyệt- Bộ phận hỗ trợ khách hàng công ty Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Nên lập hợp đồng mua bán nhà như thế nào cho đúng luật ?