Quy định này được thể hiện ở điều luật nào? 

Xin trân thành cảm ơn!

Trả lời:

Chào bạn,Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Căn cứ pháp lý

Luật đất đai 2013

2. Nội dung phân tích

Theo quy định hiện tại, cụ thể theo điều 188 Luật đất đai 2013 quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì đất chỉ được chuyển nhượng khi đáp ứng bốn điều kiện :

"- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất."

Trong trường hợp của bạn để có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bạn phải ra có giấy tờ chứng minh đất không có tranh chấp do uỷ ban nhân dân nơi có đất cấp, thể chứng minh được điều này thì uỷ ban nhân dân có thể làm thủ tục yêu cầu các hộ lân cận ký giáp ranh để xác minh xem đất có tranh chấp hay không hoặc có nhiều trường hợp việc xin chữ ký giáp ranh sẽ do chính chủ hộ làm. Vì vậy, trong trường hợp bạn muốn tiến hành chuyển nhượng phải có giấy của uỷ ban nhân dân xã xác nhận đất không có tranh chấp.

3. Chuyển nhượng đất có cần ký giáp ranh không?

Theo các tình huống thực tế, việc băn khoăn về việc ký giáp ranh xuất phát từ rất nhiều nguyên nhân, hoặc là cá nhân không nắm rõ luật, hoặc là cơ quan có thẩm quyền tại địa phương hướng dẫn chưa cụ thể hoặc là sự bất hợp tác của những hộ lân cận khiến cho người bán lo ngại về tranh chấp, thủ tục phức tạp nếu tiến hành giao dịch.

Trước đây, đối với thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, ký giáp ranh là một trong những quy định bắt buộc. Nhưng nếu đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đây có còn là điều kiện bắt buộc?

Theo quy định hiện hành, cụ thể theo điều 188 Luật đất đai 2013 quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì đất chỉ được chuyển nhượng khi đáp ứng bốn điều kiện :

"1. Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
2. Đất không có tranh chấp;
3. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
4. Trong thời hạn sử dụng đất."

Như vậy, để có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phải ra có giấy tờ chứng minh đất không có tranh chấp do ủy ban nhân dân nơi có đất cấp. Muốn chứng minh được điều này thì uỷ ban nhân dân có thể làm thủ tục yêu cầu các hộ lân cận ký giáp ranh để xác minh xem đất có tranh chấp hay không hoặc có nhiều trường hợp việc xin chữ ký giáp ranh sẽ do chính chủ hộ làm.

Mặt khác, Điều 127 quy định về Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu rõ:

"1. Việc nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Ủy ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;

b) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng Nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

2. Trong thời hạn không quá mười lăm ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất."

Như vậy, theo quy định của điều luật này, không có quy định về việc xin chữ ký giáp ranh.

Luật sư Nguyễn Nhật Tuấn - Đoàn Luật sư Tp. Hồ Chí Minh cũng bày tỏ quan điểm: “Theo luật sư nghiên cứu thì không có quy định nào nói rằng phải có chữ ký giáp ranh thì mới được chuyển quyền sử dụng đất. Nếu đất đã có giấy chứng nhận, đã quản lý sử dụng ổn định đến nay, nếu có nhu cầu chuyển nhượng thì cứ theo trình tự, thủ tục để thực hiện. Riêng nếu có tranh chấp mà tranh chấp này chưa khởi kiện ra tòa, tòa chưa áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời là cấm chuyển dịch, mua bán thì cá nhân vẫn có quyền chuyển nhượng”.

4. Khi sang tên, không có chữ ký giáp ranh được không?

Như đã đề cập, ký giáp ranh là một trong những quy định bắt buộc khi làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu được quy định tại Thông tư số 9/2007/TT-BTNMT. Tuy nhiên Thông tư này đã hết hiệu lực và được thay thế bởi Thông tư 24/2014/TT-BTNMM, theo đó, đã không còn quy định thủ tục này là bắt buộc.

Tình huống này có thể chia thành 2 trường hợp

Trường hợp 1: Chuyển nhượng, sang tên một phần thửa đất

Khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định: “Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất”.

Như vậy, khi chuyển nhượng một phần thửa đất thì cá nhân phải đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc để tách thửa, sau đó mới có thể sang tên.

Trường hợp 2: Chuyển nhượng toàn bộ thửa đất

Cũng Căn cứ theo Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng thì không có quy định phải đo đạc lại thửa đất. Bên cạnh đó, điểm 1.1 khoản 1 Điều 17 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT quy định việc chỉnh lý bản đồ địa chính chỉ thực hiện trong các trường hợp sau:

  • Xuất hiện thửa đất và các đối tượng chiếm đất mới (trừ các đối tượng là công trình, xây dựng và tài sản trên đất).
  • Thay đổi ranh giới thửa đất và các đối tượng chiếm đất (trừ các đối tượng là công trình xây dựng và tài sản trên đất).
  • Thay đổi diện tích thửa đất.
  • Thay đổi mục đích sử dụng đất.
  • Thay đổi thông tin về tình trạng pháp lý của thửa đất.
  • Thay đổi về mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp.
  • Thay đổi về điểm tọa độ địa chính và điểm tọa độ Quốc gia.
  • Thay đổi về mốc giới và hành lang an toàn công trình.
  • Thay đổi về địa danh và các ghi chú trên bản đồ.

Ngoài ra, Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT quy định về bản đồ địa chính thì: “Trường hợp người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt thời gian đo đạc thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã được các bên liên quan còn lại và người dẫn đạc xác nhận. Đơn vị đo đạc có trách nhiệm chuyển Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để thông báo (hoặc gửi) cho người sử dụng đất vắng mặt ký sau đó”.

Như vậy, việc ký giáp ranh không còn là điều kiện bắt buộc khi chuyển nhượng, sang tên hay xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

5. Nếu do mâu thuẫn mà hàng xóm không ký giáp ranh thì có được cấp sổ đỏ hay không ?

Theo Quy định của Thông tư 25/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về xác định ranh giới thửa đất, lập bản đồ mô tả về thửa đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã quy định rất rõ tại Điều 11.

Cụ thể, xác định ranh giới đất đai trước khi đo vẽ chi tiết, cán bộ đo đạc phải phối hợp với công chức địa chính tại địa phương hoặc cán bộ, thôn, xóm, tổ dân phố để được hỗ trợ hướng dẫn việc xác định ranh giới, hiện trạng sử dụng đất cùng với người sử dụng đất liên quan đến xác định ranh giới mốc giới sử dụng đất trên thực địa. Trên thực địa đánh dấu các thửa đất bằng đinh sắt, vạch sơn, cọc bê tông hoặc là cọc gỗ và lập biên bản mô tả thì ranh giới mốc giới thửa đất để làm căn cứ thực hiện đo ranh giới thửa đất.

Người sử dụng đất phải xuất trình các giấy tờ liên quan về việc sử dụng đất của mình có thể là cung cấp bản sao các giấy tờ mà không cần phải công chứng, chứng thực. Ranh giới thửa đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo bản án hoặc quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật. Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp đang có tranh chấp về ranh giới thửa đất thì đơn vị đo đạc có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản với UBND cấp xã nơi có thửa đất để giải quyết. Trong trường hợp tranh chấp chưa được giải quyết xong, thì trong thời gian đo đạc ở địa phương nếu xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng quản lý thì đo đạc theo ranh giới thực tế đang quản lý, sử dụng.

Nếu không thể xác định được ranh giới thực tế đang quản lý, sử dụng thì được phép đo vẽ, khoanh bao cát thửa đất tranh chấp. Đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập biên bản mô tả thực trạng phần đất đang tranh chấp thành hai bạn và một bản lưu hồ sơ đo đạc, một bản gửi cho UBND cấp xã để thực hiện các bước tiếp theo của việc giải quyết tranh chấp đất đai.

Như vậy, rõ ràng ở đây, trong trường hợp nếu người hàng xóm không xác nhận mốc giới thì có thể căn cứ vào hồ sơ đo đạc để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hiện trạng đang sử dụng tùy vào trường hợp đơn vị đo đạc cũng như UBND cấp xã xác nhận hiện trạng thực tế để làm căn cứ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email:Tư vấn pháp luật đất đai qua Emailđể nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.                                  

Bộ phận Luật sư đất đai.