1. Chuyển nhượng đất từ ông bà sang cho cháu

Câu hỏi: Thưa luật sư ông bà tôi còn sống, có sở hữu 1 thửa đất có sổ đỏ. Bây giờ ông bà muốn cho tôi thửa đất đó. Tôi phải làm loại hợp đồng nào, các thủ tục và các bước xin hồ sơ, giấy tờ nào để sang tên thửa đất từ tên của thửa đất ông bà sang thửa đất là tên của tôi. Xin cảm ơn luật sư.

Trả lời:

Trường hợp ông bà có mảnh đất và muốn chuyển quyền sử dụng đất cho người cháu thì phải đáp ứng được điều kiện và thực hiện

-Thứ nhất, điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất.

Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 có quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

"Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất".

Theo quy định trên, phải đáp ứng điều kiện sau đây thì được thực hiện được việc tặng cho quyền sử dụng đất:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

- Đất trong thời hạn sử dụng đất.

Theo như thông tin bạn cung cấp, ông bà của bạn đang có quyền sử dụng một mảnh đất, và muốn chuyển quyền sử dụng mảnh đất này cho bạn. Nếu mảnh đất này không có tranh chấp, không bị kê biên tài sản và đang trong thời hạn sử dụng đất thì ông, bà của bạn có quyền tặng, cho hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn.

2. Thủ tục chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Theo quy định này, để thực hiện được hợp đồng tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ông bà sang cho bạn thì ông,bà và bạn phải mang hợp đồng tặng ,cho quyền sử dụng đất tới một tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh,thành phố nơi có đất hoặc mang ra UBND xã thực hiện việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất.
3. Hồ sơ sang tên quyền sử dụng đất

Hồ sơ thực hiện việc sang tên sổ đỏ gồm:

– Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký)

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký. Riêng trường hợp cho tặng 04 bản).

– Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính)

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

– CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

– Đối với trường hợp cho tặng, thừa kế phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân.

4. Cách thức thực hiện

Hồ sơ của bước trước làm cơ sở để thực hiện các bước sau và được bổ sung theo từng bước như sau:

Bước 1: Các bên đến cơ quan công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng. Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, nếu quá thời hạn trên sẽ bị phạt theo quy định của nhà nước.

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính (tại UBND cấp huyện nơi có nhà, đất).

– Đối với trường hợp cho tặng, thừa kế phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân.

– Thời hạn có thông báo nộp thuế: 10 ngày Sau khi có thông báo thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước.

– Thuế thu nhập cá nhân: 2 % trên giá bán hoặc là nộp 25% trên “thu nhập” (giá bán trừ giá vốn và các chi phí liên quan) nếu có chứng từ chứng minh. Tuy nhiên, hiện nay Luật thuế thu nhập cá nhân đã bỏ cách tính 25% phần chênh lệch nên chỉ áp dụng thống nhất thuế thu nhập cá nhân mức 2% trên giá bán. (Lưu ý là thuế thu nhập cá nhân là thuế đánh vào người có thu nhập phát sinh do hoạt động chuyển nhượng bất động sản – tức người bán nhưng trên thực tế khi tiến hành giao dịch thì các bên có thể thỏa thuận bên nào sẽ nộp khoản thuế này).

– Lệ phí trước bạ: 0,5 % (Lệ phí trước bạ là 1 khoản lệ phí mà người sở hữu tài sản cố định (từ hoạt động mua, chuyển nhượng, thừa kế…) phải kê khai và nộp cho cơ quan thuế trước khi đưa tài sản cố định vào sử dụng). Khoản lệ phí này sẽ được miễn đối với những đối tượng thuộc diện được tặng cho, thừa kế…nhà đất nếu có hồ sơ chứng minh theo quy định của pháp luật.

Bước 3: Kê khai hồ sơ sang tên (tại UBND quận/huyện nơi có nhà, đất).

UBND huyện nơi có địa chỉ của đất, cụ thể là phòng đăng ký đất đai của UBND huyện là nơi tiếp nhận hồ sơ, giải quyết các vấn đề sang tên sổ đỏ, chuyển quyền sử dụng đất thông qua qua hợp đồng tặng cho, hợp đồng mua bán, thừa kế...

Bước 4: Nộp đủ lệ phí theo quy định và nhận sổ đỏ.

5. Nghĩa vụ nộp thuế

Theo quy định tại Điều 4 Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 8/9/2008 Quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân thì: “Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau” là thu nhập được miễn thuế.

Theo quy định này, khi tiến hành sang tên quyền sử dụng đất, sổ đỏ từ ông bà sang cho cháu thì được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Khoản 10 Điều 4 Nghị định45/2011/NĐ-CP Quy định các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ: "Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu".

Theo quy định này, nếu ông bà ngoại tặng cho cháu quyền sử dụng, sổ đỏ đất lần đầu thì được miễn lệ phí trước bạ.

6. Sổ đỏ là tài sản chung của ông bà thì ai là người ký hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

Nếu mảnh đất, sổ đỏ, quyền sử dụng đất mà ông bạn định sang tên cho gia đình bạn là tài sản chung của hai vợ chồng ông bà bạn thì khi ông bạn sang tên sổ đỏ cho bạn thì phải có sự đồng ý của bà bạn theo quy định tại khoản 2, Điều 35 Luật hôn nhân và gia đình 2014:

“2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:

a) Bất động sản;

b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;

c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình.”

Khoản 2 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ như sau:

"a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.”

Nghĩa là, trong trường hợp trên, sổ đỏ, mảnh đất, quyền sử dụng đất của ông bà bạn là tài sản chung của hai ông bà. Khi tiến hành làm hợp đồng chuyển nhượng hoặc hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải có sự đồng ý và chữ ký của hai người là ông và bà của bạn thì mới có thể sang tên sổ đỏ cho bạn được.


.

Trên đây là tư vấn của Luật Minh Khuê về việc chuyển quyền sử dụng đất và các vấn đề có liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900.0159 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê