Hiện tại toàn bộ thửa đất đã được xây nhà cấp 4. Nay tôi có ý định xây dựng lại nhà 02 tầng thì không được cấp giấy phép xây dựng lý do là toàn bộ thửa đất không có sổ đỏ và chỉ được xây dựng trên diện tích 4,5mx25m đã có sổ đỏ. Tôi chấp nhận phương án ấy tuy nhiên khi xây tôi muốn làm ban công ra phía ngõ theo quy định của pháp luật có được không vì 1,5m gần ngõ vẫn là đất của tôi và pháp luật có quy định cho xây ban công ?.

Tôi xin chân thành cảm ơn !

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai của Công ty luật Minh Khuê.

Trả lời :

Chào bạn ! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi cho công ty Luật Minh Khuê. Căn cứ vào các thông tin bạn cung cấp xin tư vấn như sau:

1. Cơ sở​ pháp lý:

Quyết định 04/2008/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng về việc ban hành: Quy chuẩn kĩ thuật Quốc gia về quy hoạch xây dựng

2. Nội dung phân tích:

Theo quy định của pháp luật về việc xây dựng sẽ giới hạn độ vươn ra của ban công nên để được xây dựng phần hiên mà không cần lo lắng việc lấn chiếm đất ngõ, thì anh nên làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất mà anh đã mua thông qua giao dịch viết tay vì theo quy định của pháp luật thì nếu đầy đủ điều kiện anh sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi đã có quyền sử dụng đất thì việc sử dụng đất sẽ là phần quyền mà anh sẽ đương nhiên được hưởng và anh làm thủ tục gộp thửa đất để tiện cho việc sử dụng đất sau này

Cụ thể

2.1. Quy định về độ vươn tối đa của ban công

Độ vươn ra tối đa của ban công được quy định tại bảng 2.9 và ban hành kèm theo quyết định 04/2008/QĐ-BXD như sau:

Bảng 2.9: Độ vươn ra tối đa của ban công, mái đua, ô-văng

Chiều rộng lộ giới (m)

Độ vươn ra tối đa Amax (m)

Dưới 7m

0

7¸12

0,9

>12¸15

1,2

>15

1,4

Như vậy, theo quy định trên, bạn được phép xây dựng ban công. Theo thông tin bạn cung cấp thì chúng tôi không rõ chiều rộng ngõ nhà bạn là 1,5m hay vẫn là diện tích đất nhà bạn nên chúng tôi xin chia hai trường hợp như sau:

Trường hợp thứ nhất: 1,5m là diện tích đất nhà bạn thì nếu bạn chỉ xây ban công vươn ra vẫn nằm trong phần diện tích đất nhà mình thì không nảy sinh vấn đề gì. Tuy nhiên nếu bạn định xây ban công vươn ra ngoài ngõ thì bạn phải đáp ứng được các quy định trên, vì bạn không cung cấp chiều rộng ngõ của bạn nên chúng tôi không thể xác định được bạn có được phép xây ban công ra ngoài ngõ không và độ vươn ra tối đa đối với bạn là bao nhiêu.

Trường hợp thứ hai: 1,5m là chiều rộng của ngõ thì theo quy định trên chiều rộng lộ giới dưới 7m thì mình sẽ không được xây dựng ban công vươn ra ngõ( ở đấy là vươn ra diện tích ngõ )

2.2. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.2.1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 16 điều 3 Luật đất đai 2013 thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất

2.2.2. Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Về điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được quy định cụ thể tại Mục 2 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất Luật đất đai 2013

Đối với trường hợp mà bạn nêu thì bố bạn có giấy tờ viết tay về việc mua bán mảnh đất nên theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

..."

Theo quy định tại khoản 5, Điều 98 Luật đất đai 2013 quy định về nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

“ Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này”.

2.2.3 Trình tự thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.2.3.1 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại điều 105 Luật đất đai 2013 theo đó với trường hợp cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình cá nhân sẽ thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện

2.2..3.2 Thủ tục đăng kí xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Căn cứ Điều 70 Luật đất đai 2013; Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính. Bạn cần phải chuẩn bị:

- Một bộ hồ sơ bao gồm:

+ Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Mẫu số 04/ĐK).

+ Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất.

+ Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều Luật Đất đai (đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất).

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng).

+ Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

+ Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.

+ Tờ khai lệ phí trước bạ (Mẫu số 01/LPTB).

+ Tờ khai tiền sử dụng đất (Mẫu số 01/TSDĐ).

- Số lượng hồ sơ: 01 bộ

- Thời gian thực hiện: Không quá 30 (ba mươi) ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính và thời gian niêm yết công khai của UBND cấp xã (15 ngày).

- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ: Phòng Tài nguyên và môi trường của UBND cấp huyện

2.3. Thủ tục gộp thửa đất

2.3.1. Chuẩn bị hồ sơ hợp thửa
Theo khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT người có nhu cầu hợp thửa cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ như sau:

- Đơn đề nghị hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp (Bản gốc Sổ đỏ).

Ngoài ra, cần mang chứng minh thư nhân dân hoặc căn cước công dân để xuất trình khi có yêu cầu.

Lưu ý: Trường hợp có thay đổi số giấy chứng minh nhân dân, số thẻ căn cước công dân, địa chỉ trên Giấy chứng nhận đã cấp thì người sử dụng đất nộp thêm các giấy tờ sau:

+ Bản sao chứng minh nhân dân mới hoặc căn cước công dân mới hoặc sổ hộ khẩu;

+ Giấy tờ khác chứng minh thay đổi nhân thân đối với trường hợp thay đổi thông tin của người có tên trên Giấy chứng nhận.

Xem thêm: Điều kiện tách thửa của 63 tỉnh thành mới nhất

2.3.2. Trình tự thực hiện
Bước 1. Nộp hồ sơ

- Nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện, nơi đã tổ chức Bộ phận một cửa thì nộp tại Bộ phận một cửa.

- Địa phương chưa có Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Bộ phận một cửa thì nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.

- Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn) nếu có nhu cầu.

Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ

- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ, trao Phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ.

Bước 3. Giải quyết

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

- Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

- Lập hồ sơ trình UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới hợp thửa;

- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Bước 4. Trao kết quả

- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã trong thời hạn 03 ngày kể từ ngày có kết quả giải quyết.

2.3.3. Thời gian giải quyết:

Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thời hạn được tính như sau::

- Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.

- Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.1975 hoặc gửi qua Tư vấn pháp luật miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư Tư vấn Pháp luật - Công ty luật Minh KHuê