Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý:

Luật Đất đai 2013

Bộ luật Dân sự 2005

Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

Thông tư 111/2013/TT-BTC

Nội dung tư vấn:

cho mình hỏi??? Mình mới mua 1 căn hộ của Cô mình Trước đó Cô mình mua của 1 người A và mới chỉ làm hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất được công chứng, Cô mình chưa làm thủ tục đứng tên trong sổ đỏ. Vậy khi mình mua lại căn hộ trên thì mình sẽ phải làm hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất với Cô mình hay là người A - là người đứng tên trong sổ đỏ. Và cho mình hỏi các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển quyền sử dụng đất. Xin cám ơn

 Luật Đất đai 2013 quy định về thời điểm được thực hiện quyền của người sử dụng đất như sau:

"Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

>> Xem thêm:  Mẫu đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới nhất năm 2020

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này."

Theo đó, để thực hiện quyền chuyển nhượng thì người sử dụng đất cần có giấy chứng nhận. Do cô bạn chưa hoàn tất thủ tục sang tên nên không thể chuyển nhượng phần đất này cho bạn được. Việc chuyển nhượng sẽ được thực hiện sau khi cô bạn làm xong thủ tục sang tên hoặc được thực hiện giữa bạn và người A sau khi thanh lý hợp đồng giữa người đó và cô bạn.

Về các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC (được sửa đổi, bổ sung bởi Điều 12 Thông tư 92/2015/TT-BTC) quy định:

"Điều 3. Các khoản thu nhập được miễn thuế 

1. Căn cứ quy định tại Điều 4 của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Điều 4 của Nghị định số 65/2013/NĐ-CP, các khoản thu nhập được miễn thuế bao gồm: 


a) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau. 

Trường hợp bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản này thuộc diện được miễn thuế. 

b) Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. 

b.1) Cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở được miễn thuế theo hướng dẫn tại điểm b, khoản 1, Điều này phải đồng thời đáp ứng các điều kiện sau: 

b.1.1) Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể như sau: 


b.1.1.1) Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 

b.1.1.2) Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế. 

b.1.1.3) Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế. 

b.1.2) Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày. 

Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Riêng trường hợp được cấp lại, cấp đổi theo quy định của pháp luật về đất đai thì thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được tính theo thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trước khi được cấp lại, cấp đổi.

b.1.3) Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở. 

Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó. 


b.2) Nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế do cá nhân chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu trách nhiệm. Nếu phát hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và phạt về hành vi vi phạm pháp luật thuế theo quy định của pháp luật về quản lý thuế. 

b.3) Trường hợp chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai không thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân theo hướng dẫn tại điểm b, khoản 1, Điều này. 

c) Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất không phải trả tiền hoặc được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. 

Trường hợp cá nhân được miễn, giảm tiền sử dụng đất khi giao đất, nếu chuyển nhượng diện tích đất được miễn, giảm tiền sử dụng đất thì khai, nộp thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản hướng dẫn tại Điều 12 Thông tư này. 

d) Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau. 

đ) Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp để hợp lý hóa sản xuất nông nghiệp nhưng không làm thay đổi mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, được Nhà nước giao để sản xuất."

Chào Luật sư! Em có một vấn để muốn nhờ Luật sư tư vấn giúp. Mảnh đất gia đình em đang ở là do ông bà nội để lại, nhưng từ trước tới nay tất cả phần đất đều đứng tên chung một người là Chú em. Nay Chú em cũng đã mất, em muốn làm giấy tách riêng quyền sử dụng đất phần đất gia đình em đang ở thì phải làm những thủ tục gì và đến những cơ quan nào để làm? Rất mong luật sư tue vấn giúp em. Chân thành cám ơn Luật sư!

Tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, nếu việc cấp này được thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục thì quyền sử dụng miếng đất thuộc về chú bạn nên khi chú bạn mất đi, miếng đất này sẽ được để thừa kế cho những người thừa kế. Nếu bạn muốn tách riêng quyền sử dụng phần đất gia đình bạn sinh sống thì phải được những người thừa kế đồng ý tặng cho quyền sử dụng phần đất này.

Trước tiên, những người thừa kế của chú bạn phải làm biên bản thỏa thuận phân chia di sản, sau đó mới tiến hành thủ tục sang tên tại cơ quan quản lý đất đai cấp huyện nơi có di sản. 

Lối đi ra đường của hàng xóm nhà em ra đường công cộng lầy lội, nên 10 năm trước nhà hàng xóm đã xin phép làm đường đi tắt qua vườn nhà em để thuận tiện hơn trong việc đi lại ra đường quốc lộ, và dần nó trở thành lối đi quen thuộc của nhà hàng xóm. Năm ngoái gia đình hàng xom có chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác ( gọi là ông C ). Hiện nay gia đình em và gia đình ông C xảy ra mâu thuẫn nên gia đình em đã bịt lối đi lại. Ông C cho rằng gia đình em đã xâm phạm vào quyền lợi của nhà họ và đã khởi kiện. Em muốn luật sư tư vấn giúp em và thêm nữa gia đình em có quyền bịt lối đi đó lại không ạ.

Bộ luật Dân sự 2005 quy định về quyền sử dụng bất động sản liền kề làm lối đi như sau: 

"Điều 275. Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề

>> Xem thêm:  Không trúng thầu đấu giá quyền sử dụng đất có được trả lại tiền đặt cọc không ?

1. Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.

3. Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù."

Theo đó, nếu ông C không có lối đi nào khác hoặc lối đi qua nhà bạn được coi là thuận tiện và hợp lý nhất thì ông C có quyền yêu cầu mở lối đi và 2 bên có thể thỏa thuận về khoản đền bù tương ứng.

Chào bạn tôi có 1 số thắc mắc mong được bạn tư vấn giứpNăm 1998 bác tôi sau khi bán nhà đã chuyển lên nhà tôi sau đó đến năm 2001 muốn mua mảnh đất đó để ở và hứa lúc nào có tiền sẽ trả tiền mua đất cho chúng tôi, gia đình tôi đã đồng ý và làm giấy tờ chuyển nhưởng cho bác tôi nhưng lúc đó do bác tôi không có tiền nên không làm được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và hiện tại vẫn chưa làm được nhưng từ đó đến nay gia đình tôi vẫn chưa nhận được tiền bán đất như thỏa thuận. Nay chung tôi muốn thu hồi lại mảnh đất đó có được không.Mong công ty phản hồi cho tôi sớm nhấtTôi rất cảm ơn

 Trong trường hợp này cần xác định xem giấy tờ chuyển nhượng giữa gia đình bạn với bác bạn đã hợp pháp chưa và các điều khoản trong hợp đồng chuyển nhượng ra sao. Nếu hợp đồng là hợp lệ mà bên kia không thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng thì bạn có thể khởi kiện ra tòa yêu cầu họ trả tiền hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng theo các điều khoản về chấm dứt trong hợp đồng. Còn nếu hợp đồng không được lập theo đúng quy định thì giao dịch này là vô hiệu, lúc này sẽ được xử lý theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005 như sau:

"Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường."

Theo đó, bạn có thể lấy lại quyền sử dụng miếng đất.

>> Xem thêm:  Sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên ký hợp đồng mua bán chuyển nhượng hay tặng cho ?

Cho tôi hỏi công ty luật sư khi mua bán đất đai canh tác dưới đường dây cao thế . người bán cũng mua trước đó qua giấy tờ viết tay không có giấy chứng nhận mà làm giấy viết tay giữa người bán và các bên xung quanh có giá trị pháp lý gì không ạ và khi mua bán như thế cần làm thủ tục như thế nào.

 Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực thì mới có hiệu lực pháp luật. Việc giao dịch chỉ được thể hiện bằng giấy viết tay có thể bị vô hiệu do vi phạm quy định về hình thức. 

Ngoài ra, đối với việc chuyển nhượng đất canh tác dưới đường dây cao thế, bạn cần xác định xem đất này có thuộc loại đất được chuyển nhượng hay không vì có thể đất này nằm trong hành lang bảo vệ an toàn điện, không được phép sử dụng để canh tác hoặc chuyển nhượng.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

>> Xem thêm:  Thủ tục, hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật ?

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng  để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn Luật Đất đai - Công ty Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Đất quy hoạch đường giao thông được quy định như thế nào?