Năm 2013 chúng tôi đo đạc lại nhà ở và xác minh hiện trạng trên bản vẽ sơ đồ do cơ quan phòng tài nguyên xác nhận. sau khi đo vẽ có diện tích là 273.7 mét vuông. Năm 2014 chúng tôi nộp hồ sơ xin cấp đổi giấy chứng nhận theo hiện trạng mới, nhưng trong quá trình xử lý, chi cục thuế bắt chúng tôi phải chịu 50% diện tích vượt hạn mức là 63,7 mét vuông? Vậy trường hợp của tôi có xử lí đúng theo pháp luật không?

Chân thành cám ơn luật sư!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai của công ty luật Minh Khuê.

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi:   1900.6162

 

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về Bộ phận tư vấn Pháp luật của công ty Luật Minh Khuê, câu hỏi của bạn đã được đội ngũ Luật sư của chúng tôi nghiên cứu và trả lời như sau:

1. Căn cứ pháp lý:

Luật Đất đai 2013

Nghị định số 45/2014 NĐ-CP  ngày 15/5/2014 của Chính phủ

>> Xem thêm:  Thời hạn của loại đất quy định trong bảng giá đất ? Quy định về mua bán các loại đất

Quyết định 70/2014/QĐ-UBND về hạn mức đất ở trên địa bàn Thành phố HCM

2. Nội dung trả lời:

Tại khoản 3, Điều 3 Nghị định số 45/2014 NĐ-CP  ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định việc xác định diện tích đất trong hạn mức phải đảm bảo nguyên tắc mỗi hộ gia đình (bao gồm cả hộ gia đình hình thành do tách hộ theo quy định của pháp luật), cá nhân chỉ được xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở một lần và trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Như vậy, trường hợp này bạn không nói rõ là mảnh đất nhà bạn thuộc địa bàn tỉnh nào nên để xác định được hạn mức trong phạm vi một tỉnh  

Theo quy định tại khoản 2, Điều 143 và khoản 4, Điều 144 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

- Đối với đất ở tại nông thôn: UBND cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điêu kiện và tập quán tại địa phương.

- Đối với đất ở tại đô thị: UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy họach sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.

Theo quy định tại khoản 3, Điều 3 Nghị định số 45/2014 NĐ-CP  ngày 15/5/2014 của Chính phủ, trường hợp hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định.

Riêng đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở thì giá đất áp dụng tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định với nguyên tắc: mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc công nhận đất ở một lần và trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; được cộng dồn diện tích đất của các thửa đất để xác định diện tích đất trong hạn mức (tối đa không quá hạn mức tại địa phương nơi lựa chọn) trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất trong phạm vi một tỉnh, thành phổ trực thuộc trung ương.

Hộ gia đình, cá nhân phải thực hiện kê khai diện tích thửa đất trong hạn mức giao đất ở hoăc hạn mức công nhận đất ở để áp dụng tính thu tiền sử dụng đất và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính trung thực, chính xác; nếu bị phát hiện kê khai gian lận sẽ bị truy thu nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai và bị xử phạt theo quy định của pháp luật về thuế.

Về nguyên tắc thì Nhà nước chỉ ưu đãi một lần về giá đất tính thu tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức giao hoặc công nhận quyền sử dụng đất cho một hộ gia đình, cá nhân.

>> Xem thêm:  Hướng dẫn khai thuế, nộp Lệ phí trước bạ theo quy định mới 2020

Do đó, nếu hộ gia đình, cá nhân chưa được hưởng hạn mức đất ở để tính thu tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cấp Giấy chứng nhận, chuyển mục đích sử dụng đất lần nào, mà nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền (không phải địa phương đăng ký hộ khẩu) giao đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng đất thì được áp dụng quy định tại khoản 3, Điều 3 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP để tính thu tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở.

Nếu như áp dụng theo quy định của pháp luật  mà mảnh đất của nhà bạn vượt hạn mức thì  gia đình bạn phải nộp tiền sử dụng đất bằng bảng giá đất do UBND tỉnh thành phố nơi gia đình bạn ở công bố tại thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất.

Hạn mức giao đất ở của thành phố HCM tại thời điểm năm 2014 được quy định tại Quyết định 70/2014/QĐ-UBND về hạn mức giao đất ở trên địa bàn thành phố HCM cụ thể như sau:

Điều 1. Quy định hạn mức đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân và mục đích áp dụng hạn mức như sau:

1. Hạn mức đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Các Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú không quá 160m2/hộ.

b) Các Quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và thị trấn các huyện: Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè không quá 200m2/hộ.

c) Khu quy hoạch phát triển đô thị không quá 250m2/hộ.

d) Huyện Cần Giờ và các khu dân cư nông thôn không quá 300m2/hộ.

2. Hạn mức đất ở quy định tại khoản 1 Điều này áp dụng cho các mục đích sau:

a) Giao đất cho hộ gia đình, cá nhân tự xây nhà ở.

b) Cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất để tự xây nhà ở.

c) Xác định nghĩa vụ tài chính trong các trường hợp sau:

- Giao đất cho hộ gia đình, cá nhân tự xây nhà ở;

- Cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở;

- Cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hoặc tài sản khác gắn liền với đất” đối với đất ở cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất;

- Bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

- Thu thuế sử dụng đất ở.

d) Bồi thường, hỗ trợ về đất ở cho hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất.

đ) Công nhận quyền sử dụng đất ở đối với trường hợp đất ở có vườn, ao.

Theo đó, diện tích đất ở tối đa được cấp cho mỗi hộ gia đình ở quận Gò Vấp là 160m2. Trong câu hỏi của bạn không nêu rõ diện tích đất 273.1 m2 có mục đích sử dụng là đất ở hay đất có mục đích sử dụng khác và gia đình bạn đóng thuế và phí trước bạ năm 1997 đối với mảnh đất có diện tích bao nhiêu nên chúng tôi không thể tư vấn cụ thể về diện tích đất 63.1 m2 mà gia đình bạn bị yêu cầu nộp tiền vượt hạn mức được.

Căn cứ Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất.

"Điều 6. Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng ổn địng trừ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai.

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

a) Trường hợp đất có nhà ở thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để ở mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nhưng nay nếu được Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức công nhận đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; nộp 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất vượt hạn mức công nhận đất ở theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.

Theo quy định trên, rất có thể, diện tích vượt hạn mức của gia đình bạn được xác định mức tiền sử dụng đất căn cứ vào điểm a Khoản 1 Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về  tiền sử dụng đất. Bạn nên căn cứ vào diện tích đất ở ghi trên GCN QSDĐ cũ của gia đình bạn và giấy tờ về nộp tiền sử dụng đất của gia đình bạn từ năm 1997 để xác định mức thu như vậy của cơ quan có thẩm quyền đã hợp lý chưa.

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh KHuê 

>> Xem thêm:  Lệ phí trước bạ là gì ? Cách tính lệ phí trước bạ theo quy định mới