Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của chúng tôi, chúng tôi xin giải đáp thắc mắc của bạn như sau:

Cơ sở pháp lý:

Luật nhà ở số 65/2014/QH13 của Quốc hội

Bộ luật dân sự năm 2015

Nội dung tư vấn: 

Cho mình hỏi, bố chồng mình đứng tên sổ đỏ đất, giờ ông đã hết tuổi lao động, ông ủy quyền cho mình là con dâu đứng ra vay vốn ở ngân hàng, vậy minh có được vay không ?

Trường hợp này của bạn cần lập một hợp đồng ủy quyền giữa bố chồng với bạn nhằm ủy quyền về việc thế chấp quyền sử dụng để thế chấp ngân hàng. Để đảm bảo bạn nên công chứng hợp đồng này. Tuy nhiên, trên thực tế, việc ủy quyền này có được chấp nhận hay không còn tùy thuộc ở phía ngân hàng cho bạn vay vốn. Trên thực tế, ngân hàng thường căn cứ vào quy định tại Điều 569 BLDS năm 2015 quy định về đơn phương chấm dứt HĐ ủy quyền như sau:

"1. Trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.

Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt.

2. Trường hợp ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý; nếu ủy quyền có thù lao thì bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền, nếu có.

>> Xem thêm:  Quy định mới về lãi suất trong Bộ luật dân sự hiện hành

Theo đó, hợp đồng ủy quyền có thể chấm dứt khi có căn cứ như trên và việc này chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng vay. Chính vì vậy, ngân hàng thường lo ngại trường hợp này và thường yêu cầu chính bên thế chấp ( tức bên có tài sản thế chấp) phải trực tiếp thực hiện thủ tục này nhằm hạn chế tối đa rủi ro trên và khi có vấn đề phát sinh hay tranh chấp xảy ra thì có thể giải quyết dễ dàng hơn.

Gia đình mình có 3 người, bố mẹ và mình, bố đứng tên chủ hộ chủ bìa đỏ. Bây giờ bố mất được 3 năm rồi, mẹ mình cũng có tên trong sổ đỏ. Bây giờ mình và mẹ thống nhât đi vay ngân hàng 50tr nhưng không biết thủ tục và giấy tờ thế nào xin công ty giúp mình và mẹ với vì mẹ mình đang bị bệnh cần tiền gấp.

Trường hợp này của bạn cần tiến hành khai nhận di sản thừa kế đối với phần di sản của bố bạn trong quyền sử dụng đất trên (1/3). Nếu những người thừa kế theo pháp luật thuộc hàng thừa kế thứ nhất của bố bạn bao gồm:vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết đã đồng ý thỏa thuận cho bạn và mẹ thế chấp thì bạn và mẹ bạn sẽ có quyền thế chấp quyền sử dụng đất này để vay ngân hàng.

Xin chào luật sư. Xin làm ơn cho tôi hỏi. Sổ hộ khẩu có thể dùng làm để thế chấp, mua bán đất đai nhà cửa hoặc vay tiền hay không? Nếu có người dùng hộ khẩu của tôi để mượn tên tôi đứng ra giao dịch mà không có sự cho phép của tôi thì có phải là phạm pháp hay không? Mong luật sư sớm trả lời giúp tôi. Tôi xin cảm ơn.

- Thứ nhất, sổ hộ khẩu có thể dùng để thế chấp tài sản ngân hàng hay không:

Điều 317 BLDS năm 2015 có quy định về thế chấp tài sản như sau:

1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.

Bên cạnh đó, Điều 105 có quy định về tài sản như sau: 

1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.

2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.

Theo đó sổ hộ khẩu vẫn được coi là một loại tài sản và pháp luật cũng không quy định về việc hạn chế hay không được thế chấp tài sản này. Chính vì thế, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý thì bạn vẫn có thể thực hiện thế chấp sổ hộ khẩu của mình để bảo đảm cho hợp đồng vay.

>> Xem thêm:  Sổ đỏ không chính chủ có mang đi cầm cố được không ? Cầm cố thẻ sinh viên, xe máy có hợp pháp ?

Thứ hai, việc mượn sổ hộ khẩu của người khác để đi thế chấp:

Trường hợp mượn sổ hộ khẩu của người khác đi thế chấp cần có một sự đồng ý của chủ hộ. Theo đó, chủ hộ phải có sự ủy quyền cho bạn thì bạn mới có thể sử dụng sổ để thế chấp tại ngân hàng.

Xin được tư vấn, tôi có thuê cửa hàng để kinh doanh, hợp đồng đến tháng 7 mới hết nhưng chủ cho thuê đòi chấm dứt hợp đồng trước thời hạn trong 1 tháng phải trả nhà. Tôi vẫn muốn kinh doanh đến tháng 7 vậy tôi có thể không trả nhà trước thời hạn không ?

Khoản 2 Điều 131 Luật Nhà ở năm 2014 thì hợp đồng thuê nhà chỉ được chấm dứt trong các trường hợp sau:

"2. Trường hợp thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây:

a) Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;

b) Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;

c) Nhà ở cho thuê không còn;

d) Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;

đ) Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác.

Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;

>> Xem thêm:  Cầm cố sổ đỏ để vay tiền có được không ? Sổ đỏ có thể là tài sản cầm cố không ?

e) Chấm dứt theo quy định tại Điều 132 của Luật này."

Theo đó, nếu vẫn còn thời hạn thuê nhà theo hợp đồng và trường hợp của bạn không thuộc một trong các trường hợp còn lại theo quy định trên thì chủ nhà không có quyền yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê nhà đối với bạn. Trong trường hợp này nếu không thỏa thuận được thì bạn có thể khởi kiện yêu cầu chủ nhà thực hiện hợp đồng thuê nhà. 

Dear luật Minh Khuê, tôi có một vấn đề rất mong được công ty tư vấn. Từ trước nay cho đến hiện tại tôi vẫn đang sống cùng gia đình. Gia đình nhà tôi trước có 4 anh chị em, sau này anh chị tách khẩu chỉ còn tôi hiện đang sống cùng mẹ tôi " bố tôi đã mất". Hiện tại mẹ tôi đứng tên chủ hộ và đứng tên chủ sở hữu trên sổ đỏ. Mới đây anh trai tôi có thế chấp sổ đỏ ngân hàng ACB " mảnh đất tôi và mẹ tôi đang sinh sông". Hiện giao dịch đã hoàn tất và ngân hàng đã giải ngân xong. Tuy nhiên trong quá trình anh trai tôi làm thủ tục tôi không hề biết chuyện và việc anh trai vay thế chấp sổ đỏ chưa được sự đồng ý của tôi. Vậy xin hỏi công ty luật Minh Khuê trong trường hợp này anh tôi có vi phạm điều luật vay vốn nào không ? Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trường hợp của bạn cần xem xét Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên hộ gia đình hay đứng tên cá nhân là một mình mẹ của bạn. Nếu đứng tên cả hộ gia đình thì đương nhiên việc anh trai bạn muốn thế chấp tài sản này tại ngân hàng sẽ phải có sự đồng ý của những người còn lại trong sổ hộ khẩu tại thời điểm cấp. Nếu đứng tên một mình mẹ bạn thì anh bạn sẽ không có quyền thế chấp nếu không có sự đồng ý của mẹ bạn.

Luật sư tư vấn giúp em. Vấn đề của em là: Vào năm 2002 nhà em có mua một mảnh đất trị giá 12 triệu đồng nhưng chưa làm giấy tờ sử dụng đất do chủ đất củ thế chấp sổ đỏ vay ngân hàng. Tại thời điểm mua chỉ có hợp đồng mua bán giữa hai bên và được chứng nhận của trưởng ấp. Từ năm 2002 đến giờ, nhà em cũng có yêu cầu chủ đất củ làm giấy tờ sang nhượng quyền sử dụng đất cho nhà em nhưng chủ đất củ nói là sổ đỏ đang thế chấp ngân hàng nên không làm được. Nhà em vẫn hoạt động sản xuất trên mãnh đất đó từ năm 2002 đến giờ. Em muốn hỏi là: Nếu có tranh chấp xảy ra thì sẽ được giải quyết như thế nào ? Em xin cảm ơn!

Theo quy định tại Khoản 8 Điều 320 BLDS 2015 có quy định như sau:" 8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này." Mà theo quy định tại Khoản 4, Khoản 5 Điều 321 BLDS năm 2015 có quy định:

"4. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý.

5. Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết;"

Theo đó, có thể thấy về nguyên tắc bên thế chấp chỉ được bán tài sản thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý. Do đó, trường hợp này, người bán đất cho bạn phải có sự đồng ý của Ngân hàng thì mới được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn. Bạn cần lưu ý là việc chuyển nhượng phải tiến hành lập thành 1 hợp đồng và hợp đồng này phải cố công chứng hoặc chứng thực. Do đó, nếu chỉ chuyển nhượng bằng hình thức viết tay thì khi có tranh chấp thì bạn sẽ gặp nhiều bất lợi.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật, về luật dân sự và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua qua email: để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Cầm đồ và cầm cố các vấn đề pháp lý liên quan ? Mạo danh cắm xe người khác có phạm tội ?

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn Pháp luật Dân sự - Công ty Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Đất chuyên dùng ? Đất chuyên dùng có được cầm cố, thế chấp hay không ?