1. Một vài thông tin về thị trường bất động sản

Bất động sản đại diện cho một loại tài sản đặc biệt, vốn không thể di chuyển được và bao gồm nhiều thành phần khác nhau. Nó bao gồm không chỉ đất đai và các công trình xây dựng được nối với đất, nhưng còn bao hàm tất cả các tài sản liên quan đến việc sử dụng và sở hữu nhà cửa và công trình xây dựng đó. Ngoài ra, bất động sản còn bao gồm các tài sản khác mà pháp luật quy định được gắn liền với đất đai.

Bất động sản không chỉ là một khái niệm về diện tích và vị trí vật lý, mà nó còn mang trong mình những giá trị văn hóa, lịch sử và kinh tế. Đất đai và các công trình xây dựng là nền tảng cho sự phát triển của xã hội, đồng thời là nơi mà con người tạo dựng và trải nghiệm cuộc sống. Ngoài ra, bất động sản còn bao gồm những tài sản khác, như các cơ sở hạ tầng, hệ thống giao thông, tiện ích công cộng và các tài sản hợp pháp khác mà được liên kết với đất đai. Các quy định pháp luật đảm bảo quyền sở hữu và quyền sử dụng hợp pháp của các tài sản này, góp phần tạo ra một môi trường ổn định và công bằng cho thị trường bất động sản. Bất động sản không chỉ là một phần quan trọng trong kinh tế mà còn có ảnh hưởng mạnh mẽ đến cuộc sống và xã hội. Việc hiểu và quản lý tốt bất động sản không chỉ đảm bảo lợi ích cá nhân mà còn góp phần vào sự phát triển bền vững của cộng đồng và đất nước.

Thị trường bất động sản là một lĩnh vực vô cùng phức tạp và đa ngành, liên quan đến một loạt các ngành nghề và lĩnh vực khác nhau. Không chỉ đơn thuần là về đất đai và xây dựng, nó còn bao gồm cả kiến trúc, môi trường, thuế, và quản lý giao dịch đảm bảo. Đặc thù kinh doanh của bất động sản tác động rộng rãi đến các hoạt động kinh doanh, đầu tư, tái đầu tư, tài chính, tiền tệ, đầu cơ, quỹ dự trữ và dự phòng. Bất động sản không chỉ đơn thuần là một loại hàng hóa, mà nó còn mang trong mình một số đặc điểm đặc thù độc đáo. Sự phát triển và hoạt động của ngành này có thể ảnh hưởng mạnh mẽ đến các quyết định kinh doanh, đầu tư và tài chính của các cá nhân và tổ chức. Ngoài ra, bất động sản còn có quan hệ mật thiết với lĩnh vực xây dựng, quản lý đất đai của nhà nước, quy hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất. Việc hiểu và tham gia vào thị trường bất động sản đòi hỏi sự am hiểu sâu rộng về nhiều khía cạnh khác nhau của ngành này. Từ việc nắm bắt các quy định pháp luật liên quan đến đất đai và xây dựng, đến việc định hình chiến lược quy hoạch và phát triển bất động sản, đây là một lĩnh vực yêu cầu kiến thức và kỹ năng đa ngành và sự nhạy bén trong nhận thức về thị trường và xu hướng kinh tế.

2. Công điện 469/CĐ-TTg năm 2023 về tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản

Công điện 469/CĐ-TTg năm 2023 nêu ra một số vấn đề liên quan đến tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản. Cụ thể:

* Tháo gỡ khó khăn và xử lý các vấn đề tồn đọng:

Các vấn đề tồn động và khó khăn trong lĩnh vực bất động sản (BĐS) và đề xuất các biện pháp để giải quyết chúng. Cụ thể:

- Tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS bằng việc rà soát lập, phê duyệt và điều chỉnh quy hoạch còn chậm: Quy hoạch đóng vai trò quan trọng trong việc xác định sử dụng đất và phát triển BĐS. Tuy nhiên, việc thực hiện và điều chỉnh quy hoạch có thể gặp khó khăn và chậm trễ, gây cản trở cho sự phát triển của thị trường BĐS. Đề xuất tháo gỡ khó khăn này đề cập đến việc rà soát, phê duyệt và điều chỉnh quy hoạch một cách nhanh chóng và hiệu quả.

- Điều chỉnh dự án đầu tư còn vướng mắc; triển khai thực hiện dự án chậm, kéo dài: Vấn đề này ám chỉ đến những rào cản và khó khăn trong việc triển khai và hoàn thành các dự án BĐS. Có thể có các ràng buộc về pháp lý, vốn đầu tư, giấy phép xây dựng, hoặc các vấn đề quản lý khác gây trì hoãn và kéo dài thời gian triển khai dự án. Đề xuất điều chỉnh dự án đầu tư vướng mắc nhằm tạo điều kiện thuận lợi hơn để dự án được thực hiện nhanh chóng và hiệu quả hơn.

- Tiếp cận nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn trái phiếu, chứng khoán còn khó khăn: Một vấn đề quan trọng trong BĐS là việc tiếp cận nguồn vốn để thực hiện các dự án và giao dịch. Truy cập vào các nguồn vốn tín dụng, trái phiếu, và chứng khoán có thể gặp khó khăn do các yếu tố như lãi suất cao, rủi ro tài chính, hoặc yêu cầu bảo đảm khắt khe từ phía các tổ chức tài chính. Đề xuất này nhấn mạnh tầm quan trọng của việc tạo ra môi trường thuận lợi để thu hút và tiếp cận nguồn vốn đa dạng, giúp thị trường BĐS phát triển một cách bền vững.

- Nhà ở xã hội, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư chưa đạt yêu cầu: Vấn đề nhà ở xã hội và cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đang gặp khó khăn và không đạt yêu cầu. Các yếu tố liên quan có thể bao gồm thiếu nguồn vốn, quy trình pháp lý phức tạp, hoặc thiếu kế hoạch và quản lý chất lượng. Đề xuất này nhấn mạnh tầm quan trọng của việc nâng cao chất lượng nhà ở xã hội và cải thiện quy trình cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

- Xác định giá đất: Vấn đề xác định giá đất là một khía cạnh quan trọng trong BĐS. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền sở hữu, giao dịch và đầu tư trong lĩnh vực này. Xác định giá đất phải dựa trên các yếu tố như vị trí, quy hoạch, tiềm năng phát triển và thị trường hiện tại. Việc có các phương pháp và quy trình xác định giá đất rõ ràng và minh bạch là cần thiết để đảm bảo công bằng và ổn định trong thị trường BĐS.

- Một số địa phương thiếu chủ động, quyết liệt trong chỉ đạo, giải quyết các khó khăn, vướng mắc theo thẩm quyền, cũng như trong phối hợp với các cơ quan Trung ương giải quyết khó khăn: Điều này đề cập đến sự thiếu sự lãnh đạo và quyết định mạnh mẽ từ phía các địa phương trong việc giải quyết các vấn đề và khó khăn liên quan đến BĐS. Việc thiếu sự chủ động và phối hợp với các cơ quan Trung ương có thể gây trì hoãn và chậm trễ trong việc giải quyết các vấn đề BĐS.

- Thông tin thị trường chưa đủ minh bạch: Việc cung cấp thông tin minh bạch và đáng tin cậy về thị trường BĐS là rất quan trọng để tạo ra một môi trường kinh doanh và đầu tư công bằng. Tuy nhiên, nội dung đề xuất cho thấy rằng thông tin thị trường BĐS chưa đạt được mức độ minh bạch đủ, có thể gây ra sự mập mờ và không công bằng trong các giao dịch và quyết định liên quan đến BĐS.

- Cơ cấu sản phẩm BĐS chưa hợp lý: Cơ cấu sản phẩm BĐS đề cập đến sự phân bổ và đa dạng hóa các loại hình BĐS trên thị trường. Vấn đề xảy ra khi cơ cấu sản phẩm BĐS chưa được thiết kế và điều chỉnh một cách hợp lý, không phù hợp với nhu cầu thực tế và tiềm năng phát triển của thị trường. Điều này có thể gây ra sự chênh lệch và không cân đối trong cung cầu BĐS, ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của thị trường.

- Pháp luật còn chồng chéo, việc áp dụng pháp luật còn thiếu thống nhất, đồng bộ: Sự chồng chéo và không đồng nhất trong hệ thống pháp luật liên quan đến BĐS có thể gây ra sự rối loạn và khó khăn trong việc áp dụng và tuân thủ các quy định pháp luật. Việc thiếu thống nhất và đồng bộ trong áp dụng pháp luật cũng có thể tạo ra sự không công bằng và rủi ro cho các bên tham gia vào thị trường BĐS.

* Bố trí quỹ đất cho nhà ở xã hội:

- Tập trung nghiên cứu sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở 2014Luật Kinh doanh bất động sản 2014 theo đúng Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội: Điều này đề cập đến việc cần tiến hành nghiên cứu và thay đổi các quy định của Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 để phù hợp với yêu cầu và thực tiễn hiện nay. Quá trình này cần tuân thủ Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh được Quốc hội quy định.

- Chủ trì, phối hợp với Bộ Kế hoạch và Đầu tư hướng dẫn các địa phương tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong việc lập, phê duyệt các quy hoạch; việc thực hiện điều chỉnh các quy hoạch; việc áp dụng cấp độ quy hoạch khi chấp thuận chủ trương đầu tư dự án, trước ngày 15/6/2023: Điều này đề cập đến sự chủ trì và phối hợp giữa các đơn vị địa phương và Bộ Kế hoạch và Đầu tư để giúp địa phương tháo gỡ các khó khăn và vướng mắc liên quan đến việc lập, phê duyệt và điều chỉnh quy hoạch. Đặc biệt, việc áp dụng cấp độ quy hoạch khi chấp thuận chủ trương đầu tư dự án trước ngày 15/6/2023 nhằm đảm bảo quy hoạch được thực hiện đúng quy định và kịp thời.

- Rà soát, bổ sung và hoàn thiện dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định liên quan đến các lĩnh vực sau:

+ Lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị: Điều này đề cập đến việc xem xét, điều chỉnh và hoàn thiện các quy định liên quan đến quy trình lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị. Mục tiêu là nâng cao hiệu quả và đảm bảo tính khách quan, minh bạch trong quy trình này.

+ Cấp chứng chỉ hành nghề kiến trúc sư; quản lý đầu tư phát triển đô thị: Điều này đề cập đến việc điều chỉnh và bổ sung quy định liên quan đến cấp chứng chỉ hành nghề cho kiến trúc sư và quản lý đầu tư phát triển đô thị. Mục tiêu là tăng cường sự chuyên nghiệp và quản lý chất lượng trong ngành kiến trúc và đầu tư đô thị.

+ Xác định chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại: Điều này đề cập đến việc xác định rõ ràng và cụ thể người chịu trách nhiệm là chủ đầu tư đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Mục tiêu là tạo ra sự minh bạch và trách nhiệm trong quản lý và phát triển các dự án này.

+ Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư: Điều này đề cập đến việc điều chỉnh và bổ sung quy định liên quan đến cải tạo và xây dựng lại nhà chung cư. Mục tiêu là tạo điều kiện thuận lợi và đảm bảo chất lượng trong quá trình cải tạo và nâng cấp các tòa nhà chung cư.

+ Điều kiện hoạt động giám định tư pháp xây dựng và thí nghiệm chuyên ngành xây dựng: Điều này đề cập đến việc điều chỉnh và bổ sung quy định về điều kiện hoạt động của các cơ sở giám định tư pháp xây dựng và thí nghiệm chuyên ngành xây dựng. Mục tiêu là đảm bảo độ tin cậy và chất lượng trong quá trình giám định và thí nghiệm liên quan đến xây dựng.

+ Hợp đồng xây dựng: Điều này đề cập đến việc xem xét, điều chỉnh và hoàn thiện các quy định liên quan đến hợp đồng xây dựng. Mục tiêu là tăng cường sự công bằng, minh bạch và đảm bảo quyền lợi cho các bên trong quá trình thực hiện hợp đồng xây dựng.

+ Quản lý chi phí đầu tư xây dựng: Điều này đề cập đến việc điều chỉnh và bổ sung quy định liên quan đến quản lý chi phí đầu tư xây dựng. Mục tiêu là nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực, kiểm soát chi phí và đảm bảo tính khách quan trong quá trình đầu tư xây dựng.

+ Quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng: Điều này đề cập đến việc điều chỉnh và bổ sung quy định về quản lý chất lượng, quy trình thi công và bảo trì công trình xây dựng. Mục tiêu là đảm bảo chất lượng và an toàn trong quá trình xây dựng, cũng như bảo trì và vận hành sau khi hoàn thành công trình.

+ Quản lý dự án đầu tư xây dựng: Điều này đề cập đến việc điều chỉnh và bổ sung quy định liên quan đến quản lý dự án đầu tư xây dựng. Mục tiêu là tăng cường sự chuyên nghiệp và hiệu quả trong quản lý, giám sát và điều hành dự án xây dựng từ giai đoạn lập kế hoạch đến hoàn thành công trình.

- Rà soát công tác phòng cháy, chữa cháy trong các công trình xây dựng: Bộ Xây dựng đang tiến hành xem xét và đánh giá các khó khăn, vướng mắc liên quan đến công tác phòng cháy, chữa cháy trong các công trình xây dựng. Mục tiêu là đề xuất các giải pháp tháo gỡ những khó khăn này trước ngày 30/6/2023. Việc này nhằm đảm bảo an toàn và phòng cháy cho các công trình xây dựng.

- Giải quyết vướng mắc trong bố trí Quỹ đất phát triển nhà ở xã hội: Bộ Xây dựng sẽ hướng dẫn các địa phương trong việc giải quyết các khó khăn, vướng mắc liên quan đến bố trí Quỹ đất phát triển nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật. Mục tiêu là đảm bảo sự phù hợp và hiệu quả trong việc sử dụng đất để phát triển nhà ở xã hội.

- Triển khai Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng: Bộ Xây dựng sẽ phối hợp với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, các bộ, ngành, địa phương và cơ quan có liên quan để triển khai và thực hiện hiệu quả Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng. Mục tiêu của chương trình này là cung cấp nguồn vốn tín dụng hỗ trợ cho ngành xây dựng và bất động sản, đồng thời thúc đẩy phát triển kinh tế và thị trường nhà ở.

* Điều chỉnh bảng giá đất trong năm 2023:

- Điều chỉnh bảng giá đất trong tháng 6 năm 2023: Có một sự khẩn trương trong việc điều chỉnh bảng giá đất trong tháng 6 năm 2023. Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng và điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. Các quy định này sẽ được sửa đổi, bổ sung và ban hành trong tháng 6/2023 cùng với việc sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014/NĐ-CP.

- Tháo gỡ khó khăn trong việc xác định giá đất và lập quy hoạch sử dụng đất: Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ chỉ đạo, đôn đốc và hướng dẫn các địa phương trong việc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc liên quan đến việc xác định giá đất, lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất hàng năm. Đặc biệt, sự tập trung sẽ được đặt vào cấp huyện và việc đền bù, giải phóng mặt bằng. Mục tiêu là hoàn thành các công việc này trước ngày 30/6/2023.

- Điều chỉnh bảng giá đất trong tháng 6 năm 2023: Có sự khẩn trương trong việc điều chỉnh bảng giá đất trong tháng 6 năm 2023. Để đảm bảo hiệu quả trong việc triển khai các quy định của pháp luật về đất đai, các địa phương được kiểm tra và đôn đốc ban hành các quy định cụ thể. Ví dụ, quy định điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất theo từng loại đất và diện tích tối thiểu để tách thửa. Mục tiêu là hoàn thành công việc này trước ngày 15/6/2023.

- Tháo gỡ khó khăn trong việc cổ phần hóa chuyển mục đích sử dụng đất: Bộ Xây dựng chủ trì và phối hợp với Bộ Kế hoạch và Đầu tư cùng với các bộ, ngành liên quan để chỉ đạo và hướng dẫn các địa phương tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong việc doanh nghiệp cổ phần hóa chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án.

- Chuyển nhượng Quyền sử dụng đất (QSDĐ) đối với dự án đã có hạ tầng: Việc chuyển nhượng QSDĐ đã có hạ tầng cho người dân tại các dự án thuộc địa bàn các phường của đô thị đặc biệt và đô thị loại I được chấp thuận trước Nghị định 148/2020/NĐ-CP phải hoàn thành trước ngày 30/6/2023.

3. Lưu ý trước khi tham gia vào thị trường bất động sản

Nghiên cứu thị trường bất động sản thứ cấp: 

Thị trường bất động sản sơ cấp là thị trường mà các bất động sản mới được giao dịch lần đầu. Đây là một lựa chọn chiến lược lâu dài và mang ít rủi ro hơn. Thị trường này cung cấp nhiều lợi thế vì giá trị bất động sản thường cao và đáng tin cậy. Tuy nhiên, thị trường chuyển nhượng bất động sản, hay thị trường thứ cấp, có xu hướng mang nhiều rủi ro hơn. Những bất động sản trong thị trường này thường có giá rẻ hơn, nhưng không đáp ứng đầy đủ các tiêu chí. Lượng khách hàng tiềm năng trên thị trường này cũng ít hơn, nhưng trong thời gian khó khăn, nghiên cứu và phân tích thị trường chuyển nhượng có thể mang lại lợi ích khá đáng kể.

Với sự tăng lạm phát và chi phí sinh hoạt tăng cao, nhiều nhà đầu tư vẫn ưu tiên chọn những khu vực đông dân cư tại thị trường bất động sản sơ cấp. Tuy nhiên, có một số nhà đầu tư đã nhận thấy cơ hội và tận dụng lợi thế của chi phí thấp tại các thị trường chuyển nhượng. Đó có thể là cơ hội của bạn. Hãy nghiên cứu và phân tích các ước tính về bất động sản thứ cấp, có thể bạn sẽ tìm thấy những cơ hội đầu tư tuyệt vời tại các thị trường nhỏ hơn.

Trên đây là toàn bộ nội dung thông tin mà Luật Minh Khuê cung cấp tới quý khách hàng. Ngoài ra quý khách hàng có thể tham khảo thêm bài viết về chủ đề mẫu công điện của Luật Minh Khuê. Còn điều gì vướng mắc, quy khách vui lòng liên hệ 1900.6162 hoặc gửi email tới: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ. Trân trọng./.