Mong luật sư tư vấn giúp tôi vấn đề trên, Tôi xin cảm ơn!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật thuế của công ty luật Minh Khuê.

Luật sư tư vấn pháp luật thuế gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào chị! cảm ơn chị đã gửi thắc mắc của chồng tới công ty luật Minh Khuê. Căn cứ những thông tin mà chị cung cấp chúng tôi xin tư vấn cho chị như sau:

Cơ sở pháp lý:

- Thông tư 92/2015/TT-BTC hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh; hướng dẫn thực hiện một số nội dung sửa đổi, bổ sung về thuế thu nhập cá nhân quy định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế 71/2014/QH13 và Nghị định 12/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành.

- Công văn 2697/CT-TTHT về chính sách thuế.

- Thông tư 78/2014/TT-BTC của bộ tài chính: hướng dẫn thi hành Nghị định số 218/2013/NĐ-CP ngày 26/12/2013 của chính phủ quy định và hướng dẫn thi hành Luật thuế thu nhập doanh nghiệp.

Nội dung phân tích:

Việc tính số thuế phải nộp đối với cá nhân có tài sản cho thuê được quy định tại thông tư 92/2015/TT-BTC về phương pháp tính thuế và các loại thuế phải nộp được quy định tại Điều 4 thông tư 92/2015/TT-BTC

" Điều 4. Phương pháp tính thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản

1. Nguyên tắc áp dụng

a) Cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản bao gồm: cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú; cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển; cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ.

Dịch vụ lưu trú không tính vào hoạt động cho thuê tài sản theo hướng dẫn tại điểm này gồm: cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác; cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự; cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống và/hoặc các phương tiện giải trí. Dịch vụ lưu trú không bao gồm: cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn được coi như cơ sở thường trú như cho thuê căn hộ hàng tháng hoặc hàng năm được phân loại trong ngành bất động sản theo quy định của pháp luật về Hệ thống ngành kinh tế của Việt nam.

b) Đối với cá nhân cho thuê tài sản thì mức doanh thu 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế giá trị gia tăng và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân là tổng doanh thu phát sinh trong năm dương lịch của các hợp đồng cho thuê tài sản.

Ví dụ 5: Bà C ký hợp đồng cho thuê nhà trong 02 năm - tính theo 12 tháng liên tục - với thời gian cho thuê là từ tháng 10 năm 2015 đến hết tháng 9 năm 2017, tiền thuê là 10 triệu đồng/tháng. Như vậy, doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà của Bà C xác định như sau:

Năm 2015, Bà C cho thuê nhà 03 tháng (từ tháng 10 đến hết tháng 12) với doanh thu cho thuê là: 03 tháng x 10 triệu đồng = 30 triệu đồng (< 100="" triệu="" đồng).="" như="" vậy,="" năm="" 2015="" bà="" c="" không="" phải="" nộp="" thuế="" giá="" trị="" gia="" tăng,="" không="" phải="" nộp="" thuế thu="" nhập="" cá="" nhân đối="" với="" hoạt="" động="" cho="" thuê="">

Năm 2016, Bà C cho thuê nhà 12 tháng (từ tháng 01 đến hết tháng 12), với doanh thu cho thuê là: 12 tháng x 10 triệu đồng = 120 triệu đồng (> 100 triệu đồng). Như vậy, năm 2016 Bà C phải nộp thuế giá trị gia tăng, phải nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê nhà..."

Vậy ở trường hợp công ty chị cho đi thuê nhà, số tiền thuê nhà phải trả 1 năm là 2.600.000.000 đồng (Hai tỷ sau trăm triệu đồng) vậy doanh thu của cá nhân cho thuê nhà này lớn hơn 100.000.000 đồng ( một trăm triệu đồng) như vậy cá nhân có phát sinh nghĩa vụ nộp thuế với nhà nước. Cũng tại Khoản 2 Điều 4 thông tư 92/2015/TT-BTC quy định rõ về căn cứ tính thuế và cách xác định số thuế phải nộp như sau.

" Điều 4...

2. Căn cứ tính thuế

Căn cứ tính thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản là doanh thu tính thuế và tỷ lệ thuế tính trên doanh thu.

a) Doanh thu tính thuế

Doanh thu tính thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản được xác định như sau:

a.1) Doanh thu tính thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác không bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.

a.2) Doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.

a.3) Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì doanh thu tính thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân xác định theo doanh thu trả tiền một lần.

b) Tỷ lệ thuế tính trên doanh thu

- Tỷ lệ thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động cho thuê tài sản là 5%

- Tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê tài sản là 5%

c) Xác định số thuế phải nộp

Số thuế GTGT phải nộp

=

Doanh thu tính thuế GTGT

x

Tỷ lệ thuế GTGT 5%

Số thuế TNCN phải nộp

=

Doanh thu tính thuế TNCN

x

Tỷ lệ thuế TNCN 5%

Trong đó:

- Doanh thu tính thuế giá trị gia tăng và doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân theo hướng dẫn tại điểm a khoản 2 Điều này.

- Tỷ lệ thuế giá trị gia tăng và tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân theo hướng dẫn tại điểm b khoản 2 Điều này.

d) Thời điểm xác định doanh thu tính thuế

Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bắt đầu của từng kỳ hạn thanh toán trên hợp đồng thuê tài sản."

Vậy cá nhân cho thuê nhà trong trường hợp này cần phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN tính trên doanh thu tính thuế mỗi loại với tỷ lệ là 5%. 

Ngoài thuê GTGT và thuế TNCN phải nộp cá nhân có tài sản cho thuê còn có nghĩa vụ nộp số thuế môn bài là 1.000.000 đồng/năm.

Vậy đối với trường hợp này để hợp thức khoản chi của doanh nghiệp khi thuê nhà thì chị cần chuẩn bị những giấy tờ sau:

- Hợp đồng thuê nhà,

- Bản sao công chứng chứng minh thư nhân dân của cá nhân cho thuê nhà.

- Tờ khai thuế cho thuê tài sản mẫu 01/TTS Ban hành theo thông tư 92/2015/TT-BTC.

- Hóa đơn do cơ quan thuế cấp khi cá nhân cho thuê nhà thực hiện nộp thuế.

Ngày 27/03/2015 công văn 2697/CT-TTHT của cục thuế TP Hồ chí minh có hướng dẫn về chính sách thuế trong công văn có nội dung về trường hợp người đi thuê tài sản nộp thay thuế cho chủ nhà như sau:

" Trường hợp Công ty từ ngày 01/01/2015 ký hợp đồng thuê nhà của cá nhân để phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty với tiền thuê là 150 triệu đồng/năm, nếu trong hợp đồng thuê có thỏa thuận bên đi thuê là người nộp thuế thì Công ty có trách nhiệm khấu trừ 5% thuế GTGT và 5% thuế thu nhập cá nhân trên số tiền thuê nhà phải trả đã bao gồm thuế và nộp tiền thuế vào ngân sách nhà nước. Trường hợp này cá nhân cho thuê nhà không phải đề nghị cơ quan thuế cấp hóa đơn lẻ để xuất giao cho Công ty; các hồ sơ chứng từ như: hợp đồng thuê nhà, chứng từ thanh toán tiền, chứng từ khấu trừ thuế là căn cứ để Công ty tính vào chi phí được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế TNDN."

Vậy trường hợp này công ty chị là người nộp thay thuế cho chủ nhà chị không cần lấy hóa đơn từ cơ quan thuế  mà thay vào đó sử dụng chứng từ nộp thuế để làm căn cứ tính vào chi phí được trừ khi xác định thuế TNDN.

Trên đây là quan điểm tư vấn từ luật sư chúng tôi, cảm ơn chị đã tin tưởng công ty luật Minh Khuê.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật thuế