BỘ TÀI CHÍNH
-------

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------

Số: 10383 /BTC-TCT
V/v giá tính thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản từ ngày 01/01/2009

Hà Nội, ngày 22 tháng 7 năm 2009

Kínhgửi: Cục thuế các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

Bộ Tài chính nhận được công văncủa Cục thuế một số tỉnh, thành phố hỏi về giá tính thuế GTGT đối với hoạt độngchuyển nhượng bất động sản từ ngày 01/01/2009, về việc này, Bộ Tài chính có ýkiến như sau:

Khoản 6 Điều 5 Luật thuế GTGT số 13/2008/QH12 quy định: “Chuyển quyền sử dụng đất” thuộc đối tượng không chịuthuế GTGT.

Khoản 3 Điều 4 Chương II Nghịđịnh 123/2008/NĐ-CP ngày 8/12/2008 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫnthi hành một số Điều của Luật thuế giá trị gia tăng quy định: “Đối với hoạtđộng kinh doanh bất động sản, giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sảntrừ (-) giá đất thực tế tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp giá đất thực tếtại thời điểm chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phốtrực thuộc Trung ương quy định thì giá đất được trừ tính theo do Ủy ban nhândân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời chuyển nhượngbất động sản.

Trường hợp xây dựng, kinh doanhcơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê là số tiền thuđược theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng.”

Tại điểm 1.8 Mục I Phần B Thôngtư số 129/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 hướng dẫn Luật thuế GTGT và Nghị định123/2008/NĐ-CP quy định: “1.8. Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, giátính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất (hoặc giá thuê đất)thực tế tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp giá đất tại thời điểm chuyểnnhượng do người nộp thuế kê khai không đủ căn cứ để xác định giá tính thuế hợplý theo quy định của pháp luật thì tính trừ theo giá đất (hoặc giá thuê đất) doUBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm chuyểnnhượng bất động sản. Giá đất tính trừ để xác định giá tính thuế tối đa khôngvượt quá số tiền đất thu của khách hàng.

Trường hợp xây dựng, kinh doanhcơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng có thu tiền theo tiến độ thựchiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng, giá đất được trừ (-) làgiá đất thực tế tại thời điểm thu tiền lần đầu theo tiến độ. Giá đất được trừtính theo tỷ lệ (%) của số tiền thu theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độthu tiền ghi trong hợp đồng với giá đất thực tế tại thời điểm chuyển nhượng(thời điểm thu tiền lần đầu theo tiến độ).”

Điểm 2.13 Mục IV Phần B Thông tưsố 129/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 của Bộ Tài chính quy định:

“Cơ sở kinh doanh được Nhà nướcgiao đất, cho thuê đất để đầu tư xây dựng nhà để bán, cho thuê; đầu tư cơ sở hạtầng để bán, cho thuê; dịch vụ vận tải; dịch vụ du lịch lữ hành quốc tế thì lậphoá đơn như sau:

a) Dòng giá bán ghi giá bán nhà,cơ sở hạ tầng (trên hoá đơn ghi tách riêng giá bán nhà và giá đất hoặc giá thuêđất, giá cho thuê cơ sở hạ tầng); doanh thu về vận tải; doanh thu du lịch lữhành trọn gói chưa có thuế GTGT.

b) Dòng giá tính thuế GTGT làgiá được xác định theo điểm 1.8 mục I phần B Thông tư này; doanh thu vận tải;doanh thu du lịch đã trừ các chi phí phát sinh ở nước ngoài như ăn, ở, cước vậnchuyển.

c) Dòng thuế suất, tiền thuếGTGT, giá thanh toán ghi theo quy định.

Trường hợp cơ sở kinh doanh bấtđộng sản, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng có thựchiện thu tiền theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợpđồng thì khi thu tiền, cơ sở kinh doanh phải lập hóa đơn GTGT. Trên hóa đơn ghirõ số tiền thu, giá đất được giảm trừ trong doanh thu tính thuế GTGT, thuế suấtthuế GTGT, số thuế GTGT. Giá đất được trừ tính theo tỷ lệ (%) của số tiền thutheo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng với giáđất được tính trừ tại thời điểm chuyển nhượng (thời điểm thu tiền lần đầu theotiến độ) theo quy định.”

Điểm 1.2, điểm 5.1 Mục I Phần BThông tư 60/2007/TT-BTC ngày 14/6/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn về quản lýthuế quy định:

- Điểm 1.2 : “Người nộpthuế phải khai chính xác, trung thực, đầy đủ các nội dung trong tờ khai thuếvới cơ quan thuế theo mẫu do Bộ Tài chính quy định và nộp đủ các chứng từ, tàiliệu quy định trong hồ sơ khai thuế.”

- Điểm 5.1: “Người nộp thuế pháthiện hồ sơ khai thuế đã nộp cho cơ quan thuế có sai sót, nhầm lẫn gây ảnh hưởngđến số thuế phải nộp thì được khai bổ sung hồ sơ khai thuế. Hồ sơ khai thuế bổsung được nộp cho cơ quan thuế vào bất cứ ngày làm việc nào, không phụ thuộcvào thời hạn nộp hồ sơ khai thuế của lần tiếp theo, nhưng phải trước khi cơquan thuế công bố quyết định kiểm tra thuế, thanh tra thuế tại trụ sở người nộpthuế.”

Căn cứ quy định trên, vềgiá tính thuế GTGT đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, Bộ Tài chínhhướng dẫn việc áp dụng văn bản pháp luật như sau:

1. Từ ngày 01/01/2009, đối vớihoạt động kinh doanh bất động sản, giá tính thuế GTGT là giá chuyển nhượng bấtđộng sản trừ (-) giá đất thực tế do người nộp thuế (cơ sở kinh doanh bất độngsản) tự khai tại thời điểm chuyển nhượng. Giá đất thực tế do cơ sở kinh doanhbất động sản tự khai tại thời điểm chuyển nhượng theo Hợp đồng chuyển nhượngbất động sản.

Cơ sở kinh doanh bất động sản tựchịu trách nhiệm về tính chính xác của việc kê khai giá đất được trừ trong giátính thuế GTGT.

Cơ sở kinh doanh bất động sảnthực hiện lập hóa đơn GTGT theo hướng dẫn tại điểm 2.13 Mục IV Phần B Thông tưsố 129/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 của Bộ Tài chính nêu trên.

Căn cứ hướng dẫn trên, đề nghịCục thuế các tỉnh, thành phố hướng dẫn cơ sở kinh doanh bất động sản tách riênggiá bán nhà, cơ sở hạ tầng, giá đất để xác định giá tính thuế GTGT theo quyđịnh.

2. Trường hợp Hợp đồng chuyểnnhượng bất động sản không tách riêng giá bán nhà, cơ sở hạ tầng và giá đất; nếucơ sở kinh doanh bất động sản đã lập hóa đơn GTGT giao cho khách hàng, trên hóađơn GTGT không tách riêng giá bán nhà, cơ sở hạ tầng, giá đất và cơ sở kinhdoanh đã nộp hồ sơ khai thuế GTGT cho cơ quan thuế thì cơ sở kinh doanh đượcquyền khai điều chỉnh, bổ sung hồ sơ khai thuế nhưng phải trước khi cơ quanthuế công bố quyết định kiểm tra, thanh tra.

Cơ sở kinh doanh bất động sản vàkhách hàng phải lập Biên bản thỏa thuận bằng văn bản về việc điều chỉnh Hợpđồng chuyển nhượng bất động sản đã lập, biên bản ghi rõ giá bán nhà, cơ sở hạtầng và giá đất thực tế tại thời điểm chuyển nhượng, thuế GTGT, lý do điềuchỉnh theo hóa đơn đã lập của cơ sở kinh doanh bất động sản (số, ký hiệu, ngàytháng của hóa đơn), đồng thời khách hàng gửi kèm theo hóa đơn trả cơ sở kinhdoanh bất động sản để cơ sở kinh doanh bất động sản lập lại hóa đơn GTGT ghitách riêng giá bán nhà, cơ sở hạ tầng, giá đất và thuế GTGT theo hướng dẫn tạiđiểm 2.13 Mục IV Phần B Thông tư số 129/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 của Bộ Tàichính, hóa đơn mới ghi rõ: “Hóa đơn này thay thế hóa đơn (ký hiệu số, ngàytháng của hóa đơn đã lập)”. Căn cứ hóa đơn đã lập, cơ sở kinh doanh bất độngsản thực hiện điều chỉnh thuế GTGT đầu ra.

Khi xác định giá đất thực tế tạithời điểm chuyển nhượng tại Biên bản thỏa thuận để điều chỉnh Hợp đồng chuyểnnhượng bất động sản đã lập, cơ sở kinh doanh bất động sản và khách hàng có thểtham khảo giá tại các Trung tâm giao dịch Bất động sản hoặc thuê thẩm định giá.

Bộ Tài chính trả lời để Cục thuếcác tỉnh, thành phố biết và hướng dẫn người nộp thuế. Trong quá trình triểnkhai thực hiện nếu có khó khăn vướng mắc đề nghị các Cục thuế phản ánh về BộTài chính để được giải quyết kịp thời./.

Nơi nhận:
- Như trên;
- Vụ PC, CST, Cục QLCS, TTra Bộ;
- Các Ban, đơn vị thuộc TCT;
- Lưu: VT, TCT (VT; CS (3b)). Hà.

KT. BỘ TRƯỞNG
THỨ TRƯỞNG




Đỗ Hoàng Anh Tuấn