BỘ TÀI CHÍNH
TỔNG CỤC THUẾ
--------

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
----------------

Số: 1070/TCT-CS
V/v giá đất tính thuế GTGT, TNDN

Hà Nội, ngày 02 tháng 04 năm 2013

Kính gửi: CụcThuế tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu.

Trảlời công văn số 7755/CT-TTr2 ngày 17/07/2012 của Cục Thuế tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàuvề việc giá đất làm căn cứ tính thuế GTGT, TNDN, Tổng cục Thuế có ý kiến nhưsau:

Tạiđiểm 10 mục 1 phần B Thông tư số 32/2007/TT-BTC ngày 09/04/2007 của Bộ Tàichính hướng dẫn về thuế GTGT quy định:“Đối với cơ sở hạ tầng kỹ thuật docác cơ sở kinh doanh được Nhà nước giao đất xây dựng để chuyển nhượng gắn vớichuyển quyền sử dụng đất thì giá tính thuế GTGT là giá thực tế chuyển nhượng cơsở hạ tầng cùng với chuyển quyền sử dụng đất chưa có thuế GTGT, trừ tiền sửdụng đất phải nộp vào NSNN theo giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trungương quy định tại thời điểm giao đất. Trường hợp cơ quan Nhà nước có thẩm quyềnbán đấu giá quyền sử dụng đất đã có cơ sở hạ tầng theo quy định của pháp luậtvề đất đai, sau đó cơ sở kinh doanh trúng đấu giá đất xây dựng nhà, cơ sở hạtầng để bán thì giá tính thuế GTGT là giá thực tế chuyển nhượng nhà, cơ sở hạtầng cùng với chuyển quyền sử dụng đất trừ (-) giá trúng đấu giá quyền sử dụngđất.”

Tạitiết a điểm 1.1 mục IV phần C Thông tư số 134/2007/TT-BTC ngày 23/11/2007 củaBộ Tài chính hướng dẫn về thuế TNDN quy định:“Doanh thu thu được từ hoạtđộng chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất được xác định theo giáthực tế chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất giữa tổ chức kinh doanhchuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất (bao gồm cả các khoản phụ thuvà phí thu thêm nếu có) với bên nhận quyền sử dụng đất tại thời điểm chuyểnquyền sử dụng đất, thời điểm chuyển quyền thuê đất.

Thờiđiểm xác định doanh thu tính thuế là thời đểm bên bán chuyển giao quyền sử dụngđất, quyền thuê đất cho bên mua, không phụ thuộc việc bên mua đã đăng ký quyềnsở hữu tài sản, quyền sử dụng đất, xác lập quyền thuê đất tại cơ quan nhà nướccó thẩm quyền…

Trườnghợp giá ghi trên hóa đơn hoặc giá thực tế chuyển quyền sử dụng đất thấp hơn giádo Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định thì doanh thutính thuế được xác định theo giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộcTrung ương quy định tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất…

Việcghi hóa đơn đối với doanh thu nhượng bán công trình, cơ sở hạ tầng trên đất kèmtheo chuyển quyền thuê đất để làm căn cứ kê khai, nộp thuế như sau:

*Trường hợp xác định riêng được doanh thu nhượng bán công trình, cơ sở hạ tầngtrên đất và doanh thu chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất thì trênhóa đơn ghi tách riêng doanh thu của từng hoạt động và kê khai, nộp thuế giátrị gia tăng, thuế thu nhập cho từng hoạt động. Cụ thể:

-Doanh thu nhượng bán công trình, cơ sở hạ tầng trên đất là giá bán chưa có thuếGTGT được ghi một dòng trên hóa đơn GTGT theo quy định;

-Doanh thu chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất được ghi tách riêngtheo thứ tự:

+Tổng doanh thu chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất;

+Tiền sử dụng đất, tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất, tiền thuê đất đã nộpNSNN;

+Doanh thu chịu thuế giá trị gia tăng (đã trừ tiền sử dụng đất, tiền trúng đấugiá quyền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp NSNN).

Doanhthu nhượng bán công trình, cơ sở hạ tầng trên đất phải phù hợp với giá thịtrường. Trường hợp đơn vị ghi giá bán không phù hợp với giá thị trường thìdoanh thu nhượng bán công trình, cơ sở hạ tầng trên đất được xác định lại theonguyên tắc: Doanh thu nhượng bán công trình, cơ sở hạ tầng trên đất đối với cáccông trình xây dựng phải đảm bảo giá trị công trình, cơ sở hạ tầng trên đấtkhông được cao hơn giá trị quyết toán công trình cộng (+) lãi định mức trongxây dựng cơ bản theo quy định của Nhà nước.

*Trường hợp không xác định riêng được doanh thu nhượng bán công trình, cơ sở hạtầng trên đất và doanh thu chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất thìdoanh thu để tính thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đấtlà tổng doanh thu (bao gồm cả doanh thu nhượng bán công trình, cơ sở hạ tầngtrên đất và doanh thu chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất)”.

Trườnghợp Công ty TNHH Xây dựng và SX VLXD Bình Minh được UBND tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàugiao đất để đầu tư xây dựng Khu nhà ở ven đường 51C TP.Vũng Tàu giao đất để đầutư xây dựng Khu nhà ở ven đường 51C TP.Vũng Tàu, từ năm 2003-2005 Công ty đã kýkết hợp đồng chuyển QSDĐ gắn với kết cấu hạ tầng Khu nhà ở ven đường 51CTP.Vũng Tàu với 157 khách hàng (có 137 khách hàng thanh toán tiền theo tiến độhợp đồng, 20 khách hàng khi bàn giao đất mới nộp tiền), nhưng đến năm 2007-2008thời điểm lập lại hợp đồng có công chứng và nhận được Giấy CN QSDĐ bàn giao chokhách hàng, Công ty mới xuất hóa đơn GTGT cho khách hàng thì:

+Giá tính thuế GTGT là giá thực tế chuyển nhượng cơ sở hạ tầng cùng với chuyển quyềnsử dụng đất chưa có thuế GTGT, trừ tiền sử dụng đất phải nộp vào NSNN theo giádo UBND tỉnh quy định tại thời điểm giao đất cho Công ty TNHH Xây dựng và SXVLXD Bình Minh.

+Giá đất làm căn cứ tính thuế TNDN là giá thực tế chuyển nhượng theo hợp đồng kýkết chuyển QSDĐ có công chứng. Nếu qua thanh tra Cục Thuế nhận thấy có căn cứxác định giá thực tế chuyển QSDĐ theo hợp đồng thấp hơn giá do UBND tỉnh BR-VTquy định thì Cục Thuế xác định lại giá đất làm căn cứ tính thuế TNDN là giá đấtdo UBND tỉnh BR-VT quy định tại thời điểm chuyển QSDĐ năm 2007-2008.

Tổngcục Thuế trả lời để Cục Thuế được biết và đề nghị căn cứ quy định của pháp luậttừng thời kỳ, tình hình thực tế, hồ sơ cụ thể để xử lý theo đúng quy định./.

Nơi nhận:
- Như trên;
- Vụ PC-BTC;
- Vụ PC-TCT;
- Lưu: VT, CS (2b).

KT. TỔNG CỤC TRƯỞNG
PHÓ TỔNG CỤC TRƯỞNG




Cao Anh Tuấn