BỘ XÂY DỰNG
-------

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
---------

Số: 25/BXD-QLN
V/v: Hướng dẫn quy định quản lý sử dụng nhà chung cư

Hà Nội, ngày 07 tháng 5 năm 2010

Kínhgửi: Công ty CP xử lý Nền móng và Xây lắp Constrexim

Ngày 30/3/2010, Công ty CP xử lýNền móng và Xây lắp Constrexim có Văn bản số 51/FONDACON , đề nghị hướng dẫn quyđịnh quản lý sử dụng nhà chung cư đối với khu nhà chung cư thuộc Dự án nhà ởBắc Hà, phường Mộ Lao, quận Hà Đông, Hà Nội. Sau khi nghiên cứu, Bộ Xây dựng cóý kiến như sau:

Theo hồ sơ, tài liệu hiện có thìkhu nhà chung cư thuộc Dự án nhà ở thương mại Bắc Hà do Công ty CP xử lý Nềnmóng và Xây lắp Constrexim (là Công ty thành viên của Công ty Đầu tư Xây dựngvà Xuất nhập khẩu Việt Nam - Chủ đầu tư Dự án nhà ở Bắc Hà) tiến hành xây dựngtừ tháng 6/2006 đến cuối năm 2009 thì hoàn thành đưa vào sử dụng. Bộ Xây dựngnhận thấy, Dự án nhà ở thương mại Bắc Hà, trong đó có nhà chung cư nêu trênđược phê duyệt ngày 20/4/2006, trước ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành; cáccăn hộ của nhà chung cư này được bán sau khi Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành.Do vậy, việc ký Hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư nêu trên phải dựa trên cơsở thỏa thuận giữa Bên mua và Bên bán, phù hợp với các quy định của Luật Nhà ở.

Để giải quyết các vấn đề liênquan đến quyền sở hữu và quản lý sử dụng nhà chung cư cần phải xem xét trên cơsở những hồ sơ, tài liệu chính như: Hợp đồng mua bán căn hộ đã ký giữa Công tyCP xử lý Nền móng và Xây lắp Constrexim và khách hàng, Dự án nhà ở đã được phêduyệt và các hồ sơ tài liệu có liên quan. Cụ thể là:

1. Việc xác định quyền sở hữutầng hầm

a) Theo nội dung Hợp đồng số 01/HĐMBN-CT ngày 28/8/2006 và một số Hợp đồng khác kèm các hồ sơ có liên quanmà Công ty ký với khách hàng, tại Điều 1. Đối tượng mua bán: “Bên bán đồng ýbán và Bên mua đồng ý mua căn hộ nhà chung cư nằm trong Khu nhà ở Bắc Hà”.Trong các Hợp đồng này chỉ có thoả thuận về việc Bên A (Công ty CP xử lý Nềnmóng và Xây lắp Constrexim) đồng ý bán cho Bên B (khách hàng) mua phần diệntích căn hộ trong nhà chung cư để sở hữu riêng mà không đề cập đến nơi để xe làphần sở hữu chung trong nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở.

Căn cứ vào nội dung nêu trêntrong Hợp đồng, Công ty CP xử lý Nền móng và Xây lắp Constrexim khẳng địnhngoài diện tích các căn hộ đã bán cho khách hàng thì tầng hầm trong nhà chungcư nêu trên thuộc quyền sở hữu của Công ty.

b) Trong phương án kinh doanhthu hồi vốn tại Dự án nhà ở Bắc Hà được phê duyệt và báo cáo tài chính đã đượckiểm toán năm 2009 đã ghi rõ phần tầng hầm đã được Công ty đưa vào danh mục bấtđộng sản đầu tư để trích khấu hao thu hồi vốn trong 25 năm.

Ngoài ra, Công ty căn cứ vào nhucầu về nhà ở trên thị trường và nguồn cung sản phẩm thông qua các dự án nhà ởthương mại của mình để quyết định giá bán các căn hộ và ký Hợp đồng trên cơ sởthỏa thuận với người mua nhà. Việc xây dựng và quyết định giá bán các căn hộkhông liên quan đến việc phân bổ giá trị các phần diện tích sở hữu chung, trongđó có tầng hầm vào giá bán căn hộ.

Qua phân tích trên, Bộ Xây dựngcho rằng việc Công ty CP xử lý Nền móng và Xây lắp Constrexim khẳng định quyềnsở hữu tầng hầm trong nhà chung cư nêu trên là có cơ sở.

2. Về nơi để xe tại khu nhàchung cư

Quyết định số 26/2004/QĐ-BXDngày 02/11/2004 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về việc ban hành TCXDVN323: 2004 “Nhàở cao tầng – Tiêu chuẩn thiết kế”, trong đó quy định: khi xây dựng nhà ở caotầng phải bố trí chỗ để xe; chỗ để xe có thể đặt trong công trình hoặc ngoàicông trình.

Theo đó, Công ty CP xử lý Nềnmóng và Xây lắp Constrexim phải bố trí nơi để xe trong hoặc ngoài nhà chung cưcho các hộ dân sống trong khu nhà chung cư nêu trên. Các hộ dân này sẽ trả phítrông giữ xe do UBND thành phố Hà Nội quy định.

3. Việc thành lập bộ phận quảnlý khu nhà chung cư

Tại Điều 30 của Quy chế quản lýsử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 8/2008/QĐ-BXD ngày28/5/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định: "Trường hợp nhà chung cưđang áp dụng hình thức quản lý vận hành khác với quy định của Quy chế này nhưngvẫn đảm bảo quản lý có hiệu quả thì tiếp tục áp dụng hình thức đó nhưng phải cókế hoạch chuyển đổi sang mô hình quản lý sử dụng theo nguyên tắc quy định củaQuy chế này trong thời hạn không quá ba (03) năm, kể từ ngày Quy chế này cóhiệu lực thi hành.". Theo đó, trường hợp nhà chung cư này hiện đang đượcbảo hành theo quy định, Ban quản lý của Công ty đang quản lý nhà chung cư cóhiệu quả thì đề xuất của Công ty tại Văn bản số 51/FONDACON là phù hợp nhằm tạođiều kiện cho các hộ dân giám sát các chi phí quản lý vận hành, đảm bảo côngkhai, minh bạch các chi phí quản lý vận hành nhà chung cư.

Trên đây là ý kiến của Bộ Xâydựng để Công ty CP xử lý Nền móng và Xây lắp Constrexim biết và thực hiện./.

Nơi nhận:
- Như trên;
- Bộ trưởng Nguyễn Hồng Quân (để b/cáo);
- Lưu VP; QLN (2b).

TL. BỘ TRƯỞNG
CỤC TRƯỞNG CỤC QUẢN LÝ NHÀ VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN




Nguyễn Mạnh Hà