BỘ TÀI CHÍNH
TỔNG CỤC THUẾ

-------

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------

Số: 3209/TCT-CS
V/v: chính sách thuế GTGT.

Hà Nội, ngày 12 tháng 08 năm 2014

Kính gửi: Cục Thuế thành phố Hà Nội.

Trả lời công văn số 32794/CT-HTr ngày 03/7/2014, công văn số 30969/CT-HTr ngày 26/6/2014 của Cục Thuế TP Hà Nội báo cáo, xin ý kiến về mộtsố khó khăn, vướng mắc khi xác định giá đất được trừ để tính thuế GTGT đối vớihoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần Hà Phong và Công ty cổphần XNK tổng hợp Hà Nội, Tổng cục Thuế có ý kiến như sau:

1. Vtrường hợp của Công ty cổ phầnXNK tổng hợp Hà Nội

Ngày 20/1/2014 Cục thuế TP.Hà Nội có công văn số 1738/CT-HTrgửi Tổng cục Thuế với nội dung:

“Dự án Khuđô thị mới Lê Trọng Tấn - Geleximco được UBND Tỉnh Hà Tây xác định tiền sử dụngđất phải nộp, các khoản chi phí đầu tư được trừ và số tiền sử dụng đất còn phải nộp (nêu trên).Công ty CP xuất nhập khẩu Hà Nội có tráchnhiệm chuyển giao không bồi hoàn hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án: Cấp điện,giao thông, cấp nước, thoát nước, sannền, cây xanh...; Đất xây dựng công trình hạ tầng xã hội chuyển giao cho chínhquyền địa phương xây dựng (khi đã có đủ cơ sở hạ tầng kỹ thuật).

Giá đất được trừ để tính thuế GTGT khi chuyển nhượng bất động sản trên diệntích 632.514m2là tiền sử dụng đất thực nộp ngân sách cộng (+) chi phí đầu tư được tính trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp (không bao gồm các khoản: Dự phòngphí; lãi vay ngân hàng; chi phí lãi vay ngân hàng; chi phí bán hàng; chi phírủi ro và lợi nhuận của nhà đầu tư theo tờ trình số 1392-TT/LN-TC ngày09/7/2007 của Liên ngành nêu trên).

Căn cứ vào thời điểm ký hợp đồng và thu tiền theo tiến độ,giá đất được trừ tính theo từng giai đoạn trên diện tích 632.514m2theo hướng dẫn tại Thông tư số 32/2007/TT-BTC ngày 9/4/2007; Thông tư số 129/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008; Thông tư số 06/2012/TT-BTC ngày 11/01/2012 của Bộ Tài chính nêu trên.

Việc lập hóa đơn,kê khai nộp thuế GTGT đầu ra trước ngày 01/01/2009 thực hiện theo Công văn số 6992/BTC-TCT ngày 18/5/2009 của Bộ Tài Chính.”

2. Về trường hợp của Công ty cổ phần Hà Phong

Tại công văn số 36157/CT-HTr ngày 10/9/2013 của Cục thuế TP.Hà Nội gửi Tổng cục Thuế có nêu 2 quan điểm khác nhau

“Quan điểm 1:

Căn cứ vào thời điểm ký hợpđồng và thu tiền theo tiến độ, giá đất được tr tính theo từng giai đoạn trên diện tích 152.416 m2 cụthể như sau:

+ Giai đoạn từ năm 2004 đến 31/12/2008 là tiền sử dụng đấtphải nộp NSNN theo Quyết định số 3998/QĐ-CTngày 28/12/2007 củaUBND Tỉnh Vĩnh Phúc.

+ Giai đoạn từ ngày 01/01/2009 đến28/02/2012:

Trưnghợp Hợp đng chuyn nhượng ký với khách hàng trước ngày 01/3/2012 nhưng thờiđiểm thu tiền lần đầu sau ngày 01/3/2012 hoc số tiền thu được trước ngày 01/3/2012 nhỏ hơn 20% tổng giáthanh toán của Hợp đồng chuyển nhượng, giá đất được tr là giá đất thc tế ti thời điểm chuyển nhượng. Trường hp giá đttại thời điểm chuyển nhượng do người nộp thuế kê khai không đủ căn cứ đ xác định giá tính thuế hợp lý theo quy định của pháp lut thì tính tr theogiá đất do UBND các tỉnh, thành phố trựcthuộc Trung ương quy định tại thời điểmchuyển nhượng bất động sản. Giá đttính trừ để xác đnh giá tính thuế ti đa không vượt quá số tiền đất thucủa khách hàng.

Trường hợp Hpđồng chuyển nhượng ký với khách hàng từ ngày 01/01/2009 đến trước ngày 01/3/2012,thời điểm thu tiền lần đầu t ngày 01/01/2009 vàđược thựchiện trước ngày 01/3/2012, nếu số tiền đã thuđược không thp hơn 20% tnggiá thanh toán của Hợp đồng chuyển nhượng, giá đất được trừ là tin sử dụng đất phải nộp NSNN.

+ Giai đoạn từ 01/3/2012 trở đi giá đất được trừ để tính thuế GTGT bao gm tin sửdụng đất phải nộp ngân sách nhà nước(không kể tiền sử dụng đất được min, giảm) và chi phí bồi thường, giảiphóng mặt bằng theo quy định pháp luật.

S tiền đền bù,hỗ trợ để giải phóng mặt bằng trên toàn bộ din tích 203.221m2 không được tính vào giá đất đượctrừ khi tính thuế GTGT, đưc tính vào chi phí hợp lý để xácđịnh thu nhập chịu thuế.

Số tiền xây dựng hạ tầng 50.805 m2 rồi giao lại cho Sở Tàinguyên môi trưng không thu tin, đ nghị Công ty liên hệ với UBND Thànhphố Hà Nội đ được giải quyết.

Ưu điểm: Các văn bản quy phạm pháp luật quy định rõ về việc xác định giá đất được trừ đểtính thuế GTGT cho tng thời kỳ.

Nhược điểm: Không tháo gỡ được tình hình thực tế của Công tyđối với cáckhoản chi giải phóngmặt bằng và xây dựng hạ tngtrên toàn bộ din tích 203.221 m2 để có quyền sử dụng đất 152.416 m2 và khó thực hiện do thời gian trinkhai của dự án quá dài (từ 2004 đến nay)

Quan điểm 2:

Công ty được Nhà nước giao đất đểxây dựng nhà ở đểbán và cho thuê giá đất được trừ đ tính thuế GTGT khi thu tiền theo tiến đ trên diện tích 152.416 m2 bao gồm:

+ Tổng số tiền sử dụng đất phải nộp NS cho toàn bộ diện tích203.221m2 theo đơn giá 300.000 đồng/m2.

+ Tổng số tiền đền bù, hỗ trợ theo phương án đền bù giảiphóng mặt bằng đã được UBND tỉnh phê duyệt.

+ Giá trị xây dựng cơ sở hạ tầng của 25% quỹ đất (50.805 m2)giao lại cho Trung tâm phát triển quỹ đất.

Theo phương án này đơn giản, xử lý tháo gỡ được khó khăn chotoàn bộ số tiền mà Công ty chi ra để có quyền sử dụng đất trên diện tích152.416 m2, tuy nhiên chưa được quy định tại các văn bản quy phạmpháp luật.”

3. Trên cơ sở ý kiến của Cục thuế Hà Nội tại công văn số 1738/CT-HTr ngày 20/1/2014 (đối vớitrường hợp của Công ty CP XNK Tổng hợp - Geleximco) và ý kiến nêu tại công vănsố 36157/CT-HTr ngày 10/9/2013 (theo phương án 2 đi với trường hợp của Công ty CP Hà Phong), Tng cục Thuế đã tổ chức họp bàn(đối với trường hp của Công ty CP Hà Phong) và có lấy ý kiến các Vụ thuộc BộTài chính (Vụ Chính sách Thuế, Vụ Pháp chế, Cục Quản lý công sản) để báo cáoBộ.

Theo ý kiến tham gia của các Vụ và ý kiến chỉ đạo của lãnhđạo Bộ, ngày 14/3/2014 Tổng cục Thuế đã có công văn số 820/TCT-CS trả li Cục Thuế thành phố Hà Nội.

4. Ý kiến của Cục thuế TP. Hà Nội nêu tại công văn số 30969/CT-HTr ngày26/6/2014 là hoàn toàn khác các ý kiến của Cục thuế nêu tại công văn số1738/CT-HTr ngày 20/1/2014 và công văn số 36157/CT-HTr ngày 10/9/2013.

Thực hiện Chỉ thị số 03/CT-BTC ngày 20/5/2014 của Bộ Tàichính về việc tăng cường kỷ cương, kỷ luật trong quản lý thuế, tạo thuận lợicho người nộp thuế, Tổng cục Thuế yêu cầu Cục thuế TP. Hà Nội căn cứ quy địnhpháp luật, công văn số 820/TCT-CS ngày 14/3/2014 của Tổng cục Thuế và tình hìnhthực tế củađơn vị, khẩn trương thực hiệnnhằm đảm bảo quyền lợi và không gây ách tắc, kéo dài thời gian xử lý cho doanhnghiệp./.


Nơi nhận:
- Như trên;
-
Vụ PC - BTC;
- Vụ PC - TCT;
- Lưu: VT, CS (3).

KT. TỔNG CỤC TRƯỞNG
PHÓ TỔNG CỤC TRƯỞNG




Cao Anh Tuấn