BỘ TÀI CHÍNH
TỔNG CỤC THUẾ
-------

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------

Số: 3263/TCT-TNCN
V/v chính sách thuế TNCN đối với chuyển nhượng quyền thuê căn hộ

Hà Nội, ngày 13 tháng 08 năm 2015

Kính gửi:

- Công ty TNHH Thương Mại Xây Dựng Lê Thành;
- Cục Thuế thành phố Hồ Chí Minh.

Tổngcục Thuế nhận được công văn số 187/VBLT-2014 ngày 15/12/2014 của Công ty TNHHThương Mại Xây Dựng Lê Thành (địa chỉ: 113/89 đường An Dương Vương, phường AnLạc, quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh) về việc hướng dẫn thuế thu nhập cánhân khi chuyển nhượng quyền thuê căn hộ. Về vấn đề này, sau khi báo cáo xin ýkiến Bộ Tài chính, Tổng cục Thuế có ý kiến như sau:

-Tại Điều 8, Điều 39, Điều 40, Điều 91 Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 của Quốc Hộiquy định về việc mua bán, cho thuê nhà ở thương mại; tiêu chuẩn thiết kế nhà ởthương mại; điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch:

"Điều8. Những hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực nhà ở

1.Xâm phạm, cản trở việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ về sở hữu, sử dụng nhà ởcủa tổ chức, cá nhân.

2.Vi phạm các quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng trong việc pháttriển nhà ở.

3.Giả mạo, gian lận giấy tờ, làm sai lệch hồ sơ trong việc cấp giấy chứng nhậnquyền sở hữu đối với nhà ở.

4.Sử dụng nhà ở vào các hoạt động bị cấm theo quy định của pháp luật.

5.Chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật, lấn chiếm không gian và các bộ phậncông trình thuộc sở hữu chung hoặc của các chủ sở hữu khác dưới mọi hình thức.

6.Lợi dụng chức vụ, quyền hạn, vượt quá quyền hạn hoặc thiếu trách nhiệm trongviệc thực hiện các quy định của pháp luật về nhà ở.

7.Những hành vi khác bị nghiêm cấm trong 1ĩnh vực nhà ở theo quy định của phápluật."

Điều39. Mua bán, cho thuê nhà ở thương mại

1.Phương thức mua bán, cho thuê nhà ở thương mại được thực hiện thông qua hìnhthức trả tiền một lần hoặc trả chậm, trả dần.

Trườnghợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặcthuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phêduyệt và đã được xây dựng xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàngiao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi tronghợp đồng.

2.Trình tự, thủ tục mua bán, cho thuê nhà ở thương mại được thựchiện theo quy định tại Chương V của Luật này.

3.Giá mua bán, cho thuê nhà ở thương mại, phương thức thanh toán do các bên thoảthuận trong hợp đồng.

Điều40. Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở thương mại

Nhàở thương mại phải được thiết kế bảo đảm những tiêu chuẩn chung theo quy định củapháp luật về xây dựng và những tiêu chuẩn sau đây:

1.Nhà chung cư phải thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng mỗi cănhộ không thấp hơn 45m2; . . . .

Điều91. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

1.Trong các giao dịch vụ mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, choở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở thì nhà ở phải có các điều kiện sau đây:

a)Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật;

b)Không có tranh chấp về quyền sở hữu;

c)Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơquan nhà nước có thẩm quyền.

2.Trường hợp nhà ở cho thuê ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này cònphải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, cung cấp điện, nước, vệsinh môi trường và các điều kiện thiết yếu khác."

-Tại Khoản 1, Điều 1 Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Thuế Thu Nhập CáNhân năm 2012 quy định:

"5.Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm:

a)Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

b)Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;

c)Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;

d)Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hìnhthức."

TạiKhoản 2, Điều 4 Luật Thuế Thu Nhập Cá Nhân năm 2007 qui định thu nhập miễnthuế:

"2.Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền vớiđất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duynhất."

Tạikhoản 2, Điều 4 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP quy định.

"...Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở căn cứ vào giấy chứngnhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở."

-Căn cứ ý kiến của Bộ Xây Dựng tại công văn số 499/BXD-QLN ngày 17/3/2015:"Theo quy định của pháp luật Nhà ở thì giao dịch giữa bà Hải và ông Vũ làhợp pháp nếu việc chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà được sự đồng ý của bên cho bàHải thuê nhà (Công ty Lê Thành)."

Căncứ qui định nêu trên và hồ sơ kèm theo công văn số 187/VBLT-2014 của Công tyTNHH Thương Mại Xây Dựng Lê Thành thì diện tích căn hộ mà Công ty làm chủ đầutư dưới 45 m2 không đáp ứng tiêu chuẩn thiết kế của nhà chung cư theo quy địnhcủa Luật Nhà ở 2005 nên không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vàkhông được thực hiện giao dịch mua bán với căn hộ trên. Công ty đã ký hợp đồngcho thuê nhà với Bà Nguyễn Thị Hải và đảm bảo quyền sử dụng căn hộ trong thờihạn 49 năm cho Bà Nguyễn Thị Hải. Bà Hải được chuyển đổi sang Hợp đồng mua báncăn hộ khi pháp luật về nhà ở cho phép căn hộ dưới 45 m2 được giao dịch mua bánvà hoàn tất nghĩa vụ phát sinh thêm do chuyển đổi. Sau đó bà Nguyễn Thị Hảichuyển nhượng Hợp đồng cho thuê căn hộ nêu trên cho ông Bùi Hoàng Vũ và ông BùiHoàng Vũ tiếp tục được đảm bảo quyền được sử dụng căn hộ và nghĩa vụ theo Hợpđồng mà chủ đầu tư đã ký với Bà Nguyễn Thị Hải. Sau khi chuyển nhượng bà NguyễnThị Hải không còn quyền và nghĩa vụ phát sinh với căn hộ nêu trên. Đồng thờiCông ty TNHH Thương Mại Lê Thành đã có văn bản xác nhận việc chuyển nhượng giữabà Nguyễn Thị Hải và ông Bùi Hoàng Vũ và kể từ ngày ký xác nhận Công ty TNHH LêThành sẽ chấm dứt giao dịch với bà Nguyễn Thị Hải và trực tiếp giao dịch vớiông Bùi Hoàng Vũ. Như vậy Giao dịch chuyển nhượng Hợp đồng cho thuê căn hộ giữabà Nguyễn Thị Hải và ông Bùi Hoàng Vũ đã xác lập chuyển nhượng quyển sử dụngcăn hộ trong 49 năm nên thuộc diện chịu thuế thu nhập cá nhân như chuyển nhượngbất động sản. Do căn hộ mà bà Nguyễn Thị Hải thuê chưa có Giấy chứng nhận quyềnsử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nên giao dịchchuyển nhượng Hợp đồng cho thuê căn hộ giữa bà Nguyễn Thị Hải và ông Bùi HoàngVũ không được miễn thuế thu nhập cá nhân đối với nhà ở, đất ở duy nhất.

Tổngcục Thuế thông báo để Công ty được biết. Đề nghị Cục Thuế thành phố Hồ Chí Minhchỉ đạo Chi cục Thuế quận Tân Bình xem xét cụ thể hồ sơ để giải quyết theo quyđịnh của pháp luật./.

Nơi nhận:
- Như trên;
- Chi cục Thuế quận Tân Bình;
- Các Vụ/đơn vị thuộc BTC: CST, PC, QLCS;
- Các Vụ thuộc TCT: PC, CS;
- Website TCT;

- Lưu: VT,
TNCN.

KT. TỔNG CỤC TRƯỞNG
PHÓ TỔNG CỤC TRƯỞNG




Phi Vân Tuấn