TỔNG CỤC THUẾ
CỤC THUẾ TP HÀ NỘI
--------

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------

Số: 50623/CT-HTr
V/v trả lời chính sách thuế.

Hà Nội, ngày 02 tháng 10 năm 2014

Kính gửi:

Công ty cổ phần Hà Phong
Địa chỉ: Tầng 8, số 83A Lý Thường Kiệt, P. Trần Hưng Đạo, Q. Hoàn Kiếm, Hà Nội MST: 2500222692

Trả lời công văn số 03/CV-HP ngày 16/01/2013 vàcông văn số 66/CV-HP ngày 03/7/2014 của Công ty cổ phần Hà Phong (sau đây gọitắt là Công ty) hỏi về giá đất được trừ khi tính thuế GTGT đối với hoạt độngkinh doanh bất động sản.

Về vấn đề này, Cục Thuế TP Hà Nội có ý kiến nhưsau:

I. Về căn cứ pháp lý:

1. Chế độ thu tiền sử dụng đất và bồithường, hỗ trợ khi thu hồi đất:

Căn cứ Nghị định số 38/2000/NĐ-CP ngày23/08/2000 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất:

+ Tại khoản 1 Điều 2 quy định đối tượng phải nộptiền sử dụng đất:

"1. Người sử dụng đất được Nhà nước giaođất để sử dụng vào các mục đích sau đây:

...b) Tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng nhà ởđể bán hoặc cho thuê;

c) Tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng kết cấu hạtầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất gắn liền với kết cấu hạtầng đó;... "

+ Tại Điều 5 quy định mức thu tiền sử dụng đất:

"Người sử dụng đất được cơ quan Nhà nướccó thẩm quyền giao đất sử dụng vào mục đích quy định tại khoản 1 Điều 2 củaNghị định này mà không phải đền bù thiệt hại về đất cho người có đất bị thu hồithì phải nộp 100% tiền sử dụng đất; trường hợp phải đền bù thiệt hại về đất thìđược trừ số tiền thực tế đã đền bù nhưng mức trừ tối đa không quá 90% tiền sửdụng đất phải nộp ngân sách. "

- Căn cứ Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày07/12/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 củaChính phủ về thu tiền sử dụng đất:

+ Tại điểm 2 Mục IV Phần A quy định:

"2- Trường hợp, người nộp tiền sử dụngđất, mà trước đó phải bồi thường về đất hoặc bồi thường chi phí đầu tư vào đất(gọi chung là bồi thường về đất), hỗ trợ về đất cho người bị thu hồi đất thì đượctrừ tiền bồi thường, hỗ trợ về đất vào tiền sử dụng đất phải nộp theo quy địnhtại pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, nhưng mức được trừ khôngvượt quá tiền sử dụng đất phải nộp. "

+ Tại điểm 2 Mục I Phần B quy định:

"2.1- Diện tích tính thu tiền sử dụngđất là diện tích ghi trong quyết định giao đất; trường hợp diện tích thực tếtheo biên bản bàn giao đất khác với diện tích ghi trong quyết định giao đất thìthu tiền sử dụng đất theo diện tích đất thực tế tại biên bản bàn giao được cơquan nhà nước có thẩm quyền quyết định. "

2. Chính sách thuế GTGT đối với hoạt độngkinh doanh bất động sản:

a. Giai đoạn áp dụng từ ngày 01/01/2004 đến ngày31/12/2008:

- Căn cứ Điểm 10 Mục I Phần B Thông tư số 120/2003/TT-BTC ngày 12/12/2003 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị địnhsố 158/2003/NĐ-CP ngày 10/12/2003 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luậtthuế GTGT và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế GTGT, quy định vềgiá tính thuế:

"10- Đối với các cơ sở kinh doanh đượcnhà nước giao đất xây nhà, cơ sở hạ tầng kỹ thuật để bán, để chuyển nhượng gắnvới chuyển quyền sử dụng đất, giá tính thuế GTGT đối với nhà, cơ sở hạ tầng bánra hoặc chuyển nhượng là giá bán, giá chuyển nhượng chưa có thuế, trừ tiền sửdụng đất theo giá đất quy định khi giao đất".

Căn cứ Điểm 10 Mục I Phần B Thông tư số 32/2007/TT-BTC ngày 09/4/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số158/2003/NĐ-CP ngày 10/12/2003, Nghị định số 148/2004/NĐ-CP ngày 23/7/2004 vàNghị định số 156/2005/NĐ-CP ngày 15/12/2005 của Chính phủ quy định chi tiết thihành Luật thuế GTGT và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế GTGT,quy định về giá tính thuế:

"10- Đối với cơ sở hạ tầng kỹ thuật docác cơ sở kinh doanh được Nhà nước giao đất xây dựng để chuyển nhượng gắn với chuyểnquyền sử dụng đất thì giá tính thuế GTGT là giá thực tế chuyển nhượng cơ sở hạtầng cùng với chuyển quyền sử dụng đất chưa có thuế GTGT, trừ tiền sử dụng đấtphải nộp vào NSNN theo giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyđịnh tại thời điểm giao đất..."

b. Giai đoạn áp dụng từ ngày 01/01/2009 đến ngày29/02/2012:

- Căn cứ Điểm 1.8, Mục I Phần B Thông tư số 129/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành một số điềucủa Luật thuế GTGT và hướng dẫn thi hành Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày08/12/2008 của Chính phủ, quy định về giá tính thuế:

" Đối với hoạt động kinh doanh bất độngsản, giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất (hoặc giáthuê đất) thực tế tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp giá đất tại thời điểmchuyển nhượng do người nộp thuế kê khai không đủ căn cứ để xác định giá tínhthuế hợp lý theo quy định của pháp luật thì tính trừ theo giá đất (hoặc giáthuê đất) do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thờiđiểm chuyển nhượng bất động sản. Giá đất tính trừ để xác định giá tính thuế tốiđa không vượt quá số tiền đất thu của khách hàng.

Trường hợp xây dựng, kinh doanh cơ sở hạtầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng có thu tiền theo tiến độ thực hiện dựán hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng, giá đất được trừ (-) là giá đấtthực tế tại thời điểm thu tiền lần đầu theo tiến độ. Giá đất được trừ tính theotỷ lệ (%) của số tiền thu theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiềnghi trong hợp đồng với giá đất thực tế tại thời điểm chuyển nhượng (thời điểmthu tiền lần đầu theo tiến độ)"

Căn cứ Công văn số 6992/BTC-TCT ngày 18/5/2009của Bộ Tài chính hướng dẫn về thuế GTGT đối với trường hợp cơ sở kinh doanh đầutư xây dựng nhà, cơ sở hạ tầng đã thu tiền trước của người mua theo tiến độthực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng trước thời điểm01/01/2009:

"1. Các cơ sở kinh doanh bất động sản,đầu tư xây dựng nhà, cơ sở hạ tầng đã thu tiền của khách hàng theo tiến độtrước ngày 01/01/2009 và đã kê khai khấu trừ thuế GTGT đầu vào (hoặc hoàn thuế)đối với vật tư, hàng hóa, chi phí phục vụ hoạt động kinh doanh bất động sản,đầu tư xây dựng nhà, cơ sở hạ tầng nhưng chưa kê khai doanh thu, chưa kê khainộp thuế GTGT đầu ra trước ngày 01/01/2009 thì cơ sở kinh doanh phải lập hóađơn GTGT, kê khai nộp thuế GTGT đối với số tiền đã thu được trước ngày01/01/2009.

Trường hợp sang năm 2009 cơ sở kinh doanh vẫntiếp tục thu tiền theo tiến độ thì cơ sở kinh doanh phải lập hóa đơn, kê khainộp thuế GTGT tính trên toàn bộ số tiền đã thu được (bao gồm cả số tiền thu củakhách hàng trước ngày 01/01/2009 và số tiền thu tiếp trong năm 2009).

Thời hạn kê khai thuế GTGT đối với số tiền đãthu của khách hàng theo tiến độ trước ngày 01/01/2009 chậm nhất không quá kỳtính thuế tháng 8 năm 2009.

2. Về giá tính thuế GTGT:

Trường hợp cơ sở kinh doanh được Nhà nướcgiao đất có nộp tiền sử dụng đất thì giá tính thuế GTGT là số tiền đã thu trừtiền sử dụng đất phải nộp vào NSNN... "

Căn cứ công văn số 10383/BTC-TCT ngày 22/07/2009của Bộ Tài chính hướng dẫn giá tính thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượngbất động sản từ ngày 01/01/2009:

"1. Từ ngày 01/01/2009, đối với hoạtđộng kinh doanh bất động sản, giá tính thuế GTGT là giá chuyển nhượng bất độngsản trừ (-) giá đất thực tế do người nộp thuế (cơ sở kinh doanh bất động sản)tự khai tại thời điểm chuyển nhượng, Giá đất thực tế do cơ sở kinh doanh bấtđộng sản tự khai tại thời điểm chuyển nhượng theo Hợp đồng chuyển nhượng bấtđộng sản.

Cơ sở kinh doanh bất động sản tự chịu tráchnhiệm về tính chính xác của việc kê khai giá đất được trừ trong giá tính thuếGTGT... "

c. Giai đoạn áp dụng từ ngày 01/03/2012 đến ngày31/12/2013:

- Căn cứ Thông tư số 06/2012/TT-BTC ngày 11/01/2012của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng,hướng dẫn thi hành Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 và Nghị định số 121/2011/NĐ-CP ngày 27/12/2011 của Chính phủ:

+ Tại khoản 9 Điều 7 quy định về giá tính thuế:

"9. Đối với hoạt động kinh doanh bấtđộng sản, giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất đượctrừ để tính thuế GTGT.

a) Giá đất được trừ đế tính thuế GTGT đượcquy định cụ thể như sau:

a.1) Đối với trường hợp được Nhà nước giaođất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuếGTGT bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không kể tiền sửdụng đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quyđịnh pháp luật; "

+ Tại khoản 2 Điều 21 quy định:

"2. Đối với hợp đồng chuyển nhượng bấtđộng sản ký với khách hàng từ ngày 01/01/2009 đến trước ngày 01/3/2012, thờiđiểm thu tiền lần đầu từ ngày 01/01/2009 và được thực hiện trước ngày 01/3/2012,nếu số tiền đã thu được không thấp hơn 20% tổng giá thanh toán của hợp đồngchuyển nhượng bất động sản, giá đất được trừ vẫn áp dụng theo Thông tư số129/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 và các văn bản hướng dẫn của Bộ Tài chính.

Đối với hợp đồng chuyển nhượng bất động sảnký với khách hàng trước ngày 01/3/2012 nhưng thời điểm thu tiền lần đầu saungày 01/3/2012 hoặc số tiền thu được trước ngày 01/3/2012 nhỏ hơn 20% tổng giáthanh toán của hợp đồng chuyển nhượng bất động sản, giá đất được trừ áp dụngtheo quy định tại Nghị định số 121/2011/NĐ-CP của Chính phủ và hướng dẫn tạiThông tư này. "

d. Giai đoạn áp dụng từ ngày 01/01/2014:

- Căn cứ tiết a.1 khoản 10 Điều 7 Thông tư số 219/2013/TT-BTC ngày 31/12/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Luật Thuế GTGTvà Nghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày 18/12/2013 của Chính phủ quy định chi tiếtvà hướng dẫn thi hành một số điều Luật Thuế GTGT, quy định giá đất được trừ đểtính thuế GTGT:

"a.1) Trường hợp được Nhà nước giao đấtđể đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế GTGTbao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không kể tiền sử dụng đấtđược miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định phápluật. "

Căn cứ công văn số 820/TCT-CS ngày 14/3/2014 củaTổng cục Thuế về chính sách thuế GTGT: "Nếu cơ sở kinh doanh BĐS đượcgiao đất để thực hiện dự án đã thu tiền của khách hàng theo tiến độ trước ngày01/01/2009 thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là tiền sử dụng đất phải nộpvào NSNN (bao gồm cả tiền sử dụng đất nộp bổ sung theo quyết định của cơ quancó thẩm quyền)"

II. Về hồ sơ thực tế do đơn vị cung cấp:

- Căn cứ Quyết định số 280/QĐ-UB ngày02/02/2004; Quyết định số 2416/QĐ-UB ngày 15/7/2004 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc vềviệc thu hồi đất cho Công ty cổ phần Hà Phong đền bù, giải phóng mặt bằng,triển khai dự án xây dựng khu nhà nghỉ, để bán và cho thuê tại xã Tiền Phong,huyện Mê Linh, tỉnh Vĩnh Phúc.

- Căn cứ các Quyết định số 328/QĐ-UBND ngày17/02/2006 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc phê duyệt giá thu tiền sử dụng đất của Dự án.

- Căn cứ các quy định và hướng dẫn nêu trên, căncứ công văn hỏi và hồ sơ đơn vị cung cấp, trường hợp Công ty được UBND tỉnhVĩnh Phúc giao đất để triển khai dự án xây dựng khu nhà nghỉ, để bán và chothuê từ năm 2004, theo đó Công ty có trách nhiệm bồi thường, giải phóng mặtbằng, nộp tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất, xây dựng cơ sở hạ tầng trêndiện tích 203.221 m2, giao lại cho Trung tâm phát triển quỹ đất (SởTài nguyên Môi trường) quản lý 50.805 m2 đất thương phẩm (đất đã có cơsở hạ tầng), thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT được xác định như sau:

- Giai đoạn từ ngày 01/01/2004 đến ngày31/12/2008: Là tiền sử dụng đất nộp vào ngân sách nhà nước (bao gồm cả tiền sửdụng đất nộp bổ sung theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền) và tiền bồithường đất, hỗ trợ đất theo quy định của pháp luật về đất đai trên diện tích152.416 m2.

Công ty được khấu trừ thuế GTGT đầu vào và hạchtoán chi phí đối với chi phí đầu tư của dự án theo quy định tại Luật thuế GTGT,Luật thuế TNDN và các văn bản hướng dẫn thi hành.

- Giai đoạn từ ngày 01/01/2009 đến ngày29/2/2012:

Đối với các hợp đồng chuyển nhượng ký với kháchhàng từ ngày 01/01/2009 đến trước ngày 01/3/2012, thời điểm thu tiền lần đầu từngày 01/01/2009 và được thực hiện trước ngày 01/3/2012, nếu số tiền đã thu đượckhông thấp hơn 20% tổng giá thanh toán của hợp đồng chuyển nhượng, giá đất đượctrừ là giá đất thực tế tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp giá đất tại thờiđiểm chuyển nhượng do người nộp thuế kê khai không đủ căn cứ để xác định giátính thuế hợp lý theo quy định của pháp luật thì tính trừ theo giá đất do UBNDcác tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm chuyển nhượngbất động sản. Giá đất tính trừ để xác định giá tính thuế tối đa không vượt quásố tiền đất thu của khách hàng. Công ty tự chịu trách nhiệm về tính chính xáccủa việc kê khai giá đất được trừ trong giá tính thuế GTGT.

Công ty không được kê khai, khấu trừ thuế GTGTđầu vào đối với chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng đã được tính vào giá đất được trừđể tính thuế GTGT.

- Giai đoạn từ ngày 01/3/2012:

Đối với các hợp đồng chuyển nhượng ký với kháchhàng từ ngày 01/3/2012 hoặc các hợp đồng chuyển nhượng ký với khách hàng trướcngày 01/3/2012 nhưng thời điểm thu tiền lần đầu sau ngày 01/3/2012 hoặc số tiềnthu được trước ngày 01/3/2012 nhỏ hơn 20% tổng giá thanh toán của hợp đồngchuyển nhượng, giá đất được trừ để tính thuế GTGT bao gồm:

+ Tiền sử dụng đất nộp vào ngân sách nhà nước(bao gồm cả tiền sử dụng đất nộp bổ sung theo quyết định của cơ quan có thẩmquyền) trên diện tích 152.416 m2.

+ Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theothực tế chi trả nhưng không vượt quá số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng đãđược UBND tỉnh Vĩnh Phúc phê duyệt phân bổ trên diện tích 152.416 m2.

Công ty được khấu trừ thuế GTGT đầu vào và hạchtoán chi phí đối với chi phí đầu tư của dự án theo quy định tại Luật thuế GTGT,Luật thuế TNDN và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Đề nghị Công ty căn cứ vào tình hình thực tếphát sinh và quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật từng thời kỳ, tự xácđịnh, tổ chức hạch toán kế toán, kê khai thuế theo đúng quy định của pháp luậtvề kế toán và thuế.

Cục Thuế TP Hà Nội thông báo Công ty biết vàthực hiện theo đúng quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật về thuế vàtrích dẫn tại văn bản này./.

KT. CỤC TRƯỞNG
PHÓ CỤC TRƯỞNG




Thái Dũng Tiến