BỘ TÀI CHÍNH
--------

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
----------------

Số: 5967/BTC-QLCS
V/v xử lý vướng mắc về chính sách và giá đất thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.

Hà Nội, ngày 13 tháng 05 năm 2013

Kính gửi: CụcThuế thành phố Hồ Chí Minh

Trả lời công văn số 5479/CT-QLĐ ngày 23/7/2012 vàcông văn số 8749/CT-QLĐ ngày 14/11/2012 của Cục Thuế thành phố Hồ Chí Minh vềviệc xử lý vướng mắc về chính sách và giá đất thu tiền sử dụng đất; Bộ Tàichính có ý kiến như sau:

- Tại khoản 3, khoản 4 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003quy định:

“3. Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối vớingười đang sử dụng đất ổn định là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất lần đầu cho người đó.

4. Nhận chuyển quyền sử dụng đất là việc xác lậpquyền sử dụng đất do được người khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định củapháp luật thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng choquyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhânmới”.

- Tại khoản 1 Điều 11 Nghị định số 198/2004/NĐ-CPcủa Chính phủ về thu tiền sử dụng đất quy định:

“Điều 11. Nguyên tắc thực hiện miễn, giảm tiềnsử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng đượcmiễn hoặc giảm tiền sử dụng đất chỉ được miễn hoặc giảm một lần trong trườnghợp: được Nhà nước giao đất để làm nhà ở hoặc được phép chuyển mục đích sử dụngđất từ đất khác sang làm đất ở hoặc được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtở”.

- Tại điểm c khoản 1 Điều 2 Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung Nghị định số 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất quy định:

“c) Giá đất tính thu tiền sử dụng đất tại điểm avà điểm b khoản này là giá đất do UBND cấp tỉnh quy định; trường hợp giá đất doUBND cấp tỉnh quy định chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tếtrên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giáchuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để quyết định giá đấtcụ thể cho phù hợp. Riêng trường hợp cấp giấy chứng nhận (công nhận) quyền sửdụng đất ở đối với diện tích đất đang sử dụng trong hạn mức sử dụng đất; đấtđược chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức sử dụng đất ở của hộ gia đình, cánhân thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất do UBND cấp tỉnh quy địnhtại thời điểm kê khai và nộp đủ hồ sơ hợp lệ xin cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, xin chuyển mục đích sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

- Tại điểm 1.5.2 khoản 1 Điều 1 Thông tư số 93/2011/TT-BTC ngày 29/6/2011 của Bộ Tài chính quy định:

“Trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất ở (công nhận quyền sử dụng đất) đối với đất đang sử dụng, chuyển mục đíchsử dụng đối với đất đang sử dụng không phải đất ở sang đất ở thì căn cứ hồ sơkê khai nộp tiền sử dụng đất, phiếu chuyển thông tin địa chính về xác định tiềnsử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; Chi cục thuế xác định tiền sử dụng đấtphải nộp như sau:

- Đối với diện tích trong hạn mức sử dụng (hạn mứcgiao) đất ở, Chi cục thuế căn cứ giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thờiđiểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ để xác định.

- Đối với diện tích vượt hạn mức sử dụng (hạnmức giao) đất ở, Chi cục thuế căn cứ giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyđịnh và hệ số điều chỉnh giá đất để xác định. Trường hợp chuyển mục đích sửdụng đất thì chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo mục đích mới và tiền sử dụngđất theo mục đích trước khi chuyển mục đích cũng được xác định theo hệ số điềuchỉnh tương ứng với từng loại đất.

Hệ số điều chỉnh giá đất do Sở Tài chính chủtrì, phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục Thuế và cơ quan có liên quanxác định, trình UBND cấp tỉnh quyết định trong trường hợp thu tiền sử dụng đấtcủa hộ gia đình, cá nhân đối với diện tích vượt hạn mức tại cùng một khu vực cócác trường hợp phải xác định giá đất thị trường để tính thu tiền sử dụng đất.Hệ số này được xác định bằng tỷ lệ giữa giá đất chuyển nhượng thực tế (mangtính phổ biến) trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm xácđịnh với giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

- Việc xác định diện tích trong hạn mức để tínhtiền sử dụng đất theo quy định tại điểm này chỉ được tính cho một thửa đất;trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất thì người sử dụng đất đượclựa chọn một thửa đất để xác định diện tích trong hạn mức. Cục Thuế báo cáoUBND cấp tỉnh ban hành Quy chế hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân tự cam kết vàchịu trách nhiệm trước pháp luật về việc kê khai tiền sử dụng đất của từng lầnphát sinh khi nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyển sử dụng đất

Căn cứ các quy định nêu trên:

1. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã được cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không phát sinh tiền sử dụng đất phải nộpđối với các thửa đất do nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đấtở hợp pháp từ người khác (không phải do hợp thức hóa) nay tiếp tục lậpthủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất(công nhận quyền sửdụng đất) hoặc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không phải đất ở sang đấtở tại khu đất liền kề (được hợp thửa) hoặc tại khu đất có địa chỉ khác với khuđất đã được cấp giấy chứng nhận (do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng chonêu trên)thì giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đấtđối với khu đất liền kề hoặc khu đất khác này được thực hiện theo quy định tạiđiểm 1.5.2 khoản 1 Điều 1 Thông tư số 93/2011/TT-BTC của Bộ Tài chính, cụ thể:

- Đối với diện tích trong hạn mức sử dụng (hạn mứcgiao) đất ở, giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất do UBND cấp tỉnh quyđịnh tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ.

- Đối với diện tích vượt hạn mức sử dụng (hạn mứcgiao) đất ở, giá đất tính thu tiền sử dụng đất được xác định trên cơ sở giá đấtdo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và hệ số điều chỉnh giá đất.

2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã hợp thức hóanhà đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nguồn gốc theo Điều 50Luật Đất đai năm 2003 (đã được ưu đãi về tiền sử dụng đất như được cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất hoặc chỉ phảinộp một phần tiền sử dụng đất). Sau đó có mua bán tài sản thêm vài lần vàhiện tại chỉ còn phần đất đã hợp thức hóa trước đây, nay có nhu cầu được hợpthức hóa thêm phần diện tích mở rộng liền kề với diện tích cũ thì phần diệntích đất ở mở rộng thêm này được xem là diện tích vượt hạn mức và giá đất đểxác định nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất đối với phần diện tích này thựchiện theo quy định tại điểm 1.5.2 khoản 1 Điều 1 Thông tư số 93/2011/TT-BTC củaBộ Tài chính.

3. Việc xác định diện tích trong hạn mức để tínhtiền sử dụng đất chỉ được tính cho một thửa đất; trường hợp hộ gia đình, cánhân có nhiều thửa đất thì người sử dụng đất được lựa chọn một thửa đất để xácđịnh diện tích trong hạn mức. Vì vậy, không thực hiện cộng dồn diện tích củacác thửa đất để xác định hạn mức sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân khi ápdụng nguyên tắc xác định nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất quy định tạiđiểm 1.5.2 khoản 1 Điều 1 Thông tư số 93/2011/TT-BTC nêu trên của Bộ Tài chính.

4. Việc xác định hạn mức và giá đất để tính thutiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại điểm 1, 2, 3 nêutrên áp dụng đối với các trường hợp phát sinh kể từ ngày 01 tháng 03 năm 2011(ngày Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ có hiệu lực thihành).

Bộ Tài chính trả lời để Cục Thuế thành phố Hồ ChíMinh biết và chỉ đạo các Chi cục thuế thực hiện theo quy định pháp luật./.

Nơi nhận:
- Như trên;
- TCT, Vụ PC, Vụ CST;
- Lưu: VT, QLCS. (8)

TL. BỘ TRƯỞNG
KT. CỤC TRƯỞNG CỤC QUẢN LÝ CÔNG SẢN
PHÓ CỤC TRƯỞNG




Nguyễn Tân Thịnh