BỘ XÂY DỰNG
--------

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------

Số: 74/BXD-QLN
V/v: trả lời công văn số 295/CV /DKTC-TGĐ ngày 18/11/2013 của Công ty cổ phần Đầu tư Dầu khí Toàn Cầu

Hà Nội, ngày 20 tháng 12 năm 2013

Kính gửi: Công ty cổ phần Đầu tưDầu khí Toàn Cầu

Ngày 18/11/2013, Công ty cổ phần Đầutư Dầu khí Toàn Cầu có văn bản số 295/CV /DKTC-TGĐ đề nghị Bộ Xây dựng hướng dẫnmột số nội dung về xác định sở hữu chung, sở hữu riêng; việc đóng, quản lý, sửdụng kinh phí bảo trì; và cách tính diện tích căn hộ mua bán tại các tòa nhàhỗn hợp do Công ty làm chủ đầu tư. Sau khi nghiên cứu, Bộ Xây dựng có ý kiếnnhư sau:

1. Về việc xác định phần sở hữuchung, phần sở hữu riêng trong nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp

a) Đối với trường hợp ký hợp đồngmua bán căn hộ chung cư sau khi Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành thì các thỏathuận về phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng trong nhà chung cư nêu trong hợpđồng mua bán căn hộ phải tuân thủ quy định của Luật Nhà ở và các văn bản hướngdẫn thi hành Luật Nhà ở tại thời điểm ký kết hợp đồng này.

Đối với diệntích tầng hầm dùng làm nơi để xe (xe đạp, xe chongười tàn tật, xe động cơ hai bánh) được xây dựng theo quy chuẩn xây dựng làthuộc quyền sở hữu, sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư. Đối với phầndiện tích tầng hầm và các khu vực khác không thuộc phần sở hữu chung, sở hữuriêng của các chủ sở hữu nhà chung cư và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán cănhộ thì thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư.

b) Về quản lý, sử dụng các côngtrình hạ tầng xung quanh dự án

Theo quy định tại Quyết định số 3789/QĐ-UBND ngày 3/8/2010 và Quyết định 103/QĐ-UBND ngày 10/1/2011 của Ủy bannhân dân TP. Hà Nội thì các công trình hạ tầng như đường nội bộ và phần diệntích nằm ngoài chỉ giới đường đỏ không thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sởhữu nhà chung cư mà Công ty sẽ tạm quản lý, sử dụng cho đến khi bàn giao lạicho Ủy ban nhân dân TP. Hà Nội theo quy định.

c) Về sử dụng hệ thống thang máy

Theo quy định của Luật Nhà ở và Nghịđịnh 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫnthi hành Luật Nhà ở thì hệ thống thang máy là thuộc phần sở hữu chung của cácchủ sở hữu nhà chung cư. Trong trường hợp chủ đầu tư không thiết kế 2 hệ thốngthang máy riêng cho khu căn hộ và khu thương mại thì hệ thống thang máy chungsẽ được sử dụng chung cho tất cả các hoạt động trong tòa nhà đó (bao gồm cảhoạt động sinh hoạt của khu căn hộ và hoạt động của các khu chức năng khác nhưvăn phòng, bể bơi, phòng sinh hoạt cộng đồng...).

2. Về đóng góp kinh phí bảo trì vàviệc quản lý kinh phí bảo trì

a) Về đóng góp kinh phí bảo trì

Theo quy định tại điểm a khoản 1Điều 51 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiếtvà hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở thì đối với phần diện tích nhà mà chủ đầu tưgiữ lại, không bán (không tính phần diện tích thuộc sử dụng chung) thì chủ đầutư phải nộp 2% giá bán của phần diện tích đó; phần giá trị này được tính theogiá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó. Như vậy, Công ty có tráchnhiệm nộp khoản kinh phí bảo trì 2% đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng củachủ đầu tư (bao gồm cả phần diện tích mà chủ đầu tư giữ lại và diện tích chưabán được).

b) Về việc quản lý kinh phí bảo trìnhà chung cư

Theo quy định tại điểm b khoản 1Điều 51 của Nghị định 71/2010/NĐ-CP khoản 1 Điều 20 của Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư banhành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ trưởng Bộ Xâydựng thì khi nhà chung cư được đưa vào sử dụng, chủ đầu tư có trách nhiệm lậptài khoản tiền gửi đối với khoản kinh phí bảo trì phần sở hữu chung vào tàikhoản riêng tại ngân hàng thương mại để quản lý. Sau khi Ban quản trị đượcthành lập thì chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao số kinh phí bảo trì phần sởhữu chung trong tài khoản này (cả gốc và lãi) cho Ban quản trị để quản lý, sửdụng theo quy định.

c) Về việc quản lý vận hành và bảo trì đối với phầnsở hữu riêng của chủ đầu tư

Trường hợp trong tòa nhà chung cư có mục đích sử dụnghỗn hợp mà có thể tách biệt chức năng sử dụng khu dịch vụ thương mại và tầnghầm phục vụ cho khu dịch vụ này với khu căn hộ thì chủ đầu tư có thể thỏa thuậnvới chủ sở hữu căn hộ, trung tâm thương mại trong tòa nhà về việc tách bạchcông tác quản lý giữa hai khối và phân chia tách bạch tỷ lệ đóng góp và cơ chếquản lý kinh phí bảo trì trong mức thu 2% thành 3 khoản mục để thực hiện bảotrì cho 3 phần sở hữu, sử dụng chung (phần sở hữu, sử dụng chung trong khu cănhộ; phần sở hữu, sử dụng chung trong khu trung tâm thương mại, văn phòng; phầnsở hữu, sử dụng chung của cả tòa nhà). Tuy nhiên, việc phân chia và quản lýkhoản kinh phí bảo trì này phải đảm bảo công khai, minh bạch giữa chủ đầu tư,các chủ sở hữu trong tòa nhà hỗn hợp này để tránh khiếu nại, tranh chấp xảy ra.

3. Về cách tính diện tích sàn căn hộ trong nhà chungcư

Theo quy định tại khoản 2 Điều 21 của Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 1/9/2010 của Bộ Xây dựng đãquy định rõ: “Đối với hợp đồng mua báncăn hộ chung cư thì ngoài các nội dung quy định tại khoản 1 Điều này còn phảighi rõ thêm các nội dung sau đây: phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diệntích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; diện tích sàn căn hộ muabán (được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặctính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ)”.

Hướng dẫn nêu trên của Bộ Xây dựngkhông bắt buộc Bên bán và Bên mua căn hộ nhà chung cư phải tính diện tíchsàn căn hộ theo một cách tính mà hướng dẫn 2 cách tính để các bênthỏa thuận (theo kích thước tim tường hoặc tính theo kích thước thôngthủy). Khi các bên đã thỏa thuận và thống nhất cụ thể trong hợp đồng mua báncăn hộ thì phải tuân thủ các thỏa thuận đó.

Trên đây là ý kiến của Bộ Xây dựngvề một số nội dung liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư có mục đíchsử dụng hỗn hợp, đề nghị Công ty cổ phần Đầu tư Dầu khí Toàn Cầu nghiên cứu,thực hiện./.

Nơi nhận:
- Như trên;
- TT Nguyễn Trần Nam (để b/c);
- Lưu: VP, QLN (2b).

TL. BỘ TRƯỞNG
CỤC TRƯỞNG CỤC QUẢN LÝ NHÀ VÀ
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN




Nguyễn Mạnh Hà