1. Đất được nhà nước giao có được phép chuyển nhượng hay không ?

Thưa luật sư! luật sư cho em hỏi về vấn đề đất đai: Đất được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất có được phép chuyển nhượng ?
Em xin chân thành cảm ơn !

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến gọi : 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Thứ nhất, đối với đối tượng được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất là tổ chức, thì quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong trường hợp này được quy định tại Điều 173 Luật Đất đai 2013 như sau:

" Điều 173. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất

1. Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này.

2. Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất."

Như vậy, tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thứ hai đối với đối tượng được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất là cá nhân thì quyền và nghĩa vụ được quy định như sau:

" Điều 179. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

b) Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác;

c) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

d) Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất;

đ) Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó;

e) Tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 của Luật này; tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này;

g) Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;

h) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh;

i) Trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án thì có quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án để thực hiện dự án theo quy định của Chính phủ."

Theo đó đối với đất nông nghiệp mà cá nhân được giao trong hạn mức không thu tiền sử dụng đất thì cá nhân vẫn được phép chuyển nhượng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản năm 2020 ?

2. So sánh đối tượng giao đất giữa luật đất đai cũ và luật mới ?

Thưa luật sư, luật sư có thể giúp tôi so sánh, phân tích các đối tượng giao đất không thu tiền sử dụng đất giữa luật đất đai (năm 2003) và luật đất đai năm 2013 được không ?
Tôi xin cảm ơn!
Người gửi: TT Sơn

So sánh đối tượng giao đất giữa luật cũ và luật mới?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Hai văn bản luật trên có một số điểm khác nhau cơ bản về đối tượng giao đất như sau:

Đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất và chuyển sang thuê đất

So với quy định của Luật đất đai ( năm 2003) , pháp luật hiện hành tăng cường hơn việc vận hành các quan hệ đất đai theo cơ chế thị trường, tiến tới xóa bỏ bao cấp trong quản lý, sử dụng đất đai thông qua các quy định thu hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển cơ bản sang áp dụng hình thức thuê đất; thực hiện cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất.

Ngoài ra, các quy định này còn nhằm thiết lập sự bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai, thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài cho phù hợp với yêu cầu hội nhập và thu hút đầu tư, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, cụ thể:

* Về giao đất không thu tiền sử dụng đất

Khái niệm đất xây dựng trụ sở cơ quan và đất xây dựng các công trình sự nghiệp trong Luật Đất đai (năm 2003) (Điều 88) và trong Luật Đất đai năm 2013 (Điều 147) cơ bản không thay đổi nhưng Luật Đất đai (năm 2013) khi quy định về đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất đã chia đất xây dựng trụ sở cơ quan và đất xây dựng các công trình sự nghiệp ra thành hai nhóm có địa vị pháp lý khác biệt nhau chứ không gộp chung vào một nhóm như Luật Đất đai (năm 2003).

Cụ thể, các tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ về mặt tài chính không được thực hiện giao đất không thu tiền sử dụng đất như Luật Đất đai (năm 2003) mà phải chuyển sang thuê đất. Đối chiếu với quy định này thì các đơn vị sự nghiệp sẽ phải chuyển sang thuê đất, các trường học, bệnh viện tự chủ về mặt tài chính… đều phải chuyển sang thuê đất. Quy định này làm rõ hơn quan điểm của Nhà nước về việc xóa bỏ bao cấp trong quản lý, sử dụng đất tiến tới công bằng trong việc sử dụng tài nguyên quốc gia. Tuy nhiên, để làm rõ khái niệm “tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ về mặt tài chính” là điều không đơn giản.

Kèm theo đó, pháp luật hiện hành bỏ ba nhóm đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất so với Luật Đất đai (năm 2003), gồm:

- Tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; Hợp tác xã nông nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở hợp tác xã, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối.

Hai chủ thể này được gộp vào nhóm công trình sự nghiệp, nếu là tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ về mặt tài chính thì được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, các trường hợp còn lại thì phải thuê đất của Nhà nước

- Đơn vị vũ trang nhân dân được Nhà nước giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.

Chủ thể này được dịch chuyển sang nhóm đối tượng được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm.

* Về giao đất có thu tiền sử dụng đất

Luật Đất đai (năm 2003) bổ sung quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê (Khoản 3 Điều 55 Luật Đất đai năm 2013); quy định này thể hiện cách nhìn mới mẻ của pháp luật đối với chủ thể có vốn đầu tư nước ngoài, tạo cơ hội cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tham gia vào nền kinh tế Việt Nam, thu hút đầu tư và tạo cơ hội cho các doanh nghiệp kêu gọi vốn đầu tưở nước ngoài. Pháp luật Việt Nam đã dùng 2 công cụ khác để rà soát đối tượng sử dụng đất: Công cụ thứ nhất là quy định của Luật Đất đai về điều kiện giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, công cụ thứ hai là Luật Nhà ở đang dự thảo. Công cụ thứ nhất nhằm bảo đảm cho việc triển khai dự án đầu tư có sử dụng đất khả thi, đạt hiệu quả cao. Công cụ thứ hai để điều chỉnh đối tượng trực tiếp sử dụng tài sản trên đất gắn liền với đất, vì thực chất đây mới là đối tượng sử dụng đất, nhà đầu tư chỉ sử dụng đất trong giai đoạn triển khai dự án mà thôi chứ không phải người sử dụng đất thực sự.

Luật đất đai 2013 bổ sung quy định tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng thì thuộc trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất (Khoản 4 Điều 55 Luật Đất đai năm 2013).

Quy định này của Luật Đất đai năm 2013 đã thể hiện tính thời sự cao. Nếu như trong Luật Đất đai (năm 2003), đất làm nghĩa trang nghĩa địa là đối tượng thuộc nhóm được giao đất không thu tiền sử dụng đất - quy định này đã gây khó khăn khi giải quyết thực tiễn là có những dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng xuất hiện trong thời gian gầ nđây thì phải xử lý nghĩa vụ tài chính về đất đai với Nhà nước như thế nào? Nói khác đi, đầu tư hạ tầng để kinh doanh thì không lẽ được ưu ái không thu tiền sử dụng đất. Nhà nước đều phải công bằng với các tổ chức kinh tế khi sử dụng đất vào mục đích kinh doanh kể cả đầu tư xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh. Do đó, Luật Đất đai năm 2013 chia đất làm nghĩa trang, nghĩa địa thành 2 nhóm có địa vị pháp lý đất đai khác nhau là: Nghĩa trang, nghĩa địa thông thường và dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng là nhằm giải quyết vướng mắc trên.

Đối với các dự án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước trước đây được lựa chọn giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thì nay không còn được lựa chọn giao đất có thu tiền sử dụng đất nữa mà chỉ áp dụng hình thức thuê đất.

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi.

>> Xem thêm:  Có được phép xây dựng bể bơi trên đất ao không

3. Tư vấn về việc khởi kiện do giao đất không đúng hợp đồng ?

Tôi có nhận chuyển nhượng thửa đất 986 m2 . Thực hiện hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng công chứng . Đã đăng ký chuyển quyền ,đã được cấp Giấy chứng nhận . Sau khi có giấy chứng nhận tôi mới biết : trên thửa đất 986 m2 của tôi có 02 căn nhà khác mà trước đây chủ củ bán giấy tay cho họ . ( Hiện nay vẫn nằm trong sổ của tôi ).
Xin Luật Minh Khuê tư vấn giúp :
Tại thời điểm tôi xem đất chuẩn bị mua thì chủ củ không nói rõ về 2 căn nhà này .Hiện tôi đã khởi kiện chủ cũ : yêu cầu giao đất đúng như hợp đồng, như trên sổ vụ án đã được tòa giải quyết hơn 1năm . Hiện đã có Quyết định xét xử vào ngày 30 tháng 10. Thẩm Phán thụ lý nói thẳng cho tôi biết (Nói bên ngoài tòa): Sẽ xử theo hướng Hủy Hợp đồng chuyển nhượng ,Kiến nghị UBND Huyện thu hồi sổ của tôi .
Hỏi : Vị thẩm phán trên nói như vậy có đúng pháp luật không ?
Rất mong luật minh khuê tư vấn giúp tôi . Cám ơn rất nhiều .

Tư vấn về việc khởi kiện do giao đất không đúng hợp đồng ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo thông tin bạn cung cấp thì trên mảnh đất mà bạn mua có hai căn nhà đã được bán cho người khác nhưng chỉ có giấy viết tay. Việc chủ sử dụng cũ không nói cho bạn biết về việc trên thửa đất mà bạn mua có hai căn nhà đã được bán cho người khác rồi, hành vi này có thể nhằm mục đích lừa dối bạn để bạn không biết về hai căn nhà đó và xác lập giao dich với họ. Theo quy định của pháp luật dân sự thì khi giao dich được xác lập do lừa dối bị vô hiệu trong trường hợp sau:

"Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình."

Đe dọa trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khoẻ, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của cha, mẹ, vợ, chồng, con của mình."

Do đó giao dịch dân sự chuyển nhượng đất của bạn và chủ cũ chỉ bị tuyên bố vô hiệu nếu bạn yêu cầu Tòa Án tuyên bố vô hiệu. Đối với trường hợp của bạn sẽ có hai khả năng như sau:

Thứ nhất nếu 2 căn nhà đó được chuyển nhượng sau ngày 1/7/2004 mà chỉ có giấy viết tay, thì giao dịch đó sẽ vô hiệu:

Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về hình thức hợp đồng mua bán nhà ở:

Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Như vậy, theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 và các văn bản pháp luật có liên quan về hình thức hợp đồng mua bán nhà ở thì hợp đồng phải được lập thành văn bản, có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền. Hợp đồng mua bán nhà không thỏa mãn các điều kiện kiện sẽ bị coi là vô hiệu. Theo quy định tại Điều 137 về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên phải hoàn trả nhau những gì đã nhận: Bên mua trả lại nhà, bên bán trả lại tiền nhà đã nhận. Bên nào có lỗi trong việc làm cho hợp đồng bị vô hiệu sẽ phải bồi thường thiệt hại cho bên kia.

"Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định."

Như vậy nếu trước đó bạn và người chủ cũ chỉ thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bây giờ hai bạn có thể thỏa thuân chuyển nhượng cả nhà và đất.

Thứ hai nếu 2 căn nhà đó được chuyển nhượng trước ngày 1/7/2004 thì hợp đồng chuyển nhượng đó mặc dù chỉ có giấy viết tay nhưng vẫn có hiệu lực, như vậy bên chuyển nhượng cho bạn chỉ có quyền chuyển nhượng đất và không có quyền chuyển nhượng nhà ở, nếu trong hợp đòng chuyển nhượng hai bạn đã thỏa thuận chuyển nhượng cả quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở thì phần chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở sẽ vô hiệu, còn phần chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn có hiệu lực. Tuy nhiên, trong trường hợp này sẽ đặt ra tình huống bạn được sử dụng đất, còn 2 căn nhà ở trên lại thuộc người khác. Vậy rắc rối trên thực tế, bạn sẽ bị hạn chế quyền sử dụng đất của mình.

Theo đó, Tòa án có thể lựa chọn các tuyên hợp đồng của bạn vô hiệu do bị lừa dối.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua Tư vấn pháp luật miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Tại sao ở Việt Nam sổ đỏ - không dễ để được cấp ?

4. Tư vấn về thẩm quyền giao đất ?

Thưa luật sư! Tôi có một lô đất mua lại của ông Nguyễn Văn A năm 2012 đã làm thủ tục sang tên nhưng chưa bàn giao đất. Nay tôi muốn xây dựng nhà ở nên nhờ địa chính xã giao đất thì địa chính xã thông báo trường hợp này không phải trường hợp giao đất việc giao đất chỉ thực hiện khi mua lại lô đất của Nhà nước bán, nên địa chính đã ra lô đất chỉ tôi cách xác định lô đất của mình (lô đất tôi là 1 lô đất trống gồm 3 lô). Sau khi xác định lô đất của tôi ở giữa tôi triển khai xây dựng nhà thì hộ bên cạnh không đồng ý xảy ra tranh chấp.
Vậy cho tôi hỏi trách nhiệm giao đất này là của ai ? Địa chính xã nói vậy đúng sai ? Để thuận tiên cho việc xây dựng nhà của tôi thì tôi phải làm như thế nào ?
Tôi xin chân thành cảm ơn !

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Thứ nhất: về thẩm quyền giao đất và việc trả lời của địa chính xã có đúng hay không ?

Tại Điều 52 Luật đất đai năm 2013 quy định:

"Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất."

Xét trường hợp của bạn không thuộc một trong hai khoản trên của Điều 52, dó đó không thuộc trường hợp để Nhà nước giao đất theo quy định của Luật đất đai 2013.

Xét về thẩm quyền giao đất tại Điều 59 Luật đất đai 2013 quy định:

" Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;

c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;

d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;

đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền."

Theo đó tại Điều 59 Luật đất đai 2013 thẩm quyền giao đất là của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, huyện và các cấp này không được ủy quyền. Bởi vậy, trường hợp của bạn thứ nhất là không phải trường hợp để nhà nước giao đất, thứ hai là không thuộc thẩm quyền giao đất nên địa chính xã trả lời như vậy với bạn là hoàn toàn đúng.

Thứ hai: Cách giải quyết để bạn có thể thuận tiện cho việc xây nhà

Theo thông tin bạn cung cấp thì không rõ là tại thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn thì chủ cũ đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa, nếu có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rồi thì hợp đồng chuyển nhượng của bạn và chủ cũ sẽ có hiệu lực nếu đã được công chứng rồi, trường hợp này để tiến hành xây nhà thì bạn và chủ cũ tiến hành xác định diện tích nhận chuyển nhượng theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp, nếu hai bên không thể tự xác định được thì mời cán bộ địa chính xuống đo đạc xác định diện tích đất cho bạn. Nếu giữa bạn và hàng xóm không thể hòa giải được thì làm đơn yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp hòa giải theo quy định tại khoản 2 Điều 202 Luật đất đai 2013.

" Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Nếu ở cấp xã Hòa giải không thành thì bạn yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định tại Điều 203 Luật đất đai 2013:

"Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành."

Nếu tại thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chủ cũ chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng của bạn chưa được tiến hành công chứng thi việc chuyển nhượng giữa bạn và chủ cũ không có hiệu lực pháp luật, hai bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Nếu chủ cũ đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì họ phải làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau khi có giấy chứng nhận rồi thì hai bạn có thể tiến hành giao kết hợp chuyển nhượng lại và tiến hành thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng cho bạn.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Thủ tục nhận chuyển quyền sử dụng đất cần những giấy tờ gì ?

5. Quy định về giao đất rừng cho hộ gia đình như thế nào ?

Thưa luật sư, xin hỏi: Quy định pháp luật hiện nay về giao đất rừng cho hộ gia đình như thế nào ? Thẩm quyền giao đất rừng cho hộ gia đình sử dụng không thu tiền sử dụng đất ? Cảm ơn!

Luật sư tư vấn:

Căn cứ Điều 54 Luật đất đai 2013 quy định Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định

Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa

Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước;

Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp

Trường hợp bạn hỏi, căn cứ Điều 59 Luật đất đai 2013 quy định thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

“….2.Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

3.Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền.”

>> Mức giới hạn khi giao đất rừng cho hộ gia đình:

Theo quy định tại điểm b Khoản 3 Điều 129 của Luật Đất đai năm 2013 hạn mức gia đất rừng cho hộ gia đình như sau:

“- Hạn mức giao đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 30 héc ta đối với mỗi loại đất:

a) Đất rừng phòng hộ;

b) Đất rừng sản xuất”.

Như vậy, theo quy định pháp luật nêu trên thì đối với diện tích đất rừng giao cho hộ gia đình không vượt quá 30 héc ta đối với mỗi loại đất, nhằm đảm bảo sử dụng vào mục đích sản xuất lâm nghiệp. Trường hợp, nếu diện tích đất rừng sản xuất do hộ gia đình bạn sử dụng vượt hạn mức thì phải chuyển sang thuê đất

Trân trọng ./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Thực trạng liên quan đến hợp đồng ủy quyền đất đai