Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Căn cứ pháp lý

Thông tư 111/2013/TT-BTC 

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014

Thông tư số 10/2012/TT-BXD

Luật xây dựng 2014

2. Luật sư tư vấn

Xin LS cho biết: Tôi có căn hộ chung cư mua năm 2012 với giá của nhà đầu tư là 1,3 tỷ (có hợp đồng mua bán và hóa đơn GTGT). Nay vì cần bán để trả nợ, tôi chỉ bán được 1 tỷ (có hợp đồng mua bán công chứng), bị lỗ 300 triệu đồng. Vậy tôi có phải nộp thuế TNCN cho việc chuyển nhượng căn hộ này hay không?

Theo quy định tại khoản 5 điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định về thu nhập chịu thuế như sau:

"5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

>> Xem thêm:  Trình tự sang tên khi mua bán xe máy ở tiệm cầm đồ ?

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là khoản thu nhập nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất bao gồm:

b.1) Nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.

b.2) Kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

b.3) Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (như cây trồng, vật nuôi).

c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.

d) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước.

đ) Thu nhập khi góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật.

e) Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật.

>> Xem thêm:  Hợp lý hóa giấy tờ hóa đơn mua bán nhà đất ?

g) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.

Quy định về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai nêu tại khoản 5 Điều này thực hiệntheo pháp luật về kinh doanh bất động sản."

Tuy nhiên, nếu chung cư của bạn là nhà ở duy nhất và bạn có giấy cam kết nhà duy nhất đã được xác nhận bởi UBND cấp có thẩm quyền thì bạn được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản. Theo khoản 2 điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân thì trường hợp này được miễn thuế:

“Điều 4. Thu nhập được miễn thuế
2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.”

Như vậy, nếu nhà chung cư bạn chuyển nhượng không phải là nhà ở duy nhất thì dù bạn có bán lỗ hay không bạn vẫn phải nộp thuế thu nhập cá nhân với mức thuế suất 2% dựa trên giá chuyển nhượng theo quy định tại điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC đã được sửa đổi bởi Thông tư 92/2015/TT-BTC.

Chào văn phòng luật Minh Khuê Em đang chuẩn bị mua một căn chung cư tại khu vực quận Hà Đông-Hà Nội , chủ nhà đã có sổ hồng và giá trị căn hộ là 1,7 tỷ đồng , bên em là người mua chịu chi phí sang tên . Vậy cụ thể em phải chịu những lệ phí nào cho đến khi cầm được sổ hồng đứng tên vợ chồng em ? mong sớm nhận được trả lời của văn phòng . em xin cảm ơn

Khi bạn mua nhà, về nguyên tắc bạn chỉ phải chịu lệ phí trước bạ khi sang tên trước bạ. Tuy nhiên, nếu trong hợp đồng có thỏa thuận bạn phải chịu thuế TNCN thay cho bên bán thì bạn sẽ có trách nhiệm kê khai và nộp thuế này thay cho người bán.

Theo đó, 

Thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS = Giá chuyển nhượng x 2%

Lệ phí trước bạ = giá tính lệ phí trước bạ x diện tích x 0.5%

Lệ phí sang tên gồm:

>> Xem thêm:  Quy định của pháp luật về chủ thể hợp đồng phải đáp ứng điều kiện pháp lý nào ?

- Lệ phí địa chính: 15.000 đồng/trường hợp;

- Lệ phí thẩm định: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (Tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp);

Cháu xin chào các luật sư Minh Khuê! cho cháu xin hỏi điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật hiện hành là gì ạ? cháu xin cảm ơn!

Quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về việc mua bán nhà ở hình thảnh trong tương lai được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 như sau:

"Điều 55. Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh
1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

Điều 57. Thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai
1. Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.
2. Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.

Điều 58. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai
Ngoài các quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê mua bất động sản quy định tại Chương II của Luật này, các bên còn có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
1. Bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình;
2. Bên bán, bên cho thuê mua có nghĩa vụ cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và tạo điều kiện để bên mua, bên thuê mua kiểm tra thực tế tại công trình."

Như vậy, việc mua bán nhà ở trong tương lai phải thỏa mãn các điều kiện như trên, cụ thể cần phải có Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, biên bản nghiệm thu công trình... và đảm bảo về mặt tiến độ xây dựng cũng như vấn đề thanh toán tiền theo hợp đồng

Xin chào luật sư! lúc truớc mẹ tôi có cho bạn vì ngghèo không có tiền cất nhà, nên mẹ tôi cho 2 vợ chồng nguời này ở tạm trên mảnh đất mẹ tôi, nhưng nay chúng tôi lớn mẹ tôi muốn lấy lại đất này cho chúng tôi, nhưng 2 vợ chồng này có ý định không muốn trả và yêu cầu mẹ tôi viết đơn xin lấy lại nhà thì 2 vợ chồng này mới trả, xin luật sư chỉ cho tôi cách làm đơn này như thế nào ạ ? Xin cám ơn.

Theo thông tin bạn đưa ra thì đây là mẹ bạn cho vợ chồng này mượn đất, tuy nhiên bạn không nêu rõ là trên đất có nhà hay chưa và nhà mà vợ chồng này sử dụng là nhà của mẹ bạn hay hay nhà của vợ chồng kia, do đó có hai trường hợp như sau: 

- Thứ nhất, mẹ bạn cho vợ chồng kia mượn đất để xây nhà và giờ muốn lấy lại đất để chia cho các con. Còn nhà ở được xây dựng lại là của vợ chồng người mượn đất chứ không phải nhà của mẹ bạn. Do đó, để có thể lấy lại đất thì mẹ bạn cần thỏa thuận với bên kia về việc thanh toán giá trị tài sản trên đất mà vợ chồng người này dã xây dựng. 

- Thứ hai, mẹ bạn cho vợ chồng kia mượn cả đất và cả nhà để ở thì có thể yêu cầu bên kia trả lại và chỉ cần viết giấy tờ xác nhận là bên kia đã trả lại đất và nhà mượn cho mẹ bạn mà không phải viết đơn xin lại nhà. 

Thưa luật sư, Tôi muốn hỏi về thủ tục, điều kiện để xin cấp đất xây nhà ở tại Bình Định, về các giấy tờ cần thiết, cơ quan giải quyết... Phiền luật sư tư vấn giúp. Tôi xin chân thành cảm ơn.

 Nhà ở của bạn ở nông thôn thì nhà ở bạn xây dựng phải đáp ứng được yêu cầu nêu ra tại khoản 3 Điều 93 Luật xây dựng 2015 sau đó bạn sẽ tiến hành làm hồ sơ xin cấp phép xây dựng tại ủy ban nhân dân xã .

>> Xem thêm:  Đất chưa có sổ đỏ có thể bán được không ?

Hồ sơ xin cấp Giấy phép xây dựng căn cứ theo Điều 6 Thông tư số 10/2012/TT-BXDgồm:

a) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng, theo mẫu tại Phụ lục số 14 của Thông tư này;

b) Bản sao được công chứng hoặc chứng thực một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

c) Hai bộ bản vẽ thiết kế, mỗi bộ gồm:

- Sơ đồ mặt bằng xây dựng tỷ lệ 1/50 - 1/500, theo mẫu tại Phụ lục số 15 của Thông tư này;

- Bản vẽ các mặt đứng chính của công trình, tỷ lệ 1/50 - 1/200;

- Bản vẽ sơ đồ đấu nối hệ thống thoát nước mưa, nước thải, cấp nước, cấp điện, thông tin, tỷ lệ 1/50 - 1/200.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: luatsu@luatminhkhue.vn để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Không có sổ đỏ có bán được nhà không ?

Bộ phận luật sư Đất đai - Công ty luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Những điều cần biết mua lại công ty trách nhiệm hữu hạn.