1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư

 

xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê

Theo quy định tại điều 41 của nghị định 43/2014 NĐ-CP được sửa đổi bởi Khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP thì

Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:

a) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

b) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

c) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại khoản 2 Điều này;

d) Các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở.

2. Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khu vực không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức công bố công khai các khu vực được thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trước khi tổ chức thực hiện các dự án đầu tư.

4. Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.”

2. Công ty mẹ  có được chuyển nhượng dự án cho công ty con không?

Mối quan hệ pháp lý giữa các công ty trong tổ hợp công ty mẹ – công ty con

2.1 Cơ sở xác lập mối quan hệ

Mối quan hệ được xác lập thông qua sự chi phối bằng yếu tố tài sản trên cơ sở nắm giữ vốn. Việc nắm giữ vốn sẽ mang lại cho công ty mẹ những quyền hạn nhất định, tuy nhiên việc nắm giữ này phải đạt được một tỉ lệ nhất định thì mới hình thành quyền chi phối. Thông thường, để dành được quyền chi phối thông qua việc đầu tư vốn thì hoặc là (1) đầu tư toàn bộ vốn Điều lệ vào công ty con hoặc (2) là sở hữu ở mức cao hơn, hoặc thấp hơn 50% vốn Điều lệ hoặc tổng số cổ phần phổ thông đến mức đủ để chi phối các quyết định quan trọng của công ty theo pháp luật và cả Điều lệ công ty quy định. Bên cạnh việc chi phối lẫn nhau bằng đầu tư, góp vốn, còn có chi phối lẫn nhau thông qua bí quyết công nghệ, thương hiệu hoặc thị trường giữa các doanh nghiệp…

2.2 Bản chất mối quan hệ

Bản chất của mối quan hệ giữa công ty mẹ – công ty con nằm ở việc sở hữu vốn. Điều kiện của việc nắm giữ vốn là việc sở hữu phải đạt được tỉ lệ nhất định đủ để tạo nên sự chi phối. Sự thay đổi của tỉ lệ nắm giữ vốn điều lệ dẫn tới sự thay đổi quyền sở hữu. Sự thay đổi mức sở hữu của công ty này đối với vốn điều lệ của công ty khác dẫn tới sự hình thành nên mối quan hệ công ty mẹ – công ty con hoặc chấm dứt mối quan hệ đó.

Mặc dù, sự chi phối của công ty mẹ với công ty con dựa trên việc nắm giữ tài sản tuy nhiên giữa chúng vẫn là mối quan hệ giữa hai pháp nhân độc lập, riêng rẽ. Cũng vì giữ vai trò như một cổ đông hoặc bên góp vốn, như chủ đầu tư và công ty nhận đầu tư nên công ty mẹ cũng thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình như một cổ đông hoặc bên góp vốn. Công ty mẹ có quyền định hướng tổ chức và hoạt động của công ty con nhưng không giữ vị trí như là cơ quan quản lý hay điều hành công ty con bởi công ty con cũng có bộ máy quản lý điều hành riêng của mình. Đồng thời quan hệ giữa công ty mẹ – công ty con cũng không là quan hệ hành chính cấp trên và cấp dưới mà là cơ chế quản lý dựa trên quản trị tài chính, hình thức đầu tư và góp vốn của công ty mẹ vào công ty con.

Quyền sở hữu đem lại cho công ty mẹ quyền chi phối đối với công ty con, nội dung của sự chi phối này thể hiện ở việc công ty mẹ có quyền quyết định đối với tổ chức, quản lý nhân sự chủ chốt, các vấn đề về thị trường, chiến lược kinh doanh và các quyết định quan trọng khác. Mức độ sở hữu vốn của công ty mẹ trong công ty con quyết định nội dung và độ chặt chẽ của mối quan hệ. Nếu là công ty mẹ nắm giữ 100% vốn góp của công ty con thì quan hệ giữa hai công ty là cực kì chặt chẽ, công ty mẹ có quyền quyết định tuyệt đối và tối cao đối với các vấn đề quan trọng và chủ yếu của công ty con. Công ty con nào mà công ty mẹ chỉ nắm phần vốn góp ở mức độ chi phối trở lên mà chưa đạt đến mức tuyệt đối thì mối quan hệ giữa hai công ty sẽ kém chặt chẽ hơn tuy nhiên công ty mẹ vẫn đủ sức kiểm soát và định hướng hoạt động kinh doanh của công ty con theo hướng có lợi cho mình.

Hợp đồng, giao dịch và quan hệ khác giữa công ty mẹ và công ty con đều phải được thiết lập và thực hiện độc lập, bình đẳng theo điều kiện áp dụng đối với các chủ thể pháp lý độc lập. Như vậy, theo quy định của pháp luật thì công ty mẹ có thể chuyển giao dự án cho công ty con.

Điểm h) Khoản 2 Điều 149 Luật Doanh nghiệp 2014 quy định Hội đồng quản trị có quyền:”Thông qua hợp đồng mua, bán, vay, cho vay và hợp đồng khác có giá trị bằng hoặc lớn hơn 35% tổng giá trị tài sản được ghi trong báo cáo tài chính gần nhất của công ty, nếu Điều lệ công ty không quy định một tỷ lệ hoặc giá trị khác. Quy định này không áp dụng đối với hợp đồng và giao dịch quy định tại điểm d khoản 2 Điều 135, khoản 1 và khoản 3 Điều 162 của Luật này;”

Như vậy, mặc dù công ty mẹ được chuyển giao dự án cho công ty con nhưng nếu điều lệ công ty không có quy định khác mà dự án đó có giá trị nhỏ hơn 35% tổng giá trị tài sản được ghi trong báo cáo tài chính gần nhất của công ty thì quyết định là của Hội đồng quản trị; nếu dự án có giá trị bằng hoặc lớn hơn 35% tổng giá trị tài sản được ghi trong báo cáo tài chính gần nhất của công ty thì quyết định là của Đại hội đồng cổ đông.

3. Chi nhánh công ty có được là chủ đầu tư dự án không?

Chi nhánh là đơn vị phụ thuộc của doanh nghiệp,  nhiệm vụ thực hiện toàn bộ hoặc một phần chức năng của doanh nghiệp kể cả chức năng đại diện theo ủy quyền. ... Như vậy theo các quy định trên, chi nhánh doanh nghiệp là tổ chức được thành lập hợp pháp,  cơ cấu tổ chức chặt chẽ.

Theo quy định tại điều Điều 84, Bộ luật Dân sự 2015 quy định về Chi nhánh, văn phòng đại diện của pháp nhân

“1. Chi nhánh, văn phòng đại diện là đơn vị phụ thuộc của pháp nhân, không phải là pháp nhân.

2. Chi nhánh có nhiệm vụ thực hiện toàn bộ hoặc một phần chức năng của pháp nhân.

3. Văn phòng đại diện có nhiệm vụ đại diện trong phạm vi do pháp nhân giao, bảo vệ lợi ích của pháp nhân.

4. Việc thành lập, chấm dứt chi nhánh, văn phòng đại diện của pháp nhân phải được đăng ký theo quy định của pháp luật và công bố công khai.

5. Người đứng đầu chi nhánh, văn phòng đại diện thực hiện nhiệm vụ theo ủy quyền của pháp nhân trong phạm vi và thời hạn được ủy quyền.

6. Pháp nhân có quyền, nghĩa vụ dân sự phát sinh từ giao dịch dân sự do chi nhánh, văn phòng đại diện xác lập, thực hiện.”

Như vậy, chi nhánh là đơn vị phụ thuộc của doanh nghiệp, có nhiệm vụ thực hiện toàn bộ hoặc một phần chức năng của doanh nghiệp, bao gồm cả chức năng đại diện theo ủy quyền. Ngành, nghề kinh doanh của chi nhánh phải đúng với ngành, nghề kinh doanh của doanh nghiệp.

Đồng thời, Chi nhánh không phải là pháp nhân và phải được thành lập, chấm dứt chi nhánh phải tuân thủ theo quy định của Bộ luật dân sự 205 và Luật Doanh nghiệp 2020.

Ngoài ra, Tên chi nhánh, văn phòng đại diện, địa điểm kinh doanh phải được viết bằng các chữ cái trong bảng chữ cái tiếng Việt, các chữ cái F, J, Z, W, chữ số và các ký hiệu.

Theo quy định của Luật Doanh nghiệp 2020 thì: Tên chi nhánh sẽ là tên doanh nghiệp kèm theo cụm từ chi nhánh, được in hoặc viết với khổ chữ nhỏ hơn tên tiếng Việt của doanh nghiệp trên các giấy tờ giao dịch, hồ sơ tài liệu và ấn phẩm do chi nhánh phát hành. Ngoài tên bằng tiếng Việt, chi nhánh công ty có thể đăng ký tên bằng tiếng nước ngoài và tên viết tắt. Tên bằng tiếng nước ngoài là tên được dịch từ tên tiếng Việt sang một trong những tiếng nước ngoài hệ chữ La-tinh. Tên viết tắt được viết tắt từ tên tiếng Việt hoặc tên bằng tiếng nước ngoài. Hơn thế nữa thì phần tên riêng của chi nhánh không được sử dụng cụm từ công ty hay doanh nghiệp.

Vậy chi nhánh công ty có được là chủ đầu tư dự án không?

Theo quy định tại Khoản 4, Luật Đấu thầu 2013: “Chủ đầu tư là tổ chức sở hữu vốn hoặc tổ chức được giao thay mặt chủ sở hữu vốn, tổ chức vay vốn trực tiếp quản lý quá trình thực hiện dự án.”

Và cũng theo quy định tại Điều 74 của Luật Đấu thầu 2013 thì chủ đầu tư phải có những trách nhiệm sau đây:

“1. Phê duyệt các nội dung trong quá trình lựa chọn nhà thầu, bao gồm:

a) Kế hoạch lựa chọn nhà thầu trong trường hợp gói thầu được thực hiện trước khi có quyết định phê duyệt dự án;

b) Hồ sơ mời quan tâm, hồ sơ mời sơ tuyển, danh sách ngắn;

c) Hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu;

d) Danh sách xếp hạng nhà thầu;

đ) Kết quả lựa chọn nhà thầu.

2. Ký kết hoặc ủy quyền ký kết và quản lý việc thực hiện hợp đồng với nhà thầu.

3. Quyết định thành lập bên mời thầu với nhân sự đáp ứng các điều kiện theo quy định của Luật này. Trường hợp nhân sự không đáp ứng, phải tiến hành lựa chọn một tổ chức đấu thầu chuyên nghiệp để làm bên mời thầu hoặc thực hiện một số nhiệm vụ của bên mời thầu.

4. Quyết định xử lý tình huống.

5. Giải quyết kiến nghị trong quá trình lựa chọn nhà thầu.

6. Bảo mật các tài liệu liên quan trong quá trình lựa chọn nhà thầu.

7. Lưu trữ các thông tin liên quan trong quá trình lựa chọn nhà thầu theo quy định của pháp luật về lưu trữ và quy định của Chính phủ.

8. Báo cáo công tác đấu thầu hàng năm.

9. Bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật cho các bên liên quan nếu thiệt hại đó do lỗi của mình gây ra.

10. Hủy thầu theo quy định tại khoản 1 Điều 17 của Luật này.

11. Chịu trách nhiệm trước pháp luật và người có thẩm quyền về quá trình lựa chọn nhà thầu.

12. Cung cấp thông tin, tài liệu liên quan và giải trình việc thực hiện các quy định tại Điều này theo yêu cầu của người có thẩm quyền, cơ quan thanh tra, kiểm tra, cơ quan quản lý nhà nước về hoạt động đấu thầu.

13. Trường hợp chủ đầu tư đồng thời là bên mời thầu thì còn phải thực hiện các trách nhiệm quy định tại Điều 75 của Luật này.

14. Thực hiện các trách nhiệm khác theo quy định của Luật này.”

Trên đây là những trách nhiệm của nhà đầu tư theo luật Đấu thầu 2013. Trong đó lưu ý đến trách nhiệm: “ Lưu trữ các thông tin liên quan trong quá trình lựa chọn nhà thầu theo quy định của pháp luật về lưu trữ và quy định của Chính phủ.”  Theo như quy định của pháp luật thì  toàn bộ hồ sơ liên quan đến quá trình lựa chọn nhà đầu tư được lưu trữ tối thiểu 03 năm sau khi kết thúc hợp đồng dự án.

Ngoài ra, trường hợp nhà đầu tư không nhận lại hồ sơ đề xuất về tài chính – thương mại của mình thì bên mời thầu xem xét, quyết định việc hủy hồ sơ đề xuất về tài chính – thương mại nhưng phải bảo đảm thông tin trong hồ sơ đề xuất về tài chính – thương mại của nhà đầu tư không bị tiết lộ. Như vậy có thể thấy trách  nhiệm lưu trữ tài liệu, thông tin của chủ đầu tư là vô cùng quan trọng để đảm bảo được tính bảo mật của những thông tin liên quan đến đầu thầu.

Hơn nữa Luật Đấu thầu 2013 còn quy định nếu như chủ đầu tư có đăng ký thành lập, hoạt động do cơ quan có thẩm quyền của nước mà nhà đầu tư đang hoạt động thì nhà đầu tư sẽ là tổ chức và theo những phân tích về chi nhánh và chủ đầu tư thì chi nhánh công ty  là chủ đầu tư nếu chủ đầu tư thực hiện đăng ký thành lập và hoạt động theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Luật Doanh nghiệp 2020 và những văn bản pháp luật liên quan.

Và khi đó nhà đầu tư được tham dự thầu với tư cách độc lập hoặc liên danh. Tuy nhiên nếu như trong trường hợp nhà đầu tư liên doanh thì các nhà đầu tư phải lập văn bản ghi nhận rõ sự thỏa thuận về trách nhiệm của các thành viên liên doanh cũng như trách nhiệm riêng. Mặt khác, chủ đầu tư cũng sẽ thực hiện đúng những quy định của pháp luật về chi nhánh công ty: “có nhiệm vụ thực hiện toàn bộ hoặc một phần chức năng của doanh nghiệp”.

Vì vậy chi nhánh vẫn có thể là chủ đầu tư của dự án, nhưng vẫn cần phải thực hiện những thủ tục khác có liên quan theo quy định của pháp luật.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 19006162 hoặc liên hệ email: [email protected] để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.