1. Điều kiện để cá nhân nhận chuyển nhượng, chuyển đổi đất trồng cây lâu năm ?

Chào Luật Minh Khuê, xin hỏi: Tôi đang tính mua một mảnh đất, trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi mục đích sử dụng đất là đất trồng cây lâu năm. Khi tôi và bên bán ra xã chứng thực hợp đồng thì được trả lời rằng không được, do tôi ở tỉnh khác nên không đủ điều kiện nhận chuyển đổi mảnh đất này. Vậy cho tôi hỏi điều kiện để cá nhân nhận chuyển đổi đất trồng cây lâu năm là gì?
Cảm ơn!

Luật sư trả lời:

Đất trồng cây lâu năm là loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp được quy định cụ thể tại khoản 1 Điều 10 Luật đất đai năm 2013 như sau:

1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

b) Đất trồng cây lâu năm;

c) Đất rừng sản xuất;

d) Đất rừng phòng hộ;

đ) Đất rừng đặc dụng;

e) Đất nuôi trồng thủy sản;

g) Đất làm muối;

h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;

Theo thông tin bạn cung cấp, chúng tôi hiểu rằng, có lẽ bạn và công chức xã đang có sự hiểu lầm về hai khái niệm "chuyển nhượng quyền sử dụng đất" và "chuyển đổi quyền sử dụng đất".

Bạn có thể tham khảo bài viết sau để hiểu rõ hơn 02 khái niệm này: /chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-la-gi---khai-niem-ve-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat.aspx

Trước tiên, bạn cần xem lại nội dung của Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất này theo hai trường hợp như sau:

Trường hợp 1: giữa bạn và bên bán đã thể hiện về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tức là chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được nhận chuyển nhượng (hay gọi nôm na là bên "mua" - bên nhận chuyển nhượng) theo các điều kiện, nội dung, hình thức được quy định trong Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai và Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải trả cho Bên "bán"- bên chuyển nhượng một số tiền tương ứng với giá trị của quyền sử dụng đất.

Trường hợp 2: Mặc dù tên hợp đồng là chuyển nhượng/chuyển quyền sử dụng đất nhưng nội dung lại là chuyển đổi quyền sử dụng đất từ bạn sang người kia.

Nếu nội dung của Hợp đồng rơi vào trường hợp 1, theo quy định của Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn hiện hành, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp - cụ thể là đất trồng cây lâu năm phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 thì bạn mới được nhận chuyển nhượng, cụ thể:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật đất đai năm 2013.

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Lưu ý: Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thuộc các trường hợp không được nhận chuyển nhượng theo quy định tại Điều 191 Luật Đất Đai năm 2013 gồm:

Điều 191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Nếu nội dung của Hợp đồng rơi vào trường hợp 2, việc chuyển nhượng thực chất là chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.

Vì đất trồng cây lâu năm là loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp nên khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần đáp ứng điều kiện tại Điều 190 Luật đất đai 2013 về điều kiện chuyển đổi đất nông nghiệp.

Điều 190. Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.

Nếu là chuyển đổi quyền sử dụng đất thì đối chiếu quy định trên thì Ủy ban nhân xã nơi có đất trả lời bạn như vậy là có căn cứ. Để nhận chuyển chuyển đổi quyền sử dụng loại đất này bắt buộc bạn phải áp ứng được điều kiện đó là cùng xã để thuận lợi cho việc sản xuất nông nghiệp. Lúc này, bên nhận chuyển đổi sẽ được miễn lệ phí trước bạ và bên chuyển đổi cũng sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng.

Việc bạn "mua bán" được hiểu là thuộc hình thức "chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp". Còn UBND xã lại hiểu thành hình thức "chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp". Nên bạn cần kiểm tra lại nội dung của HĐ để xác định đúng hình thức chuyển quyền sử dụng để có phương án giải quyết phù hợp.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật đất đai về chuyển nhượng đất trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi số: 1900.6162 để được giải đáp. Trân trọng./

2.Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghệp ?

Thưa luật sư! Hiện tại tôi đang có một mảnh đất diện tích 240m2 là đất nông nghiệp, tôi đã xin chuyển đổi 60m2 đất ở, bây giờ tôi muốn tiếp tục chuyển đổi thêm 40m2 đất ở để có đủ 100m2 đất ở để xây nhà, vậy tôi có thể chuyển đổi được không ?

Cảm ơn!

-Bùi Việt Anh

Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm thì có cần được cấp phép không?

Tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại: 1900.6162

Trả lời:

Do bạn đã chuyển mục đích 60m2 đất thành đất ở trước đây nên nếu hiện tại bạn muốn tiếp tục chuyển thêm 40m2 để có đủ 100m2 đất để xây nhà thì vẫn có thể chuyển được. Tuy nhiên để chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở thì bạn cần phải được cấp phép của cơ quan có thẩm quyền. Quy định tại Điều 57 Luật đất đai 2013 về chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Nếu đáp ứng đủ các điều kiện phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hằng năm và được cấp phép thì bạn có thể thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

3. Chuyển mục đích sử dụng đất thành đất trồng cây lâu năm ?

Xin chào luật sư, mong luật sư giải đáp giúp tôi 1 vấn đề sau. Gia đình tôi có 2.5 sào đất trồng lúa nhưng vì diện tích ruộng này ở cạnh gò đồi và cũng gần nhà vừa khó khăn về nguồn nước vừa bi gia súc gia cầm phá hoại nên gia đình tôi đã chuyển qua (trồng cây hàng năm) cụ thể là trồng mía tím được 4 năm nay, gia đình tôi có ý định chuyển đổi trồng (cây lâu năm) vậy gia đình tôi có phải xin cấp phép chuyển đổi diện tích đất nói trên không ?

Mong luật sư giải đáp giúp tôi.

-Pham Văn Lâm

Trả lời:

Điều 10 Luật đất đai 2013 quy định về phân loại đất như sau:

Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:

1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

b) Đất trồng cây lâu năm;

c) Đất rừng sản xuất;

d) Đất rừng phòng hộ;

đ) Đất rừng đặc dụng;

e) Đất nuôi trồng thủy sản;

g) Đất làm muối;

h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;

2. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan;

c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

d) Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;

đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

e) Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;

g) Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;

h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

i) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;

k) Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở;

3. Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.

Như vậy căn cứ theo quy định trên, dù gia đình bạn trồng lúa, trồng mía hay trồng cây lâu năm khác thì mảnh đất đó vẫn được sử dụng vì mục đích nông nghiệp. Căn cứ theo quy định tại khoản 1 điều 57 Luật đất đai 2013 thì trong trường hợp gia đình bạn đang trồng loại cây lâu năm không phải lúa mà muốn chuyển sang trồng cây hằng năm thì sẽ không cần phải được cấp phép tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

4. Hỏi về nội dung chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất thổ cư ?

Dear các Anh Chị! Nhà có mua 1 thửa đất diện tích 1000m đang sử dụng là đất nông nghiệp. Có gấy chuyển nhượng do UBND xã chứng nhận. Bây giờ Em muốn chuyển sang đất thổ cư hay không? Nếu chuyển được thì em cần phải làm các thủ tục và hồ sơ như thế nào ?
Rất mong được sự giúp đỡ của các Anh Chị!
-Thế Anh Phạm

Trả lời:

Để chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất thổ cư thì trước hết bạn cần phải được sự cho phép của cơ quan tài nguyên và môi trường. Nếu việc chuyển mục đích sử dụng đất không ảnh hưởng đến quy hoạch hàng năm của xã, huyện,... thì bạn sẽ được cho phép chuyển mục đích sử dụng đối với mảnh đất này.

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất như sau: Nộp hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất được nộp tại cơ quan tài nguyên và môi trường, bao gồm:

+ Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư 24/2014/TT-BTNMT;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

Thời hạn giải quyết: Không quá 15 ngày ( không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính và sửa đổi bổ sung hồ sơ).

5. Chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang trang trại ?

Thưa luật sư, xin hỏi: Gia đình tôi có thửa đất rộng 3600m vuông bao gồm ruộng của gia đinh và ruộng đổi của các hộ khác, chủ yếu là đất trồng lúa kém hiệu quả. Nay gia đình tôi muốn chuyển số diện tích đó sang làm trang trại nhưng khi lên hỏi UBND xã thi xã trả lời là khu đất đó huyện quy hoạch làm cụm công nghiệp và làng nghề. Mặc dù khu đất đó nằm sát khu trang trại của xã bên cạnh.

Xin luật sư tư vấn giúp tôi phải làm thế nào để gia đình tôi chuyển được số diện tích đó sang trang trại ?

Xin chân thành cảm ơn.

-Nguyễn Viết Dũng

Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.

Điều 49 Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau:

"...2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này..."

Như vậy, đất trong quy hoạch vẫn có thể chuyển mục đích sử dụng đất nếu thuộc trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật, (bao gồm các quyền quy định tại khoản 1 Điều 167 Luật dất đai 2013 như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất,...). Tuy nhiên, nếu huyện đã có kế hoạch cụ thể làm cụm công nghiệp và làng nghề tại khu đất đó thì gia đình bạn không thể thực hiện quyền chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp này.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê