Các phương pháp xác định giá đất được điều chỉnh tại Luật Đất đai, Nghị định 44/2014/NĐ-CP và thông tư số 36/2014/TT-BTNMT. Cụ thể về phương pháp thặng dư, hãy cùng tiefm hiểu qua bài viết dưới đây.

1. Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất thặng dư

Phương pháp thặng dư

Là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính.

Điều kiện áp dụng

Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính;

2. Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư thực hiện theo quy định tại Điều 6 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư thực hiện theo quy định sau đây:

Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất cần định giá;

Các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, được phép chuyển mục đích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất và tốt nhất.

Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản

Tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản được ước tính trên cơ sở điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của các dự án có đặc điểm tương tự với dự án dự kiến đầu tư xây dựng tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương; có tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu.

Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản

a) Các khoản chi phí phát triển bao gồm:

- Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác theo đúng quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công;

- Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị; chi phí chuyển giao công nghệ; chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh; chi phí vận chuyển, bảo hiểm; thuế và các loại phí liên quan khác;

- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí tư vấn khảo sát, lập dự án, thiết kế, giám sát xây dựng và các chi phí tư vấn khác liên quan;

- Chi phí quản lý dự án;

- Chi phí kinh doanh bao gồm: chi phí quảng cáo, bán hàng, quản lý; lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh và chi phí vốn;

- Chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án;

- Các chi phí khác theo quy định của pháp luật.

Tổng chi phí phát triển giả định không bao gồm kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

b) Việc ước tính tổng chi phí phát triển thực hiện như sau:

Tổng chi phí phát triển được ước tính trên cơ sở các chi phí quy định tại Điểm a Khoản này và căn cứ vào định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Trường hợp chưa có định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì thu thập thông tin về chi phí thực tế phổ biến của các dự án tương tự tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có mức sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương.

Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm, nhiều giai đoạn

Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm, nhiều giai đoạn thì ước tính các khoản doanh thu, chi phí thực hiện theo từng năm và phải chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất. Việc ước tính tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển của bất động sản thực hiện theo công thức sau:

Tổng doanh thu phát triển = 

Tổng chi phí phát triển = 

Trong đó:

- TRi là doanh thu năm thứ i của dự án

- Ci là chi phí năm thứ i của dự án

- r là tỷ lệ chiết khấu (tính theo lãi suất cho vay trung hạn bình quân tại thời điểm định giá đất của loại tiền vay VNĐ của các ngân hàng thương mại nhà nước trên địa bàn cấp tỉnh để thực hiện dự án đầu tư phát triển bất động sản).

- n là số năm thực hiện dự án

Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Giá trị của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá trị của thửa đất cần định giá

=

Tổng doanh thu phát triển

-

Tổng chi phí phát triển

Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá đất của thửa đất cần định giá

=

Giá trị của thửa đất cần định giá

Diện tích thửa đất cần định giá

3. Ví dụ về áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất

Ví dụ về việc áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất tại Phụ lục số 04 ban hành kèm theo Thông tư 36/2014/TT-BTNMT

PHỤ LỤC SỐ 04

(Ban hành kèm theo Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường)

VÍ DỤ VỀ PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ

Năm 2014, Ủy ban nhân dân Thành phố A dự kiến giao một khu đất có diện tích 20.000m2 cho một Công ty B kinh doanh nhà ở đô thị để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư và tòa nhà văn phòng cho thuê. Hiện tại lô đất đã hoàn thành việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Trong đó phương án hiệu quả sử dụng đất cao nhất và tốt nhất:

- 7.000m2 đất để xây dựng nhà chung cư, diện tích xây dựng 4.000m2, cao 20 tầng; hình thức sử dụng đất: giao đất ở có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

- 9.000m2 đất để xây dựng tòa nhà văn phòng cho thuê, diện tích xây dựng 4.000m2, cao 15 tầng; hình thức sử dụng đất: thuê đất trả tiền thuê đất 01 lần cho cả thời gian thuê, thời hạn thuê đất là 50 năm.

- 4.000m2 đất đường giao thông nội bộ sử dụng chung; hình thức sử dụng đất: giao đất không thu tiền sử dụng đất.

Giả định dự án này sẽ hoàn thành trong vòng 02 năm và dự kiến đầu tư quyết toán làm 02 lần vào cuối năm thứ nhất và cuối năm thứ hai. Kế hoạch thực hiện dự án như sau:

1. Các khoản chi phí để thực hiện dự án (chưa gồm thuế giá trị gia tăng):

- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bằng 15.000 triệu đồng (trong đó chi phí tư vấn nhà chung cư là 8.000 triệu đồng).

- Chi phí xây dựng hạ tầng: 0,8 triệu đồng/m2;

- Chi phí xây dựng nhà chung cư 20 tầng: 10,2 triệu đồng/m2;

- Chi phí xây dựng tòa nhà văn phòng 15 tầng: 9 triệu đồng/m2;

- Chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và trượt giá trong thời gian xây dựng là: 70.000 triệu đồng (trong đó dự phòng của nhà chung cư là 42.000 triệu đồng).

- Chi phí quản lý dự án (dùng để tổ chức thực hiện các công việc: lập dự án, thẩm định dự án, thẩm định thiết kế, lựa chọn nhà thầu, giám sát thi công xây dựng, quản lý chất lượng và các công việc khác có liên quan của chủ đầu tư công trình...) bằng 2% tổng chi phí xây dựng và thiết bị của dự án.

- Chi phí quảng cáo, bán hàng, quản lý bằng 1% tổng doanh thu.

- Lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh, chi phí vốn bằng 15% tổng chi phí đầu tư xây dựng và giá trị khu đất của dự án.

- Biết mức lãi suất cho vay trung hạn bình quân tại thời điểm định giá đất của loại tiền vay VNĐ của các ngân hàng thương mại nhà nước trên địa bàn để thực hiện dự án đầu tư phát triển bất động sản là 12%/năm.

Các khoản chi đầu tư cơ sở hạ tầng và tư vấn đầu tư xây dựng thực hiện trong năm đầu; Các khoản chi xây dựng các tòa nhà; chi phí dự phòng, năm đầu thực hiện 50% khối lượng; chi phí quản lý dự án thực hiện theo chi phí xây dựng và thiết bị của từng năm.

2. Giá bán căn hộ và cho thuê văn phòng (chưa gồm thuế giá trị gia tăng):

- Giá bán căn hộ chung cư bình quân 20 triệu đồng/m2, tổng diện tích sàn thương phẩm căn hộ chiếm 80% tổng diện tích sàn xây dựng nhà chung cư. Sau khi ký Hợp đồng chuyển nhượng, khách hàng nộp 50% giá trị căn hộ (Hợp đồng được 02 bên ký vào cuối năm thứ nhất). Cuối năm thứ hai khách hàng nộp số tiền còn lại.

- Tổng diện tích sàn thương phẩm khu văn phòng bằng 75% tổng diện tích sàn xây dựng tòa nhà văn phòng; Giá cho thuê bình quân các văn phòng tương tự trong cùng khu vực là 0,3 triệu đồng/m2/tháng (Giả sử trong thời gian thực hiện dự án, giá cho thuê văn phòng không thay đổi); tỉ lệ cho thuê được (tỉ lệ lấp đầy) là 80%. Chi phí quản lý, vận hành tòa nhà văn phòng (chi phí điện, nước, bảo vệ, vệ sinh, nhân công quản lý...) bằng 15% doanh thu. Công trình khai thác vận hành sau 02 năm xây dựng.

Việc áp dụng phương pháp thặng dư để định giá khu đất thực hiện như sau:

I. Xác định giá đất của khu đất xây dựng nhà chung cư

1. Ước tính doanh thu phát triển nhà chung cư

- Năm thứ nhất:

(4.000m2/tầng x 20 tầng x 80%) x 20 triệu đồng/m2 x 50%

= 640.000 triệu đồng

- Năm thứ hai:

(4.000m2/tầng x 20 tầng x 80%) x 20 triệu đồng/m2 x 50%

= 640.000 triệu đồng

- Doanh thu phát triển nhà tòa chung cư quy đổi về giá trị hiện tại

640.000 triệu đồng

+

640.000 triệu đồng

= 1.081.632,65 triệu đồng

(1+12%)1

(1+12%)2

2. Ước tính chi phí phát triển nhà chung cư

a) Chi phí đầu tư xây dựng

Năm thứ nhất:

- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng nhà chung cư: 8.000 triệu đồng

- Chi phí đầu tư hạ tầng:

20.000m2 x 0,8 triệu đồng/m2 x 7.000m2/(7.000m2+ 9.000m2)

= 7.000 triệu đồng.

- Chi phí xây dựng tòa chung cư:

4.000m2/tầng x 20 tầng x 10,2 triệu đồng/m2 x 50%

= 408.000 triệu đồng

- Chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và trượt giá trong thời gian xây dựng: 42.000 triệu đồng x 50% = 21.000 triệu đồng

- Chi phí quản lý dự án:

(7.000 triệu đồng + 408.000 triệu đồng) x 2% = 8.300 triệu đồng

- Tổng chi phí năm thứ nhất:

8.000 + 7.000 + 408.000 +21.000 + 8.300 = 452.300 triệu đồng.

Năm thứ hai:

- Chi phí xây dựng nhà chung cư:

4.000m2/tầng x 20 tầng x 10,2 triệu đồng/m2 x 50%

= 408.000 triệu đồng

- Chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và trượt giá trong thời gian xây dựng: 42.000 triệu đồng x 50% = 21.000 triệu đồng

- Chi phí quản lý dự án:

408.000 triệu đồng x 2% = 8.160 triệu đồng

- Tổng chi phí năm thứ hai:

408.000 + 21.000 + 8.160 = 437.160 triệu đồng.

Tổng chi phí đầu tư xây dựng nhà chung cư quy đổi về hiện tại:

452.300 triệu đồng

+

437.160 triệu đồng

= 752.340,56 triệu đồng

(1+12%)1

(1+12%)2

b) Chi phí quảng cáo, bán hàng, quản lý

1% x 1.081.632,65 triệu đồng = 10.816,33 triệu đồng

c) Lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh, chi phí vốn:

15% x (Vcc + 752.340,56 triệu đồng)

Trong đó: Vcc là giá trị khu đất xây dựng nhà chung cư

d) Tổng chi phí phát triển của nhà chung cư

752.340,56 triệu đồng + 10.816,33 triệu đồng+ 15% x(Vcc + 752.340,56 triệu đồng)

= 876.007,97 + 0,15Vcc (triệu đồng)

3. Xác định giá trị của khu đất nhà chung cư:

Vcc= 1.081.632,65 triệu đồng - (876.007,97 + 0,15Vcc) triệu đồng

Vcc = 178.804,07 triệu đồng

4. Xác định giá đất của khu đất nhà chung cư:

178.804,07 triệu đồng /7.000m2 = 25,54 triệu đồng/m2.

II. Xác định giá đất của tòa nhà văn phòng cho thuê

1. Ước tính tổng doanh thu phát triển tòa nhà văn phòng cho thuê:

- Thu nhập từ cho thuê văn phòng một năm là:

0,3 triệu đồng/tháng x (4.000m2/tầng x 15 tầng x 75%) x 80% x 12 tháng

= 129.600 triệu đồng.

- Chi phí quản lý, vận hành một năm (bằng 15% doanh thu) là:

129.600 triệu đồng x 15% = 19.440 triệu đồng

- Thu nhập ròng một năm từ cho thuê văn phòng là:

129.600 triệu đồng - 19.440 triệu đồng = 110.160 triệu đồng

- Doanh thu từ tòa nhà văn phòng quy về thời điểm hiện tại (2 năm đầu xây dựng không phát sinh doanh thu):

DTvp=

0

+

0

+

 

= 728.647,53 triệu đồng

(1 + 12%)1

(1 + 12%)2

Trong đó:

DTvp là doanh thu phát triển tòa nhà văn phòng.

Thời gian thực hiện dự án tương ứng thời gian được thuê đất (50 năm).

2. Ước tính chi phí phát triển tòa nhà văn phòng cho thuê.

a) Chi phí đầu tư xây dựng.

Năm thứ nhất:

- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng tòa văn phòng:

15.000 triệu đồng - 8.000 triệu đồng = 7.000 triệu đồng

- Chi phí đầu tư hạ tầng:

20.000m2 x 0,8 triệu đồng/m2 x 9.000m2 /(7.000m2 + 9.000m2)

= 9.000 triệu đồng.

- Chi phí xây dựng tòa nhà văn phòng:

4.000m2/tầng x 15 tầng x 9 triệu đồng/m2 x 50%

= 270.000 triệu đồng

- Chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và trượt giá trong thời gian xây dựng:

(70.000 - 42.000) x 50% = 14.000 triệu đồng

- Chi phí quản lý dự án:

(9.000 triệu đồng + 270.000 triệu đồng) x 2% = 5.580 triệu đồng.

- Tổng chi phí năm thứ nhất:

7.000 + 9.000 + 270.000 + 14.000 + 5.580 = 305.580 triệu đồng.

Năm thứ hai:

- Chi phí xây dựng tòa nhà văn phòng:

4.000m2/tầng x 15 tầng x 9 triệu đồng/m2 x 50%

= 270.000 triệu đồng.

- Chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và trượt giá trong thời gian xây dựng:

(70.000 - 42.000) x 50% = 14.000 triệu đồng

- Chi phí quản lý dự án: 270.000 triệu đồng x 2% = 5.400 triệu đồng.

- Tổng chi phí năm thứ hai:

270.000 + 14.000 + 5.400 = 289.400 triệu đồng.

Tổng chi phí đầu tư xây dựng quy đổi về hiện tại:

305.580 triệu đồng

+

289.400 triệu đồng

= 503.547,19 triệu đồng

(1+12%)1

(1+12%)2

b) Chi phí quảng cáo, bán hàng, quản lý quy đổi về hiện tại.

1% x 728.647,53 triệu đồng = 7.286,48 triệu đồng.

c) Lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh, chi phí vốn:

15% x (Vvp + 503.547,19) triệu đồng

Trong đó: Vvp là giá trị khu đất tòa nhà văn phòng cho thuê

d) Tổng chi phí phát triển tòa văn phòng

503.547,19 triệu đồng + 7.286,48 triệu đồng + 15% x(Vvp+503.547,19)triệu đồng

= 586.365,75 + 0,15Vvp (triệu đồng)

3. Xác định giá trị của khu đất tòa nhà văn phòng cho thuê

Vvp = 728.647,53 triệu đồng - (586.365,75 + 0.15Vvp) triệu đồng

Vvp = 123.723,29 triệu đồng

4. Xác định giá đất của khu đất tòa nhà văn phòng cho thuê

123.723,29 triệu đồng/ 9.000m2 = 13,75 triệu đồng/m2.

III. Tổng giá trị của khu đất có diện tích 20.000m2 cần định giá

178.804,07 triệu đồng + 123.723,29 triệu đồng = 302.527,36 triệu đồng

- Giá trị của khu đất nhà chung cư là 178.804,07 triệu đồng; Giá đất của khu đất nhà chung cư là 25,54 triệu đồng/m2.

- Giá trị của khu đất tòa nhà văn phòng cho thuê là 123.723,29 triệu đồng; Giá đất của khu đất tòa nhà văn phòng cho thuê là 13,75 triệu đồng/m2.

(Các số liệu nêu trong Ví dụ mang tính chất minh họa)

4. Ưu và nhược điểm của phương pháp thặng dư

–  Ưu điểm:

+ Là phương pháp định giá phù hợp với các BĐS có tiềm năng phát triển, các dự án đầu tư;

+ Phương pháp định giá khá đơn giản, dựa trên các dữ liệu về thị trường nên dễ thuyết phục khách hàng, thích hợp để đưa ra mức giá đấu giá.

+ Phương pháp định giá này được thực hiện thông qua việc mô tả một quá trình đầu tư, vì vậy có giá trị trong việc tư vấn đầu tư…

–  Nhược điểm:

+ Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất.

+ Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thị trường.

+ Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với những thay đổi trong ước tính các chi phí và giá bán.

+ Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền, như vậy, đã giả định tất cả các đòng tiền xảy ra ờ cùng một thời điểm, mà giả định này là không hiện thực.

Trên đây là tư vấn, phân tích quy định pháp luật của chúng tôi. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.