Các phương pháp xác định giá đất được điều chỉnh tại Luật Đất đai, Nghị định 44/2014/NĐ-CP và thông tư số 36/2014/TT-BTNMT, cụ thể như sau:

1. Điều kiện để áp dụng phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất;

2. Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhập

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp chiết trừ thực hiện theo quy định tại Điều 5 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhập thực hiện theo quy định sau đây:

2.1. Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá

a) Đối với đất phi nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần định giá là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc cho thuê trong 05 năm liên tục tính đến thời điểm định giá.

b) Đối với đất nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần định giá được tính như sau:

- Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì thu nhập bình quân một năm là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá;

- Đối với đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất thì thu nhập bình quân một năm được tính căn cứ vào doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần.

c) Trường hợp không xác định được thu nhập của thửa đất cần định giá thì thu thập thông tin về thu nhập bình quân của tối thiểu 03 thửa đất tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất hoặc căn cứ vào các thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường.

2.2. Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập của thửa đất cần định giá

a) Chi phí bình quân một năm được tính căn cứ vào các khoản thuế liên quan đến sử dụng đất; chi phí đầu tư cải tạo đất; chi phí duy tu, bảo dưỡng công trình xây dựng gắn liền với đất; chi phí sản xuất.

b) Các khoản chi phí quy định tại Điểm a Khoản này được tính theo định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Trường hợp không có định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì thu thập thông tin về chi phí của thửa đất tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất hoặc căn cứ vào các thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường.

2.3. Xác định thu nhập ròng bình quân một năm theo công thức sau:

Thu nhập ròng bình quân một năm

=

Thu nhập bình quân một năm

-

Chi phí bình quân một năm

2.4. Xác định giá trị của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá trị của thửa đất cần định giá

=

Thu nhập ròng bình quân một năm

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (r) trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng của ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất (xác định tại thời điểm định giá đất) trên địa bàn cấp tỉnh.

Riêng đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn thì lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm được điều chỉnh theo công thức sau:

Lãi suất điều chỉnh theo thời hạn =

r x (1 + r)n

(1+r)n - 1

Trong đó: n là thời hạn sử dụng đất còn lại của thửa đất cần định giá (tính theo năm).

Đối với trường hợp thửa đất cần định giá đã được đầu tư, xây dựng các tài sản gắn liền với đất để đưa vào sản xuất, kinh doanh thì sau khi xác định giá trị của thửa đất và tài sản gắn liền với đất, thực hiện chiết trừ giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất để xác định giá trị của thửa đất cần định giá.

Việc xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 4 của Thông tư này.

2.5. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất của thửa đất cần định giá

=

Giá trị của thửa đất cần định giá

Diện tích thửa đất cần định giá

3. Ví dụ về áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất

Ví dụ về việc áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất tại Phụ lục số 03 ban hành kèm theo Thông tư 36/2014/TT-BTNMT

PHỤ LỤC SỐ 03

(Ban hành kèm theo Thông tư số 36/2014/TT-BTNMTngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường)

VÍ DỤ VỀ PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP

Ví dụ 1:

Áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất nông nghiệp trồng cây hàng năm tại xã A (là xã đồng bằng) của huyện B, tỉnh C thuộc vùng Đồng bằng sông Cửu Long. Thửa đất cần định giá có diện tích 4.000 m2, một năm trồng 03 vụ lúa tẻ thường.

Kết quả, khảo sát, thu thập thông tin của thửa đất cần định giá trong 3 năm liên tục tính đến thời điểm định giá như sau:

Nội dung

Đơn vị tính

2011

2012

2013

Sản lượng lúa thu hoạch cả năm

Kg

7.200

7.000

6.800

Giá bán bình quân các năm

đồng/kg

4.300

4.700

4.600

Tổng thu nhập

đồng

30.960.000

32.900.000

31.280.000

Chi phí sản xuất

đồng

21.000.000

20.000.000

18.500.000

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng của ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.

%/năm

12

9

8,5

Việc xác định giá đất theo phương pháp thu nhập thực hiện như sau:

- Thu nhập bình quân một năm:

30.960.000 + 32.900.000 + 31.280.000

=

31.713.333 đồng

3

- Chi phí bình quân một năm:

21.000.000 + 20.000.000 + 18.500.000

=

19.833.333 đồng

3

- Thu nhập ròng bình quân một năm:

31.713.333 đồng - 19.833.333 đồng = 11.880.000 đồng

- Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm là:

12% + 9% + 8,5%

=

9,83%

3

- Giá trị của thửa đất cần định giá là:

Giá trị của thửa đất cần định giá

=

11.880.000 đồng

x 100

= 120.854.527 đồng

9,83

- Giá đất của thửa đất cần định giá là:

Giá đất của thửa đất cần định giá

=

120.854.527 đồng

= 30.214 đồng/m2

4.000m2

Làm tròn: 30.000 đồng/m2

Kết luận: Giá đất của thửa đất cần định giá là 30.000 đồng/m2

(Các số liệu nêu trong Ví dụ mang tính chất minh họa)

Ví dụ 2:

Áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất nông nghiệp trồng cây cà phê (cây lâu năm) tại xã B của huyện C, tỉnh D thuộc khu vực Tây Nguyên. Thửa đất cần định giá có diện tích 10 ha, đất đỏ bazan, mật độ trồng 1.110 cây/ha. Đến thời điểm xác định giá đã hoàn thành 03 năm kiến thiết cơ bản (trồng mới và chăm sóc), bắt đầu đưa vào khai thác, thời gian khai thác bắt đầu từ năm thứ tư. Kết quả khảo sát, thu thập thông tin của thửa đất cần định giá như sau:

STT

Khoản mục chi phí

Đơn vị

Kiến thiết cơ bản (trồng mới và chăm sóc)

Chăm sóc, thu hoạch, 01 năm (thời kỳ khai thác)

1

Vật tư, dụng cụ

Bao gồm: Cây giống, phân bón, thuốc bảo vệ thực vật, vật tư; dụng cụ khác

đồng/ha

47.500.000

22.500.000

2

Nhân công

Bình quân nhân công bậc 3

đồng/ha

90.000.000

60.000.000

3

Máy

Bao gồm: máy cày, máy bừa, máy khoan, phương tiện vận chuyển..

đồng/ha

8.500.000

3.500.000

4

Chi phí khác (quản lý, thuế sử dụng đất...)

đồng/ha

7.300.000

4.300.000

 

Cộng

đồng/ha

153.300.000

90.300.000

Sản lượng hạt cà phê nhân xô thu hoạch bình quân trong một năm: 3,5 tấn/ha/năm.

Giá bán trên thị trường là: 40.000.000 đồng/tấn.

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (r) trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng của ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh là: r = 9,83%/năm (năm 2011 là: 12%; năm 2012 là 9%; năm 2013 là 8,5%).

Việc xác định giá đất theo phương pháp thu nhập thực hiện như sau:

- Thu nhập bình quân một năm từ bán hạt cà phê nhân xô là:

40.000 đồng/tấn x 3,5 tấn/ha x 10 ha = 1.400.000.000 đồng/năm

- Chi phí bình quân một năm:

90.300.000đồng/ha x 10 ha = 903.000.000 đồng/năm

- Thu nhập ròng một năm từ bán hạt cà phê nhân xô:

1.400.000 đồng - 903.000.000 đồng = 497.000.000 đồng/năm

- Giá trị thửa đất và vườn cây cần định giá:

Giá trị của thửa đất và vườn cây

=

497.000.000 đồng/năm

x 100

=

5.055.951.170 đồng

9,83

- Giá trị thửa đất cần định giá:

5.055.951.170 đồng - (153.300.000 đồng/ha x 10ha) = 3.522.951.170 đồng.

- Giá đất của thửa đất cần định giá:

Giá đất của thửa đất cần định giá

=

3.522.951.170 đồng/năm

=

35.230 đồng/m2

100.000 m2

Kết luận: Giá đất của thửa đất cần định giá làm tròn là 35.000 đồng/m2.

(Các số liệu nêu trong Ví dụ mang tính chất minh họa)

Ví dụ 3:

Xác định giá của một thửa đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đường A, quận B, thành phố C. Trên thửa đất có công trình xây dựng, bao gồm 01 tòa nhà văn phòng cho thuê và các hạng mục phụ trợ với các thông tin như sau:

- Diện tích thửa đất: 6.000m2, thời hạn sử dụng đất còn lại là 40 năm.

- Tòa nhà văn phòng: diện tích xây dựng 3.000m2, cao 10 tầng, tổng diện tích sàn xây dựng sàn 30.000m2; Diện tích sử dụng cho thuê làm văn phòng 22.000m2.

- Tổng giá trị công trình trên đất (tòa nhà chính và các hạng mục phụ trợ) tại thời điểm xác định giá là: 315.000 triệu đồng.

- Giá trị thu hồi của công trình sau khi hết thời hạn sử dụng đất là không đáng kể.

- Giá thuê văn phòng qua khảo sát từ 03 tòa văn phòng cho thuê tương tự trên cùng địa bàn. Sau khi điều chỉnh các yếu tố khác biệt, mức giá bình quân cho thuê trên thị trường tại thời điểm xác định giá là: 0,23 triệu đồng/m2/tháng (chưa gồm thuế giá trị gia tăng); tỉ lệ cho thuê được (tỉ lệ lấp đầy) là 80%. Tiền thuê được thanh toán hàng năm, lần thanh toán đầu tiên sau thời điểm định giá là một năm.

- Chi phí quản lý, vận hành tòa nhà văn phòng (chi phí điện, nước, an ninh, vệ sinh, nhân, công quản lý, sửa chữa bảo dưỡng...) theo thống kê trên địa bàn bằng 15% doanh thu.

- Tiền thuế sử dụng đất hàng năm là 30 triệu đồng.

- Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (r) trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng của ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh là: r = 9,83%/năm (năm 2011 là: 12%; năm 2012 là 9%; năm 2013 là 8,5%).

Việc xác định giá đất theo phương pháp thu nhập thực hiện như sau:

- Thu nhập một năm từ cho thuê văn phòng là:

0,23 triệu đồng/m2/tháng x 22.000m2 x 80% x 12 tháng = 48.576 triệu đồng.

- Chi phí quản lý, vận hành một năm là:

48.576 triệu đồng x 15% = 7.286 triệu đồng.

- Tiền thuế sử dụng đất hàng năm là: 30 triệu đồng.

- Thu nhập ròng một năm từ cho thuê văn phòng là:

48.576 triệu đồng - 7.286 triệu đồng - 30 triệu đồng = 41.260 triệu đồng.

- Do khu đất có thời hạn sử dụng còn lại là 40 năm, nên lãi suất được điều chỉnh như sau:

R=

r x (1 + r)n

=

9,83 % x (1 + 9,83 %)40

= 10,07%

(1 + r)n - 1

(1 + 9,83 %)40 - 1

- Giá trị của bất động sản là:

Giá đất của bất động sản

=

41.260 triệu đồng

x 100

= 409.7280 triệu đồng

10,07%

- Giá trị của thửa đất là:

409.728 triệu đồng - 315.000 triệu đồng = 94.728 triệu đồng.

- Giá đất của thửa đất cần định giá:

Giá đất của thửa đất cần định giá

=

94.728 triệu đồng

= 15,788 triệu đồng/m2

6.000m2

Kết luận: Giá đất của thửa đất cần định giá làm tròn là 15,8 triệu đồng/m2.

(Các số liệu nêu trong Ví dụ mang tính chất minh họa)

4. Ưu và nhược điểm của phương pháp thu nhập

– Ưu điểm:

+ Đơn giản trong áp dụng, công thức tính toán rõ ràng, dễ hiểu hơn phương pháp dòng tiền chiết khấu;

+ Có độ chính xác tương đối cao khi có những thông tin về các thương vụ chính xác và có thể so sánh được.

– Nhược điểm:

+ Trong phân tích các thương vụ, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: Tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai… Dẫn đến khó thuyết phục được khách hàng bởi những thông tin đã điều chỉnh.

+ Nhiều dữ liệu ước tính, điểu chỉnh, vì vậy đòi hỏi trình độ và kinh nghiệm điều chỉnh phải cao và phải đầy đủ thông tin. Độ chính xác có thể bị hạn chế do mức độ chuẩn xác của thông tin dự báo.

+ Mang những thông tin hạn chế về những giả định về dòng tiền trong tương lai.

+ Áp dụng một tỷ lệ vốn hoá cố định, do đó tổng lợi nhuận hàng năm từ BĐS cũng cô’ định. Trong khi hiệu quả của BĐS trong quá khứ có tầm quan trọng hàng đầu trong kêu gọi vốn đầu tư, thì sự quan tâm của các nhà đầu tư lại tập trung vào lợi nhuận ròng tiềm tàng.

+ Phương pháp thu nhập đòi hỏi phải xác định chính xác tổng thu nhập từ BĐS trong từng năm và phải dự đoán thu nhập trong toàn bộ thời gian kinh tế còn lại của BĐS. Đây là một công việc rất khó khăn, đặc biệt đối với những quốc gia nền kinh tế thị trường chưa phát triển như ở nước ta.

Lưu ý: Phương pháp thu nhập tính toán rất phức tạp.

Vì vậy, phương pháp này thường ít được sử dụng trong định giá hàng loạt, mà thường được sử dụng để định giá những BĐS cá biệt.

Trên đây là tư vấn, phân tích quy định pháp luật của chúng tôi. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.