1. Bất động sản và động sản là gì ?

Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định về như sau:

"Điều 107. Bất động sản và động sản

1. Bất động sản bao gồm:

a) Đất đai;

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.

2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản."

1.1. Động sản là gì ?

Động sản là tài sản có thể chuyển dịch hoặc di dời từ nơi này sang nơi khác trong không gian nhất định mà vẫn giữ nguyên tính năng, công dụng.

1.2. Bất động sản là gì?

Bất động sản hay còn gọi là địa ốc hay nhà đất là một thuật ngữ pháp luật có ý nghĩa bao gồm đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất. Những thứ được xem là dính liền vĩnh viễn như là nhà cửa, ga ra, kiến trúc ở trên hoặc dầu khí, mỏ khoáng chất ở dưới mảnh đất đó

Như vậy, Tài sản bao gồm Động sản và bất động sản. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản như: tiền, giấy tờ có giá, sách, bút, ti vi, tủ lạnh… có thể dịch chuyển bằng cơ học. Về cơ bản động sản và bất động sản được phân biệt với nhau bởi đặc tính vật lý, cụ thể: Bất động sản bao gồm đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng và các loại tài sản khác do pháp luật quy định, còn động sản là tài sản không phải là bất động sản.

Động sản là tài sản có thể chuyển dịch hoặc di dời từ nơi này sang nơi khác trong không gian nhất định mà vẫn giữ nguyên tính năng, công dụng.

2. Động sản gồm những gì?

Động sản bao gồm những vật tự mình chuyển động được như súc vật và những vật không tự chuyển động được nhưng chuyển động bằng một lực ngoại lai như thóc, gạo, trái cây đã được hái, đồ mộc, thiết bị, máy móc, tiền bạc, tín phiếu, hối phiếu... Do tính chất, đặc trưng của một số tài sản như máy bay, tàu thuỷ, theo pháp luật một số nước, vẫn được quy định là bất động sản. Theo tỉnh thần đó, Bộ luật dân sự năm 2005 quy định: động sản là tài sản không phải là bất động sản và bất động sản bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà Ở, công trình xây dựng đó (như máy điều hoà nhiệt độ, quạt máy đã gắn vào tường,....) các tài sản khác gắn liền với đất đai (lúa chưa gặt, quả còn ở trên cây...) và cả các tài sản khác do pháp luật quy định.

Động sản là tiêu chí để phân loại tài sản trong quyền sở hữu.

3. Các quyền đối với bất động sản

Trước ngày ban hành BLDS, trong hệ thống pháp luật của chúng ta rất ít khi sử dụng khái niệm bất động sản và động sản. Trong pháp luật kinh tế chúng ta chỉ sử dụng khái niệm tài sản cố định để phân biệt vói tài sản lưu động. Tài sản lưu động là những tài sản dừng trong quá trình sản xuất được chuyển toàn bộ giá trị của nó vào thành phẩm trong một lần.

BLDS đã chia tài sản thành bất động sản và động sản trên cơ sở của phương pháp loại trừ. Để phân biệt hai loại tài sản chủ yếu trong luật dân sự, BLDS dựa vào thuộc tính tự nhiên của tài sản là có thể chuyển dịch bằng cơ học hay không. Trên cơ sở nguyên tắc này, Điều 107 BLDS quy định:

– Bất động sản bao gồm:

– Đất đai;

– Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

– Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

– Tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Động sản là những tài sản không phái là bất động sản.

Cách phân loại trên đáp ứng được các yếu tố thực tiễn. Bất động sản chủ yếu là đất đai (không thể chuyến dịch cơ học được), nhà ở, công trình xây dựng, các tài sắn gắn liền với đất đai. Theo quy định của BLD thì đây là tài tài sản cần được đăng ký. Dựa vào thuộc tính tự nhiên, luật quy định như vậy nhằm bảo đảm quyền kiểm tra, giám sát của những cơ quan nhà nước có thẩm quyền. BLDS còn có những quy chế pháp lí riêng đối với mỗi loại tài sản trong một số trường hợp.

4. Pháp Luật về Bất động sản và Động sản qua các thời kỳ.

Tính từ giai đoạn trước năm 1945, ở Việt Nam theo quy định tại Điều 450 Dân luật Bắc Kỳ (1931), Điều 459 Dân luật Trung Kỳ (1936) và Sắc luật Điền thổ năm 1925 đều chia tài sản làm hai loại: Động sản và bất động sản.

Về bất động sản

Dựa theo tính chất (Điều 3 Sắc lệnh Điền thổ ngày 21 tháng 7 năm 1925) gồm: Điền địa; nhà cửa (trừ những nhà có thể tháo ra, lắp lại mà không hư hại nhiều); tường vây xung quanh, hàng luỹ, hàng rào, ao, hồ, hào, rãnh, sông đào và lòng sông; đế, đập và các công trình xây đắp khác để chắn nước; rừng núi và cây cối mọc liền trên đất; các thứ mỏ khoáng chất cùng hầm đá mà chưa khai thác; các hoa lợi mùa màng tuy đã chín rồi mà chưa gặt hái.

Dựa vào công dụng: Là những động sản mà người chủ đặt trong nhà, trên đất của mình một cách vĩnh viễn hay tạm thời, để trang trí, để khai thác để mưu lợi ích (Điều 4 Sắc lệnh Điền thổ năm 1925).

Dựa vào đối tượng: Theo quy định tại Điều 5 Sắc lệnh Điền thổ năm 1925, thì những vật quyền thuộc về bất động sản:

+ Quyền sở hữu;

+ Quyền dụng ích;

+ Quyền dùng và quyền ở;

+ Quyền cho thuê dài hạn;

+ Quyền địa dịch;

+ Quyền cầm cố bất động sản;

+ Quyền để đương và quyền đi kiện đòi một bất động sản đều thuộc về vật quyền.

Về động sản: Là tất cả những tài sản không thuộc bất động sản.

Theo tính chất của vật thì vật đó di dời được; các tàu, thuyền, nhà cửa tháo ra lắp vào được đều là động sản; những vật quyền thuộc về động sản và quyền đi kiện để đòi một động sản; những cổ phần trong một hội buôn; những nghiệp sản thương mại; các món nợ; công trái; quyền sở hữu các sản phẩm trí tuệ (văn học, nghệ thuật, khoa học…).

Như vậy, dựa vào tính chất của tài sản, việc quy định tài sản gồm bất động sản và động sản là phù hợp với quan niệm về tài sản từ thời xa xưa và mang tính khách quan. Đã có một thời kỳ ở Việt Nam, thực tế là từ năm 1954, sau khi miền Bắc được giải phóng, không dùng các cụm từ chỉ tính chất của tài sản là động sản và bất động sản, mà dùng từ mô tả công dụng của tài sản là tư liệu sản xuất và tư liệu tiêu dùng (duy ý chí).

Vì vậy, kể từ khi BLDS năm 1995, BLDS năm 2005 đến BLDS năm 2015 thì những quy định về bất động sản và động sản là dựa và tính chất của tài sản là hoàn toàn khách quan và phù hợp với bản chất của pháp luật dân sự quy định về phân loại tài sản.

Khoản 1 Điều 107 xác định các tài sản là bất động sản là đất đai và những tài sản là nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai. Theo tính chất của các loại tài sản này là không di dời được về mặt cơ học. Nếu tách rời tài sản này ra khỏi đất thì sẽ bị hư hỏng, không giữ nguyên được trạng thái ban đầu của vật. Đất đai là tài sản, theo bản chất không thể di dời.

Những tài sản gắn với đất đai như nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai đều là bất động sản. Loại tài sản thứ ba, mà sự tồn tại của chúng không thể tách dời đất đai, nhà, công trình xây dựng. Nếu chuyển dịch chuyển các tài sản gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng thì sẽ để lại những tì vết nhất nhất định và vật bị tách dời khỏi đất đai, nhà, công trình xây dựng không còn giữ nguyên được trạng thái ban đầu của vật.

Việc xác định bất động sản liên quan đến nhiều quan hệ có đối tượng là bất động sản và là căn cứ để xác định địa điểm thực hiện nghĩa vụ chuyển giao bất động sản, liên quan đến việc xác định thẩm quyền giải quyết của cơ quan có thẩm quyền khi có tranh chấp về bất động sản, liên quan đến các giao dịch có đối tượng là bất động sản… Tại Điểm d khoản 1 Điều 107 quy định: “Tài sản khác theo quy định của pháp luật”. Đây là một quy định mang tính chất dự liệu trong trường hợp pháp luật có quy định một loại tài sản nào đó là bất động sản. Luật Kinh doanh bất động sản quy định quyền sử dụng đất là bất động sản.

- Về Động sản

Có thể xem đây là cách phân loại phổ biến, bởi lẽ đây là cách phân loại quan trọng nhất mà hầu hết pháp luật các nước đều ghi nhận. Điển hình phải kể đến BLDS Pháp. Cấu trúc của BLDS Pháp đã cho thấy một sự logic trong việc phân loại tài sản thành động sản và bất động sản.

Khoản 2 Điều 107 quy định mang tính chất loại trừ những loại tài sản không được quy định là bất động sản thì là động sản.

Điều 107 BLDS quy định về bất động sản như một sự kế thừa những quy định trước đây về bất động sản trong Bộ luật Bắc Kỳ và Dân luật Trung Kỳ, mà chưa dự liệu đến các trường hợp liên quan đến nhà theo quan niệm mới và theo sự tiến bộ của khoa học và công nghệ trong việc xây dựng nhà, và nhà ở, nhà hàng, nhà thủy tạ có thể không gắn liền với đất đai.

Ở nước Anh, hàng năm người ta bán nhà theo nguyên lý chuyển động như toa xe, có thể di chuyển đến nhiều không gian khác nhau và nhà được dùng vào việc ở. Nhà có được tạo dựng theo nguyên lý và phương thức này không gắn với đất đai. Trên thực tế, ở Đồng bằng sông Cửu Long, người dân xây dựng những ngôi nhà bè” vận hành được trên sông nước, dùng vào việc ở và phía dưới gầm nhà là một bè nuôi cá…

Như vậy, khi có tranh chấp thì loại nhà di động này có được giải quyết theo quy định của pháp luật về nhà ở hay không? Theo quy định tại khoản 1 Điều 107 thì các kiểu nhà đã viện dẫn, cũng được coi là bất động sản?

Ngoài ra, khoản 1 Điều 107 chưa khái quát hết được các loại tài sản cũng là bất động sản như khoáng sản trong lòng đất, cây lâu năm, mùa màng chưa thu hoạch.

Ở Việt Nam chưa có thói quen đăng ký cây lâu năm, cây cổ thụ và chưa có thói quen đóng bảo hiểm cho những cây lâu năm, cây cổ thụ, cây cảnh quý, hiếm. Ở Nhật Bản, những gia đình có cây lâu năm, cây cảnh quý hiếm, chủ sở hữu đăng ký cây lâu năm như đăng ký bất động sản và tham gia bảo hiểm để bảo hiểm đối với cây lâu năm, cây quý hiếm.

Luật Minh Khuê (tổng hợp & phân tích)