Bố tôi có bán đất chung của hộ gia đình được mua theo tiêu chuẩn giãn dân, bố tôi đã không bàn bạc với tôi mà tự ý viết giấy nhận đặt cọc và ép mẹ tôi ký với bên mua. Trong giấy đặt cọc chỉ có hai vợ chồng bên mua và bố mẹ tôi ký. Nhưng bố tôi đã ký và bắt mẹ tôi ký theo trong trạng thái không hoàn toàn tỉnh táo sau khi uống rượu. Vậy hợp đồng đặt cọc đó có hiệu lực hay không? Sau khi tôi biết trong giấy bán và đặt cọc đó có nội dung không hợp lý như: ngoài số tiền đặt cọc thì số tiền còn lại sẽ thanh toán dần trong 3 năm. Tôi đã yêu cầu bên mua làm lại hợp đồng đặt cọc theo mẫu của quý luật sư. Do trong hợp đồng có thỏa thuận thêm trách nhiệm và chi phí sang tên hoàn toàn do bên mua đảm nhiệm, tôi có ghi thêm điều mục: nếu bên mua không hoàn thành thanh toán theo hợp đồng đặt cọc mới thì bản cam đoan kèm theo có giá trị hủy hợp đồng đặt cọc trước đó. Lưu ý là hợp đồng và cam kết tôi làm ngoài 2 người bên mua và bán còn có 2 nhân chứng ký làm chứng. Đến nay bên mua đã hai lần không thanh toán tiền theo đúng hợp đồng mới đã ký có lẽ vì họ nghĩ đã chuyển sang tên cho họ lên họ chây ì.

Xin hỏi nếu khởi kiện bên mua lợi dụng lòng tin lừa đảo gia đình tôi để lấy lại đất có được không? Trong quá trình khởi kiện gia đình tôi có quyền sử dụng mảnh đất kia không? Xin luật sư tư vấn sớm giúp gia đình tôi! Xin Cảm ơn luật sư!

Người gửi: N.M.Q

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật dân sự của Công ty Luật Minh Khuê.

Vướng mắc trong việc bán đất với hợp đồng đặt cọc

Luật sư tư vấn trực tuyến qua tổng đài:  1900.6162

Trả lời:

Chào bạn! Luật Minh Khuê cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới công ty. Về vấn đề của bạn, Luật Minh Khuê xin trả lời như sau:

 

CƠ SỞ PHÁP LÝ

>> Xem thêm:  Tư vấn chính sách hỗ trợ việc làm khi bị nhà nước thu hồi đất ?

Bộ luật Dân sự 2005

Bộ luật Tố tụng Dân sự 2004(Sửa đổi, bổ sung năm 2011).

NỘI DUNG TRẢ LỜI

Thứ nhất, về hiệu lực của hợp đồng bố mẹ bạn đã giao kết với bên mua. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này là một giao dịch dân sự, đã được xác lập, nếu đúng với điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự thì hợp đồng đó có hiệu lực.

“ Điều 121. Giao dịch dân sự

Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.”

“ Điều 122. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

>> Xem thêm:  Biên bản giao nhận tiền đặt cọc

c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.”

Tuy nhiên, bố của bạn đã giao kết hợp đồng trong trạng thái say rượu, không hoàn toàn tỉnh táo. Nếu bố bạn không thực sự ý thức được hành vi của mình khi giao kết hợp đồng, thì bạn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng này vô hiệu.

“ Điều 133. Giao dịch dân sự vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình

Người có năng lực hành vi dân sự nhưng đã xác lập giao dịch vào đúng thời điểm không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình thì có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.”

Trong vấn đề thứ hai, bạn đã giao kết một hợp đồng mới với bên mua. Bên mua đã không thanh toán tiền theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng. Họ đã vi phạm nghĩa vụ trả tiền (quy định tại điều 701 Bộ luật Dân sự 2005), xâm phạm quyền và lợi ích của gia đình bạn. Trường hợp bạn có thể gia hạn cho học thời gian để hoàn thành nghĩa vụ thì khi quá thời hạn trên bên đó vẫn không trả tiền thì bạn hoàn toàn có thể khởi kiện bên mua ra TAND cấp huyện để đòi đầy đủ số tiền theo thỏa thuận trong hợp đồng đã giao kết, và có thể cả khoản bồi thường nếu hợp đồng giữa hai bên có quy định về bồi thường khi không thực hiện đúng nghĩa vụ.

"Điều 305. Trách nhiệm dân sự do chậm thực hiện nghĩa vụ dân sự

1. Khi nghĩa vụ dân sự chậm được thực hiện thì bên có quyền có thể gia hạn để bên có nghĩa vụ hoàn thành nghĩa vụ; nếu quá thời hạn này mà nghĩa vụ vẫn chưa được hoàn thành thì theo yêu cầu của bên có quyền, bên có nghĩa vụ vẫn phải thực hiện nghĩa vụ và bồi thường thiệt hại; nếu việc thực hiện nghĩa vụ không còn cần thiết đối với bên có quyền thì bên này có quyền từ chối tiếp nhận việc thực hiện nghĩa vụ và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

2. Trong trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác."

Khoản 2 điều 56 Bộ luật Tố tụng dân sự 2004 (sửa đổi bổ sung năm 2011) quy định

>> Xem thêm:  Mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán tài sản hoặc nhà đất theo quy định mới nhất hiện nay

“ Điều 56. Đương sự trong vụ án dân sự

2. Nguyên đơn trong vụ án dân sự là người khởi kiện, người được cá nhân, cơ quan, tổ chức khác do Bộ luật này quy định khởi kiện để yêu cầu Toà án giải quyết vụ án dân sự khi cho rằng quyền và lợi ích hợp pháp của người đó bị xâm phạm.”

Vaà bạn được ngôi nhà đó trong thời gian khởi kiện  khi diện tích đất trên chưa sang tên người mua vì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh từ thời điểm đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền.

Trên đây là  tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của bạn

Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc qua Tổng đài tư vấn: 1900.6162.

Trân trọng!

Bộ phận tư vấn luật dân sự.

>> Xem thêm:  Hiệu lực pháp lý của hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ?