Chuyển nhượng, theo từ điển tiếng Việt thông dụng, “là nhượng lại cho người khác cái thuộc quyền sở hữu của mình hoặc quyền lợi mình đang được hưởng”[1]. Vậy, chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS là việc chủ đầu tư kinh doanh BĐS cũ chuyển giao toàn bộ hoặc một phần vốn và quyền thực hiện dự án kinh doanh BĐS cho chủ đầu tư kinh doanh BĐS mới. Trong đó, chủ đầu tư kinh doanh BĐS mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện dự án, kế thừa những quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư trước với toàn bộ dự án (hoặc một phần dự án) đối với dự án được chuyển giao để đầu tư kinh doanh.

Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS có một số đặc điểm cơ bản sau:

Một là, giá chuyển nhượng dự án không phản ánh giá trị thực của hàng hoá dự án đầu tư kinh doanh BĐS. Do không thể đánh giá giá trị thực của dự án kinh doanh BĐS vì đặc điểm hàng hoá vô hình, nên chỉ có thể xác định giá trị dự án kinh doanh BĐS qua khả năng thu lợi từ dự án hoặc hiệu quả vốn đầu tư.

Hai là, giao dịch chuyển nhượng dự án bị tác động bởi những thay đổi của thị trường BĐS. Bởi dự án BĐS được xem như là một loại BĐS, nên, nếu thị trường BĐS phát triển minh bạch thì giao dịch chuyển nhượng ổn định, cân bằng; ngược lại, giao dịch chuyển nhượng sẽ trở nên mang nhiều rủi ro, cung không đủ cầu nếu thị trường BĐS nhiều tiêu cực, không cân đối. Đặc biệt, thị trường BĐS thường biến động thất thường, những “cơn sốt nhà đất” thường xảy ra cùng với nhịp độ tăng trưởng hoặc suy giảm của nền kinh tế và theo chu kì. Cụ thể: các giao dịch chuyển nhượng sẽ diễn ra thường xuyên, sôi động, nhanh chóng nếu thị trường BĐS sôi động và ngược lại.

Ba là, giao dịch chuyển nhượng dự án có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn, tài chính. Vì, để thực hiện chuyển nhượng dự án, chủ đầu tư cần huy động một lượng vốn nhất định, đồng thời là nguồn cung một lượng tương đối người lao động và các loại hàng hoá xây dựng liên quan. Do vậy, dao động của thị trường này có ảnh hưởng tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân.

Bốn là, giao dịch chuyển nhượng dự án chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. QSDĐ là một loại hàng hoá đặc biệt nhất thiết cần sự điều chỉnh của quy phạm pháp luật nhất định. Thêm vào đó, chuyển nhượng dự án là một trong các loại giao dịch về QSDĐ, nên luôn chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ bởi hệ thống pháp luật về BĐS.

Năm là, hoạt động này do các doanh nghiệp kinh doanh BĐS thực hiện. Để trở thành chủ thể trong giao dịch chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS, tất yếu phải thoả mãn các điều kiện quy định tại Khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư năm 2020. Theo đó, chủ thể trong giao dịch chuyển nhượng dự án phải là doanh nghiệp trừ trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua NĐS quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.


[1] Huyền Linh (2014), Từ điển tiếng Việt thông dụng, Nxb. Thời đại, Hà Nội, tr. 175.

Khaí niệm, đặc điểm của pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS

Hiến pháp năm 1992 và Luật Đất đai năm 1993 đã thừa nhận giá đất, cho phép các tổ chức, cá nhận được chuyển QSDĐ, điều này “đã phôi thai các tiền đề pháp lý cho thị trường QSDĐ ở Việt Nam hình thành và phát triển”[1]. Đến Luật Kinh doanh BĐS 2006 thì hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS đã chính thức được ghi nhận và có hành lang pháp lý điều chỉnh, sau đó dần được hoàn thiện ở Luật kinh doanh BĐS 2014.

Vậy, pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS là tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành, trong đó quy định, xác nhận và bảo vệ quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhận trong việc thực hiện các giao dịch chuyển nhượng dự án trong đầu tư kinh doanh BĐS[2].

Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS có vài đặc điểm cơ bản sau:

Một là, pháp luật quy định quyền chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân được thực hiện dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Mọi tổ chức, cá nhân trong xã hội không có quyền sở hữu đất, mà họ được Nhà nước (là đại diện chủ sở hữu toàn dân) giao hoặc cho thuê đất và QSDĐ để sử dụng ổn định lâu dài. Việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS chỉ được thực hiện sau khi chủ đầu tư chuyển nhượng đáp ứng các điều kiện do Nhà nước đặt ra; giao dịch chuyển nhượng phải được Nhà nước công nhận thông qua việc chấp thuận chủ trương về việc chuyển nhượng dự án[3]; chủ đầu tư không được tự do mua bán, định đoạt dự án.

Hai là, chủ thể trong hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS phải đáp ứng được các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư năm 2020; đồng thời việc chuyển nhượng dự án phải tuân thủ các nguyên tắc được đặt ra tại Điều 48 Luật Kinh doanh BĐS 2014.

Ba là, Nhà nước (với vai trò là đại diện chủ sở hữu toàn dân) có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua pháp luật về thuế để đảm bảo lợi ích của toàn dân đối với đất đai. Điều tiết giá trị đất tăng lên không do người sử dụng đất tạo ra, mà do Nhà nước, do các tổ chức, cá nhân khác trong xã hội tạo ra thông qua việc thu thuế thu nhập từ việc chuyển nhượng dự án.

Thứ tư, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân theo trình tự, thủ tục được quy định chặt chẽ bởi đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, có giá trị lớn và biến động thất thường, tính rủi ro cao, là loại tài sản đặc biệt nên cần thiết có các quy phạm pháp luật về thủ tục chuyển nhượng dự án.


[1] Phạm Hữu Nghị (2002), “Những vấn đề pháp lý của thị trường QSDĐ ở Việt Nam”, Hội thảo: Xây dựng cơ sở pháp lý về thị trường QSDĐ ở Việt Nam, Bộ môn pháp luật kinh doanh – Khoa Luật, Đại học Quốc gia tổ chức 26/5/2002.

[2] Nguyễn Thị Hải Anh (2017), Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS và thực tiễn thi hành tại thành phố Hà Nội, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, tr. 21.

[3] Nguyễn Thị Thuỳ Linh (2019), Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS và thực tiễn thi hành trên địa bàn thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, tr. 20.

Giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư kinh doanh BĐS

Điều kiện chuyển nhượng

Như đã đề cập ở chương 2, điểm b khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở đã quy định rõ về loại tranh chấp và thời điểm xảy ra tranh chấp, cụ thể: một là, Điều luật này ghi nhận “Nhà ở không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu”. Chỉ một từ “đang” đã xác định thời điểm xảy ra tranh chấp. Thiết nghĩ, đối với các dự án có tranh chấp về QSDĐ nhưng tranh chấp đã được giải quyết thì chủ đầu tư hoàn toàn có quyền chuyển nhượng dự án. Do vậy cần bổ sung thêm yếu tố xác định thời gian đối với tranh chấp về QSDĐ để điều luật đảm bảo tính chính xác, rõ ràng tạo điều kiện áp dụng thống nhất trên thực tế. Theo đó, điều kiện “dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất” cần được bổ sung như sau: “dự án đang không có tranh chấp về QSDĐ”.

Quy định giữ chuyển nhượng vốn trong doanh nghiệp và chuyển nhượng dự án

Luật Đầu tư hiện nay quy định giấy chứng nhận đầu tư là giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp. Do đó, doanh nghiệp chuyển nhượng dự án đầu tư là chuyển nhượng vốn tức là chuyển nhượng doanh nghiệp.

Mặt khác, bằng việc chuyển nhượng phần vốn trong doanh nghiệp để chuyển nhượng dự án đầu tư là cơ hội tốt để trốn thuế giá trị gia tăng đối với Nhà nước, vì chuyển nhượng vốn trong doanh nghiệp không thuộc đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng. Do đó, pháp luật đầu tư cần phải quy định rõ ràng việc chuyển nhượng dự án đầu tư phải xuất phát từ bản chất của vấn đề dự án đầu tư là tài sản của doanh nghiệp, việc chuyển nhượng dự án đầu tư là bán tài sản của doanh nghiệp chứ không phải là gắn với việc chuyển nhượng vốn như pháp luật hiện nay.

Chủ thể chuyển nhượng

Việt Nam có nhiều điều kiện thuận lợi để hoạt động kinh doanh BĐS thu hút được vốn đầu tư nước ngoài như tốc độ đô thị hóa cao, tỷ lệ đô thị hóa tăng mạnh, dân số trẻ, tình hình chính trị ổn định và nền kinh tế tăng trưởng ổn định. Đối với Việt Nam trong đó các địa phương, cần kêu gọi đầu tư của cá nhân và tổ chức là người nước ngoài đầu tư vào Việt Nam nhằm phát triển kinh tế là một nhiệm vụ trọng tâm của nước ta ở giai đoạn phát triển hiện nay.

Tuy nhiên, Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành chỉ mới có quy định hình thức kinh doanh BĐS là thuê và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế để đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chưa có quy định này. Do đó, tác giả đề xuất: Cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được mở rộng phạm vi kinh doanh BĐS, được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất không chỉ đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có thể kinh doanh BĐS dưới hình thức nhận chuyển nhượng[1].

Trình tự, thủ tục

Kiến nghị đơn giản hoá thủ tục hành chính về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS bằng cách đơn giản hồ sơ chuyển nhượng dự án trong pháp luật kinh doanh BĐS để đảm bảo tính đồng bộ, tránh hiện tượng gây ra khó khăn và nhũng nhiễu của cơ quan có thẩm quyền trong quá trình cho phép chuyển nhượng dự án. Trong quá trình xin chấp thuận đầu tư, chủ đầu tư đã trải qua nhiều bước để được phê duyệt dự án nên cơ quan thẩm quyền đã nắm được dự án, có lưu lại hồ sơ nên khi chuyển nhượng có thể rút ngắn hồ sơ chuyển nhượng dự án trong kinh doanh BĐS bằng cách bỏ đi 3 bước là hồ sơ dự án đã được phê duyệt, quyết định phê duyệt dự án; hợp đồng thuê đất hoặc quyết định giao đất, hoặc giấy chứng nhận QSDĐ; và báo cáo quá trình thực hiện dự án đến thời điểm chuyển nhượng.

Ngoài ra, luật cần thống nhất quy định cơ quan tiếp nhận hồ sơ cụ thể: nếu không thống nhất giữa pháp luật kinh doanh bất động sản và pháp luật đầu tư về nơi tiếp nhận sẽ gây khó khăn cho các chủ đầu tư khi thực hiện chuyển nhượng dự án. Người dân sẽ bị lúng túng trước các thủ tục bị chồng chéo dẫn đến tình trạng người dân ngại khó về trình tự, thủ tục nên không muốn tham gia vào thị trường bất động sản.

Cơ chế bảo vệ khách hàng

Để bảo đảm quyền lợi của người mua nhà, phải xác định rõ vai trò đơn vị phát triển dự án như một bên có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong dự án, bên nhận có đủ vấn đề thực hiện dự án thật hay không. Nếu vấn đề này rõ ràng sẽ tạo cho khách hàng đang trực tiếp chịu ảnh hưởng từ hoạt động chuyển nhượng được an tâm, tạo điều kiện sàng lọc ra những nhà đầu tư có năng lực tài chính thực hiện dự án, cam kết chịu trách nhiệm với khách hàng. Từ đó, góp phần hình thành xu hướng chuyển nhượng minh bạch, công khai trong nền kinh tế thị trường.

Trên thực tế, có nhiều trường hợp sau khi chuyển nhượng, việc khai thác hạ tầng không được phân chia quy định rõ ràng thuộc về bên nào, gây thiệt hại cho khách hàng. Do đó, cần bổ sung về vấn đề chịu trách nhiệm bồi thường của doanh nghiệp thực hiện dự án nếu gây thiệt hại cho khách hàng, cụ thể: cần quy định rõ về việc thoả thuận giữa các bên về trách nhiệm liên đới đối với việc thực hiện hạ tầng chung, khả năng khai thác hạ tầng, giải phóng mặt bằng chung và quản lý sử dụng thuộc về trách nhiệm của bên nào. Ngoài ra, cần quy định chế tài về trách nhiệm của các cá nhân và tổ chức đối với chủ đầu tư dự án khi có hành vi vi phạm quyền lợi khách hàng, bắt buộc phải có cơ chế ký quỹ để dự trù một khoảng kinh phí thật sự lớn để đảm bảo cho hoạt động của nhà đầu tư, khi xảy ra rủi ro số vốn ký quỹ sẽ hoàn trả lại cho khách hàng để tránh liên luỵ từ những rủi ro của chủ dự án.


[1] http://tapchicongthuong.vn/bai-viet/ban-ve-kinh-doanh-bat-dong-san-doi-voi-nha-dau-tu-nuoc-ngoai-tai-viet-nam-75543.htm truy cập ngày 21/3/2021 lúc 16:04.