1. Hợp đồng tặng cho tài sản là gì?

Tặng cho tài sản được thực hiện thông qua hợp đồng tặng cho tài sản. Khoa học pháp lý xếp tặng cho tài sản là một loại hợp đồng thông dụng, có đặc điểm riêng biệt so với những loại hợp đồng thông dụng khác.

Trong các hợp đồng thông dụng, tặng cho tài sản là một hợp đồng có những đặc điểm riêng biệt... Tặng cho tài sản làm phát sinh quan hệ hợp đồng khi bên được tặng, cho nhận tài sản. Hợp đồng tặng cho là hợp đồng thực tế, sau khi các bên đã thoả thuận về việc tặng cho mà chưa chuyển giao tài sản, không làm phát sinh quyền của các bên. Vì vậy, hợp đồng được coi là kí kết khi các bên chuyển giao tài sản. Thời điểm chuyển tài sản cũng đồng thời là thời điểm chấm dứt hợp đồng (đối với động sản). Điều 457 Bộ luật dân sự năm 2015 (BLDS 2015) quy định:

“Điều 457. Hợp đồng tặng cho tài sản

Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận.”

Hợp đồng tặng cho tài sản là hợp đồng không có đền bù. Đặc điểm này được thể hiện ở việc một bên chuyển giao tài sản và quyền sở hữu tài sản cho bên được tặng cho còn bên được tặng cho không có nghĩa vụ trả lại bên tặng cho bất kì lợi ích nào.

Hợp đồng tặng cho tài sản là hợp đồng thực tế. Khi bên được tặng cho nhận tài sản thì quyền của các bên mới phát sinh. Do vậy. mọi thỏa thuận chưa có hiệu lực khi chưa giao tài sản.

2. Đối tượng của hợp đồng tặng cho tài sản

Đối tượng của hợp đồng tặng cho có thể là động sản hoặc bất động sản theo Điều 458 và 459 BLDS 2015

2.1. Tặng cho động sản

Hợp đồng tặng cho động sản có hiệu lực kể từ thời điểm bên được tặng cho nhận tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Đối với động sản mà luật có quy định đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký.

>> Xem thêm:  Mẫu đơn ghi nợ tiền sử dụng đất mới nhất và cách viết đơn ghi nợ

2.2. Tặng cho bất động sản

Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.

Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản

Lưu ý:

– Đối tượng của hợp đồng tặng cho có thể là quyền tài sản (quyền yêu cầu của người khác). Trường hợp này được điều chỉnh bởi các quy định về chuyển quyền yêu cầu. Sau khi tặng cho, người được tặng cho rở thành người có quyền đối với bên có nghĩa vụ.

– Đối tượng tặng cho là quyền sử dụng đất thì khi tặng cho phải tuân theo quy định Luật đất đai 2013.

3. Khái niệm quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất đai là quyền khai thác các thuộc tính của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu của cá nhân, tổ chức hoặc Nhà nước chủ quyền.

Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ, đất đai là tài sản thuộc quyền sở hữu của Nhà nước. Nhà nước quản lý đất đai thông qua các quyết định trao quyền sử dụng dưới nhiều hình thức cho các đối tượng nhận quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, người sử dụng đất được phép thực hiện các quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai theo quy định của pháp luật.

>> Xem thêm:  Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Tuy Luật Đất đai quy định quyền sở hữu thuộc về Nhà nước, nhưng thực chất quyền sử dụng đất cũng bao gồm quyền sở hữu đất đai một cách hợp pháp. Nhà nước không chỉ trao quyền sử dụng mà còn trao quyền định đoạt cho người sử dụng thông qua các hình thức giao dịch đa dạng như: chuyển nhượng, thừa kế, góp vồn, tặng cho, thừa kế, hoặc từ bỏ quyền sử dụng (trả lại cho Nhà nước).

4. Tặng cho quyền sử dụng đất

Một khi mà bản chất của quyền sử dụng đất chưa rõ ràng thì bản chất của tặng cho quyền sử dụng đất cũng chưa được làm rõ. Dưới góc độ của Luật đất đai, tặng cho quyền sử dụng đất là một quyền tài sản trong giao lưu dân sự, kinh tê của thị trường bất động sản, Dưới góc độ Luật dân sự, tặng cho quyền sử dụng đất là một loại quyền khác ngoài quyền sở hữu. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất là một vật quyền, quyền năng của nó không chỉ do pháp luật xác định mà còn được xác định do ý chí của chủ sở hữu là Nhà nước, nên nó bị hạn chế hơn so với quyền sở hữu.

Về lý luận, nếu đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước, có nghĩa là, “tài sản thuộc sở hữu nhà nước (tài sản công) thì việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản thuộc phạm vi điều chỉnh của văn bản khác mà không phải do Bộ luật dân sự điều chỉnh”. Theo quy định của Luật đất đai hiện hành thì người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đất như là một quyền năng của chủ sỏ hữu, đối tượng sử dụng là quyền sử dụng đất là một quyền tài sản trị giá được thành tiền. Quan điểm này là hợp lý vì: “Luật hợp đồng thuộc lĩnh vực luật tư và mang tính điển hình bởi Nhà nước đặt ra, nhằm hướng dẫn, hỗ trợ và bảo vệ cho các quyền lợi của tư nhân và chỉ giới hạn các quyền lợi này”. Do đó, bản chất của tặng cho quyển sử dụng đất là tặng cho quyền tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước, nên quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất chỉ do Luật đất đai đều chỉnh, theo quy định của pháp luật hiện hành thì Luật đất đai chỉ quy định nội dung của quyền tặng cho quyền sử dụng đất, còn Bộ luật dân sự quy định hình thức thực hiện quyển tặng cho quyền sử dụng đất thông qua giao dịch là hợp đồng là một bất cập.

Trên thực tế, khi Nhà, nước giao quyền sử dụng đất cho ngưòi sử dụng đất có nghĩa là, Nhà nước giao cho họ một mảnh đất cụ thể theo diện tích đất, thửa đất có vị trí và ranh giới xác định. Người sử dụng đất được sử dụng mảnh đất đó như tài sản của mình, Nhà nước trao cho họ cả quyền định đoạt mảnh đất đó như chuyển nhượng hay tặng cho mảnh đất đó cho người sử dụng đất khác. Do đó, bản chất của tặng cho quyền sử dụng đất trên thực tế là tặng cho đất. Nhà nước chỉ giữ vai trò của chủ sở hữu là giám sát, quản lý việc tặng cho đất mà thôi.

5. Giải pháp hoàn thiện xây dựng pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất

Trong những năm qua, Nhà nước ta đã ban hành nhiều văn bản điều chỉnh pháp luật vể đất đai, trong đó có những văn bản pháp luật điểu chỉnh về lĩnh vực tặng cho tài sản và tặng cho quyền sử dụng đất. Song trên thực tế, các quan hệ về sử dụng đất, về tặng cho quyền sử dụng đất diễn ra ngày càng đa dạng và phức tạp; bên cạnh đó, sự điều chỉnh của pháp luật cùng một vấn đề có sự chồng chéo, có một số vấn đề pháp luật chưa đề cập, có một số vấn để đã đề cập nhưng chưa rõ ràng, cụ thể hoặc chưa đầy đủ. Các quy định về tặng cho tài sản nói chung và tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng còn quá sơ sài, cần phải sửa đổi, bổ sung cho chặt chẽ, hoàn chỉnh chế định này; tác giả xin đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất như sau:

Thứ nhất: về tên gọi hình thức sở hữu đất đai.

Theo Hiến pháp và Luật đất đai hiện hành đều có quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý (Điều 53, Điều 54 Hiến pháp và Điều 21 Luật đất đai hiện hành). Song Bộ luật dân sự năm 2015 lại có quy định đất đai thuộc sở hữu Nhà nước (Điều 197 Bộ luật dân sự năm 2015) là “không có sự nhất quán trong tên gọi” của hình thức sở hữu đối với đất đai. Do đó, Bộ luật dân sự cần sửa đổi quy định nhất quán với Hiến pháp và Luật đất đai hiện hành hình thức sở hữu đất đai là “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân”.

Thứ hai: về mối quan hệ giữa quyền sở hữu đất với quyền sử dụng đất.

>> Xem thêm:  Trình tự, thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các khoản tài chính phải nộp khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Vật quyền (quyền đốì với vật), trong đó quyền sở hữu là sự độc quyền của chủ sở hữu đối với vật, còn các vật quyển khác chỉ là quyển đốĩ với tài sản của người không phải là chủ sở hữu. Đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước, quyền sử dụng đất thuộc người sử dụng đất. Bộ luật dân sự năm 2015 không quy định rõ quyền sử dụng đất là một loại vật quyền. Ngoài quyền sở hữu, các vật quyền khác đều mang tính phái sinh, ra đòi từ quyền sở hữu và nội dung phụ thuộc vào ý chí của chủ sở hữu. Vì vậy, quyền sử dụng đất rõ ràng có phạm vi hẹp hơn quyền sở hữu đất; nhưng quyền của người sử dụng đất lại được quy định như quyển sở hữu hạn chế (có quyền định đoạt quyền sử dụng đất như tặng cho quyền sử dụng đất); có nghĩa là người sử dụng đất không phải là chủ sở hữu đối vối đất, nhưng có quyền sản xuất, kinh doanh độc lập vối chủ sở hữu là Nhà nước. Điểu đó thể hiện sự gần gũi giữa quyền sở hữu đất với quyển sử dụng đất. Do đó, muốn làm rõ mốì quan hệ quyền sở hữu đất vởi quyền sử dụng đất thì phải chia nhỏ quyển sử dụng đất thành nhiều quyền cụ thể. Căn cứ thời hạn sử dụng đất có thể chia thành: “quyền sử dụng đất có thời hạn và quyền sử dụng đất lâu dài, ổn định”, căn cứ hình thức sử dụng đất có thể chia thành: “quyền sử dụng đất bề mặt và quyền sử dụng đất dưới lòng đất”. Có như vậy mối quy định rõ chế độ pháp lý riêng cho từng loại quyền sử dụng đất.

Thứ ba: về sự điều chỉnh trùng lặp các quy định của pháp luật:

Các điều từ Điểu 385 đến Điều 429 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định chung các hợp đồng liên quan đến tài sản nói chung. Đồng thời, Bộ luật dân sự năm 2015 có nhiều quy định cụ thể về một loại tài sản thuộc bất động sản; các điều từ Điều 457 đến Điều 462 về hợp đồng tặng cho tài sản.

Tại Điều 118 và Điều 119 Luật nhà ở năm 2014 quy định điểu kiện nhà ở tham gia giao dịch và điểu kiện các bên tham gia giao dịch về nhà ở. Tại khoản 2 Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định điều kiện quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh bất động sản. Theo đó, các điều kiện để được tặng cho quyền sử dụng đất và tặng cho tài sản là nhà ỏ gắn liền vối quyền sử dụng đất (tặng cho bất động sản) đều có cùng nội dung điều kiện quy định tại Điều 167 Luật đất đai hiện hành là có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và trong thời hạn sử dụng đất. Các quy định trên cho thấy có nhiều quy định tương tự nhau, trùng lặp, được nêu lặp đi, lặp lại trong nhiều văn bản khác nhau.

Thứ tư: Về sự điều chỉnh tản mạn các quy định của pháp luật:

Việc tặng cho quyền sử dụng đất được áp dụng các điều từ Điều 167 đến Điều 186 Luật đất đai hiện hành về quyền được tặng cho quyền sử dụng đất; các điều từ Điều 457 đến Điều 462 Bộ luật dân sự năm 2015 về hợp đồng tặng cho tài sản; các quy định khác liên quan đến điều kiện và trình tự, thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất. Các quy định này cho thấy điều chỉnh một quan hệ pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất phải áp dụng pháp luật trong nhiều văn bản khác nhau, điều đó gầy ra sự chồng chéo, không đồng bộ, không nhận thức đầy đủ được quy định pháp luật cần điều chỉnh và khó áp dụng trong thực tiễn.

Do đó, để tránh được sự điều chỉnh trùng lặp và tản mạn các quy định của pháp luật nêu trên (thứ ba và thứ tư), các văn bản pháp luật cùng điều chỉnh về tặng cho quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản và các loại hợp đồng về bất động sản cần được gộp chung vào một văn bản pháp luật duy nhất để điều chỉnh thì sẽ tăng được tính thông nhất, tránh trùng lặp, thuận tiện cho việc tra cứu, tìm hiểu và tuyên truyền, phổ biến pháp luật.

>> Xem thêm:  Quy định mới nhất về đăng ký quyền sử dụng đất ? Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Các câu hỏi thường gặp

Câu hỏi: Tặng cho giữa cha, mẹ và con có phải đóng thuế thu nhập cá nhân hay không?

Trả lời:

– Việc tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và con cái được miễn thuế thu nhập cá nhân .(phải có giấy tờ chứng minh mối quan hệ, ví dụ như Sổ hộ khẩu). Quy định tại điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân: Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

Câu hỏi: Mức đóng phí và lệ phí khi sang tên sổ đỏ cho con?

Trả lời:

Phí, lệ phí phải nộp: Khi bố mẹ sang tên sổ đỏ cho con dưới hình thức tặng, cho, thừa kế thì phải đóng lệ phí công chứng đối với hợp đồng tặng cho hoặc văn bản tặng cho.

Mức đóng lệ phí được tính như sau:

Dưới 50 triệu đồng : 50.000 VNĐ

Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng : 100.000 VNĐ

Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng: 0.1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng

Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng: 01 triệu đồng + 0,06% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng

Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng: 2,2 triệu đồng + 0,05 % giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng

Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng: 3,2 triệu đồng + 0,04% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng

Trên 10 tỷ đồng: 5,2 triệu đồng + 0,03% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng

Câu hỏi: Các bước công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất?

Trả lời:

Trước tiên bạn cần phải ký hợp đồng tặng cho/chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại văn phòng công chứng để công chứng viên thực hiện công chứng hợp đồng, giấy tờ bạn cần chuẩn bị bao gồm:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Chứng minh nhân dân/hộ khẩu hai bên cho và bên nhận;

- Giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng như Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân.

Sau khi nhận hồ sơ và xét thấy đủ điều kiện sẽ công chứng hợp đồng tặng cho cho các bên.