Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý

Luật đất đai năm 2013

Nội dung tư vấn

Hiện nay tôi có căn nhà cần bán , mua bán nhà thông qua hợp đồng mua bán , vì nhà chưa có sổ hồng vậy - tôi muốn công chứng hợp đồng mua bán đó thì tôi cần ra phòng công chứng hay lên UBND - nếu công chứng hay chứng thực , tôi cần thêm những giấy tờ gì ? và mức phí là khoảng bao nhiêu ?

Để có thể thực hiện giao dịch mua bán nhà, bạn cần phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (là chủ sử dụng hợp pháp hoặc được ủy quyền theo quy định của pháp luật).

Kính gửi Công ty Luật minh Khuê, Tôi có công việc cần nhờ tư vấn như sau: NĂm 2012; Gia đình tôi mua thửa đất. Gia đình tôi đã giao tiền, nhận nhà sổ đỏ nhưng chưa làm thủ tục chuyển quền sử dụng đất (sổ đỏ vẫn mang tên chủ cũ) có giấy tờ mua bán nhà. Đến cuối 2012 nhà tôi có xảy ra cháy hết giấy tờ. Năm 2013 2014 gia đình tôi cũng có làm 1 số thủ tục như hướng dẫn (báo mất sổ đỏ có xác nhận của công an xã, có đăng tin trên báo…) nhưng vẫn chưa xử lý được do thủ tục tại Văn phòng đăng ký nhà đất; Cho tôi hỏi, tôi phải làm gì? Trân trọng!

Trường hợp này bạn làm thủ tục cấp sổ đỏ khi có giấy tờ gì về đất. Khoản 2 Điều 101 Luật đất đai 2013 quy định:

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Chào Luật Sư Cho e hỏi năm 2008 e có mua 1 căn nhà của Ông Bà H , nhưng lúc đó Ông Bà H vẫn chưa có sổ đỏ vì mảnh đất này được mua từ Chủ đầu tư H vẫn chưa làm sổ đỏ nhưng được phép xây nhà, và đã bán lại cho e, nhưng chỉ làm hợp đồng mua bán tay với Ông Bà H ko có công chứng vì Ông Bà H nói ko có sổ đỏ nên phòng công chứng ko chứng thực được, và trong hợp đong có Ghi chú là nều bên mua không thực hiện đúng theo hợp đồng thì phải tính lãi xuất 10% 1 ngày , vì bên Ông Bà H có trách nhiệm làm sổ hồng chậm nhất là tháng 6 năm 2008 nhưng hiện tại vẫn chưa có sổ hồng ,vậy e có được kiện ra toà yêu cầu Ông Bà H bồi thường ko khi 2 bên chỉ làm hợp đồng mua bán nhà đất đóng dấu tay. Cám ơn

Trong trường hopw này, hợp đồng mua bán viết tay này có thể bị tòa án tuyên bố vô hiệu do vi phạm quy định về hình thức (không công chứng, chứng thực). Hơn nữa, ông bà H chưa có sổ đỏ nên chưa phải là chủ sử dụng hợp pháp của mảnh đất này nên không thể thực hiện giao dịch chuyển nhượng này được.

Bố tôi có 3 người vợ...Mẹ tôi là vợ thứ 3 mẹ tôi có 1 miếng đất ...khi làm giấy tờ mua bán nhà có kèm tên bố tôi đứng phía sau. và sữa chữa xây nhà thì duy nhất chỉ có 1 mình mẹ tôi là người xây nhà....mẹ tôi mất năm 1985....không để lại di chúc.. và bố tôi mất năm 2007...có để lại di chúc...ông đã quyết định toàn quyền viết di chúc phân chia nguyên căn nhà trên...( theo tôi biết đó là điều không đúng luật) ....khi đưa nhau ra toà thì toà án bát bỏ di chúc ấy..phần của mẹ tôi được chia theo luật cho 7 anh em..xét sơ thẫm và phúc thẫm....nhưng vì điều kiện gia đình khó khăn...nên không có tiền để theo tiếp vụ án....... vậy cho Tôi xin hỏi...khi hết thời hiệu 10 năm...của bên Bố tôi..thì những người con riêng của Bố tôi..có được thừa hưỡng phần di sản của căn nhà trên không? cả bố và mẹ đều hết thời hiệu khởi kiện thì phải làm sao? Chân thành cám ơn

Điều 645 BLDS quy định:

Điều 645. Thời hiệu khởi kiện về thừa kế

>> Xem thêm:  Mẫu biên bản bàn giao tài sản bản cập nhật mới nhất năm 2020

Thời hiệu khởi kiện để người thừa kế yêu cầu chia di sản, xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.

Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là ba năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.

Theo quy định tại Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 hướng dẫn thì:
- Trường hợp trong thời hạn mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về quyền thừa kế và có văn bản cùng xác nhận là đồng thừa kế hoặc sau khi kết thúc thời hạn mười năm mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về hàng thừa kế và đều thừa nhận di sản do người chết để lại chưa chia thì di sản đó chuyển thành tài sản chung của các thừa kế. Khi có tranh chấp và yêu cầu Toà án giải quyết thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế, mà áp dụng các quy định của pháp luật về chia tài sản chung để giải quyết và cần phân biệt như sau:
+ Trường hợp có di chúc mà các đồng thừa kế không có tranh chấp và thoả thuận việc chia tài sản sẽ được thực hiện theo di chúc khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo di chúc.
+ Trường hợp không có di chúc mà các đồng thừa kế thỏa thuận về phần mỗi người được hưởng khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo thoả thuận của họ.
+ Trường hợp không có di chúc và các đồng thừa kế không có thoả thuận về phần mỗi người được hưởng khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo quy định của pháp luật về chia tài sản chung.
- Trường hợp người chết để lại di sản cho các thừa kế nhưng các thừa kế không trực tiếp quản lý, sử dụng mà di sản đó đang do người khác chiếm hữu bất hợp pháp hoặc thuê, mượn, quản lý theo uỷ quyền... thì các thừa kế có quyền khởi kiện người khác đó để đòi lại di sản.

Như vậy, để có thể phân chia di sản thừa kế này thì cần phải có sự đồng ý của tất cả các đồng thừa kế và có văn bản cùng xác nhận là đồng thừa kế hoặc các thừa kế không có tranh chấp về hàng thừa kế và đều thừa nhận di sản do người chết để lại chưa chia. Khi đó, di sản này sẽ được chuyển thành tài sản chung của các thừa kế và được giải quyết như quy định nêu trên.

Chị tôi có bán căn nhà đã có sổ hồng do chị đứng tên. Bên mua nói rằng sẽ đưa trước vài chục triệu cho chị, yêu cầu chị tôi ký giấy uỷ quyền sang tên để chị này đem thế chấp ngân hàng trong diện gói vay 30 ngàn tỷ. Khi giao dịch sẽ có đại diện ngân hàng đứng ra bảo lãnh và hoàn tất thủ tục mua bán nhà, ngân hàng sẽ thanh toán cho chị tôi số tiền còn lại. Như vậy về mặt pháp lý có đầy đủ không? Bản thân tôi nghĩ khác, khi giao dịch mua bán nhà, anh phải thanh toán 80 đến 90% giá trị thì bên bán mới làm thủ tục sang tên cho anh. Như vậy có hợp lý không? Khi giao dịch qua ngân hàng phải làm việc 3 bên tại ngân hàng và nhân viên đại diện ngân hàng phải chứng minh anh là nhân viên đang làm việc cho ngân hàng đó? Tôi xin gửi thông tin này nhờ Quý Công ty tư vấn giúp. Xin chân thành cảm ơn!
chào quý công ty. tôi muốn hỏi 1 số vấn đề liên quan tới giấy tờ mua bán đất Tôi muốn mua mảnh đất 23m, nhà xây 2 tầng. Nhưng khi hỏi giấy tờ chủ nhà nói, đấy là mảnh đất phi nông nghiệp, đang đóng thuế nhà đất.vùng quanh xây nhà cao tầng, nếu muốn làm sổ đỏ thì chung với nhà bên. nhưng trước tiên vì điều kiện kinh tế nên tôi ý định sẽ mua. xin hỏi để tránh rủi do thấp nhất và hợp pháp nhất có thể thì khi mua tôi cần những giấy tờ gì.làm thủ tục ra sao. Nếu cần thiết tôi muốn nhờ quý công ty luật sư giúp tôi những giấy tờ pháp lý cần thiết nhất có thể.
Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Như vậy, bạn nên hoàn thành thủ tục chuyển nhượng, sang tên sổ đỏ cho người mua, tránh việc cho thế chấp mảnh đất đó khi bạn vẫn còn là chủ sử dụng hợp pháp của mảnh đất đó.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

>> Xem thêm:  Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với từng loại đất theo quy định của pháp luật đất đai ?

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng  để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư Tư vấn pháp luật.

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất đai, nhà ở