Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý:

Luật đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013

Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11

Luật công chứng số 53/2014/QH13

Nội dung tư vấn:

> Năm 1990 bố mẹ tôi do hoàn cảnh kinh tế khó khăn phải bỏ đi nơi khác kiếm > ăn khoảng 10 năm mới trở về địa phương sinh sống.Năm 1993 theo luật đất đai > của nhà nước có chia lại ruộng đất theo sổ hộ khẩu 2xuất đất của bố mẹ tôi > do chị gái và anh rể tôi ở nhà nhận cho từ đó đến nay vợ chồng anh chị ấy > vẫn sử dụng nhưng nay địa phương đẫ bán thẳng cả số ruộng đất của cả cụm > dân cư trong đó có 2 xuất đất của bố mẹ tôi cho một doanh nghiệp số tiền > bán đất vợ chồng anh rể chị gái cầm tất trong khi đó gia đình tôi có 2anh > em trai và 4chị em gái đều đã xây dựng gia đình bố mẹ tôi ở với vợ chồng > tôi 10 năm nay già yếu ốm đau bệnh tật và nằm xuống vợ chồng tôi phải lo > liệu hết vậy tôi có quyền đòi lại số ruông đất mà anh rể chị gái tôi đẫ > nhận của bố mẹ tôi từ năm 1993 được không? và nếu đươc chúng tôi phải làm > như thế nào? >

Theo dữ liệu bạn đưa ra thì nhà nước có chia đất cho bố mẹ của bạn 2 suất, như vậy chúng tôi có thể hiểu được rằng mảnh đất đã có giấy chứng nhận mang tên bố mẹ bạn.

Điều 74 và Khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai quy định như sau:

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất đai, nhà ở

"Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.
Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp..." 

Như vậy, theo quy định của luật thì khi mảnh đất bị thu hồi thì bố mẹ bạn là người được nhận tiền bồi thường. Do đó, trong trường hợp này, số tiền mà nhà nước bồi thường khi thu hồi đất của bố mẹ bạn mà anh chị bạn đang giữ, bố mẹ bạn có quyền yêu cầu họ trả lại.

Tôi có cho 1 người vay tiền . 400.000.000 vnd từ năm 2007 . Và a ta nhờ em họ đứng ra viết giấy nhận đặt cọc bán đất cho tôi hiện giờ tôi giữ photo sổ đỏ và giấy đặt cọc đất. Nhưng người vay tiền đã bỏ trốn . Trường hợp này có khởi kiện được và cơ hội đòi lại được tiền la bao nhiêu % xin luật sư tư vấn giúp. Nếu khởi kiện cần những gì ? Tôi có thể ủy quyền cho luật sư khởi kiện được ko

Điều 474 Bộ luật Dân sự quy định như sau:

"Điều 474. Nghĩa vụ trả nợ của bên vay

1. Bên vay tài sản là tiền thì phải trả đủ tiền khi đến hạn; nếu tài sản là vật thì phải trả vật cùng loại đúng số lượng, chất lượng, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

2. Trong trường hợp bên vay không thể trả vật thì có thể trả bằng tiền theo trị giá của vật đã vay tại địa điểm và thời điểm trả nợ, nếu được bên cho vay đồng ý.

3. Địa điểm trả nợ là nơi cư trú hoặc nơi đặt trụ sở của bên cho vay, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

4. Trong trường hợp vay không có lãi mà khi đến hạn bên vay không trả nợ hoặc trả không đầy đủ thì bên vay phải trả lãi đối với khoản nợ chậm trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời hạn chậm trả tại thời điểm trả nợ, nếu có thoả thuận.

5. Trong trường hợp vay có lãi mà khi đến hạn bên vay không trả hoặc trả không đầy đủ thì bên vay phải trả lãi trên nợ gốc và lãi nợ quá hạn theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời hạn vay tại thời điểm trả nợ."

Như vậy, theo quy định của luật thì người vay tiền phải có nghĩa vụ trả tiền đúng thời hạn. Theo dữ liệu bạn đưa ra thì người vay tiền đã bỏ trốn do đó trong trường hợp này bạn có quyền khởi kiện lên cơ quan Tòa án để yêu cầu họ giải quyết quyền lợi cho mình.

>> Xem thêm:  Dịch vụ tư vấn xin cấp sổ đỏ (sổ hồng), sang tên nhà đất

A cho e hỏi : e có mua mảnh đất,e chuẩn bị xây nhà, đất đứng tên 2 vợ chồng e,mà chồng e thì luôn có ý định là muốn bán đất, bán nhà sau khi đã xây, e thì không muốn chồng bán, tại thật mà nói đất và nhà này là bên Ngoại e cho,e không muốn bán, nếu vậy giờ e nên làm như thế nào để sau này chồng e không có quyền để bán ah,e xin a hãy chỉ e với, e cảm ơn a nhiều ah.

Theo dữ liệu bạn đưa ra thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất mang tên hai vợ chồng bạn do đó tài sản này sẽ được xác định là tài sản chung của hai vợ chồng bạn. Do đó khi chồng bạn có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất chồng bạn phải thỏa thuận với bạn theo quy định của Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình như sau: 

"Điều 35. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung
1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.
2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:
a) Bất động sản;
b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;
c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình."

Xin chào Công ty Luật Minh Khuê ! Tên tôi là Trần Thị Bích Ngọc. Tôi xin hỏi Luật sư điều thắc mắc sau: Cách đây 3 năm tôi co mua một suất đất theo hình thức lúa non. Có giấy tờ viết tay. Năm 2014 có đóng tiền cơ sở hạ tầng, bốc số lô đất rồi và phiếu thu viết tên tôi nộp tiền. Bây giờ tôi xin hỏi trong thời gian chờ mặt bằng xong ví dụ người bán đất cho tôi không may bị chết thì lô đất này tiếp theo tôi phải làm thế nào để sở hữu theo đúng pháp luật. Các Luật sư tư vấn giúp tôi sớm nhé. Tôi xin chân thành cảm ơn các Luật sư.

Điều 424 Bộ luật Dân sự quy định, hợp đồng dân sự chấm dứt trong các trường hợp:

“1. Hợp đồng đã được hoàn thành;

2. Theo thỏa thuận của các bên;

3. Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân hoặc chủ thể khác chấm dứt mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân hoặc chủ thể đó thực hiện;

4. Hợp đồng bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện;

5. Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn và các bên có thể thỏa thuận thay thế đối tượng khác hoặc bồi thường thiệt hại;

6. Các trường hợp khác do pháp luật quy định”.

Do đó nếu người chuyển nhượng chết khi đang thực hiện giao dịch nên sẽ không dẫn đến việc hợp đồng dân sự mặc nhiên bị chấm dứt. Mặt khác, hợp đồng đã được công chứng, chứng thực nên theo quy định tại Điều 44, Luật công chứng về hủy bỏ hợp đồng, giao dịch thì "việc sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thoả thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó và phải được công chứng”.

>> Xem thêm:  Tư vấn chính sách hỗ trợ việc làm khi bị nhà nước thu hồi đất ?

Như vậy, trừ trường hợp, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng do người chuyển nhượng xác lập trước khi mất bị tòa án tuyên vô hiệu thì hợp đồng này sẽ không mặc nhiên bị chấm dứt hiệu lực. Người nhận chuyển nhượng cũng không thể đơn phương chấm dứt hợp đồng này.

Căn cứ khoản 1 - Ðiều 637 – Bộ Luật Dân Sự quy định về thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại như sau: “1.Những người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Do vậy, trong trường hợp này bạn có quyền yêu cầu người hưởng thừa kế (theo di chúc hoặc theo pháp luật) tiếp tục thực hiện hợp đồng đã thỏa thuận. Trường hợp người hưởng thừa kế từ chối thực hiện hợp đồng thì bạn có quyền khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu phạt cọc do vi phạm hợp đồng.

chào anh chị . hiền em có 1 mảnh đất đã làm hợp đồng đặ cọc bán đất nhưng bây giờ gia đình ko cho bán lên em hủy hợp đồng đặt cọc nhưng bên mua ko chịu ,trên hợp đồng có nêu rõ bên A không bán thì phải đền cho bên B gấp 2 lần tiền cọc.xin hỏi em bây giờ phải giải quyêt như thế nào và em đang muốn thế chấp mảnh đất đó cho ngân hàng thì được hay không ạ.

 Điều 358 Bộ luật Dân sự quy định như sau:

"Điều 358. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác."

Như vậy, theo quy định pháp luật trên thì nếu như bạn (bên A) không thực hiện hợp đồng thì sẽ phải bồi thường theo như hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng.

- Trong tháng 1/2015 tôi và bạn tôi có mua chung 1 ô đất dịch vụ tại Xã Hợp Thịnh - H.Tam Dương - Vĩnh Phúc qua 1 người môi giới .Khi đó tôi đã giao 250.000.000đ / 260.000.000đ cho người môi giới , số tiền 10.000.000đ khi nào giao GCN QSDĐ thì giao nốt ( Có giấy tờ viết tay) . Từ đó đến nay tôi đã nhiều lần giục nhưng họ bảo vẫn chưa làm được GCN QSDĐ . Tôi đã gặp Địa chính xã ; gặp người môi giới và cả hộ được ủy quyền họ trả lời : 1. Phía Địa chính xã : Họ trả lời : Lần 1 : " ...do còn thiếu tiền của 1 hộ nên chưa hoàn tất thủ tục chuyển lên Huyện , Tỉnh" Lần 2 : "đã có mặt bằng đâu mà vội" ( Trong khi "Đơn đề nghị chuyển nhượng đất dịch vụ và cấp GCN QSDĐ" , có tên các hộ kí và Chủ tịch UBND kí) >Vậy xin hỏi câu trả lời này của Địa chính xã đúng hay sai ? 2.Phía người môi giới: Lí do chưa giao hết tiền cho hộ đó vì chủ hộ đi nước ngoài (họ có ủy quyền cho em cô có quyền sử dụng và quyền bán đất từ 2009 .Khi họ đem giấy đó ra ủy ban để làm bằng cứ chuyển nhượng nhưng UBND Xã Hợp Thịnh - H.Tam Dương - Vĩnh Phúc nói là Giấy ủy quyền này đã hết hạn.. Trong khi người thân của họ có thể cuối năm mới về , hoặc có thể không về trong dịp cuối năm ... Vậy tôi sẽ phải chờ đến bao giờ..?

1. Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định như sau:

"Điều 60. Nộp hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai
1. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:
a) Sở Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đối với trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 59 của Luật Đất đai;
b) Phòng Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đối với trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 59 của Luật Đất đai.
2. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận là Văn phòng đăng ký đất đai. Nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh tiếp nhận hồ sơ đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện tiếp nhận hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả. Trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.
3. Địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính theo quy định của Chính phủ thì các cơ quan quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thông qua bộ phận một cửa theo Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
4. Ban Quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế; Cảng vụ hàng không là đầu mối nhận hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai tại khu công nghệ cao, khu kinh tế; cảng hàng không, sân bay.
5. Việc trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính được thực hiện như sau:
a) Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết, trừ trường hợp quy định tại Điểm b Khoản này;
b) Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành chính thì việc trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện sau khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định; trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm thì trả kết quả sau khi người sử dụng đất đã ký hợp đồng thuê đất; trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành chính thì trả kết quả sau khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác định được miễn nghĩa vụ tài chính;
c) Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện giải quyết thì cơ quan nhận hồ sơ có trách nhiệm trả lại hồ sơ và thông báo rõ lý do không đủ điều kiện giải quyết."

>> Xem thêm:  Tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng mua nhà ?

Như vậy, theo quy định của luật thì nếu bạn nộp lên UBND xã thì UBND xã phải chuyển hồ sơ của bạn lên Văn phòng đăng ký đất đai trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ. Do đó trong trường hợp này bạn nên xem xét mình đã nộp đủ hồ sơ hay chưa để xác định cán bộ địa chính nói vậy là đúng hay sai.

2. Theo dữ liệu bạn đưa ra thì người có tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang ở bên nước ngoài và họ có ủy quyền cho cô em gái sử dụng và thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 2009 nhưng bạn lại không nói rõ hợp đồng ủy quyền có thời hạn là bao lâu. Do đó, chúng tôi sẽ trao đổi với bạn như sau:

- Nếu hợp đồng ủy quyền không có quy định thời hạn thì thời hạn ủy quyền là 01 năm theo quy định của Điều 582 Bộ luật Dân sự như sau:

"Điều 582. Thời hạn ủy quyền

Thời hạn ủy quyền do các bên thoả thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thoả thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực một năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền."

- Nếu hợp đồng ủy quyền có quy định thời hạn thì thời hạn ủy quyền theo quy định của hợp đồng.

Tuy nhiên, bạn cũng cần lưu ý tới một số trường hợp chấm dứt hợp đồng ủy quyền theo quy định của Điều 589 Bộ luật Dân sự như sau:

"Điều 589. Chấm dứt hợp đồng ủy quyền

Hợp đồng ủy quyền chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

1. Hợp đồng ủy quyền hết hạn;

>> Xem thêm:  Không thực hiện đúng nghĩa vụ trả tiền thì có phạm tội không?

2. Công việc được ủy quyền đã hoàn thành;

3. Bên ủy quyền, bên được ủy quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định tại Điều 588 của Bộ luật này;

4. Bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền chết, bị Toà án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết."

 Do đó, việc cơ quan có thẩm quyền nói hợp đồng ủy quyền đã hết hạn, bạn nên xem xét lại hợp đồng để kết luận có chính xác hay không.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng  để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn luật Đất đai.

>> Xem thêm:  Có được xin cấp bổ sung đất thiếu trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất so với thực tế hay không?