Trả lời:

1. Căn cứ pháp lý

Luật đất đai 2013

Nghị định 43/2014/NĐ-CP

2. Nội dung tư vấn

2.1. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp sau:

+ Tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam không được cấp giấy chứng nhận nhưng được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất 

- Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

+ Đất không có tranh chấp;

>> Xem thêm:  Công ty luật, Văn phòng luật sư tư vấn luật miễn phí tại Cao Bằng

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

+ Trong thời hạn sử dụng đất.

 

2.2. Quy trình thủ tục mua bán, sang tên, chuyển nhượng đất

Bước 1:  Các bên mua bán, tặng cho đến lập hợp đồng mua bán, tặng cho tại cơ quan công chứng (không phân biệt địa bàn), kèm theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở và giấy tờ tuỳ thân. Hợp đồng có thể được soạn sẵn hoặc do công chứng viên soạn.
Hợp đồng không công chứng, chứng thực sẽ vô hiệu do vi phạm về hình thức, các bên gửi yêu cầu đến tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng khi bị tòa án tuyên bố vô hiệu thì các bên sẽ phải khôi phục lại tình trạng ban đầu trước khi ký kết hợp đồng,hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Theo đó bên bán, chuyển nhượng sẽ nhận lại nhà, đất của mình. Bên mua, nhận chuyển nhượng sẽ lấy lại tiền đã đưa cho bên bán.
Về việc đặt cọc phải trả lúc nào là do hai bên tự thoả thuận với nhau và nêu ra trong hợp đồng. Trước khi nộp tiền đặt cọc, bạn cần đọc kỹ hợp đồng đặt cọc mua bán nhà để tránh tranh chấp sau này. Thông thường mức tiền đặt cọc là 10% giá trị thực tế hợp đồng và bên nào chấm dứt hợp đồng phải chịu đền bù cho bên kia số tiền tương đương với số tiền đặt cọc. Nhưng chỉ khi hợp đồng mua bán có chứng thực nhà nước thì việc đền bù đó mới được pháp luật công nhận.
Trường hợp vì một số lý do không thể thực hiện ký hợp đồng mua bán được, thì có thể làm hợp đồng ủy quyền cho một người khác thực hiện thủ tục thay, hợp đồng ủy quyền phải công chứng, chứng thực.
Bước 2: Một trong hai bên nộp hồ sơ tại phòng đăng ký đất đai cấp huyện.
Trường hợp bán một phần nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở thì phải kèm theo bản vẽ sơ đồ diện tích nhà ở, đất ở có thẩm tra của của cơ quan quản lý nhà ở nếu tại đô thị, có xác nhận của UBND cấp xã nếu tại nông thôn.

>> Xem thêm:  Công ty luật, Văn phòng luật sư tư vấn luật miễn phí tại Phú Yên

Trường hợp không nộp hồ sơ được, thì có thể làm hợp đồng ủy quyền cho một người khác thực hiện thủ tục thay, hợp đồng ủy quyền phải công chứng, chứng thực.

 Bước 3: Căn cứ vào hồ sơ, phòng đăng ký đất đai sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có).

Bước 4:  Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý nhà ở sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ nhà đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.
Bước 5:  Sau khi đã nộp thuế, chủ nhà nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý nhà ở để nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
Thời gian làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho người mua tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Thời gian này không tính vào thời gian chủ nhà đi nộp các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước.
 
2.3. Hồ sơ cần nộp

Đơn xin đăng ký biến động quyền sử dụng đất (theo mẫu);

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có công chứng);

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

>> Xem thêm:  Tư vấn luật hành chính miễn phí qua tổng đài: 1900.6162

Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên chuyển nhượng;

Tờ khai lệ phí trước bạ; Tờ khai thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Nếu chuyển nhượng một phần thửa đất thì phải có hồ sơ kỹ thuật thửa đất, đo đạc tách thửa phần diện tích chuyển nhượng).

+ Bản sao giấy tờ chứng minh tạo lập nhà ở hợp pháp như Giấy phép xây dựng; hợp đồng mua bán nhà ở có xác nhận của UBND cấp xã...

+ Bản vẽ sơ đồ nhà ở, đất ở do chủ nhà thuê đơn vị có chức năng đo vẽ thực hiện. Nếu do chủ nhà tự đo vẽ thì phải có thẩm tra của cơ quan quản lý nhà ở cấp quận nếu tại đô thị, có thẩm tra của UBND xã nếu tại nông thôn. 

Người sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng. Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

4. Lệ phí, thuế khi sang tên chuyển nhượng mua bán nhà đất

- Thu nhập miễn thuế

+ Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.

+ Bất động sản do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết 

+ Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày. 

- Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân: Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%

- Lệ phí trước bạ (bên mua, nhận chuyển nhượng chi trả) : Giá chuyển nhượng x Thuế suất 0.5%

- Trường hợp miễn lệ phí

+ Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu".

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi. Quý khách có thể dựa vào thông tin cung cấp trên để trả lời câu hỏi của mình. Trường hợp có thắc mắc hay cần tư vấn chi tiết hơn, quý khách có thể gọi trực tiếp đến tổng đài 1900.6162 hoặc liên hệ email 

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Tư vấn thủ tục ly hôn trực tuyến qua tổng đài điện thoại

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh KHuê 

>> Xem thêm:  Luật sư Tư vấn Pháp luật Miễn phí qua Điện thoại