1. Thủ tục mua bán đất ở, đất tái định cư và mua đất chưa có sổ đỏ ?

Thưa luật sư, xin hỏi về thủ tục mua bán đất ở, đất tái định cư và mua đất chưa có sổ đỏ có hợp pháp hay không ? Cảm ơn!

Trả lời:

Căn cứ vào Luật đất đai 2013 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định cụ thể như sau:

1. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp sau:

+ Tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam không được cấp giấy chứng nhận nhưng được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

- Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

+ Đất không có tranh chấp;

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

+ Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Quy trình thủ tục mua bán, sang tên, chuyển nhượng đất

Bước 1: Các bên mua bán, tặng cho đến lập hợp đồng mua bán, tặng cho tại cơ quan công chứng (không phân biệt địa bàn), kèm theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở và giấy tờ tuỳ thân. Hợp đồng có thể được soạn sẵn hoặc do công chứng viên soạn.
Hợp đồng không công chứng, chứng thực sẽ vô hiệu do vi phạm về hình thức, các bên gửi yêu cầu đến tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng khi bị tòa án tuyên bố vô hiệu thì các bên sẽ phải khôi phục lại tình trạng ban đầu trước khi ký kết hợp đồng,hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Theo đó bên bán, chuyển nhượng sẽ nhận lại nhà, đất của mình. Bên mua, nhận chuyển nhượng sẽ lấy lại tiền đã đưa cho bên bán.
Về việc đặt cọc phải trả lúc nào là do hai bên tự thoả thuận với nhau và nêu ra trong hợp đồng. Trước khi nộp tiền đặt cọc, bạn cần đọc kỹ hợp đồng đặt cọc mua bán nhà để tránh tranh chấp sau này. Thông thường mức tiền đặt cọc là 10% giá trị thực tế hợp đồng và bên nào chấm dứt hợp đồng phải chịu đền bù cho bên kia số tiền tương đương với số tiền đặt cọc. Nhưng chỉ khi hợp đồng mua bán có chứng thực nhà nước thì việc đền bù đó mới được pháp luật công nhận.
Trường hợp vì một số lý do không thể thực hiện ký hợp đồng mua bán được, thì có thể làm hợp đồng ủy quyền cho một người khác thực hiện thủ tục thay, hợp đồng ủy quyền phải công chứng, chứng thực.
Bước 2: Một trong hai bên nộp hồ sơ tại phòng đăng ký đất đai cấp huyện.
Trường hợp bán một phần nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở thì phải kèm theo bản vẽ sơ đồ diện tích nhà ở, đất ở có thẩm tra của của cơ quan quản lý nhà ở nếu tại đô thị, có xác nhận của UBND cấp xã nếu tại nông thôn.
Trường hợp không nộp hồ sơ được, thì có thể làm hợp đồng ủy quyền cho một người khác thực hiện thủ tục thay, hợp đồng ủy quyền phải công chứng, chứng thực.

Bước 3: Căn cứ vào hồ sơ, phòng đăng ký đất đai sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có).

Bước 4: Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý nhà ở sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ nhà đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.
Bước 5: Sau khi đã nộp thuế, chủ nhà nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý nhà ở để nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
Thời gian làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho người mua tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Thời gian này không tính vào thời gian chủ nhà đi nộp các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước.
3. Hồ sơ cần nộp:

Đơn xin đăng ký biến động quyền sử dụng đất (theo mẫu);

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có công chứng);

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên chuyển nhượng;

Tờ khai lệ phí trước bạ; Tờ khai thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Nếu chuyển nhượng một phần thửa đất thì phải có hồ sơ kỹ thuật thửa đất, đo đạc tách thửa phần diện tích chuyển nhượng).

+ Bản sao giấy tờ chứng minh tạo lập nhà ở hợp pháp như Giấy phép xây dựng; hợp đồng mua bán nhà ở có xác nhận của UBND cấp xã...

+ Bản vẽ sơ đồ nhà ở, đất ở do chủ nhà thuê đơn vị có chức năng đo vẽ thực hiện. Nếu do chủ nhà tự đo vẽ thì phải có thẩm tra của cơ quan quản lý nhà ở cấp quận nếu tại đô thị, có thẩm tra của UBND xã nếu tại nông thôn.

Người sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng. Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

4. Lệ phí, thuế khi sang tên chuyển nhượng mua bán nhà đất

- Thu nhập miễn thuế

+ Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.

+ Bất động sản do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết

+ Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.

- Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân: Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%

- Lệ phí trước bạ (bên mua, nhận chuyển nhượng chi trả) : Giá chuyển nhượng x Thuế suất 0.5%

- Trường hợp miễn lệ phí

+ Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu".

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi. Quý khách có thể dựa vào thông tin cung cấp trên để trả lời câu hỏi của mình. Trường hợp có thắc mắc hay cần tư vấn chi tiết hơn, quý khách có thể gọi trực tiếp đến tổng đài 1900.6162 hoặc liên hệ email . Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Đất bị thu hồi do hết hạn sử dụng có được Nhà nước bồi thường không ? Mức đền bù đất thu hồi

2. Quy định pháp luật về điều kiện tái định cư đất bị giải tỏa ?

Thưa Luật Minh Khuê, tôi là Phan Thanh Hải, hiện đang là sinh viên đang học tại TPHCM, gia đình tôi đang có vụ kiện tụng về đất đai với UBND Thành phố Quy Nhơn. Cho tôi xin được hỏi Luật Minh Khuê sau: 1. Việc cấp đất tái định cư cho bị đơn của UBND TP và Ban QLDA ĐT&XD trong diện giải tỏa trắng khi đang có tranh chấp xãy ra (đang kháng cáo) là đúng quy định pháp luật tại thời điểm cuối năm 2006 không? Vì sao?
Trường hợp này UBND TP nên giải quyết là cấp 1 lô đất tạm thời cho bị đơn, niêm phong tài sản, và đợi kết quả cuối cùng của bản án thì mới đúng quy định pháp luật phải không? Theo điều khoản luật nào? 2. Đang có tranh chấp xảy ra, Tóa án đã có công văn ngăn chặn (4/2005) ngừng cấp tiền bồi thường và cấp đất gửi đến UBND phường về việc thụ lý vụ án của tòa án sơ thẩm, nhưng đúng 1 tháng sau, quý ủy ban cấp giấy xác nhận quyền sở hữu nhà ở và đất ở cho bị đơn. Có phải điều này là trái quy định pháp luật, hợp thức hóa thủ tục vô lý cho bị đơn không? 3. Mới gần đây nhất, UBND chối bỏ là không nhận được công văn ngăn chặn ở câu hỏi số 2 trên và hồn nhiên không biết điều này, nên cứ thế hợp thức hóa giấy tờ cho bị đơn (trong khi gia đình tôi đã có giấy xác nhận quyền sở hữu nhà ở và đất ở do chính ủy ban xác nhận năm 1993).
Vậy điều này có được chấp nhận không khi trên công văn ngăn chặn có ghi rõ là gửi đến Ban giải tỏa mở đường và UBND Phường (nơi cấp giấy xác nhận quyền sở hữu nhà ở và đất ở phi pháp cho bị đơn-5/2005). Đối với trường hợp vi phạm này của UBND Phường và cả Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng, gia đình chúng tôi phải làm sao? Ngày 19/4 sắp tới gia đình tôi (nguyên đơn) có vụ kiện với UBND TP và Ban QLDA ĐT, nghĩa là sau lễ “Giỗ tổ Hùng Vương”.
Mong nhận được câu trả lời sớm nhất của Luật Minh Khuê. Gia đình chúng tôi xin chân thành cảm ơn rất nhiều đối với Luật Minh Khuê !

Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến (24/7) gọi: 1900.6162

Trả lời:

1. Theo Quyết định số 08/2007/NQ-UBND: Ban hành quy định về trình tự, thủ tục, chính sách và tiêu chuẩn tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại:

Điều 4. Chính sách, tiêu chuẩn để xét giải quyết tái định cư diện ưu đãi cho các hộ có nhà, đất hợp pháp bị giải tỏa trắng

1. Đối với hộ có nhà ở, đất ở hợp pháp (được bồi thường đất ở) bị giải tỏa trắng; có nhà ở trên phần đất đó mà nhà ở này được xây dựng từ trước khi quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì được xét giải quyết 1 suất tái định cư hộ chính.

2. Đối với hộ làm nhà ở trên đất nông nghiệp hợp pháp bị giải tỏa trắng, đã làm nhà ở và thực sự có ở tại đó từ trước khi quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt, có hộ khẩu (thường trú, tạm trú dài hạn diện KT3) tại địa chỉ của căn nhà này, không còn nhà ở nào khác trong phạm vi huyện, thị, thành phố Biên Hòa nơi có đất thu hồi thì được xét giải quyết tái định cư 1 suất tái định cư hộ chính.

3. Các hộ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại đô thị, quyết định cấp đất ở... mà trong giấy đó có công nhận đất ở hợp pháp, có làm nhà nhưng chưa ở tại căn nhà đó hoặc chưa làm nhà, nay bị thu hồi hết đất hoặc phần đất còn lại sau khi thu hồi không làm nhà ở lại được thì được xét giải quyết 1 suất tái định cư hộ chính.

4. Trường hợp đặc biệt có nhiều thế hệ sống chung trong cùng một hộ nhưng chưa làm thủ tục tách hộ do đất là của ông, bà, cha, mẹ, anh, chị, em ruột cho tặng trong phạm vi gia đình là cha, mẹ, anh, chị, em ruột. Người nhận cho tặng đất được xét giải quyết 1 suất tái định cư hộ phụ nếu có đủ các điều kiện sau:

- Người cho, tặng đất thuộc một trong hai đối tượng quy định tại Điểm 1, Điểm 2 Điều 4 của Quy định này.

- Người nhận đất phải có nhà ở riêng trên thửa đất đó từ trước khi quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và không có nơi ở khác trong phạm vi huyện, thị, thành phố Biên Hòa nơi có đất thu hồi.

- Phải chứng minh được đã kết hôn trước khi có quyết định thu hồi đất (đối với trường hợp cha mẹ cho con đất cất nhà ở để ở riêng sau khi lập gia đình), có đăng ký kết hôn từ trước khi quyết định thu hồi đất mà một trong hai người có đăng ký hộ khẩu (thường trú, tạm trú dài hạn diện KT3) tại địa chỉ của căn nhà này.

Trường hợp lập gia đình mà không có đăng ký kết hôn thì phải có xác nhận UBND phường, xã, thị trấn.

- Phải có giấy cho tặng đất hoặc nhà đất do phường xã xác nhận mà diện tích cho, tặng lớn hơn hoặc bằng 40m2.

Quy định này chỉ áp dụng trong phạm vi gia đình là ông, bà, cha, mẹ, anh, chị, em ruột, không giải quyết các trường hợp có họ hàng bà con khác. Số suất tái định cư hộ phụ được giao là số hộ thực tế tăng thêm có ở tại thửa đất đó.

5. Xét tái định cư cho các hộ có nhiều nhân khẩu sống trong cùng một hộ:

Các hộ sử dụng đất hợp pháp đủ tiêu chuẩn xét giải quyết tái định cư, ngoài tiêu chuẩn được xét như quy định tại điểm 1, điểm 2 Điều 4 của Quy định này, nếu có từ 8 đến 12 nhân khẩu sống trong cùng một hộ, cùng chung hộ khẩu (thường trú, tạm trú dài hạn), có diện tích đất thu hồi lớn hơn hoặc bằng 80m2 thì được xét giao thêm 1 suất tái định cư hộ phụ. Trường hợp có diện tích đất thu hồi lớn hơn hoặc bằng 120 m2, có trên 12 nhân khẩu sống trong cùng một hộ thì xét giao thêm 2 suất tái định cư hộ phụ.

Quy định này không áp dụng cho các nhân khẩu được chuyển đến sau khi đã có quyết định thu hồi đất, không áp dụng cho trường hợp có nhiều thế hệ sống chung chưa tách hộ như đã quy định tại Điểm 4 Điều 4 của Quy định này. Trường hợp là con cháu trong hộ gia đình được sinh ra (có giấy khai sinh) từ sau khi có quyết định thu hồi đất thì được tính vào số nhân khẩu sống chung để xét.

6. Xét hỗ trợ bằng tiền cho các hộ có khuôn viên đất rộng bị Nhà nước thu hồi đất:

a. Các hộ sử dụng đất hợp pháp đủ tiêu chuẩn xét giải quyết tái định cư, ngoài tiêu chuẩn được xét như quy định tại Điểm 1, Điểm 2 Điều 4 của Quy định này, nếu có diện tích đất thu hồi lớn hơn hoặc bằng 1.000m2 tại thành phố Biên Hòa, 3.000m2 tại thị xã Long Khánh, 4.000m2 tại các thị trấn và 10.000 m2 tại các khu vực nông thôn còn lại khác thì xét hỗ trợ bằng tiền 1 suất tái định cư phân tán hộ phụ.

- Nếu có diện tích đất thu hồi lớn hơn hoặc bằng 2.000m2 tại thành phố Biên Hòa, 6.000m2 tại thị xã Long Khánh, 8.000m2 tại các thị trấn và 20.000 m2 tại các khu vực nông thôn còn lại khác thì xét hỗ trợ bằng tiền 2 suất tái định cư phân tán hộ phụ.

Số suất hỗ trợ tái định cư phân tán hộ phụ được lũy tiến với diện tích đất thu hồi theo phương pháp trên.

b. Các hộ bị thu hồi thuần túy là đất nông nghiệp sử dụng hợp pháp, không đủ tiêu chuẩn xét giải quyết tái định cư hộ chính, nếu có diện tích đất thu hồi lớn thì cũng được xét hỗ trợ như quy định tại tiết a, Điểm 6 Điều 4 của Quy định này.

Trường hợp cấp đất tái định cư cho bị đơn của UBND TP và Ban QLDA ĐT&XD phải tuân theo quy định tại Điều 4 - Quyết định số 08/2007/NQ-UBND tuy nhiên trong trường hợp đất đang có tranh chấp xảy ra thì việc cấp đất tái định cư là không đúng quy định của pháp luật..

Theo Điều 111 BLTTDS năm 2015 về Quyền yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời

"1. Trong quá trình giải quyết vụ án, đương sự, người đại diện hợp pháp của đương sự hoặc cơ quan, tổ chức, cá nhân khởi kiện vụ án quy định tại Điều 187 của Bộ luật này có quyền yêu cầu Tòa án đang giải quyết vụ án đó áp dụng một hoặc nhiều biện pháp khẩn cấp tạm thời quy định tại Điều 114 của Bộ luật này để tạm thời giải quyết yêu cầu cấp bách của đương sự, bảo vệ tính mạng, sức khỏe, tài sản, thu thập chứng cứ, bảo vệ chứng cứ, bảo toàn tình trạng hiện có tránh gây thiệt hại không thể khắc phục được, đảm bảo cho việc giải quyết vụ án hoặc việc thi hành án.

2. Trong trường hợp do tình thế khẩn cấp, cần phải bảo vệ ngay chứng cứ, ngăn chặn hậu quả nghiêm trọng có thể xảy ra thì cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền yêu cầu Tòa án có thẩm quyền ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời quy định tại Điều 114 của Bộ luật này đồng thời với việc nộp đơn khởi kiện cho Tòa án đó.

3. Tòa án chỉ tự mình ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời trong trường hợp quy định tại Điều 135 của Bộ luật này."

Dần đến các Khoản 6, Khoản 7, Khoản 8 tại Điều 114 Bộ luật TTDS năm 2015 quy định về Các biện pháp khẩn cấp tạm thời:

"6. Kê biên tài sản đang tranh chấp.

7. Cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp.

8. Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp."

Trường hợp này UBND TP nên giải quyết là cấp 1 lô đất tạm thời cho bị đơn, niêm phong tài sản để tránh thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp và đợi kết quả cuối cùng của bản án thì mới đúng quy định pháp luật.

2. Trong trường hợp Tòa án đã có công văn ngăn chặn và ngừng cấp tiền bồi thường và cấp đất gửi đến UBND phường về việc thụ lý vụ án của tòa án sơ thẩm nhưng đúng 1 tháng sau, quý ủy ban cấp giấy xác nhận quyền sở hữu nhà ở và đất ở cho bị đơn thì bên UBND đã vi phạm Điều 106 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 :

"Điều 175. Yêu cầu cá nhân, cơ quan, tổ chức cung cấp tài liệu chứng cứ

3. Trường hợp có yêu cầu của đương sự hoặc khi xét thấy cần thiết, Tòa án ra quyết định yêu cầu cơ quan, tổ chức, cá nhân đang quản lý, lưu giữ cung cấp tài liệu, chứng cứ cho Tòa án.

Cơ quan, tổ chức, cá nhân đang quản lý, lưu giữ tài liệu, chứng cứ có trách nhiệm cung cấp đầy đủ tài liệu, chứng cứ theo yêu cầu của Tòa án trong thời hạn

15 ngày, kể từ ngày nhận được yêu cầu; hết thời hạn này mà không cung cấp đầy đủ tài liệu, chứng cứ theo yêu cầu của Tòa án thì cơ quan, tổ chức, cá nhân được yêu cầu phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do. Cơ quan, tổ chức, cá nhân không thực hiện yêu cầu của Tòa án mà không có lý do chính đáng thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm có thể bị xử phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật. Việc xử phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật đối với cơ quan, tổ chức, cá nhân không phải là lý do miễn nghĩa vụ cung cấp tài liệu, chứng cứ cho Tòa án."

3. Với trường hợp khi có căn cứ UBND chối bỏ là không nhận được công văn ngăn chặn của Tòa án nói trên và hồn nhiên không biết điều này, nên cứ thế hợp thức hóa giấy tờ cho bị đơn thì bạn có thể làm đơn khiếu nại lên các cơ quan có thẩm quyền giải quyết :

Điều 7. Trình tự khiếu nại

1. Khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ quan có người có hành vi hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần hai hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Điều 9. Thời hiệu khiếu nại (Luật khiếu nại 2011)

Thời hiệu khiếu nại là 90 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được quyết định hành chính, hành vi hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không thực hiện được quyền khiếu nại theo đúng thời hiệu vì ốm đau, thiên tai, địch họa, đi công tác, học tập ở nơi xa hoặc vì những trở ngại khách quan khác thì thời gian có trở ngại đó không tính vào thời hiệu khiếu nại.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Emailđể nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Đơn giá bồi thường thiệt hại cây trồng, vật nuôi, tài sản khi nhà nước thu hồi đất là bao nhiêu tiền ?

3. Điều kiện cấp nhà tái định cư riêng ?

Thưa Luật sư, mong Luật sư tư vấn giúp tôi trường hợp sau đây: Hiện tại hai vợ chồng tô đang sống chung với ba mẹ, vợ chồng tôi đã tách riêng hộ khẩu vói ba mẹ và hộ khẩu này đăng ký thường trú tại địa chỉ ngôi nhà thuộc quyền sở hữu của ba mẹ tôi sắp tới nằm trong diện giải tỏa.

Vậy Luật sư cho tôi hỏi khi đền bù giải tỏa vợ chồng tôi có được cấp nhà tái định cư riêng không?

Tôi xin cảm ơn! Mong sớm nhận được phản hồi từ phía Luật sư!

Người gửi: V.T

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai, gọi:1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng, thắc mắc của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:

Căn cứ khoản 1 và khoản 2, điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy định như sau:

"Điều 6. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở

Việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở quy định tại Điều 79 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc bồi thường về đất được thực hiện như sau:
a) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư;
b) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

Trường hợp trong hộ gia đình quy định tại Khoản 1 Điều này mà trong hộ có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở thu hồi nếu đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy định của pháp luật về cư trú hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một (01) thửa đất ở thu hồi thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất ở, nhà ở tái định cư và tình thực tế tại địa phương quyết định mức đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình".

Căn cứ vào những quy định trên vợ chồng bạn có thể được cấp nhà ở tái định cư riêng.

Trên đây là những tư vấn chung nhất về điều kiện cấp nhà tái định cư, nếu có bất kỳ thắc mắc nào khác bạn có thể trực tiếp đến văn phòng của công ty chúng tôi ở địa chỉ trụ sở CÔng ty luật Minh Khuê hoặc bạn có thể gọi điện để được tư vấn qua tổng đài 1900.6162.

>> Xem thêm:  Trình tự, thủ tục đền bù khi nhà nước thu hồi đất được quy định như thế nào ?

4. Đất sản xuất ở của di dân tái định cư thủy điện Sơn La ?

Chào Luật sư! Tôi có một vấn đề cần xin ý kiến của luật sư. Chúng tôi di dân tái định cư thủy điện Sơn La cách đây gần 10 năm, nhưng chưa được thanh toán hết số đất chúng tôi sản xuất ở nơi đi.

Nay Sở Tài nguyên môi trường tỉnh Sơn La ra hướng dẫn số 62 trong hướng dẫn có phần như sau: nếu không đủ điều kiện như chứng minh số đã thanh toán trước rồi, mảnh nào với mảnh nào thì sẽ không xác minh. Nay chúng tôi như ngồi trên đống lửa vì không nhớ được gì. Vậy xin hỏi luật sư chúng tôi có thể có quyền biết bản gốc chúng tôi đã ký hay không? Cần làm thế nào?

Mong quý luật sư giúp đỡ chúng tôi với!

Tôi xin chân thành cảm ơn.!

Người gửi: HVN

Luật sư tư vấn luật dân sự​ trực tuyến, gọi:1900.6162

Trả lời:

Thứ nhất: Liên quan đến hướng dẫn của sở Tài nguyên môi trường tỉnh Sơn La

Vụ việc của anh được xác định là tranh chấp liên quan đến bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất giữa các hộ dân và cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất là UBND tỉnh có đất bị thu hồi. Do đó về nguyên tắc giải quyết các tranh chấp dân sự thì nếu một bên có yêu cầu bên kia phải thực hiện nghĩa vụ với mình thì bên có quyền phải có nghĩa vụ đưa ra các bằng chứng chứng minh được là quyền lợi của mình đang bị xâm phạm và có cơ sở để yêu cầu bên kia bồi thường. Theo như quy định tại khoản 1 điều 91Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 cũng quy định các bên đương sự có yêu cầu Tòa án bảo về quyền và lợi ích hợp pháp của mình thì có nghĩa vụ chứng minh cho yêu cầu của mình là có căn cứ.

"Điều 91. Nghĩa vụ chứng minh

1. Đương sự có yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình phải thu thập, cung cấp, giao nộp cho Tòa án tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu đó là có căn cứ và hợp pháp, trừ các trường hợp sau đây:

a) Người tiêu dùng khởi kiện không có nghĩa vụ chứng minh lỗi của tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ. Tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ bị kiện có nghĩa vụ chứng minh mình không có lỗi gây ra thiệt hại theo quy định của Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng;

b) Đương sự là người lao động trong vụ án lao động mà không cung cấp, giao nộp được cho Tòa án tài liệu, chứng cứ vì lý do tài liệu, chứng cứ đó đang do người sử dụng lao động quản lý, lưu giữ thì người sử dụng lao động có trách nhiệm cung cấp, giao nộp tài liệu, chứng cứ đó cho Tòa án.

Người lao động khởi kiện vụ án đơn phương chấm dứt hợp đồng lao động thuộc trường hợp người sử dụng lao động không được thực hiện quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng lao động hoặc trường hợp không được xử lý kỷ luật lao động đối với người lao động theo quy định của pháp luật về lao động thì nghĩa vụ chứng minh thuộc về người sử dụng lao động;

c) Các trường hợp pháp luật có quy định khác về nghĩa vụ chứng minh."

Thứ hai: Liên quan đến vấn đề có được xem lại thông tin, giấy tờ đã ký trước đây không

Theo quy định tại điều 25 Hiến pháp 2013 quy định về quyền của công dân

"Điều 25
Công dân có quyền tự do ngôn luận, tự do báo chí, tiếp cận thông tin, hội họp, lập hội, biểu tình. Việc thực hiện các quyền này do pháp luật quy định".
Quyền tiếp cận thông tin thường được hiểu là quyền của cá nhân, công dân tiếp cận các thông tin do cơ quan nhà nước nắm giữ hoặc thông tin do cơ quan hành chính nắm giữ. Việc tiếp cận các thông tin của tư nhân, doanh nghiệp thì sẽ do luật dân sự điều chỉnh, vì đây là quan hệ dân sự giữa các chủ thể tư.
Căn cứ vào quy định này thì anh có thể làm đơn đề nghị gửi lên UBND cấp xã, nơi mà anh ký các quyết định để nhận số đất được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất để được xem lại các hồ sơ giấy tờ liên quan đến quyền lợi của mình mà mình đã thực hiện ký để nhận đất được bồi thường là bao nhiêu và số đất chưa được bồi thường.

Nếu như anh làm đơn đề nghị mà UBND xã không chấp nhận cung cấp các thông tin đấy để bảo vệ quyền lợi cho người dân thì anh có quyền làm đơn khiếu nại gửi lên UBND cấp xã, nơi không thực hiện các hành vi cung cấp thông tin liên quan đến quyền lợi của mình cho người dân theo quy định tại khoản 1 điều 7 của Luật khiếu nại 2011.

"Điều 7. Trình tự khiếu nại

1. Khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ quan có người có hành vi hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần hai hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính".

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Không trúng thầu đấu giá quyền sử dụng đất có được trả lại tiền đặt cọc không ? Quy định về đấu thầu đất ?

5. Mua đất mà mảnh đất thuộc khu tái định cư thì làm thế nào ?

Xin chào Luật sư Minh Khuê, Luật sư cho cháu hỏi, Cháu đã có gia đình riêng cháu mua đất vườn tạp 187m2 chưa làm thủ tục sang tên đổi chủ, nay mảnh đất cháu mua thuộc khu tái định cư (3 mẹ con cháu hộ khẩu thuộc tổ 8, phường BC cháu mua đất thuộc tổ 29, phường BC cùng phường khác tổ). Mục đích cháu mua mảnh đất đó để ở vì điều kiện cháu không có, giờ lại vào khu tái định cư cháu không biết phải làm thủ tục như nào để sau này được bồi thường hợp lý, cháu nghe mọi người nói nếu bồi thường thì chỉ được 5.000đồng/1 mét vuông ?
Cháu mong luật sư trả lời sớm giúp cháu. Xin cảm ơn !

Trả lời:

Luật đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13 quy định:

Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

Mà quy định tại điều 75 quy định như sau:

Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

Trường hợp của bạn thuộc trường hợp quy định tại điểm g, khoản 1, điều 99 luật đất đai 2013 "người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;" nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo quy định trên thì đất nhà bạn vẫn được bồi thường theo như thửa đất đã quy hoạch nếu bạn có đầy đủ bằng chứng, ví dụ như hợp đồng mua tài sản và các loại giấy tờ khác liên quan.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua Tư vấn pháp luật miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận luật sư đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Những giấy tờ cần thiết trong hợp đồng mua bán đất ? Mức thuế phải nộp khi mua bán đất đai ?