Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật hôn nhân và gia đình của Công ty Luật Minh Khuê.

>> Luật sư tư vấn pháp luật hôn nhân và gia đình gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Cơ sở pháp lý:

Bộ Luật Dân sự năm 2015

Luật hôn nhân và gia đình năm 2014

Nội dung phân tích:

Thứ nhất, mảnh đất này thuộc sở hữu chung của hai vợ chồng

Căn cứ Điều 213 Bộ luật dân sự 2015 quy định về sở hữu chung của vợ chồng như sau:

>> Xem thêm:  Đất nông nghiệp tại TP. HCM có được phép tách thửa?

"1. Sở hữu chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia.

2. Vợ chồng cùng nhau tạo lập, phát triển khối tài sản chung; có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.

3. Vợ chồng thỏa thuận hoặc ủy quyền cho nhau chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.

4. Tài sản chung của vợ chồng có thể phân chia theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của Tòa án.

5. Trường hợp vợ chồng lựa chọn chế độ tài sản theo thỏa thuận theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình thì tài sản chung của vợ chồng được áp dụng theo chế độ tài sản này."

Về nguyên tắc chung về chế độ tài sản của vợ chồng, thì vợ, chồng bình đẳng với nhau về quyền, nghĩa vụ trong việc tạo lập, chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung; không phân biệt giữa lao động trong gia đình và lao động có thu nhập.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 34 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định về đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản chung: “Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác“.

Mảnh đất hình thành trong thời kỳ hôn nhân vợ chồng thì khi đăng ký quyền sử dụng đất, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ ghi cả tên vợ chồng bạn trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, song cũng không phải trong mọi trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều ghi tên cả vợ và chồng. Để bảo vệ quyền lợi chính đáng của các bên, trong trường hợp tài sản do vợ, chồng có được trong thời kỳ hôn nhân mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu nhưng trong giấy chứng nhận quyền sở hữu chỉ ghi tên của vợ hoặc chồng là do vợ, chồng thỏa thuận đây là tài sản riêng của một bên. Trong trường hợp này, vợ hoặc chồng phải lập giấy cam kết là tài sản riêng của người kia. Giấy cam kết này phải được công chứng viên chứng nhận.

Sau khi có Giấy cam kết này, công chứng viên sẽ chứng nhận giao dịch để một bên đứng tên. Trường hợp sau này người đứng tên (chủ sở hữu) muốn chuyển nhượng (định đoạt nói chung) cho người khác thì phải đồng thời xuất trình văn bản cam kết trước đây. Việc chuyển nhượng này không đòi hỏi phải có sự tham gia của người không đứng tên trên Giấy chứng nhận.

Thứ hai, mảnh đất chỉ thuộc sở hữu riêng của người chồng:


Điều 43 Luật hôn nhân gia đình 2014 quy định:


“1. Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của Luật này; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng.

2. Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng cũng là tài sản riêng của vợ, chồng. Hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 33 và khoản 1 Điều 40 của Luật này.”

Điều 44 Luật hôn nhân và gia đình 2014 quy định về việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng:


“1. Vợ, chồng có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng của mình; nhập hoặc không nhập tài sản riêng vào tài sản chung.

2. Trong trường hợp vợ hoặc chồng không thể tự mình quản lý tài sản riêng và cũng không ủy quyền cho người khác quản lý thì bên kia có quyền quản lý tài sản đó. Việc quản lý tài sản phải bảo đảm lợi ích của người có tài sản.

3. Nghĩa vụ riêng về tài sản của mỗi người được thanh toán từ tài sản riêng của người đó.

4. Trong trường hợp vợ, chồng có tài sản riêng mà hoa lợi, lợi tức từ tài sản riêng đó là nguồn sống duy nhất của gia đình thì việc định đoạt tài sản này phải có sự đồng ý của chồng, vợ.”

Như vậy đối với trường hợp của bạn, cơ quan nhà nước có thẩm quyền vẫn giải quyết thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu đất đai mà chỉ có người chồng đứng tên trong sổ đỏ và chỉ có chữ kí của người chồng trong hợp đồng mua bán là hợp pháp khi người chồng có giấy tờ chứng minh mảnh đất đó là tài sản riêng của mình

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

>> Xem thêm:  Mẫu đơn ghi nợ tiền sử dụng đất mới nhất và cách viết đơn ghi nợ

2. Trường hợp bán đất không có chữ ký của vợ thì có được không?

Câu hỏi: Chào quý luật sư.tôi xin hỏi về việc chuyển nhượng đất nhưng thiếu chữ ký của vợ mong luật sư giải đáp. Nhà tôi mua 1 mảnh đất năm 1996. Có người chồng kí,người vợ biết( người vợ không kí). Năm 2007 đã làm quyền sử dụng đất,đóng thuế đầy đủ,không có tranh chấp. 2008 người chồng chết.

Năm 2010 bà vợ kiện lên UBND thành phố đòi lại đất, Chủ tịch UBND Thành phố đã có quyết định công nhận đất nhà tôi là hợp pháp. Tháng 3.2015, bà vợ kiện ra Tòa án Thành phố đòi hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lí do là người vợ không biết có bán đất. Quý luật sư cho hỏi.

1. Năm 1996 mua bán đất 1 người kí có hợp pháp hay không?

2. Nếu kiện ra toà khả năng thắng nhà tôi là bao nhiêu?

3. Nếu thua kiện thì đất và tài sản trên đất như thế nào?

Xin cảm ơn!

Trả lời

Xác định mảnh đất thuộc sở hữu chung của vợ chồng hay đó chỉ thuộc sở hữu của mình người chồng:

Thứ nhất, Nếu mảnh đất này thuộc sở hữu chung hai vợ chồng

>> Xem thêm:  Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo chính sách mới của Luật đất đai ?

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Luật đất đai 2013 quy định:

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Bộ luật dân sự quy định sở hữu chung của vợ chồng

>> Xem thêm:  Trình tự, thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các khoản tài chính phải nộp khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1. Sở hữu chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất.

2. Vợ chồng cùng nhau tạo lập, phát triển khối tài sản chung bằng công sức của mỗi người; có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.

3. Vợ chồng cùng bàn bạc, thoả thuận hoặc ủy quyền cho nhau chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.

4. Tài sản chung của vợ chồng có thể phân chia theo thoả thuận hoặc theo quyết định của Toà án.”

Điều 33 Luật hôn nhân và gia đình quy định:

"1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.

2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:

a) Bất động sản;

b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;

c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình"

>> Xem thêm:  Hướng dẫn cách viết mẫu đơn đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đất thuộc sở hữu chung của vợ chồng thì phải có chữ ký của cả hai vợ chồng.

Trong trường hợp này người chồng chỉ có quyền định đoạt đối với toàn bộ số tài sản chung đó.

Nếu như vậy thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó sẽ bị vô hiệu không được pháp luật thừa nhận.

Vậy nên đối với trường hợp này khả năng thua kiện của chị khá lớn, chị sẽ phải hoàn trả lại mảnh đất đó cho người khởi kiện, những khoản hoa lợi lợi tức phát sinh trên mảnh đất cũng không được pháp luật bảo vệ

Thứ hai, nếu mảnh đất chỉ thuộc sở hữu riêng của người chồng:

Điều 43 Luật hôn nhân gia đình quy định:

“1. Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của Luật này; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng.

2. Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng cũng là tài sản riêng của vợ, chồng. Hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 33 và khoản 1 Điều 40 của Luật này.”

Điều 44 Luật hôn nhân và gia đình 2014 quy định Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng:

“1. Vợ, chồng có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng của mình; nhập hoặc không nhập tài sản riêng vào tài sản chung.

>> Xem thêm:  Chỉnh sửa thông tin trên sổ đỏ như thế nào ? Cần làm gì khi Nhà nước ghi sai thông tin trên sổ đỏ ?

2. Trong trường hợp vợ hoặc chồng không thể tự mình quản lý tài sản riêng và cũng không ủy quyền cho người khác quản lý thì bên kia có quyền quản lý tài sản đó. Việc quản lý tài sản phải bảo đảm lợi ích của người có tài sản.

3. Nghĩa vụ riêng về tài sản của mỗi người được thanh toán từ tài sản riêng của người đó.

4. Trong trường hợp vợ, chồng có tài sản riêng mà hoa lợi, lợi tức từ tài sản riêng đó là nguồn sống duy nhất của gia đình thì việc định đoạt tài sản này phải có sự đồng ý của chồng, vợ.”

Trường hợp này đảm bảo việc đó là tài sản chỉ thuộc sở hữu của người chồng, không được người chồng sáp nhập vào tài sản chung, tất cả hoa lợi lợi tức từ mảnh đất không phải là nguồn sống duy nhất của gia đình khi đó hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật, được pháp luật bảo vệ.

Như vậy nếu đó là hợp đồng chuyển nhượng hợp pháp thì bạn và gia đình có cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, phía bên tranh chấp với gia đình sẽ không đủ cơ sở để khởi kiện để đòi lại đất.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email:Tư vấn pháp luật hôn nhân gia đình miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư hôn nhân và gia đình.

>> Xem thêm:  Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở ? Cấp lại sỏ đỏ như thế nào ?

Các câu hỏi thường gặp

Câu hỏi: Vấn đề tài sản chung của vợ, chồng

Trả lời:

Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tại ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung”

Câu hỏi: Tài sản riêng của vợ, chồng

Trả lời:

1. Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của Luật này; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng.

2. Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng cũng là tài sản riêng của vợ, chồng. Hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 33 và khoản 1 Điều 40 của Luật này.

Câu hỏi: Quy định về quyền đối với tài sản riêng

Trả lời:

1. Vợ, chồng có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng của mình; nhập hoặc không nhập tài sản riêng vào tài sản chung.

2. Trong trường hợp vợ hoặc chồng không thể tự mình quản lý tài sản riêng và cũng không ủy quyền cho người khác quản lý thì bên kia có quyền quản lý tài sản đó. Việc quản lý tài sản phải bảo đảm lợi ích của người có tài sản.

3. Nghĩa vụ riêng về tài sản của mỗi người được thanh toán từ tài sản riêng của người đó.

4. Trong trường hợp vợ, chồng có tài sản riêng mà hoa lợi, lợi tức từ tài sản riêng đó là nguồn sống duy nhất của gia đình thì việc định đoạt tài sản này phải có sự đồng ý của chồng, vợ.